РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Анищенко М.Н., при секретаре Мовсисян А.А., с участием представителя истца: Смирнова В.И., представителя ответчика: Коткова М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Березкиной Анны Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Березкина А.В. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что 08 сентября 2025 года заключила с ответчиком договор № ДКП-ПРЮ22-0880-СБЕР-ОТД-ЭР-У купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> Цена квартиры составила 17 874 759 руб. Квартира приобретена истцом для личных, семейных и домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
18 сентября 2025 года квартира передана истцу по акту приема-передачи. После передачи объекта в процессе эксплуатации истцом выявлены недостатки выполненных строительно-отделочных работ, которые при обычном способе приемки обнаружить было затруднительно.
Для определения характера недостатков, причин их возникновения и стоимости устранения истец обратилась в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза». Осмотр квартиры проведен 11 ноября 2025 года. Согласно техническому заключению № 1-175428/4640 от 18 ноября 2025 года в квартире имеются множественные недостатки, связанные с несоблюдением обязательных требований к качеству строительных и отделочных работ. Стоимость устранения недостатков внутренней отделки определена в размере 915 019 руб. 60 коп., стоимость устранения общестроительных недостатков - 30 716 руб. 35 коп., всего - 945 735 руб. 95 коп.
24 ноября 2025 года истец направила ответчику претензию о возмещении расходов на устранение недостатков. Претензия получена ответчиком 01 декабря 2025 года, однако в установленный законом срок требования добровольно не удовлетворены.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнила и уменьшила требования.
В окончательной редакции истец просит взыскать 552 527 руб. 04 коп. в возмещение расходов на устранение недостатков, неустойку за период с 12 декабря 2025 года по 13 июля 2026 года в размере 552 527 руб. 04 коп., а также неустойку из расчета 1 процента в день от суммы 552 527 руб. 04 коп. со дня, следующего за днем принятия решения, до фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда 100 000 руб., штраф в размере 50 процентов от присужденной суммы, расходы на досудебное исследование 65 000 руб., оформление нотариальной доверенности 2 000 руб., юридические услуги 80 000 руб. и почтовые отправления 650 руб. 48 коп. Уточнение иска принято судом.
В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, поддержал письменную правовую позицию от 13 июля 2026 года. Просил применить к договору купли-продажи положения законодательства об участии в долевом строительстве, ограничить стоимость устранения недостатков тремя процентами цены договора, отказать во взыскании неустойки и штрафа ввиду действия специальных мер, снизить компенсацию морального вреда до 500 руб., отказать в возмещении расходов и предоставить отсрочку исполнения решения до 31 декабря 2026 года. На случай взыскания санкций заявил о применении статьи 333 ГК РФ.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.
В силу статей 454, 469 и 470 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору, а при отсутствии в договоре специальных условий о качестве - товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо возмещения своих расходов на их устранение. В соответствии со статьей 557 названного Кодекса эти правила, за исключением требования о замене товара, применяются и при передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве.
Поскольку квартира приобретена гражданином у юридического лица для личных нужд, отношения сторон наряду с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальными правилами о купле-продаже недвижимости.
Договор сторон является договором купли-продажи уже созданного объекта недвижимости и не направлен на привлечение денежных средств для строительства. Поэтому специальные правила Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, в том числе установленные этим законом ограничения ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве, к спорным отношениям непосредственно не применяются. Такой подход согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2025 года № 306-ЭС25-1348 по делу № А65-17459/2021.
Довод ответчика о необходимости квалифицировать договор купли-продажи как договор участия в долевом строительстве по аналогии отклоняется.
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано 21 марта 2025 года, тогда как спорный договор заключен 08 сентября 2025 года и исполнен передачей квартиры 18 сентября 2025 года.
Денежные средства истца для создания объекта не привлекались, к моменту сделки объект был введен в эксплуатацию и отчужден как существующая недвижимость. Само по себе совпадение в одном лице продавца и застройщика не изменяет правовую природу заключенной после завершения строительства сделки.
В связи с этим не подлежат применению к спору часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ о предельном размере взыскания, специальные правила о пяти-процентном штрафе и расчете неустойки по ставке рефинансирования, а также постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 и от 26 декабря 2024 года № 1916, устанавливающие особенности ответственности и отсрочку исполнения обязательств именно по законодательству об участии в долевом строительстве.
