РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 июля 2026 года
Санкт-Петербург
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С., при секретаре Марусенко А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кокоревой Ольги Николаевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Европейская Перспектива 2»» о защите прав потребителя, взыскании стоимости устранения недостатков, компенсации морального вреда и штрафа, установил:
Кокорева О.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный Застройщик «Европейская Перспектива 2» о защите прав потребителя, взыскании стоимости устранения недостатков, компенсации морального вреда и штрафа, указав, что 3 июня 2025 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> 1. Жилой дом введен в эксплуатацию 25 декабря 2024 года. Квартира передана истцу по акту приема-передачи от 8 июля 2025 года.
В период эксплуатации квартиры выявлены недостатки отделочных и строительных работ, в том числе трещины, отклонения стен от вертикали, недостатки оконных конструкций и иные дефекты. Для определения характера недостатков и стоимости их устранения истец привлекла специалиста; осмотр проведен 11 февраля 2026 года, по его результатам составлено техническое заключение № 11/02/26-01СП от 16 февраля 2026 года и локальная смета, согласно которым стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, определена в размере 203 141 руб. 20 коп. Истец ссылалась на то, что недостатки носят производственный характер, возникли вследствие нарушения обязательных требований к качеству строительства и отделки и не обусловлены эксплуатацией квартиры. В досудебном порядке она обратилась к ответчику с требованием возместить расходы на устранение недостатков, однако денежные средства выплачены не были. В связи с этим истец просила взыскать с ответчика 203 141 руб. 20 коп. в счет стоимости устранения недостатков, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
Истец Кокорева О.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель ответчика Преображенская К.В. в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала письменные возражения и дополнения к ним, согласно которым акт приема-передачи квартиры подписан истцом без замечаний, а потому наличие недостатков на момент передачи имущества, их причины и размер необходимых расходов истцом первоначально не доказаны. Досудебное техническое заключение, по мнению ответчика, не может иметь определяющего доказательственного значения, поскольку составивший его специалист не являлся судебным экспертом и не предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Ответчик также ссылался на то, что часть недостатков могла быть выявлена при приемке квартиры.
Кроме того, ответчик указывал на отсутствие оснований для взыскания потребительского штрафа. Согласно позиции ответчика, 13 марта 2026 года им была получена претензия истца, а 22 апреля 2026 года в адрес истца направлен ответ с предложением обеспечить доступ в квартиру для ее осмотра и проверки заявленных недостатков, а также представить банковские реквизиты. Доступ в квартиру ответчику предоставлен не был. По мнению ответчика, такое поведение лишило его возможности проверить качество объекта и добровольно урегулировать спор, в связи с чем подлежит применению пункт 7 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Размер компенсации морального вреда ответчик считал завышенным и не подтвержденным обстоятельствами дела.
Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 декабря 2024 года жилой дом по адресу: <адрес>, был введен в эксплуатацию. 3 июня 2025 года между ООО «Специализированный Застройщик «Европейская Перспектива 2»» как продавцом и Кокоревой О.Н. как покупателем заключен договор купли-продажи квартиры № <адрес>, а 8 июля 2025 года квартира передана истцу по акту приема-передачи.
Поскольку квартира приобретена гражданином у юридического лица для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям сторон наряду с положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Договор заключен в отношении уже созданного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, поэтому спор о качестве переданной квартиры разрешается по правилам о купле-продаже недвижимости.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, а при отсутствии в договоре соответствующих условий — товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать, в частности, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. На основании статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением требования о замене товара, применяются и в случае передачи покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи о ее качестве.
Аналогичное право потребителя закреплено пунктом 1 статьи 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», согласно которому при обнаружении в товаре недостатков, не оговоренных продавцом, потребитель вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара либо возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. При этом распределение бремени доказывания по спору о качестве товара зависит также от наличия гарантийного срока и момента обнаружения недостатков, что разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Согласно пунктам 1, 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии иного специального срока требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены при условии обнаружения недостатков в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. В настоящем случае квартира передана 8 июля 2025 года, а недостатки зафиксированы в феврале 2026 года, то есть в пределах указанного срока.
Правовой подход о применении к продаже завершенного объекта недвижимости статей 469, 475, 476, 477 и 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также о необходимости оценки момента и характера выявления строительных недостатков отражен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2025 года № 306-ЭС25-1348 по делу № А65-17459/2021. Из указанной правовой позиции следует, что последующее обнаружение скрытых строительных недостатков само по себе не исключает ответственности продавца лишь вследствие подписания покупателем передаточного документа без замечаний.
Оценивая представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о подтвержденности факта передачи истцу квартиры с недостатками, имеющими строительный (производственный) характер. Характер выявленных дефектов – отклонения поверхностей от нормативных значений, дефекты отделочных и оконных конструкций, а также иные недостатки, установленные при специальном обследовании, – свидетельствует о том, что они обусловлены качеством выполненных работ и возникли до передачи квартиры либо по причинам, существовавшим до этого момента.
