РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Тарасовой О.С.., при секретаре судебного заседания Демидовой В.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Латер» к <ФИО>2 о взыскании убытков, неустойки за просрочку передачи объекта недвижимого имущества, неустойки за просрочку возврата авансовых платежей,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО «СЗ «Латер» обратился в суд с исковым заявлением к<ФИО>2 и, уточнив требования в порядке статьи 39 Гражданскогопроцессуального кодекса Российской Федерации, просил взыскать сответчика неустойку за просрочку передачи объекта недвижимости, вразмере 560 000 рублей; неустойку за просрочку возврата обеспечительногоплатежа, в размере 18 318 493,14 рублей; убытки в размере 156 583 365,54рублей; расходы по уплате государственной пошлины, в размере 60 000рублей.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 14марта 2024 года исковые требования удовлетворены частично. Судомпостановлено: взыскать <ФИО>2 в пользуООО «СЗ «Латер» неустойку за просрочку передачи объекта недвижимости,
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик<ФИО>2 подал апелляционную жалобу, в которой просит отменитьрешение суда первой инстанции с вынесением по делу нового решения,которым исковые требования удовлетворить частично, взыскать неустойку запросрочку передачи объекта недвижимости в размере 10 000 рублей,неустойку за просрочку возврата обеспечительного платежа в размере15 000 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере60 000 рублей.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданскимделам Санкт-Петербургского городского суда от 17 сентября 2024 годарешение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 14 марта 2024года в части взыскания неустойки за просрочку передачи объектанедвижимости, неустойки за просрочку возврата обеспечительного платежаизменено, в части взыскания убытков в размере 156 583 365,54 рублейотменено. Принято новое решение. С <ФИО>2 в пользу ООО СЗ«Латер» взыскана неустойка за просрочку передачи объекта недвижимости вразмере 50 000 рублей, неустойка за просрочку возврата обеспечительногоплатежа в размере 15 000 000 рублей. В удовлетворении исковых требованийООО С3 «Латер» к <ФИО>2 о взыскании убытков отказано.Указано, что решение суда в части взыскания с <ФИО>2 в пользуООО «СЗ «Латер» неустойки за просрочку возврата обеспечительногоплатежа в размере 15 000 000 рублей исполнению не подлежит.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьегокассационного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2025 годаапелляционное определение судебной коллегии по гражданским деламСанкт-Петербургского городского суда от 17 сентября 2024 года отменено,дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданскимделам Санкт-Петербургского городского суда от 19 июня 2025 года, решение Петроградского районного суда изменено, с ответчика в пользу истца взысканы убытки в сумме 156569036,78 руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьегокассационного суда общей юрисдикции от 24 сентября 2025 года отменены решение Петроградского районного суда от 14 марта 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 июня 2025 года, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование требований ООО «СЗ «Латер» ссылается на то, что 22 декабря 2021 года между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по цене 650 000 000 рублей. Предметом договора заключенного между истцом и ответчиком является обязательства продавца по передаче в собственность покупателя двух объектов недвижимого имущества; нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 424,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, владение 2, строение 6;объекта недвижимого имущества -нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 429,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>;
Согласно п. 1.2 Договора право собственности продавца на дату подписания договора в ЕГРН не зарегистрировано, п.1.3. установлено, что земельный участок функционально обеспечивающий объекты на дату заключения договора не сформирован, на государственном кадастровом учете не находиться и имеет адресные ориентиры Москва, Внутригородская территория муниципального округа Чертаново Южное, <адрес>, земельный участок 2.1.
Пунктом 2.3.1 договора предусматривалось внесение покупателем продавцу аванса в размере 10 000 000 рублей, пунктом 2.3.2 – открытие аккредитива на сумму 90 000 000 рублей.
31 марта 2022 года и 26 мая 2022 года к договору заключены дополнительные соглашения. Пунктом ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения № предусмотрена обязанность продавца совместно с покупателем в срок не позднее 31 августа 2022 года подать документы для государственной регистрации перехода права собственности на объекты; пунктом 3.1.6 – обязанность продавца получить в установленном порядке градостроительный план земельного участка в срок до 15 августа 2022 года.
Однако продавец принятые обязательства в срок не исполнил, градостроительный план земельного участка не получил, в связи с чем истец 21 октября 2022 года отказался от исполнения договора и потребовал возврата ранее уплаченных денежных средств.
