РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 23 сентября 2026 года
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Анищенко М.Н., при помощнике Симоновой А.С., с участием представителя истца: адвоката Сергеевой Л.А., представителя ответчика: Мартышко И.А., представителя 3-го лица: Весниной Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Астахина Дениса Витальевича к обществу с ограниченной ответственностью «Коркино» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «АрмадаСтройСервис»,
УСТАНОВИЛ:
Астахин Д.В. обратился в суд с иском к ООО «Коркино», в котором просил взыскать уплаченные по договору денежные средства в размере 1 593 720 руб., компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб., штраф в размере 50 процентов от присужденной в его пользу суммы, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 937 руб. и расходы на нотариальное обеспечение доказательств в размере 19 200 руб.
В обоснование требований указал, что 14 августа 2023 года заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка №/№. По условиям договора основной договор должен быть заключен до 14 октября 2028 года. Истец внес 1 593 720 руб., однако впоследствии установил, что участок принадлежит ООО «АрмадаСтройСервис», обременен ипотекой и запретами регистрационных действий, а в отношении его собственника инициировано дело о банкротстве. По мнению истца, внесенные платежи по своему назначению являются предварительной оплатой, а предоставленная ему информация о правовом положении участка и инфраструктуре была недостаточной и недостоверной. Истец также сослался на явно обременительные условия стандартного договора и существенное изменение обстоятельств. Уведомлением от 26 ноября 2025 года он заявил об отказе от договора и потребовал возврата денежных средств. Требования добровольно не исполнены.
В судебном заседании представитель истца адвокат Сергеева Л.А. поддержала заявленные требования.
Представитель ответчика ООО «Коркино» Мартышко И.А. возражал против удовлетворения иска, представил письменные возражения, указав, что внесенные средства являются возвратным обеспечительным платежом, срок заключения основного договора не наступил, отсутствие у продавца права собственности не препятствует заключению предварительного договора, а финансовые затруднения собственника участка не означают невозможности исполнения договора в будущем.
Общество сослалось на предпринимаемые меры по урегулированию налоговой задолженности и снятию обременений, добровольное подписание истцом договора, а также негативные последствия массового удовлетворения подобных исков для проекта. Предложение компенсировать документально подтвержденные расходы на юридическую помощь ответчик не связывал с признанием иска.
Протокольным определением к участию в деле привлечено ООО «АрмадаСтройСервис» в качестве третьего лица.
В судебном заседании представитель третьего лица Веснина Н.Н. поддержала доводы ответчика, просила отказать в удовлетворении иска.
Суд, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 14 августа 2023 года между ООО «Коркино» и Астахиным Д.В. заключен договор №/№ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 631 кв. м, расположенного в <адрес>, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования «для дачного строительства». Цена участка установлена в размере 2 956 100 руб.
Срок заключения основного договора определен до 14 октября 2028 года.
Пунктами 2.2-2.4 договора предусмотрено внесение покупателем по графику суммы, равной цене участка, названной обеспечительным платежом. При этом указано, что эта сумма не признается платой или авансом и возвращается при подписании основного договора, если не наступят предусмотренные разделом 5 договора обстоятельства.
Согласно пункту 4.6 заключение основного договора обусловлено внесением всей суммы обеспечения.
График предусматривает внесение первоначального платежа 591 220 руб., последующих периодических платежей и окончательный расчет до 14 июля 2028 года.
Исполнение истцом денежного обязательства на сумму 1 593 720 руб. подтверждается банковскими документами. Эта сумма складывается из первоначального платежа 591 220 руб. и последующих платежей в общей сумме 1 002 500 руб.
При оценке выписки суд учитывает повторное отображение отдельных операций и не включает платеж 589 980 руб. от 17 августа 2023 года, имеющий назначение по другому договору №.
Доказательства возврата истцу спорной суммы ответчиком не представлены.
Согласно выписке из ЕГРН от 30 октября 2025 года собственником указанного участка является ООО «АрмадаСтройСервис», право зарегистрировано 31 октября 2022 года.
