РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 июля 2026 года
Санкт-Петербург
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С., при секретаре судебного заседания Марусенко А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сапегиной Анны Борисовны к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Век» о защите прав потребителя, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и судебных расходов, установил:
Сапегина А.Б. обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Новый Век», указывая, что 17 августа 2018 года между Егоровым Сергеем Владимировичем и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № В2-2104/2018, по условиям которого застройщик обязался создать и передать участнику долевого строительства объект недвижимости. 29 июня 2021 года объект был передан Егорову С.В. по акту приема-передачи. В материалах сторон он идентифицирован как помещение № 525Н, расположенное по адресу: <адрес>
13 декабря 2022 года Егоров С.В. продал указанный объект Сапегиной А.Б. по договору купли-продажи. Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что договор одновременно имеет значение передаточного акта, в связи с чем с момента его заключения объект перешел во владение истца.
В период эксплуатации истцом были обнаружены недостатки отделочных и строительно-монтажных работ. Для определения их характера и стоимости устранения Сапегина А.Б. обратилась в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза». Осмотр объекта произведен 2 марта 2026 года, по его результатам составлено техническое заключение № 1-194768/6148 от 12 марта 2026 года. Согласно указанному заключению стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, определена в размере 255 264 руб. 04 коп.
В обоснование иска Сапегина А.Б. ссылалась на то, что выявленные в пределах гарантийного срока недостатки обусловлены ненадлежащим качеством результата строительных и отделочных работ, являются недостатками объекта долевого строительства и не связаны с его неправильной эксплуатацией. Истец полагала, что как собственник объекта, приобретенного у первоначального участника долевого строительства, вправе предъявлять к застройщику требования, вытекающие из гарантийных обязательств в отношении качества объекта.
В связи с этим, истец просила взыскать с ответчика указанную стоимость устранения недостатков, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы на проведение досудебного исследования в размере 65 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 3 000 руб. и почтовые расходы.
В ходе рассмотрения дела Сапегина А.Б. уточнила исковые требования и, с учетом установленного частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ ограничения размера денежных требований, истец уменьшила размер требования о возмещении расходов на устранение недостатков до 73 995 руб. 39 коп., что составляет 3% от цены договора участия в долевом строительстве 2 466 513 руб. Кроме того, просила взыскать компенсацию морального вреда 100 000 руб., расходы на проведение досудебного исследования 65 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности 3 000 руб. и почтовые расходы 421 руб. 75 коп.
ООО «Новый Век» представило письменные возражения, в которых иск не признало. Ответчик указывал, что представленное истцом техническое заключение выполнено во внесудебном порядке, специалист не предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, ответчик к осмотру не приглашался, квалификация специалиста и применимость использованных им нормативов, по мнению ответчика, документально не подтверждены. Также ответчик ссылался на отсутствие сопоставления с проектной документацией и на то, что в заключении спорный объект оценивался как жилое помещение, тогда как предметом договора участия в долевом строительстве являлось нежилое помещение. В связи с этим ООО «Новый Век» полагало недоказанными как наличие производственных недостатков, так и их причины и стоимость устранения.
Вместе с тем ответчик ссылался на часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ и указывал, что совокупный размер денежных требований, связанных с недостатками отделочных работ, оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и иных входящих в состав объекта элементов отделки, не может превышать 3% цены договора участия в долевом строительстве, то есть 73 995 руб. 39 коп. Также ООО «Новый Век» просило при наличии оснований применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к санкциям, снизить компенсацию морального вреда и предоставить отсрочку исполнения решения до 31 декабря 2026 года со ссылкой на постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326.
В судебное заседание стороны не явились, о рассмотрении дела были извещены о времени и месте рассмотрения дела, истец ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 17 августа 2018 года между Егоровым С.В. и ООО «Новый Век» заключен договор участия в долевом строительстве № В2-2104/2018. Цена договора составила 2 466 513 руб. 29 июня 2021 года созданный застройщиком объект долевого строительства — нежилое помещение № 525Н по адресу: <адрес> — передан участнику долевого строительства по акту приема-передачи. 13 декабря 2022 года право на данный объект перешло к Сапегиной А.Б. на основании договора купли-продажи.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям.