В исковом заявлении общество указывает, что пунктом 9.4 договора предусмотрена неустойка за просрочку передачи объекта в размере 0,01 % в день от оплаченной цены договора, которая за период с 1 сентября 2022 года по 26 октября 2022 года на сумму аванса 100 000 000 рублей составляет 560 000 рублей; пунктом 9.5 договора предусмотрена неустойка в размере 25 % годовых за просрочку возврата авансовых платежей, которая за период с 16 ноября 2022 года по 25 октября 2023 года, размер которой с учетом частичных возвратов денежных средств составляет 18 318 493 рубля 14 копеек.
Также ООО СЗ «Латер» заявлены к взысканию убытки, вызванные необходимостью привлечения для оплаты по договору целевых заемных средств, а именно выплаченные обществом проценты;
по договору займа от 23 декабря 2021 года с <ФИО>5 в размере 1 447 205 рублей 47 копеек, по договору займа от 23 июня 2022 года с ООО «ЖилИнвест» в размере 13 393 160 рублей 07 копеек, расходы на открытие аккредитива в размере 130 000 рублей.
К своим убыткам истец относит разницу между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой объектов, определенной на основании отчета специалиста ООО «Оценка для бизнеса» представленного в ходе первоначального судебного разбирательства, согласно которому стоимость объектов на 8 ноября 2023 года составила 781 613 000 рублей. Таким образом, заявленный к взысканию размер убытков составил 141 613 000 рублей.
На момент рассмотрения гражданского дела размер сумм указанных при первоначальном обращении общества в суд с исковым заявлением не изменен. <ФИО>2 выплатив, ответчику 15000000 руб. добровольно оставшиеся убытки возместить отказывается в связи с чем ООО СЗ «Латер» требует взыскать денежные средства в судебном порядке.
<ФИО>2 о времени и месте рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил, о причинах неявки в суд не сообщил, направил своего представителя <ФИО>6.
Суд, с учетом вышеизложенного определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика, в соответствии со ст.167 ГПК РФ.
Представитель истца на основании доверенности <ФИО>9 в судебном заседании поддержал доводы иска. Не отрицая факт перечисления денежных средств в сумме 15000000 руб. на счет истца, представитель полагал, что обязательство по передаче в собственность объектов недвижимого имущества обязательство по обеспечению образования и постановки на кадастровый учет земельного участка, функционально обеспечивающего приобретенные обществом объекты также являлись предметом заключенного между сторонами договора. Без выполнения ответчиком обязательств, касающихся спорного земельного участка, общество не было заинтересованов приобретении вышеуказанных объектов, в связи с чем заключение договора бы не состоялось. Таким образом, текущая цена на сопоставимые товары в силу п.2 ст.393.1 ГК РФ на момент прекращения Договора должна определяться с учетом принятых на себя ответчиком обязательств по формированию и внесению сведений и надлежащем виде разрешенного использования в отношении Земельного участка.
Представитель ответчика на основании доверенности <ФИО>6 в судебном заседании пояснила, что ответчик оплатил часть убытков, а также неустойку, перечислив обществу 15000000 руб. Исковые требования ответчик не признает, ссылаясь на отсутствие на стороне истца убытков в виде разницы между ценой прекращенного договора и текущей ценой, что подтверждается заключением судебной экспертизы, а также дополнительной судебной экспертизы, которая установила отсутствие убытков в виде изменения как стоимости зданий так и стоимости земельного участка на момент расторжения спорного договора. Представитель ответчика ссылалась на отсутствие причинно-следственной связи между поведением ответчика и расходами истца на обслуживание займов, привлеченных от аффилированных с истцом лиц, а также на завышенный размер заявленных к взысканию неустоек и необходимость их уменьшения на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему выводу,
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. п. 1, 4).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Пунктом 1 статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерацииустановлено, что срок исполнения продавцом обязанности передать товарпокупателю определяется договором купли-продажи.
Согласно пункту 3 статьи 487 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации определено, что в случае, когда продавец, получивший суммупредварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара вустановленный срок (статья 457 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товараили возврата суммы предварительной оплаты за товар, непереданныйпродавцом.