В выписке отражена ипотека в силу закона в пользу АО «СПХ Колтуши», а также запреты регистрационных действий, зарегистрированные 15 июля, 26 сентября и 24 октября 2025 года. Ипотека возникла до заключения договора с истцом. Само указание в выписке срока обеспечиваемого обязательства до 30 апреля 2024 года не подтверждает погашение регистрационной записи об ипотеке.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 4 декабря 2025 года по делу № А56-92837/2025 принято заявление налогового органа о признании ООО «АрмадаСтройСервис» банкротом.
Из представленной переписки следует, что общество и налоговый орган обсуждали возможность мирового соглашения; налоговый орган указал на неполноту документов и несоответствие предложенных условий установленным требованиям. Представленные письма не являются определением об утверждении мирового соглашения и не подтверждают снятия обременений спорного участка.
Определением от 19 мая 2026 года по делу № А56-28486/2026 введена реструктуризация долгов <ФИО>9 как гражданина. Этот судебный акт не означает признания банкротом ООО «Коркино» либо ООО «АрмадаСтройСервис».
Определение от 10 февраля 2026 года по делу № А56-119738/2025 об отложении рассмотрения заявления об обращении взыскания касается иных земельных участков и не устанавливает факт обращения взыскания на участок истца.
Дополнительно представлено решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 сентября 2026 года по делу № А56-56422/2026, резолютивная часть которого объявлена 8 сентября 2026 года.
Спор возник между АО «СПХ Колтуши» и ООО «АрмадаСтройСервис» по поводу оплаты земельных участков по договору от 12 февраля 2021 года №.
На 23 сентября 2026 года месячный срок вступления указанного решения в законную силу, предусмотренный частью 1 статьи 180 АПК РФ, не истек; сведений об ином основании его вступления в силу не представлено. Поэтому оснований придавать ему преюдициальное значение по части 3 статьи 61 ГПК РФ не имеется. Представленная копия оценивается по статье 67 ГПК РФ в совокупности с другими доказательствами. Взыскание задолженности по иному договору само по себе не означает обращения взыскания на участок с кадастровым номером № или прекращения прав его собственника.
В гарантийном письме от 29 мая 2025 года ООО «АрмадаСтройСервис», указав себя собственником участка № площадью 631 кв. м, обязалось перед ООО «Коркино» принять необходимые меры для снятия существующих и последующих ограничений прав и обременений, включая государственную регистрацию их прекращения, не позднее 14 октября 2028 года.
Письмо подписано <ФИО>9 как генеральным директором собственника участка. Оно подтверждает принятие собственником обязательства совершить действия в будущем, но не подтверждает фактического снятия ипотеки и запретов, согласия залогодержателя на освобождение участка от залога либо наличия уже исполненного соглашения о погашении обеспеченного долга.
Вместе с тем письмо учитывается в пользу довода ответчика о намерении обеспечить исполнение договора к согласованному сроку и не позволяет лишь из наличия обременений вывести заведомую невозможность исполнения.
Гарантийное письмо составлено после заключения договора с истцом и адресовано ООО «Коркино». Само по себе оно не доказывает предоставления Астахину Д.В. сведений об ипотеке при заключении договора в августе 2023 года.
Переписка от 21 сентября 2026 года между юридическим отделом ГК «Армада» и представителем Фонда содействия реструктуризации долга Леонидом Козловым, распечатанная 22 сентября 2026 года, свидетельствует о передаче анкет ООО «АрмадаСтройСервис» и ООО «Армада» и подготовке документов для рассмотрения вопроса об урегулировании задолженности. В ответе сообщается о принятии обращения в работу, предстоящем направлении информации в ФНС, ожидании окончания инвентаризации и необходимости дополнительных сведений о взаимодействии с банком.
Эти сообщения подтверждают предпринимаемые организационные действия. Однако они не содержат решения налогового органа о предоставлении отсрочки или рассрочки, согласованного кредиторами графика погашения долга, утвержденного судом мирового соглашения либо подтверждения погашения задолженности и снятия обременений. Упоминание подготовки досье в течение трех–пяти рабочих дней относится к подготовке информации, а не к сроку погашения долга или освобождения участка от ограничений.
