РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 10 марта 2026 года
Московский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Малаховой Н.А.
при помощнике судьи Жуковой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, установил:
ФИО1 обратился в Московский районный суд города Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 10.04.2025 в размере 400 000 руб.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 10.04.2025 года ФИО1 и ИП ФИО2 заключили предварительный договор купли продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес> Пунктом 2.1.3. Предварительного договора стороны согласовали внесение задатка в сумме 200 000 рублей в момент подписания Предварительного договора. Обязанность по внесению задатка исполнена истцом 10.04.2025 года, о чем у ответчика получена расписка.
29.04.2025 года стороны подписали дополнительное соглашение к Предварительному договору о продлении срока для заключения основного договора купли - продажи до 15.06.2025 года.
Пунктом 2.1.12 Предварительного договора стороны согласовали возврат задатка ответчиком в случае, если оценочная стоимость объекта (земельного участка и дома) для ПАО Сбербанк будет меньше согласованной цены в размере 9 594 000 руб.
22 июля 2025 г. в связи с тем, что согласованная стоимость Объекта банком составила 8 594 000 руб., истец обратился к ответчику с заявлением о возврате задатка. По настоящее время задаток ответчиком не возвращен.
Истец и представитель истца ФИО4, действующий на основании ордера № и доверенности № сроком на 3 года в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик, в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, доверил представлять свои интересы представителю ФИО5, действующему на основании доверенности № от 24 февраля 2026 года сроком на 1 год в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, указав, что ответчик был готов снизить стоимость объекта.
Выслушав объяснения явившихся участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статей 56, 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.04.2025 года ФИО1 и ИП ФИО2 заключили предварительный договор купли продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>.
Согласно п. 2.1.1. Договора Стоимость Объекта по Соглашению Сторон составляет 9 594 000 рублей 00 копеек, НДС не облагается, из которых цена земельного участка составляет 1 570 000 (один миллион пятьсот семьдесят тысяч) рублей 00 копеек, цена жилого дома составляет 8 024 000 (восемь миллионов двадцать четыре тысячи) рублей 00 копеек.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора и изменению не подлежит.
Объект будет приобретаться за счет собственных денежных средств Покупателя, за счет суммы средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Государственным Сертификатом на материнский (семейный) капитал на имя Покупателя и целевых кредитных денежных средств, предоставленных Покупателю банком ПАО Сбербанк.
Согласно п. 2.1.3. Договора Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта: Часть стоимости Объекта в сумме 200 000 (двести тысяч) рублей 00 копеек, оплачивается Продавцу наличными при подписании настоящего Договора, в качестве задатка.
Оставшаяся часть стоимости Объекта, в размере 9 394 000 рублей 00 копеек, состоящая из: средств материнского (семейного) капитала в сумме 690 266 рублей 95 копеек, которые будут выплачены Продавцу в безналичной форме после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления в территориальный орган Социального Фонда России.
- собственных средств Покупателя в размере 1 481 733, 05 рубля 05 копеек и заемных средств банка в размере 7 222 000 руб.
Таким образом, пунктом 2.1.3. Предварительного договора стороны согласовали внесение задатка в сумме 200 000 рублей в момент подписания Предварительного договора.
Обязанность по внесению задатка исполнена истцом 10.04.2025 года, о чем у ответчика получена расписка, что ответчиком не оспаривается.
29.04.2025 года стороны подписали дополнительное соглашение к Предварительному договору о продлении срока для заключения основного договора купли - продажи до 15.06.2025 года.
Пунктом 2.1.12 Предварительного договора стороны согласовали возврат задатка ответчиком в случае, если сделка по отчуждению указанного Объекта не осуществляется по вине Продавца, Продавец возвращает покупателю внесенный задаток в двойном размере в течении 2 (двух) дней с момента требования.
сумма задатка подлежит возврату покупателю в полном объеме в течении 2 (двух) дней с момента требования:
-в случае отказа в одобрении Объекта банком ПАО Сбербанк, в качестве предмета залога при выдаче ипотечного кредита;
- в случае, если оценочная стоимость Объекта для банка ПАО Сбербанк будет меньше согласованной цены в размере 9 594 000 рублей.
