РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 августа 2026 года Санкт-Петербург
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Мазневой Т.А., при ведении протокола помощником судьи Семиной А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Латириус» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа,
УСТАНОВИЛ:
<ФИО>1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Латириус», указав, что 10 декабря 2021 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № ФС2-4(К)-1/4/11-ДДУ/124915/21. По условиям договора ответчик принял на себя обязательство построить многофункциональный жилой комплекс (этап 2, лот 2) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу жилое помещение, а истец - уплатить обусловленную договором цену и принять объект.
Объектом долевого строительства является жилое помещение в корпусе 4, условный номер 4-11, условный этаж 4, подъезд 1, состоящее из четырех комнат и семи помещений вспомогательного использования, проектной общей и приведенной площадью 97,48 кв. м, без лоджий и балконов. Договором предусмотрена передача объекта с выполненной чистовой отделкой жилых комнат, кухни, коридоров и санитарных узлов, с установленными межкомнатными дверями и сантехническим оборудованием.
Цена договора определена сторонами в размере 46 625 763 руб. Обязанность по оплате цены договора истцом исполнена. Наличие задолженности участника долевого строительства ответчиком не заявлено и документально не подтверждено.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что объект должен быть передан участнику не позднее 31 декабря 2024 года. В силу пункта 3.1.4 договора застройщик обязан не позднее указанного срока, при условии исполнения участником обязанности по оплате, передать ему объект по передаточному акту или иному документу о передаче. Пункт 8.5 договора допускает изменение застройщиком сроков завершения строительства и получения разрешения на ввод при предусмотренных договором обстоятельствах, однако прямо устанавливает, что такое изменение само по себе не влечет изменения согласованного сторонами срока передачи объекта.
Истец ссылалась на то, что в установленный срок квартира ей не передана, передаточный акт сторонами не подписан, односторонний акт ответчиком не составлялся. В связи с действовавшими временными особенностями применения мер ответственности истец исключила из расчета период по 31 декабря 2025 года и первоначально просила взыскать неустойку за период с 1 января 2026 года по 4 марта 2026 года в размере 3 035 337 руб. 21 коп., продолжив ее начисление по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб. и штраф в размере 5 процентов от присужденной суммы.
В судебном заседании представитель истца Китушина А.А. требования поддержала, уточнив период взыскания неустойки по дату рассмотрения дела - 19 августа 2026 года. Пояснила, что разрешение на ввод многофункционального комплекса в эксплуатацию получено ответчиком 26 декабря 2025 года, однако само жилое помещение к передаче не подготовлено, предусмотренная договором отделка не завершена и доступ для приемки квартиры истцу не предоставлен.
Представитель ответчика Глазкова А.Н. против удовлетворения иска возражала. Факт нарушения первоначально предусмотренного договором срока передачи объекта по существу не оспаривала, однако указала на объективные затруднения при строительстве, вызванные ограничительными мерами периода распространения новой коронавирусной инфекции, изменением экономической ситуации, санкционными ограничениями, удорожанием и усложнением поставок материалов и оборудования, а также необходимостью замены генерального подрядчика.
Ответчик полагал, что объект входит в состав уникального объекта капитального строительства, вследствие чего ответственность должна определяться по части 2.1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и ограничиваться пятью процентами цены договора. Ссылаясь на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик просил дополнительно уменьшить неустойку до 400 000-500 000 руб., отказать во взыскании штрафа, снизить компенсацию морального вреда, а также предоставить отсрочку исполнения решения до 31 декабря 2026 года.
Истец представила письменные возражения на отзыв, в которых указала, что часть 2.1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ введена после заключения договора, а отнесение здания к уникальным объектам, по ее мнению, ответчиком надлежащим образом не подтверждено. Также истец возражала против применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку санкции и изменение экономической конъюнктуры относятся к предпринимательским рискам застройщика, а нарушение продолжается длительное время.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, кроме предусмотренных законом случаев.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод.
Частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, предусмотренного договором. Если строительство не может быть завершено в договорный срок, застройщик в соответствии с частью 3 указанной статьи не позднее чем за два месяца до его истечения обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение срока передачи осуществляется в установленном гражданским законодательством порядке.
