РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Анищенко М.Н., при помощнике Симоновой А.С., с участием представителя ответчика: Коткова М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лаврентьевой Елены Алексеевны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» об обязании устранить недостатки объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально Лаврентьева Е.А. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1», в котором просила взыскать с ответчика в свою пользу стоимость устранения недостатков внутренней отделки квартиры в размере 235 511 руб. 40 коп., стоимость устранения общестроительных недостатков в размере 65 854 руб. 30 коп., расходы на подготовку технического заключения в размере 65 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 70 000 руб., почтовые расходы в размере 312 руб. 04 коп. и расходы на оформление доверенности в размере 2 000 руб.
В обоснование иска указала, что по договору участия в долевом строительстве от 06.06.2024 приобрела у ответчика <адрес>. Квартира передана ей по акту 09.06.2025. После передачи обнаружены недостатки, обусловленные ненадлежащим выполнением строительных и отделочных работ. Для определения их характера и стоимости устранения истец обратилась в специализированную организацию.
В ходе рассмотрения дела истец изменила предмет иска.
В последней редакции уточненных требований просит обязать ответчика в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить перечисленные в заявлении недостатки квартиры; взыскать неустойку за нарушение срока устранения недостатков на случай неисполнения решения исходя из одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Банка России, действовавшей в соответствующий период, от стоимости устранения недостатков 409 135 руб. 79 коп. за каждый день неисполнения; взыскать расходы на исследование 65 000 руб., компенсацию морального вреда 70 000 руб., почтовые расходы 343 руб. 67 коп. и расходы на доверенность 2 000 руб.
Таким образом, требование о взыскании стоимости устранения недостатков заменено требованием об исполнении обязательства в натуре.
Ранее заявленное требование о судебной неустойке в твердой сумме 1 000 руб. в день в последней редакции иска не поддерживается.
Суд разрешает спор в пределах окончательно сформулированных требований в соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ.
В судебное заседание истец, представитель истца не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, просил снизить компенсацию морального вреда до 500 руб., отказать во взыскании судебных расходов и предоставить отсрочку исполнения судебного акта до 31.12.2026.
Суд, определив рассмотреть дело в отсутствие истца на основании положения статьи 167 ГПК РФ, заслушав представителя ответчика, эксперта Каштанову В.В., исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.06.2024 между Лаврентьевой Е.А. и ООО «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» заключен договор № ДДУ-ПРЮ22-0343-ЭСК-ВТБ-ОТД-ЭР-Д-У участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Цена договора согласно пункту 4.1 составляет 7 850 380 руб.
Объектом договора является однокомнатная квартира, строительный №, на <адрес> этаже, передаваемая с предусмотренной договором отделкой.
По акту приема-передачи от 09.06.2025 ответчик передал истцу <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>
В акте отражено исполнение участником долевого строительства обязанности по оплате цены договора.
Право собственности Лаврентьевой Е.А. зарегистрировано 02.07.2025; кадастровый номер квартиры №.
Стороной договора и лицом, передавшим квартиру, является ООО «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1», ИНН 4703182182, ОГРН 1214700004705.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства подлежат надлежащему исполнению; односторонний отказ от исполнения обязательства допускается лишь в предусмотренных законом случаях.
Специальное регулирование качества передаваемого объекта и способов защиты участника долевого строительства установлено статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Из частей 1, 2 и 6 статьи 7 указанного Федерального закона следует обязанность застройщика передать объект надлежащего качества и право участника долевого строительства требовать безвозмездного устранения выявленных в гарантийный срок недостатков в разумный срок. Для применения данного способа защиты достаточно доказать ухудшение качества вследствие отступления от договора или обязательных требований; признание квартиры полностью непригодной для проживания не является необходимым условием.
Пунктом 1.4 договора установлен пятилетний гарантийный срок в отношении качества квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, для которого предусмотрен трехлетний срок. Недостатки зафиксированы исследованием от 12.12.2025, то есть в пределах гарантийного срока после передачи квартиры 09.06.2025.
Согласно части 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обстоятельства, освобождающие застройщика от ответственности за выявленные в гарантийный срок дефекты, должен доказать застройщик. К ним относятся, в частности, возникновение недостатков вследствие нормального износа, нарушений правил эксплуатации либо ненадлежащего ремонта участником долевого строительства или привлеченными им лицами.
Подписание передаточного акта, содержащего общие указания на отсутствие претензий и соответствие квартиры договору, не прекращает гарантийные обязательства.
Условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки ничтожны в силу части 4 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Поэтому содержание акта не исключает защиты прав истца при последующем установлении строительных дефектов.
По техническому заключению ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» № 1-182212/5230 от 12.12.2025 в квартире выявлены недостатки внутренней отделки и общестроительных работ.
Стоимость их устранения определена соответственно в 552 658 руб. 39 коп. и 65 854 руб. 30 коп.
Причиной недостатков названы нарушения технологии выполнения работ. Данное заключение подготовлено по заказу истца и оценивается судом как письменное доказательство.
Определением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 18.05.2026 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1». Перед экспертами поставлен вопрос о соответствии выявленных недостатков условиям договора и о строительных либо эксплуатационных причинах их возникновения.
С учетом изменения предмета иска вопрос о стоимости устранения недостатков судом отдельно не ставился.
Согласно заключению экспертов № 386-СТЭ, производство которого осуществлялось с 29.05.2026 по 22.06.2026, в квартире имеются недостатки, указанные в техническом заключении от 12.12.2025 и отраженные в сводной ведомости. Они обусловлены нарушением строительных норм и технологии строительно-монтажных и отделочных работ. Эксплуатационных причин возникновения дефектов экспертами не установлено. Выявленные недостатки нарушают условия договора от 06.06.2024.
Эксперты составили ведомость необходимых восстановительных работ и определили стоимость устранения недостатков в размере 409 135 руб. 79 коп.
Отсутствие в определении суда отдельного вопроса о стоимости само по себе не влечет недопустимости этих сведений: часть 2 статьи 86 ГПК РФ допускает включение в заключение выводов об имеющих значение для дела обстоятельствах, по которым эксперту не были поставлены вопросы. Расчет связан с исследованными дефектами и представленными объемами восстановительных работ.
Суд принимает заключение № 386-СТЭ в качестве доказательства характера и причин недостатков. Исследование выполнено экспертами, обладающими специальными знаниями в строительной сфере, на основании материалов дела и натурного осмотра квартиры; выводы соотнесены с выявленными дефектами и перечнем необходимых работ.
Заключение оценивается по правилам статей 67 и 86 ГПК РФ и не имеет заранее установленной силы.
В судебном заседании 17.09.2026 допрошена эксперт Каштанова В.В., подтвердившая выводы судебного экспертного заключения и пояснившая, что выявленные недостатки являются устранимыми и не требуют значительных временных затрат на устранение.
Пояснения Каштановой В.В. согласуются с письменными выводами и устраняют неопределенность относительно возможности и продолжительности ремонта: дефекты устранимы, значительных временных затрат на их устранение не требуется. Совокупность этих доказательств подтверждает возможность восстановления надлежащего качества квартиры путем выполнения ремонтных работ.
Различие между стоимостью работ, определенной по заказу истца, и расчетом судебных экспертов не опровергает наличие строительных недостатков.
При избранном способе защиты предметом основного требования является устранение дефектов, а не присуждение первоначально заявленной суммы ремонта.
Для разрешения денежного требования о будущей неустойке суд исходит из суммы 409 135 руб. 79 коп., указанной в судебном заключении и принятой истцом в последнем уточнении.
С учетом окончательной редакции требований подлежат устранению отклонения стен прихожей и комнаты от вертикальной плоскости; недостатки оклейки стен кухни обоями; недостатки облицовки стен санузла плиткой; отклонения поверхности пола прихожей и кухни; дефекты окраски потолков прихожей, кухни, комнаты и санузла; отклонение межкомнатной двери санузла от вертикальной плоскости; трещины оконных откосов кухни и комнаты; отклонения светопрозрачных конструкций кухни и комнаты от вертикальной плоскости.
Недостатки входной двери, межкомнатной двери комнаты, неровности стен кухни и поверхности пола комнаты в последней редакции требований не перечислены. Возложение на ответчика самостоятельной обязанности устранить эти дефекты означало бы выход за пределы окончательного предмета иска, для которого оснований не имеется.
При определении срока исполнения суд учитывает площадь квартиры, локализацию дефектов, необходимость соблюдения технологии ремонта и пояснения эксперта об отсутствии значительных временных затрат.
Срок 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу является разумным и достаточным.
При выполнении работ истец должна обеспечить согласованный доступ в квартиру; застройщик обязан своевременно организовать ремонт, согласовать время доступа и исполнить обязанность в установленный срок.
Довод об ограничении объема ремонта тремя процентами цены договора отклоняется.
Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает предел суммы денежных взысканий по указанным в ней требованиям, но не освобождает от обязанности безвозмездно привести объект в соответствие с договором. Поэтому превышение расчетной стоимостью ремонта суммы 235 511 руб. 40 коп. не препятствует возложению обязанности устранить доказанные недостатки в натуре.
Разрешая требование о неустойке, суд исходит из содержания последнего уточнения: истец просит применить предусмотренную частью 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ ответственность за просрочку устранения недостатков, начисляемую после истечения установленного решением срока. Употребление в мотивировочной части заявления слов «судебная неустойка» не изменяет приведенные истцом основание и формулу требования. Самостоятельный астрент по статье 308.3 ГК РФ в размере 1 000 руб. в день дополнительно не присуждается.
Часть 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает ежедневную неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от стоимости необходимых расходов, а для гражданина, приобретающего жилье для личных нужд, - в двойном размере.
Предельная величина этой неустойки не может превышать стоимость устранения недостатков. К начислениям за период после 01.09.2024 данный порядок применяется также по ранее заключенным договорам в силу статьи 2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ.
С учетом заявленных требований неустойка подлежит начислению с первого дня после истечения 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу по день фактического исполнения обязанности включительно, исходя из 409 135 руб. 79 коп. ? ставка рефинансирования Банка России в соответствующий период / 100 / 150 за каждый день просрочки.
При изменении ставки расчет производится отдельно за соответствующие периоды. Присуждение неустойки на будущее соответствует пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7.
Вместе с тем окончательный перечень недостатков относится к результатам отделочных работ и установке оконных и дверных блоков, прямо названным в части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ. Указание в первоначальном исследовании на «общестроительные» работы не исключает применения этой нормы к дефектам установки светопрозрачных конструкций. Возникшие после 01.01.2025 права и обязанности по ранее заключенным договорам охватываются данным ограничением в силу переходных положений Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ.
Три процента цены договора составляют 235 511 руб. 40 коп. (7 850 380 ? 0,03).
Суд применяет установленный частью 4 статьи 10 предел к совокупности денежных сумм, присуждаемых в связи с нарушением требований к отделке и установке блоков, включая компенсацию морального вреда и штраф, но без процессуальных судебных издержек.
При присуждении компенсации морального вреда 10 000 руб. и штрафа 500 руб. максимальная сумма будущей неустойки по настоящему решению составляет 225 011 руб. 40 коп. Эта величина одновременно не превышает стоимости устранения недостатков. В части требования о начислении неустойки сверх указанного предела следует отказать.
На основании части 2 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, статей 151 и 1101 ГК РФ нарушение прав истца как участника долевого строительства является основанием для компенсации морального вреда. Передача квартиры с множественными строительными недостатками влечет для приобретателя неудобства и переживания, связанные с необходимостью восстановления отделки и организации ремонта. Для установления таких переживаний не требуется обязательного представления медицинского заключения.
Определяя размер компенсации, суд учитывает характер дефектов, их распространенность в помещениях квартиры, необходимость проведения восстановительных работ, а также то, что недостатки устранимы и доказательств особо тяжких последствий для истца не представлено.
Требуемая сумма 70 000 руб. является завышенной, предложенная в возражениях сумма 500 руб. не соответствует характеру нарушения. Разумной и справедливой суд признает компенсацию 10 000 руб.; в остальной части данного требования отказывает.
В силу части 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ за неудовлетворение требований гражданина в добровольном порядке подлежит взысканию штраф в размере пяти процентов присужденной суммы.
Судебные издержки в базу штрафа не входят; расчетная стоимость ремонта в натуре денежным присуждением истцу не является; размер будущей неустойки на момент решения не определен. Поэтому штраф исчисляется от компенсации морального вреда и составляет 500 руб. (10 000 ? 5%). Отсутствие отдельного пункта о штрафе в просительной части не препятствует применению установленного законом последствия нарушения прав потребителя.
Период освобождения от начисления санкций, предусмотренный постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, завершился 31.12.2025.
Уточненное требование об устранении недостатков предъявлено и разрешается в 2026 году; будущая неустойка может возникнуть только после истечения срока, установленного настоящим решением. Оснований относить данные будущие начисления к периоду освобождения от ответственности не имеется.
Ссылка на постановление Правительства РФ № 326 не является основанием для отсрочки всей совокупности обязанностей до 31.12.2026. Предусмотренные им специальные правила отсрочки отдельных денежных требований не распространяются на обязанность устранить недостатки в натуре, компенсацию морального вреда и процессуальные судебные расходы.