Требование ответчика об ограничении возмещения суммой 536 242 руб. 77 коп. и о предоставлении отсрочки исполнения решения до 31 декабря 2026 года основано на неприменимых к отношениям сторон нормах и удовлетворению не подлежит.
Указание в пункте 1.3 договора на отсутствие у покупателя претензий к техническому состоянию и качеству квартиры на дату подписания договора не освобождает продавца от ответственности за скрытые недостатки и недостатки, причины которых возникли до передачи объекта. Условие договора, ограничивающее предусмотренные законом права потребителя, применению не подлежит (статья 16 Закона о защите прав потребителей).
Из технического заключения № 1-175428/4640 от 18 ноября 2025 года следует, что выявленные недостатки обусловлены нарушениями обязательных требований при выполнении строительных и отделочных работ, существовали на момент передачи квартиры либо возникли по причинам, заложенным до ее передачи, и не связаны с действиями истца. Их устранение технически возможно; расчетная стоимость восстановительных работ и материалов составляет 945 735 руб. 95 коп.
По ходатайству представителя ответчика определением суда от 12 марта 2026 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1».
Согласно заключению судебной экспертизы № 285-СТЭ, составленному по результатам исследования, проведенного с 09 апреля по 14 мая 2026 года, все недостатки, перечисленные в техническом заключении № 1-175428/4640, имеются в квартире, носят строительный характер и свидетельствуют о несоответствии качества квартиры условиям договора.
Стоимость работ и материалов, необходимых для их устранения, определена в размере 552 527 руб. 04 коп.
Заключение судебной экспертизы содержит описание объекта и выявленных дефектов, фотоматериалы, исследовательскую часть и расчет стоимости восстановительных работ.
Выводы экспертов мотивированы, согласуются с исследованными материалами дела и отвечают на поставленные судом вопросы. Эксперты обладают необходимой квалификацией и предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований сомневаться в достоверности заключения либо назначать повторную или дополнительную экспертизу судом не установлено.
Частное заключение и заключение судебной экспертизы совпадают в выводах о наличии и строительном характере дефектов, однако различаются в оценке стоимости их устранения. При определении размера подлежащих возмещению расходов суд принимает за основу заключение судебной экспертизы как полученное в процессуальном порядке. Доказательств возникновения недостатков после передачи квартиры вследствие нарушения истцом правил эксплуатации, действий третьих лиц либо непреодолимой силы ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах факт передачи квартиры ненадлежащего качества, причины возникновения недостатков до передачи объекта и размер необходимых расходов суд признает доказанными. Уточненное требование о взыскании 552 527 руб. 04 коп. подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьями 18 и 22 Закона о защите прав потребителей требование о возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом подлежит удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня его предъявления. За нарушение этого срока статьей 23 Закона предусмотрена неустойка в размере одного процента цены товара за каждый день просрочки.
Претензия получена ответчиком 01 декабря 2025 года.
Десятидневный срок истек 11 декабря 2025 года, поэтому просрочка возникла 12 декабря 2025 года. Истец определил базу начисления неустойки как установленную судебной экспертизой стоимость устранения недостатков - 552 527 руб. 04 коп. Размер начисления за один день составляет 5 525 руб. 27 коп.
За период с 12 декабря 2025 года по 13 июля 2026 года включительно, составляющий 214 дней, расчетная неустойка равна 1 182 407 руб. 87 коп. (552 527 руб. 04 коп. ? 1% ? 214 дней).
Истец добровольно ограничила требование суммой 552 527 руб. 04 коп. В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение в пределах заявленных требований.
Ответчик заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и просил снизить санкции до 1 000 руб. либо отказать в их взыскании.
Между тем заявленная истцом неустойка уже уменьшена более чем вдвое по сравнению с расчетной, не превышает размера неисполненного основного обязательства, а ответчик, располагая сведениями о недостатках с 01 декабря 2025 года, добровольно требование не исполнил.
Доказательств исключительных обстоятельств и явной несоразмерности заявленной суммы последствиям нарушения не представлено. Оснований для дальнейшего снижения неустойки суд не усматривает и взыскивает 552 527 руб. 04 коп.
Поскольку обязанность по выплате стоимости устранения недостатков к моменту принятия решения не исполнена, требование о взыскании неустойки по день фактического исполнения также подлежит удовлетворению.