В совокупности дополнительные документы уточняют сведения о долговых обязательствах собственника участка и предпринимаемых мерах по их урегулированию. Они не подтверждают завершения реструктуризации и одновременно не устанавливают неизбежность банкротства либо невозможность исполнения договора к октябрю 2028 года. Их содержание не заменяет самостоятельной оценки соблюдения информационной обязанности продавца при заключении договора и правомерности последующего отказа потребителя.
Суд разграничивает содержание официальных судебных актов и сведения информационных справок о контрагентах. Последние оцениваются наряду с другими доказательствами и сами по себе не подтверждают введения конкретной процедуры банкротства, прекращения прав на участок либо невозможности исполнения обязательства к определенной дате.
В силу статей 309, 310, 421 и 431 ГК РФ обязательства исполняются надлежащим образом, а правовая природа договора определяется содержанием взаимных прав и обязанностей и действительной целью соглашения, а не только его названием и отдельными формулировками.
По смыслу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49, обязанность покупателя до оформления основного договора уплатить стоимость имущества или существенную ее часть является основанием для квалификации соглашения как купли-продажи с предварительной оплатой. К такому соглашению правила о предварительном договоре не применяются.
В рассматриваемом случае покупатель до приобретения права собственности обязан последовательно перечислить продавцу сумму, равную всей цене конкретного участка. Полное внесение этой суммы является условием оформления перехода участка в собственность. Кроме того, договор включает обязательства продавца по созданию инфраструктуры в составе согласованной цены.
Совокупность этих условий свидетельствует о направленности соглашения на возмездное приобретение участка и о платежной функции вносимых средств. Оговорка о возврате суммы при оформлении основного договора, взятая изолированно, не устраняет необходимость оценить экономическое содержание всей договорной схемы.
Таким образом, отношения сторон подлежат оценке по правилам о купле-продаже будущей недвижимости с предварительной оплатой. Приобретение участка для личных нужд у организации, осуществляющей предпринимательскую деятельность, обусловливает также применение Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Доказательств предпринимательской цели приобретения участка истцом не представлено.
Вместе с тем такая квалификация не означает, что всякая предварительная оплата подлежит возврату по первому требованию покупателя.
Пункт 3 статьи 487 ГК РФ связывает соответствующее требование с нарушением срока передачи товара.
Срок 14 октября 2028 года на дату рассмотрения настоящего спора не наступил. Поэтому суд не основывает взыскание на просрочке передачи участка.
Отсутствие права собственности у продавца при заключении договора также само по себе не свидетельствует о недействительности сделки: пункт 2 статьи 455 ГК РФ допускает продажу имущества, которое будет приобретено продавцом в будущем. Однако допустимость такой сделки не освобождает профессионального продавца от обязанности сообщить потребителю сведения, существенные для осознанного выбора.
Статьи 8 и 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» возлагают на продавца обязанность своевременно предоставить необходимую и достоверную информацию.
Пункт 1 статьи 37 ЗК РФ специально предусматривает обязанность продавца сообщить имеющуюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Эти сведения имеют самостоятельное значение для оценки риска приобретения и не подменяются сообщением цены и кадастрового номера.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» отсутствие возможности получить надлежащую информацию при заключении договора дает потребителю право в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной суммы. Для применения этой нормы не требуется устанавливать умысел продавца на обман; отсутствие у потребителя специальных знаний предполагается.
В представленном договоре пункт 1.3 содержит общую оговорку о передаче участка свободным от прав третьих лиц, если иное не указано в выписке из ЕГРН, которую стороны вправе получить самостоятельно.
Эта формулировка не содержит конкретного указания на зарегистрированную ипотеку в пользу АО «СПХ Колтуши», ее основание и условия освобождения участка от залога. Доказательства вручения истцу при заключении договора выписки с соответствующей записью либо иного документа, раскрывающего данное обременение, ответчиком не представлены.
Общедоступность сведений реестра не переносит на потребителя обязанность профессионального продавца предоставить необходимую информацию. Подпись покупателя под стандартным договором подтверждает согласие с изложенными условиями, но не подтверждает получение отсутствующих в его тексте конкретных сведений. Обязанность доказать исполнение информационной обязанности в данном случае лежит на продавце, который располагает документами об обстоятельствах заключения договора.
