РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 апреля 2026 года гор. Санкт-Петербург
Невский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Даниленко А.А., при секретаре Яковлевой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Минелли О. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» о признании недействительным пункта договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
истец обратилась в Невский районный суд <адрес> с иском к ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» о признании недействительным п. 11.8 договора №Д<данные изъяты> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ об изменении территориальной подсудности соглашением сторон; взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры в размере 199 063,20 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно; взыскании компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., взыскании штрафа в размере 5 % от присужденной суммы; расходов на оплату услуг представителя 55 000 руб., расходов на почтовую пересылку по делу в размере 700 руб., расходов на нотариальное удостоверение доверенности в размере 2000 руб.
В обоснование заявленных требований, истец указал, что между ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» и Минелли О.А. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора, застройщик ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» обязан передать <адрес> дольщику в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако к указанной дате жилое помещение не передано.
Представитель истца Кошелев А.П. в судебное заседание явился, доводы, изложенные в иске, поддержал, просил удовлетворить заявленные требования в полном объёме, против доводов ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ возражал.
Представитель ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, в адрес суда представлен отзыв, в котором ответчик просил в случае удовлетворения исковых требований применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказать во взыскании штрафа, а также уменьшить размер компенсации морального вреда и судебных расходов.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 6 Федерального Закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту – Закона об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
Судом на основании письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, объяснений сторон установлены следующие обстоятельства.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» и Чиковой О.А. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Д/6-1/К2/9-И-1500 со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой.
ДД.ММ.ГГГГ истец сменила фамилию с Чиковой на Минелли, что подтверждается свидетельством о перемене имени серии <данные изъяты> №.
По условиям договора, ответчик обязан передать в собственность истца жилое помещение, проектный №, расположенное по адресу: <адрес> уч.2 (квартал 6, участок 6-1), 2-й этап строительства, этажность 23 этажа.
Цена договора 2 927 400 руб. оплачена истцом в установленный срок и в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.
В соответствии с пунктом 2.4 договора застройщик принял на себя обязательство завершить строительство объекта в IV квартале 2022 <адрес> окончания строительства может быть сокращен застройщиком либо продлен согласно разрешению на строительство, о чем застройщик указывает в декларации и доводит до сведения дольщика.
Согласно п. 2.5. вышеуказанного договора, учитывая, что застройщик передает объект долевого строительства дольщикам не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам - в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Стороны соглашаются, что допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, в любое время после фактического получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и при условии полной оплаты, произведенной дольщиком.
Застройщик имеет право в одностороннем порядке, но не более чем один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта, изменить срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта, указанный в п. 2.4. настоящего договора. Срок может быть продлен не более чем на 6 (шесть) месяцев. Уведомление о продлении срока окончания строительства опубликовывается застройщиком в проектной декларации (путем внесения изменений) размещенной по адресу, указанному в п. 1.3. настоящего договора и считается надлежащим уведомлением дольщиков о продлении сроков строительства (п.2.5.1).
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Объект согласно акту приема-передачи истцу передан ДД.ММ.ГГГГ.
В силу ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Ответчиком не представлено доказательств наличия обстоятельств, являющихся по смыслу указанной выше правовой нормы чрезвычайными и непредотвратимыми, которые могут служить основанием для освобождения ответчика от ответственности за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства.
При таком положении, когда объект долевого участия, срок передачи которого установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, объект согласно акту приема-передачи истцам передан ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что, начиная с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком допущена просрочка.
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в определении по гражданскому делу № 41-КГ17-26 от 24 октября 2017г., системное толкование норм Гражданского кодекс РФ и Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» позволяет сделать вывод о том, что расчет неустойки, подлежащий взысканию с ответчика, необходимо производить на основании ставки рефинансирования, действовавшей по состоянию на предусмотренный договором день исполнения ответчиком своих обязательств по передаче истцу квартиры.
В соответствии п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 №479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Неустойка за 136 дней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из цены договора в 2 927 400 руб. и ставки рефинансирования Центрального банка РФ на день исполнения обязательства (7,5%) равна 199 063,20 руб., исходя из расчета: 2 927 400 х 136 х 2 х 1/150 х 7,5% = 199 063,20 рублей.
Ответчик просит уменьшить размер неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как заявленный размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Право снижения размера неустойки предоставлено суду, в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств от того, является неустойка законной или договорной.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.
По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снижение размера неустойки не является обязанностью суда, и неустойка подлежит уменьшению лишь в исключительных случаях. Сами по себе доводы ответчика о необходимости снижения неустойки не могут являться безусловным основанием для ее снижения в порядке упомянутой нормы закона. При этом на основании части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем об ее уменьшении, следовательно, на ответчике лежит бремя представления доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.
В абзаце втором пункта 34 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для гражданина, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации)
Суд, исследовав представленные доказательства, изучив доводы сторон, с учетом того, что объект был введен в эксплуатацию только ДД.ММ.ГГГГ, однако объект согласно акту приема-передачи истцам передан ДД.ММ.ГГГГ, с учетом периода просрочки, суд полагает, что законный размер неустойки 199 063,20 рубля соразмерен последствиям нарушения прав и интересов потребителя.
В силу статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации» регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации примирителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Поскольку факт нарушения прав истцов как потребителей нашел свое подтверждение, то в силу требований ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которого с учетом принципа разумности и справедливости суд определяет в сумме 20 000 рублей.
