РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 мая 2026 года г. Санкт-Петербург
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитиной С.С., при секретаре Марусенко А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новрузова Заура Гурбановича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» о возмещении расходов на устранение недостатков квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, установил:
Новрузов З.Г. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный Застройщик «Универсал Инвест Каменка 1», указывая, что 27 мая 2025 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры № ДКП-ПРЮ22-0689-СБЕР-ОТД-ЭР-У, по условиям которого ответчик передал, а истец приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Цена квартиры по договору составила 13 968 088 руб. Квартира передана истцу по акту приема-передачи 1 августа 2025 года.
После передачи квартиры истцом были выявлены недостатки отделочных работ. Для определения их характера, причин возникновения и стоимости устранения истец обратился в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза». Согласно техническому заключению специалиста Громова Е.М. от 22 сентября 2025 года в квартире установлены многочисленные дефекты обойных покрытий, укладки керамической плитки и ламината, окраски потолков, монтажа межкомнатных дверей и оконного блока. Стоимость восстановительных работ специалистом определена в размере 763 773 руб. 52 коп.
29 сентября 2025 года истец направил ответчику претензию с требованием возместить расходы на устранение недостатков. Претензия получена ответчиком 2 октября 2025 года, однако в установленный законом срок требование не исполнено, денежные средства истцу не выплачены.
В ходе судебного разбирательства, по итогам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, истец уточнил требования и просил взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков в размере 373 419 руб. 93 коп.; неустойку за период с 13 октября 2025 года по 26 мая 2026 года в размере 373 419 руб. 93 коп.; неустойку с 27 мая 2026 года по день фактического исполнения обязательства в размере 1% в день от невыплаченной стоимости устранения недостатков, но не более 373 419 руб. 93 коп.; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; штраф в размере 50% от присужденной судом суммы; расходы на проведение досудебного исследования в размере 59 800 руб.; расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 000 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 80 000 руб.; почтовые расходы в размере 632 руб. 48 коп.
Истец Новрузов З.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представитель истца Рагушинская Е.С. в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика Луговская Е.С. в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала по основаниям, изложенным в письменной правовой позиции.
Ответчик ссылался на то, что, несмотря на наименование заключенного сторонами соглашения договором купли-продажи, продавец одновременно являлся застройщиком многоквартирного дома, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено незадолго до заключения договора. По мнению ответчика, к отношениям сторон следует по аналогии применять положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В связи с этим ответчик просил ограничить стоимость устранения недостатков тремя процентами цены договора, применить специальные правила о неустойке и штрафе, а также особенности, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326.
Кроме того, ответчик просил отказать во взыскании штрафа в размере 50%, а при применении законодательства о долевом строительстве определить штраф в размере 5%; не начислять неустойку в период действия специальных мер; в ином случае снизить неустойку и штраф на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 1 000 руб.; компенсацию морального вреда снизить до 500 руб.; отказать во взыскании расходов на досудебное исследование, оформление доверенности и почтовые отправления. Также ответчик просил предоставить отсрочку исполнения решения до 31 декабря 2026 года.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, заключение судебной экспертизы, оценив доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением предусмотренных законом случаев.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество. В силу пункта 1 статьи 556 указанного Кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила статьи 475 этого Кодекса, за исключением права требовать замены товара. Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право покупателя по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Из преамбулы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» и пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениям, в которых гражданин приобретает товар исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, а продавцом выступает организация, реализующая товар потребителю.
Квартира приобретена истцом как гражданином для личных нужд. Доказательств использования квартиры в предпринимательской деятельности ответчиком не представлено. Следовательно, отношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже недвижимости и Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Довод ответчика о необходимости применения к договору правил о договоре участия в долевом строительстве суд признает несостоятельным.
В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 октября 2025 года № 127-КГ25-29-К4 указано, что юридическая квалификация соглашения определяется не его названием, а действительным содержанием, целью договора, общей волей и фактически сложившимися отношениями сторон.
Вместе с тем установленные по настоящему делу обстоятельства свидетельствуют именно о заключении договора купли-продажи существующего объекта недвижимости. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено 21 марта 2025 года, тогда как договор между сторонами заключен 27 мая 2025 года. Предметом договора являлась индивидуально определенная квартира в уже введенном в эксплуатацию доме; ответчик обязался передать ее в собственность покупателя, а не создать объект в будущем за счет привлеченных денежных средств. Договор исполнен путем передачи квартиры по акту 1 августа 2025 года.
Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения по привлечению денежных средств для строительства многоквартирных домов и возникновению у участников долевого строительства права собственности на создаваемые объекты. В рассматриваемом случае денежные средства истца не привлекались для создания объекта, поскольку к моменту заключения договора дом был введен в эксплуатацию. Правоотношения прямо урегулированы нормами о купле-продаже недвижимости, поэтому предусмотренные статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации условия для применения аналогии закона отсутствуют.
