РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Галкиной Е.С.
при помощнике Гросс М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к Даниловой Елизавете Сергеевне о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, неустойки, установил:
Истец обратился в суд с исковым заявлением к Даниловой Елизавете Сергеевне о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, неустойки, указав, что Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга наделен полномочиями собственника по управлению и распоряжению государственным имуществом Санкт-Петербурга в силу раздела 2 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга».
В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и Уставом, предметом деятельности учреждения является материально-техническое обеспечение реализации полномочий комитета в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга.
Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, правопредшественником истца, и <ФИО>2 был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
Согласно выписки из ЕГРН собственником здания с кадастровым номером №, расположенного на указанном земельном участке, с ДД.ММ.ГГГГ является ответчик.
В связи с тем, что ответчик нарушил условия договора в части внесения арендной платы за пользование земельным участком, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 129 105 рублей 69 копеек, пени в размере 8 520 рублей 98 копеек, а также пени с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы.
В судебное заседание явился представитель истца по доверенности Залозная М.В., которая исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.
В судебное заседание ответчик не явился, извещен, направил отзыв на исковое заявление, которым исковые требования не признал, просил суд снизить размер неустойки по ст. 333 ГК РФ, а также заявил о том, что задолженность по арендной плате ответчиком погашена добровольно.
Исследовав материалы настоящего гражданского дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета) и <ФИО>2 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, предметом которого является земельный участок, площадью 20 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> А.
В соответствии с п. 4.3.6. Договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размере и порядке, определенном Договором с последующими изменениями и дополнениями к нему.
В соответствии с п. 3.7. Договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее десятого числа текущего квартала.
Согласно п. 5.2. Договора в случае нарушения арендатором пп. 3.4, 3.7 начисляются пени в размере 0,15 процента с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, собственником здания, расположенного на спорном земельном участке с ДД.ММ.ГГГГ, является <ФИО>3.
Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от ДД.ММ.ГГГГ №), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием‚ строением‚ сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Как указывает истец, в связи с тем, что ответчик нарушил условия договора в части внесения арендной платы за пользование земельным участком, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 129 105 рублей 69 копеек.
Вместе с тем, ответчик, оспаривая размер задолженности, предоставил в суд контррасчет. Суд, с учетом представленного контррасчета и пояснений стороны ответчика, полагает необходимым отнестись критически к расчету размера задолженности, выполненным истцом, в связи со следующим.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», утверждена соответствующая методика расчета и внесения платы.
Согласно ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №, Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле:
Ар = Bs x Кmp x Ps x Кф x Кп x Кд x Кк, где:
Ар - годовой размер арендной платы;
Bs - базовая ставка арендной платы;
Кmp - коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга;
Ps - площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов);
Кф - коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка);
Кп - коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов;
Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости;
Кк - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования.
Величина квартальной арендной платы определяется путем деления годового размера арендной платы (Ар) на четыре.
Порядок определения указанных в настоящей статье коэффициентов и их значения устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга.
В соответствии с п. 2.8 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», при расчете размера платы должны учитываться сведения о ведомости инвентаризации земельного участка, которая определяется, в том числе виды функционального использования земельного участка, площади и соответствующие коэффициенты.
Согласно ведомости инвентаризации функционального использования участка от 22.09.2023, выполненной ГУП «ГУИОН» по заказу ответчика, копия которой приобщена к материалам дела, функциональное использование спорного земельного участка общей площадью 586 кв.м. распределяется следующим образом: по коду Кн (3.11) – 555 кв.м.; по коду Кн (код 1.5) – 31 кв.м.
При расчете подлежит применению корректирующий понижающий коэффициент (Кк) для I и IV кварталов соответствующего года.
Коэффициент динамики рынка 9Кд) на 2025 год установлен в размере 1,38 методикой расчета, а потому он должен был быть применен к расчету задолженности, что истцом учтено не было.
При таких обстоятельствах суд находит арифметически верным расчет задолженности, выполненный ответчиком, в соответствии с которым размер задолженности по арендной плате ответчика перед истцом составляет 122 413 рублей 45 копеек. Указанный долг ответчиком был погашен добровольно ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением №, истцом не оспаривается.
При таких обстоятельствах, учитывая добровольное исполнение ответчиком требований, суд усматривает основания для отказа в удовлетворении иска в этой части.
Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени, с учетом установленного судом размера задолженности, даты фактического погашения долга, заявленного ходатайства о снижении неустойки, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 4.3 Договора в случае нарушения арендатором п. 2.2.2 Договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Истцом представлен в суд расчет пени, согласно которому размер пени составляет 33 602 рубля 21 копейки, с учетом погашения ответчиком основного долга. Указанный расчет судом проверен, признан арифметически верным, поскольку соответствует условиям договора аренды, а также методике расчета, на которую ответчик ссылался при оспаривании размера долга.
Представителем ответчика заявлено о снижении размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Принимая во внимание обстоятельства дела, заявление ответчика о снижении неустойки, ее компенсационный характер, период просрочки исполнения обязательства, соотношение размера неустойки и суммы основного долга, частичную оплату задолженности, суд считает возможным уменьшить размер неустойки до 15 000 руб. за период с 11.07.2025 по 09.02.2026, полагая указанную сумму соразмерной последствиям нарушенных обязательств.
Согласно ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, с ответчика в доход территориального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 122 рубля.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к Даниловой Елизавете Сергеевне о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, неустойки – удовлетворить частично.
Взыскать с Даниловой Елизаветы Сергеевны в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга неустойку в размере 15 000 рублей.
Взыскать с Даниловой Елизаветы Сергеевны в бюджет государства государственную пошлину в размере 5 122 рубля.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 17.04.2026 года.
Судья Е.С. Галкина