Суд учитывает, что ипотека существовала уже при заключении договора. Напротив, запреты регистрационных действий, введенные в 2025 году, не могут рассматриваться как сведения, которые продавец должен был сообщить в августе 2023 года. Они имеют значение для оценки дальнейшего развития отношений, но не подменяют установленное нарушение информационной обязанности относительно ранее возникшего залога.
Из позиции истца и представленной им выписки следует, что существенные сведения о правовом положении участка были получены им в 2025 году. Уведомление об отказе составлено 26 ноября 2025 года, вскоре после получения выписки от 30 октября 2025 года.
С учетом продолжающегося исполнения договора в рассрочку, отсутствия оформленного перехода права собственности и отсутствия доказательств более раннего раскрытия продавцом спорных сведений такой срок реализации права на отказ суд оценивает как разумный.
При установленном получении ответчиком заявления об отказе договор прекращается по правилам статьи 450.1 ГК РФ. Отдельное требование о судебном расторжении договора для реализации уже возникшего права на односторонний отказ не требуется. Суд разрешает заявленное требование о возврате исполненного, оценивая прекращение договорного основания удержания денежных средств в мотивировочной части решения.
Доводы истца о недостоверной рекламе инфраструктуры оцениваются отдельно. Нотариальный протокол от 26 января 2026 года фиксирует содержание сайта на дату осмотра. Он не подтверждает автоматически, что идентичные сведения были размещены в августе 2023 года. Условия разделов 6 и 7 договора предусматривают создание инфраструктуры в будущем и самостоятельное обращение покупателя за технологическим присоединением. Поэтому вывод о нарушении информационной обязанности суд основывает на нераскрытии конкретного существовавшего обременения, а не на предположении о тождестве рекламы в разные годы.
Ссылка на статью 451 ГК РФ сама по себе не означает прекращения договора вследствие направления уведомления: данная норма предусматривает специальные условия судебного изменения или расторжения соглашения. Равным образом неблагоприятное финансовое положение собственника участка не тождественно обстоятельствам, очевидно свидетельствующим о неисполнении обязательства в будущем, предусмотренным пунктом 2 статьи 328 ГК РФ.
При установленном самостоятельном основании отказа по статье 12 Закона о защите прав потребителей вывод о неизбежности банкротства либо невозможности исполнения к октябрю 2028 года для разрешения настоящего спора не требуется.
Положения договора о штрафе в размере 35 процентов цены при отказе покупателя не могут применяться к правомерному отказу вследствие нарушения продавцом информационной обязанности. Условие, ограничивающее законное право потребителя и возлагающее на него санкцию за его осуществление, не подлежит применению в силу статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Наличие стандартной формы договора и неравенства переговорных возможностей учитывается при толковании условий, но не заменяет установления конкретного нарушения.
Уведомление ООО «Коркино» от 8 декабря 2025 года о передаче прав и обязанностей ООО «Коркино 1» содержит ссылку на пункт 8.7 договора и приглашение подписать необходимые документы.
Сам договор передачи, позволяющий установить ее предмет, дату и переход именно обязанности по возврату средств истцу, в представленных материалах отсутствует. Поэтому одно указанное уведомление не доказывает выбытия ООО «Коркино» из спорного обязательства. Оснований считать его ненадлежащим ответчиком по представленным доказательствам не установлено.
Финансовые трудности, наличие иных судебных споров и предполагаемое влияние возврата средств на развитие проекта не дают ответчику права удерживать деньги потребителя после правомерного прекращения договора. Вопрос о согласовании мирового соглашения с налоговым органом не изменяет обязательств ООО «Коркино» перед истцом. Предложение компенсировать расходы на юридическую помощь не является исполнением требования о возврате уплаченной цены.
Поскольку денежные средства в сумме 1 593 720 руб. получены ответчиком, основание для их дальнейшего удержания прекратилось, а доказательств возврата не представлено, указанная сумма подлежит взысканию в пользу истца на основании статьи 12 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», с учетом пункта 4 статьи 453 и статей 1102, 1103 ГК РФ.