Таким образом, из приведенных норм следует, что при наличииопределенного договором срока передачи товара, покупатель узнает илидолжен узнать о нарушении своего права и о лице, его нарушившем, именнос момента истечения срока передачи товара, следовательно, у него возникнетправо выбора способа защиты: потребовать передачи оплаченного товара иливозврата суммы оплаты за товар, не переданный продавцом.
Согласно пункту 2 статьи 405 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, если вследствие просрочки должника исполнение утратилоинтерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения итребовать возмещения убытков.
При этом, кредитор не обязан доказывать то, что исполнение утратилодля него интерес и в любом случае вправе отказаться от принятияпросроченного исполнения.
В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерациидолжник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнениемили ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1).
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотреннымистатьей 15 настоящего Кодекса (пункт 2).
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещенияпричиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотреновозмещение убытков в меньшем размере (п. 1).
Особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащимисполнением должником договора, повлекшим его прекращение поинициативе кредитора, урегулированы статьей 393.1 Гражданского кодексаРоссийской Федерации, имеющей цель восстановить имущественныеинтересы кредитора так, как если бы обязательство было исполненодолжником надлежащим образом.
Статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерацииустановлено, что в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнениедолжником договора повлекло его досрочное прекращение и кредиторзаключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать отдолжника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленнойв прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора(пункт 1); если кредитор не заключил аналогичный договор взаменпрекращенного договора (пункт 1 статьи), но в отношении предусмотренногопрекращенным договором исполнения имеется текущая цена насопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать отдолжника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленнойв прекращенном договоре, и текущей ценой(пункт 2).
В указанном случае убытки в виде разницы между ценой,установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаютсясоответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другойстороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая)сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договоромисполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы илиуслуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения такихубытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п.1 ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Судом установлено, что 22 декабря 2021 года между <ФИО>2 (продавец) и ООО «СЗ «Латер» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по цене 650 000 000 рублей.
Согласно п. 1.1., 1.2 Предметом договора заключенного между истцом и ответчиком являются обязательства продавца по передаче в собственность покупателя двух объектов недвижимого имущества; нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0008006:1207, общей площадью 424,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 429,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>
Пунктом 1.2 Договора установлено, что на дату его подписания право собственности продавца на объекты в ЕГРН не зарегистрировано. Пунктом 1.3. рассматриваемого судом договора установлено, что земельный участок функционально обеспечивающий объекты на дату заключения договора не сформирован, на государственном кадастровом учете не находиться и имеет адресные ориентиры Москва, Внутригородская территория муниципального округа Чертаново Южное, <адрес>, <адрес>
Пунктом 2.3.1 договора предусмотрено внесение покупателем аванса в размере 10 000 000 рублей, пунктом 2.3.2 – открытие аккредитива на сумму 90 000 000 рублей. 31 марта 2022 года и 26 мая 2022 года сторонами заключены дополнительные соглашения к договору. (л.д. 50-64 т.1)
Пунктом 3.1.10 дополнительного соглашения № продавец обязался в срок не позднее 31 августа 2022 года совместно с покупателем подать документы для государственной регистрации перехода права собственности на объекты в регистрирующий орган; пунктом 3.1.6 – в срок до 15 августа 2022 года получить в установленном порядке градостроительный план земельного участка, образованного под продаваемыми объектами. Согласно пункту 5.2 договора передача объекта недвижимости производится не позднее 5 рабочих дней до даты подачи сторонами документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.
Так как ответчик в указанный срок указанные в дополнительном соглашении документы не оформил 21 октября 2022 года ООО СЗ «Латер» направило <ФИО>2 отказ от исполнения договора, право на который предусмотрено пунктами 9.5, 9.6 договора, и потребовал возврата ранее уплаченных денежных средств. Ответчиком обстоятельства расторжения договора не оспариваются. Требование истца о возврате денежных средств получено ДД.ММ.ГГГГ.
Вступившим в законную силу решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 17 мая 2023 года по гражданскому делу № 2-2071/2023 с <ФИО>2 в пользу ООО «СЗ «Латер» взысканы неосновательное обогащение в размере 65 000 000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей. Названным решением установлены обстоятельства заключения и прекращения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которые в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для суда и не подлежат доказыванию вновь.
