РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 30 апреля 2026 года
Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Даниленко А.А., при секретаре Яковлевой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шипуновой А. А. к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, возложении обязанности совершить определенные действия.
УСТАНОВИЛ:
Шипунова А.А. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьский», в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнив требования, в соответствии с которыми просила взыскать с ответчика в пользу истца сумму денежных средств, подлежащих возврату, как излишне оплаченных по договору долевого участия в результате передачи квартиры меньшей площади в размере 267 219 руб., в порядке ст. 395 ГПК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 85 638 руб., компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб., обязать ответчика провести повторную техническую инвентаризацию для целей внесения корректных данных в ЕГРН и корректного начисления коммунальных услуг в последующем.
Заявленные требования мотивированы тем, что между Шипуновой А.А. и ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» был заключен договор участия в долевом строительстве №-ПУЛЬСПРЕМЬЕР.1 от ДД.ММ.ГГГГ Цена договора составляет 10 233 751 руб. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, а именно: однокомнатная квартира, общей площадью 42,51 кв.м, в секции 6 на 14 этаже, условный номер (индекс) 0980, строительные оси 1с-7с; Ас-Вс. ДД.ММ.ГГГГ квартира принята истцом по акту приема-передачи. После принятия квартиры истцу была выдана план-схема квартиры, согласно которому застройщик включил в общую площадь квартиры площадь короба сантехнических коммуникаций, что было помечено пунктирной линией на названной схеме. При осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ оценочной компанией "Авангард Оценочная Компания" был произведен обмер жилого помещения по адресу: СПб, Дальневосточный пр-кт, <адрес>, стр. 1, <адрес> по результатам данного обмера, было составлено заключение кадастрового инженера №П-174906 от ДД.ММ.ГГГГ об определении общей площади квартиры, расположенной по адресу: СПб, Дальневосточный пр-кт, <адрес>, стр. 1, <адрес>, из которой следует, что общая площадь, без учета балкона/лоджии составляет 41,4 кв.м, что имеет расхождение между значениями площадей, указанных в договоре и приложениях к договору. Следовательно, разница между заявленной общей площадью квартиры без учета балкона/лоджии в договоре и замеров, сделанных оценочной компанией "Авангард Оценочная Компания" составляет 1,11 кв.м. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия о возврате денежных средств в размере 267 219 руб., уплаченных за недостающие 1,11 кв.м. Однако, претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.
В судебное заседание истец явилась, исковые требования с учетом уточнения размера процентов за пользование чужими денежными средствами поддержала.
Представитель ответчика Рзаева Е.О. в судебном заседании иск не признала, просила в его удовлетворении отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно выражал правовую позицию, в соответствии с которой одной из основных начал гражданского законодательства является свобода договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Частью 3 ст. 55 ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень документов, при предоставлении которых, застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно подпункту 12 части 3 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан предоставить технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", за исключением ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в отношении которого в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав не осуществляются. Указанный технический план является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, согласно части 10.1 ст. 55 ГрК РФ.
В силу части 1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документом, содержащим описание объекта недвижимости, в том числе относительно границ земельного участка, на котором он расположен, является технический план, подготовленный кадастровым инженером.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» и Шипуновой А.А. заключен договор участия в долевом строительстве №-ПУЛЬСПРЕМЬЕР.1, в соответствии с п. 1.1 которого, объектом является жилой дом, многоэтажный гараж со встроенными помещениями обслуживания по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Санкт-Петербург, Октябрьская набережная (почтовый адрес ориентира: Санкт-Петербург, Октябрьская наб..
В соответствии с п. 1.1 договора участия в долевом строительстве, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в пункте 1.1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участникам долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Согласно пункту 1.2 договора участия в долевом строительстве, передаче подлежал объект долевого строительства в виде 1-комнатной квартиры, имеющей проектные характеристики: назначение - жилое помещение, общая площадь 42,51 кв.м., площадь комнат и вспомогательных помещений квартиры указаны в плане квартиры (Приложение № к Договору), месторасположение квартиры: секция 6, этаж 14, условный номер (индекс) 0980, строительные оси: 1с-7с; Ас-Вс.
В соответствии с п. 3.1 договора участия в долевом строительстве, застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ, после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № получено ООО «СЗ «Сэтл Октябрьская» ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 5.5. договора участия в долевом строительстве, если после проведения обмеров квартиры уполномоченным органом ее площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в п.1.2 Договора, более, чем на 1 (один) кв.м., как в большую, так и в меньшую сторону, в день подписания Акта приема-передачи квартиры Стороны производят перерасчет по Договору. Дольщик доплачивает Застройщику (Застройщик выплачивает Дольщику) стоимость разницы между площадью квартиры по Договору (п. 1.2. Договора) и площадью квартиры по результатам обмеров уполномоченного органа. В целях осуществления перерасчета Стороны определяют стоимость 1 кв.м, площади квартиры в размере 240 738,00 (Двести сорок тысяч семьсот тридцать восемь) рублей. Указанная стоимость I кв.м, площади квартиры остается неизменной в течение всего срока действия Договора.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Шипуновой А. А. передана квартира по адресу: <адрес>, Дальневосточный пр-кт, <адрес>, стр. 1, №, общей площадью 41,8 кв. м.