Представленное истцом техническое заключение № 11/02/26-01СП от 16 февраля 2026 года содержит описание выявленных недостатков и расчет стоимости их устранения. Сам по себе довод ответчика о том, что специалист, составивший досудебное заключение, не предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, не влечет исключения данного документа из числа письменных доказательств. Досудебное заключение не является заключением судебного эксперта и подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами.
Доказательств, опровергающих строительный характер недостатков и необходимость расходов на их устранение, в объеме, достаточном для отказа в соответствующей части иска, ответчиком не представлено.
Довод ответчика о подписании акта приема-передачи без замечаний правового значения, исключающего ответственность продавца, не имеет. Подписание такого акта подтверждает факт передачи объекта, однако не лишает покупателя права ссылаться на недостатки, которые проявились в процессе эксплуатации либо для выявления которых требовались специальные измерения и познания. Иное толкование означало бы необоснованное ограничение предоставленных покупателю законом гарантий качества недвижимости.
Размер расходов, необходимых для устранения установленных недостатков, подтвержден локальной сметой, составленной к техническому заключению, и составляет 203 141 руб. 20 коп. Каких-либо доказательств, позволяющих признать данный размер завышенным либо не связанным с устранением подтвержденных недостатков, в материалах дела не имеется. При таких обстоятельствах требование Кокоревой О.Н. о взыскании стоимости устранения недостатков подлежит удовлетворению в размере 203 141 руб. 20 коп.
В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом его прав, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии вины. Размер такой компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17, достаточным условием для удовлетворения требования о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя; размер компенсации определяется с учетом характера причиненных нравственных и физических страданий, требований разумности и справедливости.
Установив факт передачи истцу квартиры ненадлежащего качества и неисполнение требования о возмещении стоимости устранения недостатков, принимая во внимание характер нарушения, длительность спорной ситуации, необходимость истца обращаться к специалистам и в суд за защитой права, а также требования разумности и справедливости, суд определяет компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. Оснований для взыскания компенсации в ином размере суд не усматривает.
Разрешая требование о взыскании штрафа, суд исходит из следующего.
Пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Вместе с тем Федеральным законом от 28 декабря 2025 года № 500-ФЗ статья 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» дополнена пунктом 7, действующим с 1 февраля 2026 года. В силу указанной нормы штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона, не подлежит взысканию, если требования потребителя не удовлетворены в добровольном порядке по вине потребителя, в том числе при его уклонении от совершения предусмотренных законом действий либо при таком неисполнении им обязательств, вследствие которого продавец оказался лишен возможности добровольно удовлетворить требования потребителя.
Из материалов дела следует, что после получения претензии ответчик направил истцу письменное предложение предоставить доступ в квартиру для осмотра и проверки заявленных недостатков, а также сообщить банковские реквизиты. Доступ к объекту ответчику предоставлен не был, дата осмотра сторонами не согласована, доказательства совершения истцом действий, направленных на обеспечение такого осмотра после получения соответствующего обращения, суду не представлены.
С учетом предмета претензии, а именно возмещения расходов, связанных с конкретными строительными недостатками недвижимого имущества, осмотр квартиры являлся объективно необходимым способом проверки наличия, характера и объема заявленных дефектов и условием для принятия продавцом решения о добровольном удовлетворении требования. В отношении недвижимости проверка качества фактически возможна лишь при обеспечении доступа к объекту. Непредоставление такого доступа исключило для ответчика возможность непосредственно проверить заявленные дефекты и урегулировать требования в добровольном порядке.
Указанное обстоятельство не освобождает ответчика от основной обязанности возместить стоимость устранения доказанных в судебном порядке недостатков и не устраняет самого факта нарушения прав потребителя, однако с учетом специального правила пункта 7 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» исключает взыскание штрафа, поскольку невозможность добровольного удовлетворения требования в установленной судом причинной связи была обусловлена уклонением потребителя от предоставления доступа к квартире. В этой части исковые требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии с пунктом 3 статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» истец освобожден от уплаты государственной пошлины. На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенной части требований в соответствующий бюджет.
С учетом размера удовлетворенного имущественного требования 203 141 руб. 20 коп. государственная пошлина, исчисленная по подпункту 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, составляет 7 094 руб. (4 000 руб. + 3 процента суммы, превышающей 100 000 руб.).
Руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Кокоревой Ольги Николаевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Европейская Перспектива 2»» о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Европейская Перспектива 2», ОГРН 1204700015651, ИНН 4703177792, в пользу Кокоревой Ольги Николаевны стоимость устранения недостатков квартиры в размере 203 141 (двести три тысячи сто сорок один) руб. 20 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 (десять тысяч) руб., а всего 213 141 (двести тринадцать тысяч сто сорок один) руб. 20 коп.
В удовлетворении требования о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Европейская Перспектива 2», ОГРН 1204700015651, ИНН 4703177792, государственную пошлину в размере 7 094 (семь тысяч девяносто четыре) руб. в соответствующий бюджет.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.С. Никитин
Мотивированное решение изготовлено 10 августа 2026 года.