Как следует из материалов дела, ответчиком возвращены: 9 ноября 2022 года – 10 000 000 рублей; платежным поручением № от 17 мая 2023 года – 25 000 000 рублей; 18 мая 2023 года – 5 000 000 рублей; 26 мая 2023 года – 20 000 000 рублей; 10 октября 2023 года – 25 000 000 рублей; 25 октября 2023 года – 40 000 000 рублей.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 9.4 договора купли-продажи предусмотрено, что в случае неисполнения или просрочки исполнения продавцом обязательств по передаче объекта более чем на 5 рабочих дней продавец обязуется уплатить покупателю неустойку в размере 0,01 % в день от оплаченной покупателем цены договора за каждый календарный день просрочки, начиная с шестого рабочего дня просрочки.
В ходе судебного разбирательства установлено, что принятая на себя обязанность по передаче объекта недвижимости и подаче документов для государственной регистрации перехода права собственности в установленный договором срок ответчиком не исполнена, что не оспаривается лицами участвующими в деле.
Согласно представленному истцом расчету неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости за период с 1 сентября 2022 года по 26 октября 2022 года (дата расторжения договора) на сумму аванса 100 000 000 рублей составляет 560 000 рублей.
Доводы ответчика об отсутствии у истца отсутствует право требовать взыскания неустойки за просрочку передачи объекта по расторгнутому договору суд отклоняет, исходя из установленного в ходе судебного разбирательства факта нарушения прав истца действиями ответчика, связанными с не передачей объектов недвижимости в течение 5 рабочих дней.
Пунктом 9.5 договора купли-продажи предусмотрено, что в случае отказа покупателя от исполнения договора продавец обязан в течение пяти рабочих дней с даты получения от покупателя уведомления возвратить покупателю все полученные авансовые платежи; при просрочке возврата авансовых платежей продавец обязуется выплатить покупателю неустойку в размере 25 % годовых.
<ФИО>2 сроки исполнения обязательства нарушены, денежные средства в указанный в договоре срок не возвращены, сторонами не оспаривается указанный выше порядок и сроки возврата авансовых платежей в общей сумме 100000000 руб.
Судом проверен представленный истцом расчет неустойки за период с 16 ноября 2022 года по 25 октября 2023 года (с учетом получения требования ответчиком 8 ноября 2022 года и пятидневного срока для возврата аванса, истекающего ДД.ММ.ГГГГ), произведенный исходя из 25 % годовых на сумму задолженности с учетом ее частичного погашения; размер неустойки составляет 18 318 493 рубля 14 копеек. Расчет ООО СЗ «Латер» арифметически верен и соответствует условиям договора, ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.
С учетом изложенного с ответчика в пользу истца подлежат взысканию неустойки, предусмотренные п.9.4.и 9.5 Договора купли-продажи в указанном в расчете размере.
Представитель ответчика просила применить к требуемым к взысканию суммам положения ст. 333 ГК РФ мотивируя ходатайство добровольным частичным исполнением ответчиком решения суда, а также тем, что период просрочки в целом незначителен, злоупотребления правом со стороны ответчика не имелось.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Указанное право суда вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости Наличие оснований для снижения неустойки и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, характер допущенного ответчиком (физическим лицом) нарушения прав юридического лица имеющего вид деятельности строительство жилых и нежилых зданий, период просрочки исполнения обязательства, сумму денежного обязательства, экономическую ситуацию в строительной отрасли, а также компенсационный характер неустойки, которая не должна служить средством обогащения кредитора, в целях соблюдения баланса между применяемой мерой ответственности и степенью действительного ущерба, отсутствие данных о причинении действительного ущерба, наличие возражений ответчика относительно чрезмерности неустойки заявленной в исковом заявлении суммы суд полагает возможным уменьшить размер неустоек до 370000 руб. и 14500000 руб. Так как <ФИО>2 указанные суммы выплачены ООО СЗ «Латер» решение суда в данной части требований суд признает исполненным.
Судом также установлено, что ООО СЗ «Латер» при совершении рассматриваемой сделки, понесены расходы на открытие аккредитива в размере 130 000 рублей, обязанность по открытию которого предусмотрена пунктом 2.3.2 договора купли-продажи и связана с исполнением принятого на себя истцом обязательства по оплате приобретаемых объектов. Данные расходы понесены истцом вынужденно, в связи с исполнением условий договора, и подтверждены платежными документами; возражений по размеру указанных расходов ответчиком не заявлено.
