РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 июня 2026 года город Санкт-Петербург
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С., при секретаре Марусенко А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермашовой (Солнцевой) Жанны Николаевны к индивидуальному предпринимателю Куватову Андрею Игоревичу о защите прав потребителя, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и судебных расходов, установил:
Ермашова (Солнцева) Жанна Николаевна обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к индивидуальному предпринимателю Куватову Андрею Игоревичу, в котором просила взыскать с ответчика 100 000 руб. в качестве неосновательного обогащения, 100 000 руб. неустойки за нарушение срока возврата денежных средств, штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», а также расходы на оплату юридических услуг в размере 47 000 руб.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 21 апреля 2025 года между ней и ИП Куватовым А.И. заключено Соглашение о бронировании № Р70/74 в отношении однокомнатной квартиры № 74 площадью 29 кв. м, расположенной на пятом этаже дома по адресу: Санкт-Петербург, Рижский проспект, дом 70, литера Р, кадастровый номер 78:32:0001658:2126. Стоимость квартиры на период бронирования определена в размере 7 600 000 руб., стоимость услуги бронирования - 100 000 руб. Указанная сумма перечислена истцом ответчику 22 апреля 2025 года.
По утверждению истца, в течение согласованного срока ответчик обязан был воздерживаться от предложения квартиры третьим лицам и снять объект с продажи. Вместе с тем 22 мая 2025 года ИП Куватов А.И. заключил договор купли-продажи указанной квартиры с иным лицом, чем нарушил принятое обязательство и лишил истца возможности приобрести объект. Истец полагала, что ответчик не оказал обусловленную соглашением услугу, вследствие чего удерживает 100 000 руб. без правового основания. Ссылаясь на направленные ответчику претензии от 16 июля 2025 года и 05 августа 2025 года, оставленные без удовлетворения, истец также просила взыскать неустойку, рассчитанную по правилам статей 28 и 31 Закона о защите прав потребителей, и штраф.
Представитель истца Кириллова Д.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, указала, что экономической целью соглашения являлось последующее приобретение истцом конкретной квартиры, тогда как отчуждение объекта третьему лицу в пределах срока бронирования свидетельствует об отсутствии встречного предоставления со стороны ответчика. По мнению стороны истца, наименование платежа стоимостью услуги не исключает его возврата, поскольку самостоятельной потребительской ценности бронирование без возможности заключить договор купли-продажи не имело.
Ответчик ИП Куватов А.И. исковые требования не признал. Его представитель Калинин А.В. поддержал письменные возражения, в которых указал, что соглашение не являлось ни предварительным договором купли-продажи, ни договором купли-продажи с предварительной оплатой. Ответчик принял на себя самостоятельное возмездное обязательство: в течение установленного периода не предлагать квартиру иным покупателям, снять ее с продажи и сохранить для истца согласованную цену 7 600 000 руб. Истец, в свою очередь, уплатила 100 000 руб. именно как цену услуги бронирования, а не как часть покупной цены квартиры.
Сторона ответчика ссылалась на то, что срок бронирования начал течь после подписания соглашения и поступления оплаты, то есть с 23 апреля 2025 года, и завершился 22 мая 2025 года. Весь период стороны обсуждали возможные способы оплаты квартиры. Истец предлагала рассрочку до октября-ноября 2025 года либо рассрочку до 22 августа 2025 года при снижении цены объекта до 7 300 000 руб. Ответчик 20 мая 2025 года направил встречные варианты рассрочки, однако до окончания срока бронирования безусловного согласия истца купить квартиру по цене 7 600 000 руб. и на предложенных условиях не получил. Переписка возобновилась лишь 17 июня 2025 года, а окончательный отказ истца от сделки последовал 20 июня 2025 года по мотивам, не связанным с заключением договора с третьим лицом. О продаже квартиры истец, по утверждению ответчика, впервые сослалась только в претензии о возврате денежных средств.
Представитель ответчика также указал, что договор купли-продажи с третьим лицом датирован последним днем срока бронирования, при этом переход права собственности зарегистрирован позднее. До истечения срока истец не направляла ответчику оферту либо акцепт, которые могли бы привести к заключению договора купли-продажи, и не заявляла о готовности исполнить денежное обязательство на согласованную сумму. При таких обстоятельствах неиспользование истцом предоставленной возможности приобрести квартиру не означает неоказание услуги и не влечет возврата ее стоимости. Действия истца по предъявлению требования о полной реституции после фактического использования периода бронирования ответчик расценивал как противоречивые и недобросовестные.
Истец Ермашова (Солнцева) Ж.Н. и ответчик ИП Куватов А.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, обеспечили участие представителей. Суд рассмотрел дело при данной явке.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
По смыслу статей 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие либо воздержаться от определенного действия, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, кроме предусмотренных законом случаев.
Пунктами 1-3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена свобода договора. Стороны могут заключить как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами договор, а также договор, содержащий элементы различных договоров. Правовая квалификация соглашения определяется не его наименованием, а содержанием взаимных прав и обязанностей сторон.
В пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при квалификации договора необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки предусмотренных законом договоров независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон и способа исполнения.