Неустойка начисляется с 14 июля 2026 года на сумму 552 527 руб. 04 коп. из расчета 1 процента за каждый день до дня фактического исполнения обязательства включительно.
Вопрос о снижении суммы неустойки, начисленной после принятия решения, при наличии предусмотренных законом оснований может быть разрешен на стадии исполнения решения.
Согласно статье 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю нарушением его прав, подлежит компенсации при наличии вины нарушителя; размер компенсации определяется судом независимо от размера имущественного вреда. Установленный факт нарушения прав потребителя является достаточным основанием для присуждения компенсации.
Учитывая характер нарушения, необходимость обращения истца к специалисту и в суд, продолжительность неисполнения требования, а также требования разумности и справедливости, суд определяет компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. Оснований для взыскания заявленных 100 000 руб. суд не усматривает.
Пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено взыскание с продавца штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной в пользу потребителя, если требования не удовлетворены добровольно. Оснований для освобождения ответчика от штрафа не установлено.
Размер штрафа составляет 557 527 руб. 04 коп., то есть 50 процентов от суммы удовлетворенных требований о возмещении расходов, неустойки и компенсации морального вреда ((552 527,04 + 552 527,04 + 10 000) ? 50%).
Доводы ответчика об отказе во взыскании штрафа вследствие действия специальных мер либо об исчислении его в размере пяти процентов отклоняются по приведенным выше мотивам. Заявленный ответчиком размер снижения не обеспечивает соразмерной ответственности за длительное неисполнение законного требования потребителя; оснований для снижения штрафа суд не усматривает.
По смыслу статей 88, 94, 98 и 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, возмещаются необходимые и документально подтвержденные издержки, связанные с рассмотрением дела, а расходы на оплату услуг представителя - в разумных пределах.
Расходы на проведение досудебного исследования в размере 65 000 руб. были необходимы для установления характера дефектов и подготовки обращения в суд, подтверждены договором № 1-175428/4640 и квитанцией от 10 ноября 2025 года.
Расхождение первоначальной и судебной оценок стоимости ремонта само по себе не свидетельствует о ненужности данных расходов.
Почтовые расходы в размере 650 руб. 48 коп. также связаны с защитой нарушенного права и подлежат возмещению.
Представленные договор на оказание юридических услуг от 25 октября 2025 года и платежное поручение от той же даты подтверждают оплату 80 000 руб.
Учитывая объем подготовленных документов, характер спора, проведение судебной экспертизы, продолжительность рассмотрения дела, требования разумности и соразмерности, суд взыскивает расходы на представителя в размере 30 000 руб., отказав в остальной части.
Нотариальная доверенность от 25 октября 2025 года прямо выдана для представления интересов истца по спору с ответчиком из договора купли-продажи спорной квартиры; стоимость нотариального действия составила 2 000 руб. Поэтому эти расходы отвечают критериям необходимости и связи с настоящим делом и подлежат взысканию полностью.
Истец как потребитель освобождена от уплаты государственной пошлины.
В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 29 050 руб., исчисленная из удовлетворенных имущественных требований в размере 1 105 054 руб. 08 коп. и требования о компенсации морального вреда.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Березкиной Анны Владимировны удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» (ОГРН 1214700004705, ИНН 4703182182) в пользу Березкиной Анны Владимировны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №):
- 552 527 руб. 04 коп. в возмещение расходов на устранение недостатков квартиры;
- 552 527 руб. 04 коп. неустойки за период с 12 декабря 2025 года по 13 июля 2026 года включительно;
- 10 000 руб. компенсации морального вреда;
- 557 527 руб. 04 коп. штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
- 65 000 руб. расходов на проведение досудебного исследования;
- 30 000 руб. расходов на оплату юридических услуг;
- 2 000 руб. расходов на оформление нотариальной доверенности;
- 650 руб. 48 коп. почтовых расходов.
Взыскивать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» в пользу Березкиной Анны Владимировны неустойку, начисляемую на сумму 552 527 руб. 04 коп. из расчета 1 процента за каждый день, начиная с 14 июля 2026 года по день фактического исполнения обязательства по выплате указанной суммы включительно.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 29 050 руб.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Н. Анищенко
Решение суда в окончательной форме принято 03 сентября 2026 года