Суд отмечает, что расходы на открытие аккредитива не зависят от порядка и способа финансирования сделки, обусловлены исключительно исполнением истцом договорных обязательств и в случае расторжения договора могут быть отнесены к убыткам истца, в связи с чем подлежат возмещению за счет ответчика.
С учетом изложенного с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки в размере 130 000 руб.,
Так как <ФИО>2 указанные суммы выплачены ООО СЗ «Латер» решение суда в данной части требований суд признает исполненным, так как ответчиком истцу перечислены денежные средства 15000000 руб с назначением платежа убытки и неустойка, что не оспаривалось представителями общества.
Истцом заявлено требование о взыскании убытков в виде процентов по договору займа от 23 декабря 2021 года заключенному с <ФИО>5 в размере 1 447 205 рублей 47 копеек и процентов по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенному с ООО «ЖилИнвест» в размере 13 393 160 рублей 07 копеек, а всего в размере 14 840 365 рублей 54 копеек.
Разрешая указанное требование, суд принимает во внимание, что согласно пунктам 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков; под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы (упущенная выгода).
По смыслу приведенных положений закона и статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требование о возмещении убытков подлежит удовлетворению при доказанности истцом факта нарушения ответчиком обязательства, наличия и размера убытков, а также прямой причинно-следственной связи между поведением ответчика и возникшими у истца расходами. Возмещению подлежат только те расходы, необходимость несения которых вызвана именно неправомерными действиями (бездействием) ответчика; расходы, обусловленные собственными экономическими решениями истца, возложению на ответчика не подлежат.
Судом установлено, что для финансирования оплаты по договору купли-продажи от 22 декабря 2021 года истец привлек заемные средства: по договору займа от 23 декабря 2021 года с <ФИО>5 на сумму 10 100 000 рублей под 10 % годовых и по договору денежного займа от 23 июня 2022 года с ООО «ЖилИнвест» на сумму 90 000 000 рублей под 12,5 % годовых; согласно пункту 1.2 договоров займы являлись целевыми – на оплату по названному договору купли-продажи.
Из материалов дела следует, что заемное финансирование предоставлено истцу для оплаты аванса по рассматриваемому судом договору, однако условия предоставления и возврата заемных средств определялись исключительно по усмотрению истца и его кредиторов, без какого-либо участия ответчика.
Договор займа от 23 декабря 2021 года заключен до наступления установленного договором купли-продажи срока исполнения ответчиком обязанности по получению градостроительного плана земельного участка (15 августа 2022 года), а договор займа от 23 июня 2022 года – до истечения как этого срока, так и срока подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности (31 августа 2022 года). Следовательно, привлечение истцом заемного финансирования не было вызвано поведением ответчика и не связано с допущенной им просрочкой исполнения обязательств по договору купли-продажи и расторжением ООО СЗ «Латер» заключенного с <ФИО>2 договора. Суд также отмечает, что решение о финансировании сделки за счет заемных средств принято истцом самостоятельно при заключении договора, а обязанность по оплате приобретаемых объектов недвижимости лежала на истце в силу условий договора и от поведения ответчика не зависела; привлечение заемных средств на согласованных с займодавцами условиях относится к обычному предпринимательскому риску покупателя недвижимости. Доказательств того, что истец не располагал возможностью исполнить обязательство по оплате за счет собственных средств и что при отсутствии просрочки ответчика заемные средства им не привлекались бы, истцом в нарушение части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Кроме того, исходя из представленного истцом расчета проценты начислены за периоды с 24 декабря 2021 года по 30 мая 2023 года и с 24 июня 2022 года по 25 октября 2023 года, то есть в том числе за время, когда ответчик исполнял обязательства в установленный договором срок (до 15 августа 2022 года), а также за период после прекращения договора (с 21 октября 2022 года), когда обязанность ответчика по передаче объектов и подаче документов на регистрацию прекратилась. Расчет не позволяет выделить период просрочки ответчика и определить, какая часть процентов приходится именно на него; доказательств фактического несения расходов по уплате процентов в заявленном размере истцом также не представлено.