Согласно выполненной по заказу ПАО Сбербанка оценке объекта: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес> составила 9 540 000 руб (л.д. 28-64), что ниже согласованной сторонами на 54000 руб.
В результате ПАО Сбербанк направил истцу уведомление о предварительном одобрении ипотеки на сумму 6 222 000 руб., что существенно ниже указанной в п. договоре п. 2.1.3. Договора – 7 222 000 руб., предполагаемые заемные средства, для оплаты по договору.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В п. 4 ст. 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", в соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.
По смыслу ст. 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (п. 37).
На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, продавец вправе оставить в своем распоряжении полученную от покупателю сумму задатка исключительно при условии наличия вины в неисполнении договора со стороны покупателя. В свою очередь покупатель вправе требовать взыскания с продавца двойной суммы задатка лишь при наличии вины продавца в неисполнении договора.
Между тем по данному делу не установлены обстоятельства, которые бы позволили применить положения п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Из обстоятельств дела следует, что Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не мог быть заключен в силу объективных обстоятельств В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В п. 4 ст. 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", в соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.
По смыслу ст. 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (п. 37).
На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, продавец вправе оставить в своем распоряжении полученную от покупателю сумму задатка исключительно при условии наличия вины в неисполнении договора со стороны покупателя. В свою очередь покупатель вправе требовать взыскания с продавца двойной суммы задатка лишь при наличии вины продавца в неисполнении договора.
Между тем по данному делу не установлены обстоятельства, которые бы позволили применить положения п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Как следует из содержания предварительного договора, приобретение покупателем спорного объекта недвижимости предполагалось за счет заемных денежных средств в размере 7 222 000 руб., предоставленных покупателю банком на основании кредитного договора.
Между тем, ПАО Сбербанк направил истцу уведомление о предварительном одобрении ипотеки на сумму 6 222 000 руб.
Из представленной истцом переписки с сотрудником ПАО Сбербанк следует, что стоимость объекта 8 594 000 руб., и банк готов предоставить кредит на сумму 6 222 000 руб.(л.д. 85-89)
Таким образом, учитывая, что предоставление истцу банком кредита в целях совершения сделки по купли-продажи вышеуказанного имущества являлось условием предварительного договора, однако испрашиваемый заемщиком кредит банком предоставлен не был, сделка в определенный сторонами срок не была заключена по обстоятельствам, на которые стороны не могли повлиять, (то есть в отсутствие вины покупателя и продавца).
При этом довод стороны ответчика о том, что он был готов снизить стоимость объекта подлежит отклонению, поскольку цена объекта является существенным условием договора, а следовательно для её изменения необходимо было заключать новый предварительный договор с новыми условиями, а по предварительному договору купли - продажи от 10.04.2025, основной договор купли-продажи в согласованный сторонами срок до 15.06.2025 года заключен не был, обязательства по заключению такого договора прекращены, а поэтому у продавца возникла обязанность по возврату продавцу суммы полученного задатка в размере 200 000 руб., которые с 15.06.2025 года являлись для ответчика неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ).
С учетом условий предварительного договора купли продажи жилого дома и земельного участка от 10.04.2025 и установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о невозможности заключения сторонами основного договора купли-продажи в согласованный сторонами срок ввиду не одобрения банком выдачи истцу кредита на испрошенных заемщиком условиях, суд приходит к выводу о том, что полученный ответчиком задаток в размере 200 000 руб. подлежит возврату истцу.
При этом оснований для взыскания с ответчика задатка в двойном размере суд не усматривает, поскольку по делу не установлены обстоятельства, которые бы позволили применить положения п. 2 ст. 381 ГК РФ, поскольку вина продавца в неисполнении договора судом не установлена.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы по оплате при подаче иска государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, которые подтверждены чеком (л.д. 6)
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка –– удовлетворить
Взыскать со ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) сумму задатка 400 000 рублей и расходы по оплате госпошлины 12 500 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.А. Малахова
Мотивированное решение изготовлено 26.03.2026 года