РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 апреля 2026 года г. Иркутск
Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе:
председательствующего судьи Федотычевой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ализаде А.М., с участием лиц, участвующих в деле: истца Первак А.И., представителя истца Баянова В.А., ответчика Ксенофонтов А.В., представителя ответчика Ефремова Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №38RS0035-01-2025-007535-53 (2-773/2026) по исковому заявлению Первак Алёны Игоревны к Ксенофонтову Анатолию Владимировича о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в ЕГРН, прекращении права собственности на недвижимое имущество, взыскании денежных средств, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
В Октябрьский районный суд г. Иркутска обратилась Первак А.И. с исковым заявлением к Ксенофонтову А.В. о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в ЕГРН, прекращении права собственности на недвижимое имущество, взыскании денежных средств, судебных расходов.
В основание иска истец указала, что 24.09.2025 между Ксенофонтовым А.В. (продавец) и Первак А.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность нежилое помещение (гаражный бокс) с кадастровым номером №, общей площадью 47,1 кв.м., расположенное по адресу: Адрес, гаражный кооператив №, гаражный бокс № (далее – гаражный бокс, объект недвижимости).
Согласно пункту 3 договора стоимость объекта недвижимости составила 1 550 000 рублей.
В соответствии с пунктом 5 договора до его подписания покупатель осмотрел объект недвижимости, ознакомился с его техническим состоянием. Покупатель удовлетворен качественным состоянием, установленным путем осмотра, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Действительно, на момент осмотра (18.09.2025, 24.09.2025) гаражный бокс находился в сухом состоянии, какие-либо следы попадания атмосферных осадков внутрь отсутствовали. Пол, стены, потолок были сухими. Кроме того, в устном разговоре продавец заверил покупателя, что гараж сухой, влага и атмосферные осадки, талые воды внутрь гаража не поступают.
Согласно архиву погоды в г. Иркутске, размещенному в свободном доступе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.rp5.ru, по состоянию на 18.09.2025 атмосферные осадки не зафиксированы.
В ходе эксплуатации 30.09.2025 истцом выявлены существенные недостатки объекта недвижимости, а именно при выпадении осадков (дождь) вода проникает внутрь гаражного бокса, промокают стены и перекрытие потолка, на полу образуются лужи.
Указанные недостатки препятствуют использованию истцом приобретенного имущества по прямому назначению – хранению автотранспортного средства и личных вещей, поскольку влекут к их повреждению и порче ввиду повышенной влажности внутри помещения.
Кроме того, проникновение атмосферных осадков внутрь помещения в дальнейшем может привести к разрушению несущих железобетонных конструкций гаража.
Урегулировать вопрос расторжения договора и возврата оплаченных денежных средств в досудебном порядке не удалось, ответчик отказался от возврата денежных средств в полном объеме.
На основании изложенного, истец просит суд:
расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2025, заключенный между Ксенофонтовым А.В. и Первак А.И.;
аннулировать записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним от 25.09.2025 № на нежилое помещение (гаражный бокс), общей площадью 47,1 кв.м., расположенный по адресу: Адрес, гаражный кооператив №, гаражный бокс № с кадастровым номером № прекратить зарегистрированное за Первак А.И. право собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение (гаражный бокс), общей площадью 47,1 кв.м., расположенный по адресу: Адрес, гаражный кооператив №, гаражный бокс № с кадастровым номером № взыскать с Ксенофонтова А.В. в пользу Первак А.И. денежные средства, уплаченные по договору от 24.09.2025, в размере 1 550 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 500 рублей.
В судебном заседании истец Первак А.И., ее представитель Баянов В.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, повторив доводы, изложенные в исковом заявлении.
В судебном заседании ответчик Ксенофонтов А.В., его представитель Ефремов Д.Н., действующий на основании в порядке части 6 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В силу пункта 2 статьи 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено и следует из материалов дела, 24.09.2025 между Ксенофонтовым А.В. (продавец) и Первак А.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность нежилое помещение (гаражный бокс) с кадастровым номером №, общей площадью 47,1 кв.м., расположенное по адресу: Адрес, гаражный кооператив №, гаражный бокс №.
Согласно пункту 3 договора стоимость объекта недвижимости составила 1 550 000 рублей.
В соответствии с пунктом 5 договора до его подписания покупатель осмотрел объект недвижимости, ознакомился с его техническим состоянием. Покупатель удовлетворен качественным состоянием, установленным путем осмотра, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Согласно пункту 6 стороны договора пришли к соглашению о том, что договор имеет силу акта приема-передачи и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанного объекта недвижимости остается исполненной.
Обязательства по оплате Первак А.И. были исполнены, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного заседания.
25.09.2025 произведена государственная регистрация договора купли-продажи.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указала, что на момент осмотра, приобретения (18.09.2025, 24.09.2025) гараж находился в сухом состоянии, какие-либо следы попадания атмосферных осадков внутрь отсутствовали. Пол, стены, потолок были сухими. В устном разговоре продавец заверил покупателя, что гараж сухой, влага и атмосферные осадки, талые воды внутрь гаража не поступают. Вместе с тем в ходе эксплуатации 30.09.2025 истцом выявлены существенные недостатки объекта недвижимости, а именно при выпадении осадков (дождь) вода проникает внутрь гаражного бокса, промокают стены и перекрытие потолка, на полу образуются лужи. Указанные недостатки препятствуют использованию истцом приобретенного имущества по прямому назначению – хранению автотранспортного средства и личных вещей, поскольку влекут их повреждение и порчу ввиду повышенной влажности внутри помещения. Кроме того, проникновение атмосферных осадков внутрь помещения в дальнейшем может привести к разрушению несущих железобетонных конструкций гаража.