При таких обстоятельствах судом не установлена прямая причинно-следственная связь между нарушением ответчиком обязательств по договору купли-продажи и расходами истца на обслуживание заемных средств, а истцом указанное обстоятельство не доказано, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика 14 840 365 рублей 54 копеек в качестве убытков не имеется.
Разрешая требование истца о взыскании убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре (650 000 000 рублей), и текущей ценой объектов (781 613 000 рублей), то есть в размере 141 613 000 рублей, суд руководствуется следующим,
Согласно пункту 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.
Пунктом 2 указанной статьи установлено, что если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте – цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.
Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение; текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. Согласно пункту 12 названного постановления, если кредитор заключил замещающую сделку взамен прекращенного договора, он вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям замещающей сделки.
Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что требование о возмещении убытков в виде разницы между ценой прекращенного договора и текущей ценой может быть предъявлено кредитором только в том случае, если взамен прекращенного договора им не заключался аналогичный (замещающий) договор. При наличии замещающей сделки убытки определяются в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, – в виде разницы между ценой прекращенного договора и ценой на сопоставимые товары по условиям замещающей сделки.
Судом установлено, что, расторгнув договор купли-продажи от 22 декабря 2021 года, истец заключил взамен него договор купли-продажи недвижимого имущества по результатам торгов с Московским фондом реновации жилой застройки (выписка из протокола проведения торгов №, лот 1 от 21 февраля 2024 года), приобретя объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> (кадастровые номера №, №).
Указанная сделка заключена в целях, аналогичных целям прекращенного договора (приобретение объектов недвижимого имущества). Однако, указанная сделка не может быть признана замещающей, поскольку заключена истцом по цене ниже цены, установленной прекращенным договором купли-продажи (650 000 000 рублей), объектом купли-продажи являлись жилые нежилые помещения, расположенные в составе многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также обязанность покупателя по проведению работ по реставрации и приспособлению объект культурного наследия по современное использование, в то время как предметом расторгнутого сторонами договора являлась обязанность ответчика по передаче в собственность истца двух объектов недвижимого имущества; нежилых зданий. (л.д. 155-176 т.6)
ООО СЗ «Латер» полагает, что вправе требовать возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре (650 000 000 рублей), и текущей ценой сопоставимых объектов недвижимости, которая, по утверждению истца, на основании представленного им отчета специалиста ООО «Оценка для бизнеса» по состоянию на 8 ноября 2023 года составила 781 613 000 рублей, в связи с чем, размер убытков составил 141 613 000 рублей.
<ФИО>2 возражая против исковых требований, указал, что представленный истцом отчет специалиста определяет стоимость объектов на дату, не совпадающую с датой прекращения договора, и не подтверждает текущую цену в момент прекращения договора; полагал также, что рыночная стоимость объектов на дату прекращения договора без стоимости земельного участка, вид разрешенного использования которого так и не был изменен не превышает стоимости объектов на дату его заключения, в связи с чем убытки в виде разницы цен отсутствуют.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, являвшихся предметом прекращенного договора купли-продажи, по состоянию на дату прекращения договора, рыночной стоимости заключенного истцом договора Московским фондом реновации жилой застройки сопоставимого по характеристикам к зданию, являющемуся предметом рассматриваемого договора с учетом характеристик земельного участка на котором должен быть расположен предполагаемый объект.
Проведение судебной экспертизы поручено АНО «Центральное бюро судебных экспертиз».
Заключением №-№ подготовленным экспертом <ФИО>10 установлено, что объекты купли продажи недвижимого имущества по договору 22.12.2021 заключенного между <ФИО>2 и ООО СЗ «Латер» и объекты купли-продажи недвижимого имущества по договору заключенному между ООО СЗ «Латер» и Московским фондом реновации сопоставимыми не являются.
Заключением эксперта определена по состоянию на 26.10.2022 рыночная стоимость (текущая цена) объекта; нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0008006:1207, общей площадью 424,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>; объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 429,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>., которая составила 1 руб. Экспертом принято во внимание, что здания распложены на земельном участке с видом разрешенного использования под складскую (производственно-складскую) деятельность, также экспертом установлено их текущее правовое и функциональное состояние, чем обусловлено определение рыночной стоимости зданий. Стоимость зданий с учетом фактического назначения, без учета прав на земельный участок составляет 2425000 руб.