Из представленного истцом в материалы дела заключения кадастрового инженера ООО «Авангард Оценочная Компания» №П-174906 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что общая площадь квартиры составила 41,4 кв. м, без учета помещений вспомогательного назначения – лоджия/балкон 1, площадью 4,6 кв.м.; лоджия/балкон 2, площадью 3,7 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика ООО «Авангард Оценочная Компания» была направлена претензия о возврате денежных средств в размере 267 219 руб., ввиду уменьшения площади переданного объекта долевого строительства на 1,11 кв. м.
ООО «Авангард Оценочная Компания» оставило претензию истца без удовлетворения.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Шипуновой А. А. на жилое помещение (квартиру) площадью 41,8 кв. м по адресу: <адрес>, Дальневосточный пр-кт, <адрес>, стр. 1, <адрес>.
Указанные сведения внесены на основании обмеров, произведенных ООО «КБ «Петербургская Недвижимость», привлеченного застройщиком. Согласно ведомости помещений и их площади, составленной ООО «КБ «Петербургская Недвижимость» по результатам обмеров, проведенных в целях кадастрового учета объекта строительства, общая площадь квартиры по адресу: <адрес>, Дальневосточный пр-кт, <адрес>, стр. 1, <адрес>, составляет 41,8 кв. м, которая включает: жилую комнату – 12,2 кв.м., кухню – 16,9 кв.м., коридор – 5,6 кв.м., гардеробная – 1,8 кв.м., туалет – 2 кв.м., ванная – 3,3 кв.м.
Исходя из содержания ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства; переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком жилого помещения меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора ввиду его несоответствиями оговоренным сторонами параметрам.
Положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом согласно статьям 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Согласно абзацу 2 пункта 1.2 договора общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры (включая площадь помещений вспомогательного использования), за исключением площади балконов, лоджий и террас, и именуется далее «площадь квартиры». Указанная в настоящем пункте площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа.
Исходя из буквального смысла данных положений договора участия в долевом строительстве, уточнение общей площади квартиры, в том числе, в целях осуществления перерасчета цены договора, должно было осуществляться на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета.
В силу положений действующего законодательства (п. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, статьи 14, 22 и 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") вводу в эксплуатацию многоквартирного дома - объекта долевого строительства предшествует составление технического плана, на основе которого осуществляется кадастровый учет помещений дома.
Отделочные работы, предусмотренные договором в качестве дополнительных работ, выполняемых застройщиком по соглашению сторон, проводились в квартире после сдачи дома в эксплуатацию, в связи с чем, связанное с этим изменение размерных характеристик помещений квартиры не образует оснований для внесения изменений в сведения кадастрового учета, а установка декоративных конструкций не является перепланировкой жилого помещения, не влечет изменения функционального назначения помещений квартиры и по этим признакам не может быть основанием для внесения изменений в сведения кадастрового учета об общей площади квартиры.
Из пункта 12.1 Приказа Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" (зарегистрировано в Минюсте России 16 ноября 2020 г. N 60938) следует, что площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
В площадь жилого помещения не включается площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверных проемов.
По смыслу приведенных требований, в них идет речь о конструктивных элементах, относящихся к ограждающим конструкциям (общему имуществу в многоквартирном доме), формирующим жилое помещение, а не об элементах декора, установка и демонтаж которых зависит от усмотрения собственника.
Согласно подпункту Б пункта 1 Приложения № к Договору определено, что водоснабжение в квартире выполняется по стояковой системе. В соответствии с подпунктом В пункта 2 - стены в санузлах, ванных комнатах – облицовка керамической плиткой, за исключением мест прохождения стояков. Стояки зашиваются пластиковой панелью. Таким образом, площадь пространства с зоной прохождения стояков холодного и горячего водоснабжения в санузле отделена от остального пространства декоративным элементом – пластиковой панелью, которая является разборной конструкцией.
В соответствии с частью первой ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
<адрес>, огражденная коробами, находится в пределах квартиры истца, она также относится к площади квартиры истца. Декоративные короба являются декоративными элементами квартиры, закрывают стояки, доступ к которым имеют истцы, указанные элементы могут быть демонтированы.
Учитывая, что указанная в акте площадь квартиры определена в ходе кадастровых, а не отделочных работ, по итогам которых составлен кадастровый паспорт помещения, что соответствует условиям договора, суд не может согласиться с доводами истца о том, что площадь спорного жилого помещения должна определяться за исключением площади, занятой декоративным коробом в санузле
Поскольку разница общей площади квартиры, переданной Шипуновой А.А. составляет 0,71 кв.м, что менее 1 кв.м, это же подтверждено и актом приема-передачи квартиры, основания для взыскания денежных средств в счет уменьшения площади переданного объекта долевого строительства у суда отсутствуют.
Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что Шипунова А.А. квартиру с установкой короба, ограждающего стояки водоснабжения и канализации, приняла по акту приема-передачи, требований о демонтаже короба не заявила.
При таких обстоятельствах, и учитывая, что площадь квартиры истца по результатам первичной инвентаризации и сведениям из ЕГРН составляет 41,8 кв.м, то есть меньше проектной площади менее чем на 1 кв.м, предусмотренных п. 1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ оснований для возврата ответчиком истцу каких-либо денежных средств у суда не имеется.
Таким образом, требования истца о взыскании излишне внесенных ею денежных средств в счет оплаты цены договора, и как следствие, производных требований о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, компенсации морального вреда и обязании провести повторную техническую инвентаризации, подлежат оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований застройщик «Сэтл Октябрьский» о взыскании о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, возложении обязанности совершить определенные действия – отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья А.А. Даниленко
Мотивированное решение суда изготовлено 26.06.2026