По смыслу части 2 статьи 7 названного Федерального закона, если объект долевого строительства создан с отступлениями от условий договора или обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, либо с иными недостатками, делающими объект непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать, в частности, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Договор участия в долевом строительстве заключен в 2018 году, а объект передан 29 июня 2021 года. Гарантийные последствия подлежат оценке с учетом правового регулирования, действовавшего при возникновении соответствующего обязательства. Предусмотренный действовавшей на момент заключения договора редакцией статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ пятилетний гарантийный срок на объект долевого строительства исчисляется со дня его передачи участнику долевого строительства, если договором не установлен более продолжительный срок. Недостатки зафиксированы 2 марта 2026 года, то есть до истечения пяти лет со дня передачи объекта.
То обстоятельство, что Сапегина А.Б. не являлась первоначальной стороной договора участия в долевом строительстве, не исключает ее права требовать от застройщика надлежащего исполнения гарантийных обязательств в отношении качества созданного объекта. Гарантия относится к результату строительства и сохраняется при последующем отчуждении объекта.
Возражение ответчика о невозможности применения законодательства о защите прав потребителей только вследствие того, что объект имеет статус нежилого помещения, само по себе правового значения не имеет.
Доказательств использования Сапегиной А.Б. спорного помещения в предпринимательской деятельности ответчиком не представлено.
В подтверждение ненадлежащего качества объекта истцом представлено техническое заключение ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» № 1-194768/6148 от 12 марта 2026 года, составленное после осмотра помещения 2 марта 2026 года. В нем приведены выявленные дефекты, указаны примененные нормативные требования и рассчитана стоимость восстановительных мероприятий в размере 255 264 руб. 04 коп.
Указанный документ не является заключением судебной экспертизы в смысле статей 79 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и потому отсутствие предупреждения составившего его специалиста об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации не влечет автоматической недопустимости документа. Он относится к письменным доказательствам и подлежит оценке судом наряду с иными материалами по правилам статей 55, 56, 67 и 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы ответчика о недостаточной квалификации специалиста, неприменимости отдельных строительных норм, отсутствии его представителя при осмотре и возможном возникновении дефектов вследствие эксплуатации по существу выражают несогласие с содержанием досудебного исследования, однако сами по себе не опровергают содержащиеся в нем фактические данные. Каких-либо альтернативных технических исследований, документов о надлежащем качестве конкретных спорных элементов, сведений об устранении недостатков либо доказательств возникновения дефектов вследствие нормального износа, ненадлежащей эксплуатации или ремонта самим собственником ответчиком не представлено. Ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы по делу ответчик не заявил.
При распределении бремени доказывания суд также учитывает, что в силу статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ именно застройщик освобождается от ответственности за недостатки, выявленные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта, нарушения обязательных требований к эксплуатации, ненадлежащего ремонта либо иных обстоятельств, за которые застройщик не отвечает. Таких доказательств в материалах дела не имеется.
Оценив техническое заключение в совокупности с договором участия в долевом строительстве, актом передачи объекта, договором купли-продажи и доводами сторон, суд приходит к выводу, что наличие подлежащих устранению недостатков результата строительных и отделочных работ и необходимость несения расходов для восстановления надлежащего состояния объекта подтверждены с достаточной степенью достоверности.
При этом размер взыскания подлежит определению с учетом действующего специального ограничения. Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства, связанных с нарушением требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав объекта элементов отделки, изделий и оборудования, общая сумма, подлежащая взысканию по перечисленным в данной норме требованиям, не может превышать 3% цены договора, если самим договором не предусмотрен больший размер.
Частью 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ предусмотрено, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются и к правоотношениям из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до вступления Федерального закона № 482-ФЗ в силу, в части прав и обязанностей, возникших после 1 января 2025 года. Такой подход последовательно применяется судами Санкт-Петербурга, в том числе в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 13 января 2026 года по делу с регистрационным № 33-2318/2026.
Поскольку цена договора составляет 2 466 513 руб., предельная сумма взыскания по части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ равна 73 995 руб. 39 коп. (2 466 513 руб. ? 3%). Истец в окончательной редакции требований самостоятельно привела размер требования в соответствие с указанным ограничением. Оснований для взыскания меньшей суммы суд не усматривает. Требование о возмещении расходов на устранение недостатков в размере 73 995 руб. 39 коп. подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 2 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину — участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, вследствие нарушения застройщиком предусмотренных законом и договором прав, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Аналогичное правило предусмотрено статьей 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей».