Определением суда о 23.06.2026 назначена дополнительная судебная экспертиза для определения текущей цены объектов недвижимого имущества, являвшихся предметом прекращенного договора купли-продажи с учетом имеющихся данных о формировании земельного участка, также вида его разрешенного использования. Проведение дополнительной судебной экспертизы поручено АНО «Центральное бюро судебных экспертиз».
Заключением №-№ подготовленным экспертом <ФИО>10 установлено, что рыночная стоимость (текущая цена) с учетом фактического назначения, без учета прав на земельный участок составляет 2425000 руб.
В силу статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является доказательством по делу; оно оценивается судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Вместе с тем заключение судебной экспертизы, проведенной в соответствии с требованиями закона, составленное экспертом, предупрежденным об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при отсутствии доказательств, опровергающих его выводы, и ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы признается судом надлежащим доказательством по делу.
Эксперт <ФИО>7 была опрошена в судебном заседании 27.05.2026 поддержала выводы заключения и пояснила, что как на момент заключения договора земельный участок, на котором расположены объекты не был формирован, а на момент его расторжения участок был сформирован, однако вид его разрешенного использования «под склады» не был изменен. Текущая цена объектов определялась с учетом данных о земельном участке, на котором были расположены объекты, что влияет на их стоимость.
Заключение судебной оценочной экспертизы содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка, обоснование применения подходов и методов оценки, мотивированные выводы о рыночной стоимости объектов. Эксперт <ФИО>10 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, об отводе эксперта сторонами не заявлено, оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении повторной экспертизы суд не установил.
С учетом изложенного суд при принятии решения принимает во внимание выводы сделанные в заключениях эксперта <ФИО>10
Не согласившись с выводами судебной экспертизы, сторона истца представила рецензию на заключение экспертизы №, подготовленную ООО «Интерпроект Инжиниринг» от 15.05.2026 г., в которой рецензент пришел к выводу, что указанное заключение эксперта не соответствует требованиям нормативно-правовых актов, регулирующих экспертную деятельность в Российской Федерации и заключение (рецензию) н заключение экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ подготовленную ООО «Центр оценки Аверс» содержащую аналогичные выводы.
Оценивая представленные заключения (рецензии), суд отмечает, что данные рецензии не могут служить допустимым доказательством по делу и не является экспертным заключением, а изложенные в рецензии выводы не могут опровергнуть выводы судебной экспертизы и фактически являются оценкой заключения судебной экспертизы, однако, в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ право оценки доказательств предоставляется только суду.
Кроме того, суд учитывает, что представленный истцом отчет специалиста ООО «Оценка для бизнеса» не может быть признан доказательством наличия текущей цены на сопоставимые товары, поскольку определяет рыночную стоимость объектов на 8 ноября 2023 года, тогда как текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора; договор купли-продажи от 22 декабря 2021 года прекращен 21 октября 2022 года (в связи с отказом истца от его исполнения), то есть более чем за год до даты, на которую произведена оценка.
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.
В силу пункта 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возможно лишь в том случае, если текущая цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, превышает цену прекращенного договора; именно наличие такого превышения образует убытки кредитора.
Согласно заключению судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, являвшихся предметом прекращенного договора, по состоянию на дату прекращения договора составляет 2425000 рублей, что не превышает цену, установленную прекращенным договором (650 000 000 рублей).
ООО СЗ «Латер» в ходе рассмотрения дела не было представлено доказательств изменения цены объектов на дату расторжения договора.
При таких обстоятельствах разница между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой отсутствует, экономических потерь в виде удорожания аналогичного имущества на стороне истца не возникло, в связи с чем заявленные истцом убытки в размере 141 613 000 рублей обществом не подтверждены и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Латер» к <ФИО>2 удовлетворить частично.
Взыскать с <ФИО>2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Латер» убытки в размере 130000 рублей, неустойку за просрочку передачи объекта недвижимого имущества в размере 370000 рублей, неустойку за просрочку возврата обеспечительного платежа в размере 14500000 рублей.
Решение в части взыскания убытков в сумме 130000 руб. и неустоек 370000 рублей, в размере 14500000 рублей признать не подлежащим исполнению.
В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Латер» к <ФИО>2 отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 30 сентября 2026 года
Судья Тарасова О.С.