При толковании договора суд в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 43 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации исходит из буквального значения его слов и выражений, сопоставляет отдельные условия со смыслом договора в целом, учитывает цель соглашения и последующее поведение сторон.
Из материалов дела следует, что 21 апреля 2025 года ИП Куватов А.И. и Ермашова Ж.Н. подписали Соглашение о бронировании № Р70/74. Согласно пункту 1 соглашения его предметом является предоставление истцу услуги бронирования (резервирования) конкретной квартиры. Начало срока поставлено в зависимость от подписания соглашения и оплаты услуги, окончание определено истечением 30 календарных дней с момента начала бронирования.
Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что в период бронирования квартира считается забронированной за истцом, а обязанность ответчика заключается в воздержании от предложения квартиры к реализации любым третьим лицам и снятии ее с продажи. Пунктом 4 установлена неизменная в течение срока бронирования цена квартиры 7 600 000 руб. В соответствии с пунктом 5 стоимость услуги составляет 100 000 руб. и подлежит уплате не позднее 22 апреля 2025 года. Соглашение не предусматривает зачет этой суммы в покупную цену квартиры.
Оплата 100 000 руб. произведена истцом 22 апреля 2025 года, что сторонами не оспаривается. С учетом условий соглашения и правил статей 191, 192 Гражданского кодекса Российской Федерации период бронирования продолжался с 23 апреля по 22 мая 2025 года включительно.
Определяя правовую природу возникших отношений, суд не находит оснований для квалификации соглашения в качестве предварительного договора купли-продажи.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на предусмотренных предварительным договором условиях. Как разъяснено в пунктах 23-29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49, определяющим признаком предварительного договора является выраженная обязанность одной или обеих сторон заключить основной договор, исполнение которой при уклонении может быть обеспечено требованием о понуждении к заключению договора.
Между тем соглашение № Р70/74 не содержит обязанности ИП Куватова А.И. продать, а Ермашовой Ж.Н. приобрести квартиру, не устанавливает порядка направления предложения о заключении основного договора и последствий уклонения от его подписания. Напротив, условия соглашения допускают отказ каждой стороны от дальнейшего взаимодействия, а переписка сторон подтверждает необходимость последующего согласования существенных для них условий расчетов. Само по себе указание конкретного объекта и сохранение определенной цены на ограниченный период не заменяют прямо выраженного обязательства заключить договор купли-продажи.
Не является спорное соглашение и опционом на заключение договора в смысле статьи 429.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 429.2 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению о предоставлении опциона одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на предусмотренных опционом условиях. Для возникновения основного договора достаточно акцепта управомоченной стороны в установленном порядке, без дополнительного волеизъявления оферента.
Соглашение № Р70/74 не содержит безотзывной оферты ИП Куватова А.И. на продажу квартиры, не определяет действие истца, которое само по себе считалось бы акцептом и приводило к заключению договора купли-продажи, и не предусматривает возникновение основного договора исключительно по одностороннему волеизъявлению истца. Переписка о цене при рассрочке, размере первоначальных платежей и сроках расчетов свидетельствует, что стороны предполагали заключить в будущем отдельный двусторонний договор после достижения дополнительного соглашения. Предложения истца о приобретении квартиры на иных условиях в силу статьи 443 Гражданского кодекса Российской Федерации являлись новыми предложениями, а не акцептом заранее выданной безотзывной оферты.
При таких обстоятельствах предусмотренные статьей 429.2 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об опционе, в том числе о правовой судьбе опционной платы, непосредственно к отношениям сторон не применяются. Вместе с тем экономическая близость бронирования к предоставлению ограниченной во времени возможности приобрести определенный объект не превращает плату за такую возможность в аванс по не заключенному договору купли-продажи.
Исходя из буквального содержания и общей цели соглашения суд квалифицирует его как самостоятельный непоименованный возмездный договор о бронировании объекта недвижимости, к которому применяются общие положения об обязательствах и договоре, а в части оказания самостоятельной потребительской услуги - положения главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства о защите прав потребителей.
В соответствии со статьями 779 и 781 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик - оплатить их в сроки и порядке, предусмотренные договором. Содержание услуги может выражаться не только в активных действиях, но и в согласованном воздержании исполнителя от действий, если такое воздержание представляет для заказчика самостоятельный имущественный интерес и допускается законом.
Потребительская ценность спорной услуги состояла в предоставлении истцу ограниченного периода для принятия решения, согласования финансирования и условий расчетов при одновременном исключении объекта из предложения и фиксации его цены. Достижение конечного результата в виде заключения договора купли-продажи в предмет услуги не включено и не поставлено соглашением в качестве условия возникновения права ответчика на вознаграждение.
Таким образом, самостоятельная услуга бронирования выражается в резервировании объекта и снятии его с продажи на определенный срок, а отсутствие в дальнейшем основного договора само по себе не дает заказчику права требовать возврата платы за оказанную услугу.
