РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Тонконог Е.Б, при секретаре Бурле Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Смирновой В.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права, установил:
Смирнова В.В. обратилась в суд с административным иском, указывая, что 5 февраля 2025 года она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) с заявлением о регистрации права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес> представив необходимые документы. В регистрации права отказано 13.05.2025. При повторном обращении 21.06.2025 она представила дополнительные документы, однако 1.07.2025 регистрация была приостановлена в связи с отсутствием зарегистрированного права предыдущего собственника; 1 октября 2025 года административный ответчик направил ей уведомление об отказе в регистрации права в связи с отсутствием сведений об участии в инвестировании строительства. С принятым решением не согласна, указывает, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила предварительный договор купли-продажи квартиры, по договору уступки права требования от 21.04.2025, заключенным ею с инвестором ООО "Независимая Морская Лаборатория", ей уступлено право требования в отношении указанной квартиры, право собственности инвестора не было зарегистрировано, акт приема-передачи квартиры был подписан 25.05.2015 после введения дома в эксплуатацию и выполнения ею всех обязательств по инвестированию в строительство квартиры. Просила признать незаконными решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации права. В качестве меры по восстановлению права просит обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру.
В судебном заседании Смирнова В.В. и ее представитель Зинчук А.М. требования поддержали. Также просили восстановить срок для обжалования решения.
Представитель Управления Росреестра по СПб Плишкина И.А. в суд не явился, извещен надлежащим образом, ранее представитель требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.73), указывая, что права на спорную квартиру не зарегистрированы в ЕГРН, регистрация перехода права собственности невозможна (л.д.75).
Представитель заинтересованного лица ООО "Независимая Морская Лаборатория" Мурай В.В. в судебном заседании требования поддержала. Пояснила, что общество не регистрировало за собой право собственности, уступило право требования Смирновой и не претендует на данную квартиру.
Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд находит требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Ч.1 ст.218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.
Из материалов дела следует, что 7.09.2007 между застройщиком ФГОУ ВПО "СПбГУ" и инвестором ООО "Независимая Морская Лаборатория" заключен договор №-Ч инвестирования и строительства жилого дома, по адресу <адрес> (л.д.23). ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора подписан акт приема-передачи жилых и нежилых помещений, расположенных в данном доме.
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО "Независимая Морская Лаборатория" и покупателем Смирновой В.В. заключен предварительный договор купли-продажи №, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу <адрес>, кадастровый номер №, цена составляет 3492000 руб.; возникновение у продавца права собственности подтверждается договором №-Ч инвестирования и строительства жилого дома, заключенным им ДД.ММ.ГГГГ с ФГОУ ВПО "СПбГУ", разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ и актом приема- передачи помещений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).
ООО "Независимая Морская Лаборатория" на имя Смирновой В.В. выдана справка о выплате полной стоимости указанной квартиры (л.д.16), ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи квартиры (л.д.19).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2019 № А56-89312/2018 удовлетворены требования ООО "Независимая Морская Лаборатория" к КИО СПб и ФГОУ ВПО "СПбГУ" о признании обязательств исполненными и закреплении распределения помещений, постановлено признать исполненными обязательства истца по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, закреплено распределение помещений, при котором часть жилых помещений (квартир) закреплена за Санкт-Петербургом, часть – за ФГОУ ВПО "СПбГУ", часть квартир (в количестве <данные изъяты> и нежилых помещений – за ООО "Независимая Морская Лаборатория", включая <адрес> (л.д.114).
ДД.ММ.ГГГГ между цедентом ООО "Независимая Морская Лаборатория" и цессионарием Смирновой В.В. заключен договор уступки права требования на квартиру по вышеуказанному адресу (л.д.21).
ДД.ММ.ГГГГ Смирнова В.В. обратилась в Управление Росреестра по СПб с заявлением о государственной регистрации права в отношении квартиры по вышеуказанному адресу. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ регистрация права приостановлена, ДД.ММ.ГГГГ Смирнова уведомлена о неустранении причин приостановления, ДД.ММ.ГГГГ в регистрации отказано (л.д.52-57). ДД.ММ.ГГГГ Смирнова В.В. вновь обратилась в Управление Росреестра по СПб с заявлением о государственной регистрации права, приложив акт приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, справку о выплате от ДД.ММ.ГГГГ и договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.41-43).