Из договора от 10 декабря 2021 года следует, что стороны согласовали предельный срок передачи квартиры - 31 декабря 2024 года. Дополнительное соглашение об изменении этого срока сторонами не заключалось, доказательств государственной регистрации соответствующего изменения в материалах дела не имеется. Направление информационных писем о ходе строительства, даже если бы оно было подтверждено, не заменяет соглашение сторон и не изменяет срок исполнения обязательства.
Комитетом государственного строительного надзора города Москвы 26 декабря 2025 года выдано разрешение № 77-07-012921-2025 на ввод в эксплуатацию объекта «Многофункциональный жилой комплекс (этап 2, лот 2)». Само по себе получение разрешения на ввод подтверждает завершение строительства объекта капитального строительства в объеме, необходимом для его ввода, однако не удостоверяет исполнение обязательства перед конкретным участником долевого строительства. Обязанность застройщика считается исполненной с момента фактической передачи соответствующего помещения по передаточному акту либо иному предусмотренному законом документу при готовности помещения в согласованной договором комплектации.
Ответчиком представлено сообщение (исходящий № 21727 от 26 декабря 2025 года) о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Между тем доказательства направления данного сообщения истцу в декабре 2025 года заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо его личного вручения под расписку отсутствуют. Как следует из пояснений истца и представленной переписки, копия письма поступила ей в электронном виде лишь 25 февраля 2026 года.
Кроме того, содержание указанного сообщения опровергается последующими действиями самого ответчика. Письмом исходящий № 1591 от 16 февраля 2026 года ООО «Специализированный застройщик «Латириус» сообщило <ФИО>1, что в объекте продолжаются необходимые чистовые отделочные работы, предусмотренные договором, и указало ориентировочный срок их завершения - 30 сентября 2026 года, обещав дополнительно уведомить о готовности помещения к передаче. Следовательно, по состоянию на 16 февраля 2026 года квартира с предусмотренной договором отделкой к фактической передаче не была готова.
Истец 25 и 26 февраля 2026 года обращалась к представителям ответчика по телефону, однако была уведомлена о незавершенности строительства и невозможности приемки квартиры. В мобильном приложении застройщика объект также отображался в статусе ожидания сдачи. Направленный истцом 26 февраля 2026 года запрос о разъяснении противоречий между письмом от 26 декабря 2025 года и фактическим состоянием помещения оставлен без содержательного ответа.
Односторонний акт или иной документ о передаче объекта ответчиком не составлялся. Доказательства того, что истец уклонялась от приемки готовой квартиры, не явилась по надлежащему извещению либо необоснованно отказалась подписать акт, суду не представлены. Напротив, совокупность переписки и письменных обращений подтверждает, что истец предпринимала действия для выяснения состояния объекта и организации приемки.
В ходе рассмотрения дела ответчик также не представил передаточный акт. Представитель ответчика подтвердил, что на дату судебного заседания отделочные работы продолжались и объект истцу не передан. Таким образом, нарушение срока передачи, начавшееся после 31 декабря 2024 года, продолжалось на 19 августа 2026 года.
Судом исследованы уведомление ООО «Атомстройрезерв» от 28 мая 2024 года о невозможности дальнейшего исполнения обязательств по договору генерального подряда № ФС-02/21-ГП от 26 мая 2021 года, а также соглашение от 2 октября 2024 года о расторжении договора генерального подряда. Из соглашения следует, что работы генеральным подрядчиком прекращены 31 августа 2024 года, строительная площадка возвращена 2 сентября 2024 года, после чего застройщик организовывал завершение работ с привлечением иного подрядчика.
Указанные документы подтверждают возникновение организационных сложностей во взаимоотношениях застройщика с привлеченной им коммерческой организацией, но не свидетельствуют о невозможности исполнения обязательства вследствие чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств. Замена подрядчика, рост стоимости финансирования, изменение цен, нарушение поставок и иные затруднения хозяйственной деятельности относятся к риску лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность. По смыслу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации к обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, в частности, нарушение обязанностей контрагентами должника, отсутствие на рынке необходимых товаров и отсутствие у должника денежных средств.