Установленное нарушение права потребителя на необходимую информацию и последующее неудовлетворение требования о возврате денежных средств являются основанием для компенсации морального вреда по статье 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
При определении ее размера суд учитывает характер нарушения, значительность переданной суммы, длительность отношений, вызванные спором нравственные переживания, а также требования разумности и справедливости.
Доказательств исключительных последствий, оправдывающих компенсацию в размере 500 000 руб., не представлено. Суд определяет компенсацию в размере 10 000 руб. Отсутствие медицинских документов само по себе не исключает компенсации за установленное нарушение потребительского права.
На основании пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию штраф за неудовлетворение законного требования потребителя в добровольном порядке.
Ответчик располагал возможностью разрешить требование после его получения и в ходе рассмотрения дела, однако денежные средства не возвратил. Размер штрафа составляет (1 593 720 руб. + 10 000 руб.) ? 50 процентов = 801 860 руб. Судебные расходы в базу расчета не включаются.
Суд также учитывает предусмотренные действующим пунктом 7 статьи 13 названного Закона случаи освобождения от штрафа. Доказательств того, что потребитель препятствовал исполнению денежного требования, не представлено. Спорное нарушение состоит в неисполнении ответчиком собственной информационной обязанности и обязанности возвратить полученную сумму. Само наличие задолженности у собственника участка не устанавливает предусмотренной законом причинной связи с нарушением контрагентом обязательств по поставке товаров, выполнению работ или оказанию услуг. Сведения о заключенном с истцом медиативном соглашении отсутствуют. Следовательно, названные обстоятельства не устраняют оснований для взыскания штрафа.
Приведенные в отзыве общие доводы о возможных финансовых последствиях массовых исков не подтверждают явную несоразмерность штрафа последствиям конкретного нарушения. При отсутствии иных подтвержденных обстоятельств оснований для его уменьшения по статье 333 ГК РФ суд не усматривает.
Расходы на нотариальное обеспечение доказательств в размере 19 200 руб. связаны с фиксацией изменяемой информации на интернет-сайте, на которую истец ссылался в обоснование иска, и подтверждены представленным нотариальным протоколом с указанием взысканной платы.
Эти расходы были направлены на подготовку дела и проверку существенных доводов, поэтому на основании статей 94 и 98 ГПК РФ подлежат возмещению. Непринятие одного из доводов истца в качестве самостоятельного основания взыскания не означает ненужности соответствующего доказательства.
Из представленных платежных документов следует уплата государственной пошлины в общей сумме 8 937 руб., в том числе 5 937 руб. и дополнительно 3 000 руб.
При цене имущественного требования 1 593 720 руб. с учетом льготы потребителя, установленной подпунктом 4 пункта 2 и пунктом 3 статьи 333.36 НК РФ, подлежащая уплате истцом пошлина составляет 5 937 руб. после округления до полного рубля. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в возмещение расходов истца.
Дополнительно уплаченная сумма 3 000 руб. за требование о компенсации морального вреда, обусловленное нарушением прав потребителя, является излишне уплаченной и подлежит возврату истцу из бюджета в порядке статьи 333.40 НК РФ.
Взыскание этой же суммы с ответчика в пользу истца привело бы к двойному возмещению и не допускается.
На основании статьи 103 ГПК РФ и статьи 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден: 25 000 руб. по удовлетворенному имущественному требованию и 3 000 руб. по требованию о компенсации морального вреда, всего 28 000 руб.
Уменьшение заявленного размера компенсации морального вреда не влечет пропорционального уменьшения пошлины по этому неимущественному требованию.
Руководствуясь статьями 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Астахина Дениса Витальевича к обществу с ограниченной ответственностью «Коркино» удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коркино» (ИНН 7814797194, ОГРН 1217800142284) в пользу Астахина Дениса Витальевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, денежные средства, уплаченные по договору № от 14 августа 2023 года, в размере 1 593 720 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 801 860 руб., расходы на нотариальное обеспечение доказательств в размере 19 200 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 937 руб.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Возвратить Астахину Денису Витальевичу из соответствующего бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 руб. по платежному документу от 13 марта 2026 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коркино» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Н. Анищенко
Мотивированное решение суда составлено 09 октября 2026 года