РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 8 апреля 2026 года
Московский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Малаховой Н.А.
при помощнике судьи Жуковой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Товарищества собственников жилья "Янтарный берег-3" к ФИО1 об обязании предоставить доступ к общедомовому имуществу, установил:
Товарищество собственников жилья "Янтарный берег-3" обратилось в суд с иском к ФИО1 об обязании предоставить доступ в жилое помещение для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, а именно работ по замене инженерных систем (холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения) в рамках капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома
В обоснование своих требований истец указывает, что ответчик является собственником квартиры по адресу: <адрес> Истец является управляющей организацией в многоквартирном доме находящегося по адресу: <адрес> По решению собственников помещений (протокол № 1 годового общего собрания от 31.10.2024 г.) в многоквартирном доме проводятся работы по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения.
Работы по капитальному ремонту проводятся подрядной организацией — ООО «ЛенЭнергия - М».
В связи с проведением указанных работ, 07.08.2025 г. ответчику направлено предписание № 120/7/08-25 о необходимости в срок до 05.09.2025 г. выполнить работы по обеспечению беспрепятственного доступа к сетям холодного, горячего водоснабжения и канализации (открыть короба, снять фальшстены).
Предписание вложено в почтовый ящик ответчика, о чём составлен соответствующий акт № 120/7/08-25 от 07.08.2025 г.
Указанное предписание ответчиком не выполнено.
Представитель истца в судебном заседании требования иска поддержал в полном объеме.
Ответчик о слушании дела извещался судебными повестками, направленными по почте по адресу регистрации и возвращенными в адрес суда с отметками отделения связи об истечении срока хранения, в связи с чем на основании абз. 2 п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещения считаются доставленными адресатам, поскольку риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Руководствуясь разъяснениями, данными в п.68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 суд считает ответчика надлежащим образом, извещенным о времени и месте судебного разбирательства.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела
Выслушав объяснения явившихся участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статей 56, 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В силу ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 настоящего Кодекса.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
В силу п. 10 Правил содержания общего имущества общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии.
Обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ч. 4 ст. 30 ЖК РФ возложена на собственника жилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Согласно пп. 1, 2, 4 ч. 1.2 указанной статьи надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать:
соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
Согласно ч. ч. 6, 7, 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.
Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.
Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ответчик ФИО1 является собственником квартиры № 120, расположенной в многоквартирном доме по адресу <адрес> Государственная регистрация права № от 16.06.2023 г.
Управление многоквартирным домом, в котором расположена квартира ответчика, осуществляет Товарищество собственников жилья «Янтарный берег-3» на основании решения общего собрания собственников (протокол № 1 от 11.01.2010 г.).
По решению собственников помещений (протокол № 1 годового общего собрания от 31.10.2024 г.) в многоквартирном доме проводятся работы по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения.
Работы по капитальному ремонту проводятся подрядной организацией — ООО «ЛенЭнергия - М».
В связи с проведением указанных работ, 07.08.2025 г. ответчику направлено предписание № 120/7/08-25 о необходимости в срок до 05.09.2025 г. выполнить работы по обеспечению беспрепятственного доступа к сетям холодного, горячего водоснабжения и канализации (открыть короба, снять фальшстены).
Предписание вложено в почтовый ящик ответчика, о чём составлен соответствующий акт № 120/7/08-25 от 07.08.2025 г.
Указанное предписание ответчиком не выполнено. Из акта осмотра квартиры № 120 от 05.09.2025 г. следует, что отсутствует беспрепятственный доступ к сетям холодного, горячего водоснабжения и канализации для выполнения работ капитального ремонта («зашиты» фальшстеной с кафельной плиткой).
В соответствии с подп. "б" п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 354 от 6 мая 2011 г. (далее - Правила N 354) исполнитель (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги - абзац седьмой п. 2 данных правил) имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
В силу подп. "е" п. 34 Правил N 354 потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в п. 85 данных правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
По смыслу приведенных норм требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подп. "е" п. 3 Правил N 354).
Приведенные нормы определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя.
При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что истец как лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, в силу закона вправе требовать допуска в занимаемое ответчиками жилое помещение для проведения работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, а следовательно требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.
Одновременно, руководствуясь ст. 206 ГПК РФ, суд считает необходимым установить ответчику срок для предоставления доступа в жилое помещение – 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, поскольку с учетом характера действий, которые необходимо произвести ответчику, данный срок, по мнению суда, является достаточным.
В соответствии с п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1). Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (гл.25).
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств" согласно п. 1 ст. 308.3, ст. 396 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.
На основании п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).
Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ).
Размер неустойки определяется исходя из установленных обстоятельств дела, объема действий, которые должен совершить ответчик для исполнения решения суда, с учетом того, что длительное неисполнение решения суда ответчиком может привести к нарушению прав жителей многоквартирного дома, а также баланса интересов сторон и разъяснений, содержащихся в п. п. 31 и 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств".
С учетом изложенного, руководствуясь приведенными нормами права, поскольку суд пришел к выводу о возложении на ответчика обязанности по предоставлению доступа, исходя из установленных по делу обстоятельств, требований разумности и справедливости с целью недопущения неосновательного обогащения, объема действий которых необходимо совершить ответчику, приходит к выводу о взыскании с последнего в пользу ТСЖ "Янтарный берег-3"судебной неустойки в размере 100 руб. в день, по истечении 30 дней со вступления решения в законную силу до даты фактического исполнения решения суда об обязании предоставить доступ в помещение.
В части требования об обязании демонтировать керамическую плитку, закрывающую стояки холодного и горячего водоснабжения в квартире ответчика, исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку доказательств того, что стояки холодного и горячего водоснабжения находятся именно за керамической плиткой истцом не представлено.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 20 000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Товарищества собственников жилья "Янтарный берег-3" –– удовлетворить частично.
Обязать ФИО1 (паспорт №) предоставить доступ сотрудникам Товарищества собственников жилья "Янтарный берег-3" в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> для проведения ремонтных работ по замене инженерных систем (холодного и горячего водоснабжения) в рамках капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу.
В случае неисполнения решения суда по настоящему делу взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу Товарищества собственников жилья "Янтарный берег-3" (ИНН7810582367) денежную сумму в размере 100 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.
Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу Товарищества собственников жилья "Янтарный берег-3" (ИНН7810582367) расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.А. Малахова
Мотивированное решение изготовлено 14.04.2026 года