Разрешая требование о взыскании штрафа, суд учитывает следующее.
В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Данная норма предусматривает взыскание штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя. Установленный Постановлением Правительства РФ № мораторий распространяется на финансовые санкции, подлежащие уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ. Штраф по части 3 статьи 10 Закона № 214-ФЗ также является финансовой санкцией, взыскиваемой в пользу потребителя в связи с нарушением его прав по договору долевого участия, и, по мнению суда, подпадает под действие моратория в части запрета на его взыскание за периоды, указанные в Постановлении. Однако сам штраф взыскивается не за период просрочки, а однократно, в процентном отношении от присужденной суммы. При этом положения Постановления №, вводящие мораторий, направлены на освобождение застройщиков от финансовых санкций за неисполнение обязательств в указанные периоды, что, по сути, должно включать и освобождение от штрафа по ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, если требование не было удовлетворено в период действия моратория.
Основное требование истца о возмещении расходов на устранение недостатков не было удовлетворено ответчиком в добровольном порядке. Претензия была направлена ДД.ММ.ГГГГ, вернулось за истечением срока хранения почтового отправления ДД.ММ.ГГГГ. Десятидневный срок для удовлетворения истек ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия моратория. Таким образом, обязанность удовлетворить требование в добровольном порядке возникла и не была исполнена в период, на который распространяется мораторий на финансовые санкции. В этой связи суд считает, что взыскание штрафа по части 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в данном случае не применяется.
Разрешая заявленные истцом требования о признании пункта 11.8. Договора недействительным суд приходит к следующему.
На основании ст. 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.
В соответствии со ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.
Из содержания ст. 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.
Пунктом 11.8 Договора предусмотрено, что все споры и разногласия, возникающие между сторонами из настоящего договора и/или в связи с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью, передаются сторонами в Смольнинский районный суд <адрес>.
Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
Принимая во внимание, что пункт 11.8. Договора противоречит требованиям закона, ущемляет права потребителя, в связи с чем, является ничтожным.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что требования о признании пункта 11.8. Договора недействительным подлежат удовлетворению.
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К судебным издержкам положением ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесены, в том числе расходы на оплату услуг представителей, почтовые расходы, другие, признанные судом необходимыми расходы.
В силу ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесены стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В обоснование своей позиции истцом представлены следующие документы: договор возмездного оказания юридических услуг №с от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО ЮЦ «Партнеръ» и Минелли О.А., квитанция к приходному кассовому ордеру на сумму 55 000 руб.
Из содержания главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации («Судебные расходы») следует, что судебные расходы - это затраты, которые несут участники процесса в ходе рассмотрения дела в порядке гражданского судопроизводства с целью полного или частичного покрытия средств, необходимых для доступа к осуществлению правосудия.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21.12.2004 года № 454-О обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ.
Вместе с тем, если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона также возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии со ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах.
Сумма вознаграждения, в частности, зависит от продолжительности и сложности дела, квалификации и опыта представителя, обусловлена достижением юридически значимого для доверителя результата, должна соотноситься со средним уровнем оплаты аналогичных услуг.
Неразумными при этом могут быть сочтены расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права, либо несложностью дела.
Учитывая объем проделанной представителем работы (подготовка искового заявления, участие в 2 судебных заседаниях, включая 1 –собеседование), с учетом фактической и правовой сложности дела, объема защищенного права, исходя из целей реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечению необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, а также что заявленные требования материального характера удовлетворены, суд полагает размер заявленных ко взысканию истцом расходов на оплату услуг представителя разумными, и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов судебные расходы по оплате услуг представителя в общем размере 40 000 руб.
Истцом заявлены ко взысканию почтовые расходы в размере 500 рублей.
Согласно абз. 8 ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.
Поскольку п.6 ст. 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на сторону истца возложена обязанность по направлению искового заявления лицом участвующим в деле, несение расходов в размере 693,68 руб. подтверждается кассовыми чеками, суд полагает возможным взыскать с ответчика почтовые расходы в размере 693,68 рублей.
Согласно абз. 3 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Представленная истцом в материалы дела доверенность выдана на имя Кошелева А.П., Крюкова П.В., Кравец М.М. на представление интересов Минелли О.А. на ведение дел, при этом указан номер долевого участия в строительстве, а также указано на споры именно с организацией стороны ответчика, что исключает последующее использование доверенности в иных спорах с участием Минелли О.А. в связи с чем, суд удовлетворяет требования о взыскании с ответчика расходов по оплате нотариальной доверенности в размере 2000 рублей.
Так как истцы, в силу закона, освобождены от уплаты госпошлины за подачу искового заявления, с ответчика, на основании ч.1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 6972 руб.
С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Минелли О. А. – удовлетворить частично.
Признать недействительным пункт 11.8 договора №<данные изъяты> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» (ИНН 7816343855, ОГРН 1167847450671) в пользу Минелли О. А. (паспорт <данные изъяты> №) неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 199 063 рубля 20 копеек, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 рублей, расходы по оплате нотариальных услуг по составлению доверенности в размере 2000 рублей, почтовые расходы в размере 693 рубля 68 копеек рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» государственную пошлину в бюджет Российской Федерации в размере 6972 рубля.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья
В окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года