Доказательств наличия прямой причинной связи между конкретными запретительными мерами и невозможностью завершить строительство и передать именно спорное помещение в течение всего периода просрочки ответчик не представил. Не приведены также сведения о своевременно принятых исчерпывающих мерах по минимизации последствий, которые объективно исключали бы нарушение. Поэтому оснований для освобождения застройщика от ответственности не имеется.
Разрешая вопрос о размере неустойки, суд учитывает специальное регулирование ответственности за нарушение срока передачи объекта, входящего в состав уникального объекта капитального строительства.
В силу части 2 статьи 48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из перечисленных законом характеристик, в том числе высота более 100 метров.
Представленные ответчиком сведения проектной документации и заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации, согласующиеся с разрешением на ввод в эксплуатацию, подтверждают, что входящее в состав многофункционального жилого комплекса здание имеет предусмотренную проектом высоту более 100 метров. Данное обстоятельство позволяет отнести объект капитального строительства к уникальным по признаку высоты. Квартира истца входит в состав этого здания, а потому к расчету ответственности за нарушение срока ее передачи применяются специальные положения части 2.1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.
Довод истца об отсутствии у части 2.1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ обратной силы отклоняется. Названная норма введена Федеральным законом от 4 августа 2023 года № 421-ФЗ, которым прямо предусмотрено применение особенностей определения неустойки к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления данного закона в силу. Следовательно, дата заключения договора 10 декабря 2021 года не исключает применение специального порядка.
Согласно части 2.1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи объекта, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная документация которых содержит характеристику уникального объекта, застройщик уплачивает участнику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов цены договора.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 установлены временные особенности применения мер ответственности по договорам участия в долевом строительстве. В период начисления неустойки, предусмотренной частью 2.1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2025 года включительно. Поэтому истец обоснованно не включает названный период в расчет и просит начислить неустойку с 1 января 2026 года.
Период с 1 января 2026 года по 19 августа 2026 года включительно составляет 231 день. Просрочка не превышает тридцати месяцев. Расчет неустойки исходя из одной трехсотой ставки Банка России и указанного периода превышает установленный законом предел. Максимальный размер неустойки составляет пять процентов цены договора: 46 625 763 руб. ? 5% = 2 331 288 руб. 15 коп.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 1 января 2026 года по 19 августа 2026 года в размере 2 331 288 руб. 15 коп. В части взыскания неустойки сверх установленного частью 2.1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ предела требования удовлетворению не подлежат.
Ответчиком заявлено о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 данной статьи, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. При разрешении потребительского спора уменьшение допускается в исключительных случаях по обоснованному заявлению должника с указанием мотивов, подтверждающих явную несоразмерность.
Законодателем установлен специальный предельный размер ответственности застройщика уникального объекта - не более пяти процентов цены договора. Нарушение продолжалось свыше семи месяцев после окончания периода, исключенного из начисления, объект стоимостью более 46 млн руб. на дату рассмотрения дела не передан, а истец лишена возможности пользоваться оплаченным жилым помещением. Размер 2 331 288 руб. 15 коп. составляет лишь пять процентов цены договора и не создает очевидного несоответствия последствиям нарушения.
Ссылки на изменение экономической ситуации, санкции и замену генерального подрядчика сами по себе не подтверждают несоразмерность ответственности и не являются исключительными применительно к отношениям сторон. Достоверные сведения о финансовом положении ответчика, невозможности исполнения судебного акта, размере возможных убытков истца либо иных обстоятельствах, позволяющих признать установленный законом предельный размер чрезмерным, не представлены. Оснований для дополнительного уменьшения неустойки до предложенных ответчиком 400 000-500 000 руб. суд не усматривает.
Разрешая требование о компенсации морального вреда, суд руководствуется частью 2 статьи 10 Закона № 214-ФЗ, согласно которой моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства вследствие нарушения застройщиком предусмотренных законом и договором прав, подлежит компенсации при наличии вины застройщика. Размер компенсации определяется судом независимо от размера имущественного вреда.