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № регистрация права приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ, указано, что право собственности продавца не зарегистрирован в ЕГРН, основной договор купли-продажи и заявление продавца о переходе права собственности на регистрацию не представлены, что препятствует регистрации права; для регистрации необходимо зарегистрировать в ЕГРН право ООО "Независимая Морская Лаборатория", представить договор купли-продажи и заявление продавца на переход права собственности (л.д.58).
Уведомлением ДД.ММ.ГГГГ № в государственной регистрации права отказано в связи с неустранением замечаний и непредоставлением недостающих документов (л.д.60).
Суд полагает, что оспариваемое истцом уведомление является незаконным, исходя из следующего.
Согласно ч.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. В числе прочего к основаниям для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав относятся вступившие в законную силу судебные акты (ч.2 ст.14).
Согласно п.5 ст.1 названного закона государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом
Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлен статьей 29 Федерального закона № 218-ФЗ. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: 1) прием заявления и прилагаемых к нему документов, 2) возврат прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 данного Федерального закона, 3) проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета либо для отказа в его осуществлении, 4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета при наличии оснований, установленных главой 3, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета, 5) выдача документов после осуществления государственного кадастрового учета, либо после отказа в его осуществлении, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно ч.4 названной статьи орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий при наличии соответствующих оснований: 1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав; 2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав; 4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ.
Согласно пунктам 1-15 ч.1 ст.26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные (поступившие) документы являются подложными; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее); сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона; в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.
Согласно ч.2 ст.26 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении. В силу ч.1 ст.27 неустранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанных в статье 26 названного Федерального закона, влечет отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Представленными истцом документами подтверждается возникновение у Смирновой В.В. права на квартиру по вышеуказанному адресу. Договоры, заключенные ею с ООО "Независимая Морская Лаборатория", не признаны недействительными. Принадлежность квартиры продавцу ООО "Независимая Морская Лаборатория" подтверждается решением арбитражного суда. Из пояснений представителя третьего лица следует, что общество на квартиру не претендует и не намерено регистрировать свое право собственности, поскольку фактически общество не ведет деятельность и не обладает средствами для этого.
Суд находит, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ согласно разъяснениям, данным в абз.3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, в связи с чем предоставление Смирновой основного договора купли-продажи не требовалось.
Таким образом, при наличии заключенных Смирновой В.В. договоров, подписанного акта приема-передачи квартиры не имеется оснований сомневаться в том, что переход права собственности на квартиру к Смирновой состоялся. Само по себе отсутствие в ЕГРН зарегистрированного права продавца на данную квартиру не должно создавать Смирновой препятствия в регистрации перехода права собственности к ней.
В части доводов административного ответчика о пропуске срока обращения с иском суд учитывает следующее. Смирнова обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ с требованиями об оспаривании решения от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении регистрации, однако заявление был ей возвращено ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что было не подписано (л.д.69), повторно иск подан ДД.ММ.ГГГГ. Уточнение иска с требованиями об оспаривании решения от ДД.ММ.ГГГГ подано ДД.ММ.ГГГГ.
Суд полагает, что пропуск срока является формальным, поскольку в иске изначально содержалось требование об обязании произвести государственную регистрацию права истца, то есть, по сути, истец не была согласна с отказом в регистрации права, что подтверждено последующим уточнением иска (л.д.120). Пропущенный срок подлежит восстановлению.
При таких обстоятельствах дела суд пришел к обоснованному выводу о том, что действия административного ответчика не соответствуют требованиям действующего законодательства, что повлекло нарушение законных прав и интересов административного истца, и удовлетворяет требования в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд решил:
Требования Смирновой В.В. к Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 1 октября 2025 года №2 об отказе в государственной регистрации права в отношении квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию права собственности Смирновой В.В. на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья (подпись)
Решение принято в окончательной форме 15.06.2026