Разъяснениями пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 установлено, что достаточным условием для удовлетворения требования о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя. Факт передачи объекта с недостатками и неисполнения гарантийной обязанности ответчиком установлен. С учетом характера нарушенного права, длительности неопределенности для собственника, необходимости организации технического обследования и судебной защиты, а также требований разумности и справедливости суд определяет размер компенсации морального вреда в 30 000 руб.
Истцом заявлено о взыскании 65 000 руб. расходов на проведение досудебного технического исследования. В соответствии со статьями 88, 94 и 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам относятся необходимые расходы, связанные с рассмотрением дела. Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что расходы на получение доказательств до обращения в суд могут быть признаны судебными издержками, если их несение было необходимым для реализации права на обращение в суд и соответствующие доказательства отвечают требованиям относимости и допустимости.
Досудебное техническое исследование было непосредственно направлено на установление наличия дефектов и стоимости их устранения, то есть на определение предмета и размера первоначально заявленного имущественного требования. Оно использовано истцом для подготовки и обоснования иска. При таких обстоятельствах указанные расходы находятся в необходимой причинной связи с рассмотрением дела и подлежат взысканию с ответчика в заявленном размере 65 000 руб.
Почтовые расходы в размере 421 руб. 75 коп., понесенные в связи с направлением процессуально значимой корреспонденции, подтверждены представленными материалами и также относятся к судебным издержкам, подлежащим возмещению ответчиком.
Что касается расходов на нотариальное оформление доверенности в размере 3 000 руб., то согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 такие расходы могут быть признаны судебными издержками, если доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании. Из представленных суду материалов не усматривается с необходимой определенностью, что заявленная нотариальная доверенность оформлена исключительно для ведения настоящего дела и что именно указанные расходы подтверждены относимым платежным документом. В этой части требования удовлетворению не подлежат.
Ходатайство ООО «Новый Век» о предоставлении отсрочки исполнения решения до 31 декабря 2026 года удовлетворению не подлежит. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 в действующей редакции предусматривает специальные правила отсрочки исполнения отдельных требований к застройщику, в том числе применительно к требованиям, предъявленным к исполнению до установленных этим постановлением предельных дат. В настоящем деле недостатки обследованы 2 марта 2026 года, техническое заключение составлено 12 марта 2026 года, а денежное требование, разрешаемое судом, сформировано и заявлено в 2026 году. Следовательно, предусмотренная постановлением № 326 отсрочка, относящаяся к требованиям, предъявленным к исполнению до 1 января 2026 года, к спорному взысканию не применяется.
Кроме того, по смыслу статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отсрочка исполнения решения возможна с учетом имущественного положения сторон или иных обстоятельств, объективно затрудняющих исполнение. Ответчиком не представлено доказательств конкретных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности исполнения настоящего решения в обычном порядке. Само по себе осуществление ответчиком деятельности в качестве застройщика таким обстоятельством не является.
Таким образом, с ООО «Новый Век» в пользу Сапегиной А.Б. подлежат взысканию 73 995 руб. 39 коп. в возмещение расходов на устранение недостатков объекта, 30 000 руб. компенсации морального вреда, 65 000 руб. расходов на досудебное техническое исследование и 421 руб. 75 коп. почтовых расходов, всего 169 417 руб. 14 коп.
Поскольку истец по требованиям, связанным с нарушением прав потребителя, освобождена от уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьями 333.19, 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 000 руб., исходя из имущественного требования ценой до 100 000 руб. и удовлетворенного требования неимущественного характера о компенсации морального вреда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования Сапегиной Анны Борисовны к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Век» о защите прав потребителя, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новый Век» (ОГРН 1157847212599, ИНН 7842044065) в пользу Сапегиной Анны Борисовны расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 73 995 (семьдесят три тысячи девятьсот девяносто пять) руб. 39 коп., компенсацию морального вреда в размере 30 000 (тридцать тысяч) руб., расходы на проведение досудебного технического исследования в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) руб., почтовые расходы в размере 421 (четыреста двадцать один) руб. 75 коп., а всего 169 417 (сто шестьдесят девять тысяч четыреста семнадцать) руб. 14 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований Сапегиной Анны Борисовны отказать.
В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Новый Век» о предоставлении отсрочки исполнения решения до 31 декабря 2026 года отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новый Век» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 7 000 (семь тысяч) руб.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья С.С. Никитин
Мотивированное решение изготовлено 03 августа 2026 года.