Настоящее дело не касается денежных требований, предъявленных к исполнению до установленных постановлением дат: квартира передана 09.06.2025, исследование выполнено в декабре 2025 года, иск предъявлен в 2026 году. Самостоятельных доказанных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности исполнения решения в установленный срок и позволяющих применить статьи 203, 206 ГПК РФ, не установлено. Просьба об отсрочке удовлетворению не подлежит.
По правилам статей 88, 94 и 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой принят судебный акт, возмещаются необходимые документально подтвержденные судебные издержки. Договор от 08.12.2025 № 1-182212/5230 и квитанция к приходному кассовому ордеру от той же даты подтверждают оплату истцом технического исследования в размере 65 000 руб.
Исследование позволило установить наличие и характер дефектов и сформулировать первоначальные, а впоследствии уточненные требования. Само по себе последующее назначение судебной экспертизы не делает первоначальное исследование ненужным. Его основные выводы о строительных причинах недостатков подтверждены судебной экспертизой. Различие стоимостных расчетов не свидетельствует о фиктивности или бесполезности оплаченной работы. Возражение о неполучении документов стороной ответчика не опровергает представленные договор и квитанцию. Оснований для произвольного уменьшения документально подтвержденных расходов суд не усматривает; 65 000 руб. подлежат взысканию.
Нотариальная доверенность от 06.12.2025 выдана для представления интересов Лаврентьевой Е.А. по спору с конкретным застройщиком в связи с договором от 06.06.2024 и недостатками <адрес>. В ней предусмотрено право изменения основания и предмета иска. Наличие нескольких представителей, полномочий в различных судебных инстанциях и на стадии исполнения не устраняет связи доверенности с данным спором. В удостоверительной надписи указана уплата 2 000 руб. Расходы отвечают критерию, установленному пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1, и подлежат возмещению.
Также подлежат возмещению почтовые расходы в размере 343 руб. 67 коп., связанные с направлением процессуальных документов другой стороне.
Истец освобождена от уплаты государственной пошлины как потребитель.
В соответствии со статьей 103 ГПК РФ и подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина 6 000 руб.: 3 000 руб. по требованию об устранении недостатков в натуре, не подлежащему оценке, и 3 000 руб. по требованию о компенсации морального вреда.
На дату решения сумма будущей неустойки не определена и не включается в расчет пошлины как уже присужденная твердая денежная сумма.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199, 206 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Лаврентьевой Елены Алексеевны удовлетворить частично.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» (ИНН 4703182182, ОГРН 1214700004705) в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить в <адрес> по адресу: <адрес> (кадастровый №), следующие недостатки:
1. Отклонения поверхностей стен прихожей и комнаты от вертикальной плоскости.
2. Недостатки оклейки стен кухни обоями: отсутствие приклейки обоев за радиаторами отопления и нарушение стыка обойного полотна.
3. Недостатки облицовки стен санузла керамической плиткой: отклонения от вертикальной плоскости и отклонения ширины межплиточных швов.
4. Отклонения поверхности покрытия пола ламинатом в прихожей и кухне от плоскости.
5. Дефекты окраски потолков в прихожей, кухне, комнате и санузле: царапины, раковины, следы от инструмента, исправления и подтеки краски.
6. Отклонение установленной межкомнатной двери санузла от вертикальной плоскости.
7. Трещины на оконных откосах в кухне и комнате.
8. Дефекты установки светопрозрачных конструкций в кухне и комнате - отклонения от вертикальной плоскости.
Устранение недостатков выполнить с восстановлением затрагиваемой при ремонте отделки до состояния, соответствующего договору и обязательным требованиям к качеству работ.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» в пользу Лаврентьевой Елены Алексеевны компенсацию морального вреда 10 000 руб., штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке 500 руб., расходы на подготовку технического заключения 65 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности 2 000 руб., почтовые расходы 343 руб. 67 коп.
В случае неисполнения обязанности по устранению указанных недостатков в установленный срок взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» в пользу Лаврентьевой Елены Алексеевны неустойку, предусмотренную частью 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем истечения 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, по день фактического исполнения обязанности включительно, из расчета 409 135 руб. 79 коп. ? 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей в соответствующий период просрочки (ставка в процентах делится на 100), но не более 225 011 (двухсот двадцати пяти тысяч одиннадцати) руб. 40 коп. в общей сумме.
В удовлетворении требования о компенсации морального вреда в остальной части и требования о взыскании неустойки сверх установленного предельного размера отказать.
В предоставлении отсрочки исполнения решения до 31.12.2026 отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка 1» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 6 000 (шести тысяч) руб.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Н. Анищенко
Мотивированное решение составлено 18 сентября 2026 года