По этим же основаниям к спору не применяются ограничение общей суммы взыскания тремя процентами цены договора, установленное специальным законодательством о долевом строительстве, а также постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, предметом которого являются особенности ответственности именно по договорам участия в долевом строительстве. Сам по себе статус ответчика как застройщика не изменяет правовую природу заключенного после ввода дома в эксплуатацию договора купли-продажи.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» продавец обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует договору. При обнаружении недостатков, которые не были оговорены продавцом, потребитель в силу пункта 1 статьи 18 названного Закона вправе потребовать возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
В силу пункта 6 статьи 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» продавец отвечает за недостатки товара, если потребитель докажет, что они возникли до передачи товара либо по причинам, возникшим до этого момента. Аналогичное правило следует из статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно заключению эксперта автономной некоммерческой организации «Межрегиональная организация независимых экспертиз» № 629/2025 от 24 февраля 2026 года в квартире истца выявлены: локальные отслоения обоев; неровные межплиточные швы и отклонения облицованных поверхностей; зазоры, приподнятые кромки и нарушения геометрии стыков ламината; неровности окрашенного слоя потолка; зазоры между наличниками и неподвижными элементами дверных блоков.
Эксперт пришел к выводу, что указанные недостатки вызваны несоблюдением технологии отделочных и строительно-монтажных работ, нарушением требований к подготовке поверхностей, укладке покрытий и монтажу дверных блоков, то есть имеют производственно-строительный характер и не являются следствием эксплуатации квартиры истцом. Стоимость работ и материалов, необходимых для их устранения, определена в размере 373 419 руб. 93 коп.
Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статей 79 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит описание исследования, примененных методов и мотивированные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт обладает необходимой квалификацией, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Противоречий, неясностей либо данных, ставящих выводы эксперта под сомнение, судом не установлено. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы ответчиком не заявлено, доказательств иной стоимости устранения установленных судебным экспертом недостатков не представлено.
При таких обстоятельствах суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве достоверного и допустимого доказательства и признает доказанными факт передачи квартиры с недостатками, возникшими до ее передачи, а также размер необходимых расходов на их устранение 373 419 руб. 93 коп. Требование о взыскании указанной суммы подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 22 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требование о возмещении расходов на исправление недостатков товара подлежит удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня его предъявления. За нарушение этого срока пунктом 1 статьи 23 названного Закона предусмотрена неустойка в размере одного процента цены товара за каждый день просрочки. В действующей на день разрешения спора редакции закона сумма такой неустойки не может превышать сумму, уплаченную потребителем по договору купли-продажи.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 28 октября 2025 года № 5-КГ25-134-К2 разъяснила, что при продаже квартиры отношения по поводу ее недостатков регулируются статьями 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 18, 20–23 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», а нарушение срока удовлетворения соответствующего требования потребителя влечет взыскание неустойки по пункту 1 статьи 23 данного Закона.
Претензия истца получена ответчиком 2 октября 2025 года. Течение десятидневного срока началось 3 октября 2025 года и окончилось 12 октября 2025 года. Поскольку требование не исполнено, просрочка возникла 13 октября 2025 года.
За период с 13 октября 2025 года по 26 мая 2026 года включительно просрочка составляет 226 дней. Истец, распоряжаясь своими материальными и процессуальными правами, исчислил неустойку не от цены квартиры 13 968 088 руб., а от суммы расходов на устранение недостатков 373 419 руб. 93 коп., и ограничил ее размер суммой основного требования. Размер неустойки, рассчитанный выбранным истцом способом, за указанный период превышает 373 419 руб. 93 коп., в связи с чем в пределах заявленных требований подлежит взысканию 373 419 руб. 93 коп.
Ответчиком заявлено об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктами 73–75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» обязанность по доказыванию явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения лежит на должнике; уменьшение неустойки, начисленной лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях при наличии мотивированного заявления.
Ответчик ограничился общей ссылкой на значительный размер санкции, не представив расчетов, сведений о возможных убытках кредитора, доказательств исключительности обстоятельств либо иных данных, позволяющих признать заявленный размер явно несоразмерным последствиям длительного неисполнения законного требования потребителя. Неустойка добровольно ограничена истцом размером основного требования и составляет существенно меньшую сумму, чем предусмотренная законом при исчислении от цены квартиры. Оснований для ее дополнительного снижения суд не усматривает.
По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 разъяснено, что суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки на дату вынесения решения и ее начисление до момента фактического исполнения; расчет за последующий период производится при исполнении судебного акта.
Поскольку на момент рассмотрения дела стоимость устранения недостатков истцу не выплачена, требование о начислении неустойки с 27 мая 2026 года по день фактического исполнения подлежит удовлетворению в заявленных истцом пределах: 1% в день от невыплаченной суммы расходов на устранение недостатков, но не более 373 419 руб. 93 коп. включительно.
В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав продавцом, подлежит компенсации при наличии вины нарушителя. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера имущественного возмещения.
Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17, достаточным условием удовлетворения требования о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя. Представление медицинских документов не является обязательным условием самого права на компенсацию.
При определении размера компенсации суд учитывает характер нарушения, длительность неисполнения требования, необходимость обращения истца за исследованием и судебной защитой, требования разумности и справедливости, а также то, что допущенные недостатки не препятствовали эксплуатации квартиры в целом. С учетом указанных обстоятельств суд определяет компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., отказывая в остальной части этого требования.
В силу пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя суд взыскивает с продавца за несоблюдение добровольного порядка их удовлетворения штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя.
Доказательств наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 7 статьи 13 указанного Закона и исключающих взыскание штрафа, в том числе уклонения истца от действий, необходимых для добровольного исполнения, ответчиком не представлено. Напротив, ответчик получил претензию и располагал возможностью проверить качество квартиры и удовлетворить требование, однако не сделал этого.
Размер штрафа составляет 50% от суммы стоимости устранения недостатков, начисленной ко дню вынесения решения неустойки и компенсации морального вреда: (373 419 руб. 93 коп. + 373 419 руб. 93 коп. + 20 000 руб.) ? 50% = 383 419 руб. 93 коп.
Принимая во внимание длительность неисполнения требования, соотношение штрафа с присужденными суммами, отсутствие доказательств явной несоразмерности и то, что ответчик является профессиональным участником рынка недвижимости, суд не усматривает оснований для уменьшения штрафа на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Довод ответчика о применении штрафа в размере 5% основан на нормах законодательства о долевом строительстве, которые к спору не применяются.
Согласно статьям 88 и 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, расходы на оплату услуг представителей и признанные судом необходимыми почтовые расходы.
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что расходы, понесенные до обращения в суд, могут быть признаны судебными издержками, если их несение было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные доказательства соответствуют требованиям относимости и допустимости.
Досудебное техническое исследование было необходимо истцу для установления наличия, характера и первоначальной стоимости устранения скрытых и явных недостатков, формирования предмета и основания иска. Факт оплаты исследования в размере 59 800 руб. подтвержден представленными документами. То обстоятельство, что судебная экспертиза уточнила состав и стоимость работ, не исключает необходимости первоначального исследования. Расходы в размере 59 800 руб. подлежат взысканию с ответчика.
Почтовые расходы на направление претензии и искового заявления подтверждены кассовыми чеками на суммы 320 руб. 44 коп. и 312 руб. 04 коп., непосредственно связаны с соблюдением досудебного порядка и рассмотрением дела, в связи с чем подлежат взысканию в общей сумме 632 руб. 48 коп.
Расходы на оплату услуг представителя подтверждены договором об оказании юридической помощи и платежными документами на сумму 80 000 руб. В соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 суд присуждает такие расходы в разумных пределах.
Учитывая объем подготовленных процессуальных документов, уточнение требований после судебной экспертизы, длительность рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании, фактическую и правовую сложность спора, а также сложившуюся стоимость юридических услуг в Санкт-Петербурге, суд признает сумму 80 000 руб. разумной и подлежащей взысканию в полном объеме.
Требование о возмещении 2 000 руб., уплаченных за нотариальное удостоверение доверенности, удовлетворению не подлежит. Из содержания доверенности следует, что полномочия представителя не ограничены исключительно участием в настоящем гражданском деле и могут быть реализованы при совершении иных юридически значимых действий. Поэтому данные расходы не обладают необходимой исключительной связью с рассмотрением настоящего дела.
Просьба ответчика предоставить отсрочку исполнения решения до 31 декабря 2026 года удовлетворению не подлежит. Постановление Правительства Российской Федерации № 326 к отношениям сторон не применяется. Иных исключительных обстоятельств, затрудняющих исполнение решения, а также доказательств имущественного положения, не позволяющего исполнить судебный акт, ответчиком не представлено. Вопрос об отсрочке или рассрочке исполнения решения при наличии предусмотренных законом оснований может быть разрешен судом в порядке статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец как потребитель был освобожден, в размере 19 936 руб., исчисленном исходя из размера удовлетворенных имущественных требований.
При таких обстоятельствах иск подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
иск Новрузова Заура Гурбановича удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Универсал Инвест Каменка 1», ОГРН 1214700004705, ИНН 4703182182, в пользу Новрузова Заура Гурбановича стоимость устранения недостатков в квартире в размере 373 419 руб. 93 коп., неустойку за период с 13 октября 2025 года по 26 мая 2026 года в размере 373 419 руб. 93 коп., неустойку в размере 1% в день от стоимости устранения недостатков, начиная с 27 мая 2026 года по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения недостатков, компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 383 419 руб. 93 коп., судебные издержки в виде расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 59 800 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 80 000 руб., расходов на почтовые отправления в размере 632 руб. 48 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Универсал Инвест Каменка 1», ОГРН 1214700004705, ИНН 4703182182, в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 19 936 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.С. Никитин
Мотивированное решение изготовлено 26 июня 2026 года.