Факт нарушения права истца на получение оплаченного жилого помещения в согласованный срок установлен. Отсутствие вины ответчиком не доказано. Продолжительная неопределенность относительно срока передачи квартиры, получение противоречивой информации о готовности объекта и невозможность приступить к его использованию объективно повлекли для истца нравственные переживания.
Вместе с тем заявленная компенсация 500 000 руб. не отвечает требованиям разумности и справедливости. Учитывая характер нарушения, его продолжительность, степень вины ответчика, отсутствие доказательств причинения вреда здоровью либо иных исключительных последствий, суд определяет компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. В остальной части данного требования надлежит отказать.
Разрешая требование о взыскании штрафа, суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Из материалов дела следует, что истец обращалась к ответчику с требованием о добровольной выплате неустойки в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства, однако требования участника долевого строительства ответчиком в добровольном порядке удовлетворены не были. В связи с этим предусмотренные законом основания для взыскания штрафа имеются.
Довод о том, что штраф не подлежит взысканию вследствие достижения установленного законом предельного размера ответственности, основан на неверном толковании положений части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ. Установленное данной нормой ограничение в размере трех процентов от цены договора применяется к требованиям, связанным с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования, а также входящих в состав объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования.
Между тем заявленные <ФИО>1 требования основаны на нарушении застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, а не на наличии недостатков отделочных работ или установленного в объекте оборудования. Кроме того, частью 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что установленное ею ограничение не применяется при определении размера неустоек, предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 названного Федерального закона.
Предельный размер неустойки, установленный частью 2.1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ в размере пяти процентов от цены договора, ограничивает исключительно размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и не исключает взыскания самостоятельного штрафа, предусмотренного частью 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ. Такой штраф в силу прямого указания закона взыскивается дополнительно к присужденной участнику долевого строительства сумме.
Поскольку в пользу истца подлежат взысканию неустойка в размере 2 331 288 рублей 15 копеек и компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, размер штрафа составляет 117 064 рубля 41 копейку ((2 331 288 рублей 15 копеек + 10 000 рублей) ? 5%).
Оснований для освобождения ответчика от уплаты штрафа либо для его снижения судом не установлено. Сам по себе предельный размер взысканной неустойки, а также изложенные ответчиком сведения о финансовых и организационных затруднениях не свидетельствуют о явной несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства.
Судом рассмотрено заявление ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения до 31 декабря 2026 года. В силу статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отсрочка или рассрочка исполнения решения допускается с учетом имущественного положения сторон и иных обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления. Такая мера носит исключительный характер и должна обеспечивать баланс прав взыскателя и должника.
Ответчик сослался на общую экономическую ситуацию и значительную финансовую нагрузку, однако бухгалтерскую отчетность, сведения о движении денежных средств, наличии неисполненных обязательств, невозможности привлечения финансирования либо иные доказательства, позволяющие оценить реальную невозможность исполнения решения, не представил. Сам по себе статус застройщика, наличие иных участников долевого строительства и необходимость продолжения хозяйственной деятельности не являются безусловными основаниями для отсрочки.
Положения постановления Правительства Российской Федерации № 326 об отсрочке до 31 декабря 2026 года относятся к прямо определенным в нем требованиям, предъявленным к исполнению до установленных постановлением дат. Претензия истца направлена и иск предъявлен в 2026 году, поэтому предусмотренная данным постановлением автоматическая отсрочка к спорному требованию не применяется. Предоставление отсрочки без подтвержденных исключительных обстоятельств неоправданно отдалило бы восстановление нарушенного права истца. В удовлетворении заявления ответчика следует отказать.
В соответствии со статьями 88, 94 и 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой принят судебный акт, возмещаются понесенные по делу судебные расходы. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 20 248 руб., что подтверждается платежным документом. Необходимость обращения в суд вызвана нарушением ответчиком срока передачи объекта; определение размера неустойки в пределах установленного законом максимума не опровергает обоснованность обращения за судебной защитой. Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования <ФИО>1 удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Латириус» (ИНН 7714380537, ОГРН 1167746302382) в пользу <ФИО>1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 января 2026 года по 19 августа 2026 года в размере 2 331 288,15 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 248 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Латириус» о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 31 декабря 2026 года отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 02.09.2026