Представленная переписка сторон подтверждает, что в течение срока бронирования объект и условия его возможного приобретения фактически обсуждались сторонами. Истец не направила до 22 мая 2025 года безусловного и соответствующего ранее обсуждавшимся условиям волеизъявления о покупке квартиры за 7 600 000 руб. Напротив, ее предложения предусматривали изменение порядка расчетов и в одном из вариантов снижение цены до 7 300 000 руб. Ответчик направил встречные варианты рассрочки, которые истцом до завершения периода бронирования приняты не были.
Договор купли-продажи квартиры с третьим лицом датирован 22 мая 2025 года, то есть последним календарным днем бронирования. Переход права собственности по этому договору, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрирован 17 июня 2025 года, после истечения срока соглашения.
Суд учитывает, что заключение ответчиком договора с третьим лицом в последнюю дату согласованного периода формально не соответствует предусмотренному пунктом 3 соглашения режиму исключительности и может рассматриваться как отклонение от надлежащего исполнения в пределах последнего дня. Вместе с тем установленное обстоятельство не свидетельствует о полном отсутствии встречного предоставления и само по себе не образует основание для возврата всей цены услуги.
На протяжении предшествующего периода истцу была обеспечена возможность вести переговоры о приобретении квартиры при зафиксированной цене. Доказательств того, что до заключения договора с третьим лицом истец заявила о безусловной готовности заключить основной договор и исполнить обязанность по оплате, либо что ответчик отказал ей в заключении сделки на согласованных условиях, материалы дела не содержат. Отсутствует и причинная связь между заключением договора с третьим лицом в последний день и незаключением договора купли-продажи с истцом, поскольку на этот момент согласие сторон по существенным для них условиям расчетов достигнуто не было.
В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный договором срок недостатки оказанной услуги не устранены исполнителем, а также при обнаружении существенных недостатков услуги или иных существенных отступлений от условий договора.
Существенным недостатком в преамбуле Закона о защите прав потребителей признается неустранимый недостаток либо недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляется неоднократно, проявляется вновь после устранения, либо иной подобный недостаток.
Оценив характер допущенного отклонения, продолжительность фактически предоставленной истцу возможности и поведение сторон, суд не усматривает существенного недостатка услуги либо иного существенного отступления от условий договора, которое давало бы истцу право после окончания срока бронирования отказаться от договора с возвратом всей уплаченной суммы. Истец не заявляла в период действия соглашения требования об устранении недостатка, не отказывалась от договора по статье 32 Закона о защите прав потребителей и не требовала соразмерного уменьшения цены услуги. Требование о полном возврате денежных средств впервые предъявлено после завершения бронирования.
С учетом части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и не вправе вместо избранного требования о полном возврате платы разрешить вопрос о соразмерном уменьшении цены услуги или о возмещении конкретных убытков, которые истцом не заявлены и размер которых не доказан.
Довод истца о возникновении у ответчика неосновательного обогащения также является несостоятельным.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возврату подлежит имущество, приобретенное или сбереженное без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. В рассматриваемом случае основанием получения ответчиком 100 000 руб. являлось действующее соглашение о бронировании, заключенность и действительность которого сторонами не оспорены. Денежные средства внесены как отдельно установленная цена услуги, а не как часть цены квартиры, задаток либо аванс по будущему договору купли-продажи.
Незаключение основного договора не аннулирует правовое основание произведенного платежа и не свидетельствует о неосновательности его получения. Встречное предоставление в виде временного резервирования объекта и фиксации цены имело место, а доказательств полного неоказания услуги или неравноценности встречных предоставлений в заявленном размере 100 000 руб. истцом не представлено.
Суд также принимает во внимание, что истец, не выразив до окончания срока безусловной готовности приобрести квартиру на согласованных условиях и продолжив обсуждение иных условий после завершения бронирования, ссылается на сделку с третьим лицом как на основание возврата полной стоимости уже использованного периода. Такое поведение не подтверждает наличие нарушенного права на возврат всей цены услуги и не позволяет возложить на ответчика имущественные последствия отсутствия согласия сторон по будущему договору купли-продажи.
При таком положении правовых оснований для взыскания с ответчика 100 000 руб. не имеется.
Поскольку обязанность ответчика возвратить указанную сумму не возникла, его отказ удовлетворить претензию истца не является нарушением установленного статьей 31 Закона о защите прав потребителей срока. Следовательно, отсутствуют основания для взыскания неустойки, предусмотренной пунктом 5 статьи 28 названного Закона.
Штраф по пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей взыскивается при удовлетворении судом требований потребителя, которые не были исполнены добровольно. В связи с отказом в удовлетворении основного требования оснований для взыскания штрафа также не имеется.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, присуждается возмещение понесенных по делу судебных расходов. Поскольку в удовлетворении иска отказано, заявленные истцом расходы на оплату юридических услуг в размере 47 000 руб. взысканию с ответчика не подлежат.
Иные доводы сторон не опровергают установленных судом обстоятельств и не влияют на вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
в удовлетворении исковых требований Ермашовой (Солнцевой) Жанны Николаевны к индивидуальному предпринимателю Куватову Андрею Игоревичу о взыскании суммы неосновательного обогащения, неустойки, штрафа и расходов на оплату юридических услуг - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
С.С. Никитин
Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2026 года.