В подтверждение наличия недостатков спорного объекта недвижимости истцом в материалы дела представлены фотографии.
В связи с выявленными недостатками истец Первак А.И. обратилась к ответчику Ксенофонтову А.В. с претензией о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения по причине выявления существенных скрытых недостатков, при наличии которых использовать объект по прямому назначению не представляется возможным.
Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Для установления факта наличия/отсутствия на момент заключения спорного договора купли-продажи существенных недостатков объекта недвижимости определением суда от 25.12.2025 назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено эксперту АНО «Байкальский Центр Судебных Экспертиз, Права и землеустройства» Гупало Н.П.
Согласно выводам заключения эксперта АНО «Байкальский Центр Судебных Экспертиз, Права и землеустройства» Гупало Н.П. №38-04/2026/07 в гаражном боксе имелись недостатки, следствием которых явилось проникновение внутрь помещения дождевых и талых вод.
Данные недостатки препятствующими использованию Первак А.И. гаражного бокса по прямому назначению - для хранения автотранспортного средства и личных вещей не являются, являются недостатками, существенно влияющими на использование гаражного бокса по прямому назначению - для хранения автотранспортного средства и личных вещей.
Данные недостатки являются значительными, устранимыми.
Выявленные недостатки гаражного бокса не являющиеся препятствующими использованию Первак А.И. гаражного бокса по прямому назначению - для хранения автотранспортного средства и личных вещей, но существенно влияющие на использование гаражного бокса по прямому назначению - для хранения автотранспортного средства и личных вещей конкретно на момент совершения сделки купли-продажи от 24.09.2025 с Ксенофонтовым А.В., являлись скрытыми, однако в целом являются явными.
Причиной выявленных недостатков является нарушение/ухудшение эксплуатационных свойств изоляционных слоев ограждающих конструкций, недостаточный отвод дождевых, сточных и талых вод с поверхности надземной автостоянки.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Суд, оценивая представленное заключение эксперта, принимает его в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно в полной мере отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробные описания проведенных исследований, анализ имеющихся данных, результаты исследований, ответы на поставленные судом вопросы, являются ясными, полными и последовательными, не допускают неоднозначного толкования и не вводят в заблуждение. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальность, стаж работы.
Из анализа положений статей 450, 469, 475, 477, 557 ГК РФ следует, что для разрешения вопроса о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости имеет значение имелись ли у товара недостатки, характер данных недостатков, и был ли согласен покупатель приобрести товар с этими недостатками.
Как следует из содержания договора купли-продажи, продавцом о наличии недостатков в виде проникновение вод в объект недвижимости оговорено не было. Вместе с тем, с учетом характера недостатков, периода владения гаражным боксом ответчику было достоверно известно о наличии данных недостатков.
На основании вышеизложенного, суд, оценивая представленные доказательства каждое в отдельности и в своей совокупности, приходит к выводу, что на момент заключения спорного договора купли-продажи в гаражном боксе имелись недостатки, возникшие по причине нарушения/ухудшения эксплуатационных свойств изоляционных слоев ограждающих конструкций, недостаточного отвода дождевых, сточных и талых вод с поверхности надземной автостоянки, следствием которых является проникновение внутрь помещения дождевых и талых вод. Указанные недостатки являются значительными и существенно влияют на использование гаражного бокса по прямому назначению - для хранения автотранспортного средства и личных вещей. На момент заключения договора данные недостатки для покупателя являлись скрытыми, поскольку указанные недостатки возникают при выпадении атмосферных осадков (дождей), тогда как следует из пояснений истца, на момент покупки нежилого помещения атмосферные осадки не выпадали. О наличии данных недостатков продавцом не было оговорено.
При таких обстоятельствах, имеются основания для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2025, заключенного между Ксенофонтовым А.В. и Первак А.И. на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением договора. В связи с расторжением договора купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2025 с ответчика Ксенофонтова А.В. в пользу истца Первак А.И. подлежит взысканию денежная сумма, уплаченная за товар, в размере 1 550 000 рублей. Также поскольку договор купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2025 расторгнут, у истца возникает обязанность передать гаражный бокс ответчику Ксенофонтову А.В.
При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Таким образом, подлежит прекращению право собственности на указанный объект недвижимого имущества в ЕГРН за истцом.
При этом вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение – гаражный бокс № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Адрес, гаражный кооператив №.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика Ксенофонтова А.В. пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 30 500 рублей, уплаченная на основании чека по операции от 28.10.2025.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Первак Алёны Игоревны к Ксенофонтову Анатолию Владимировича о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в ЕГРН, прекращении права собственности на недвижимое имущество, взыскании денежных средств, судебных расходов, - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2025, заключенный между Первак Алёной Игоревной к Ксенофонтовым Анатолием Владимировичем.
Возложить на Первак Алёну Игоревну (СНИЛС ........) обязанность передать Ксенофонтову Анатолию Владимировичу (паспорт гражданина Российской Федерации ........ выдан Дата ........, код подразделения ........) нежилое помещение – гаражный бокс № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Адрес, гаражный кооператив №.
Прекратить право собственности Первак Алёны Игоревны (СНИЛС ........) на нежилое помещение – гаражный бокс № с кадастровым номером № расположенный по адресу: Адрес, гаражный кооператив №.
Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности Ксенофонтова Анатолия Владимировича (паспорт гражданина Российской Федерации ........ выдан Дата ........, код подразделения ........) на нежилое помещение – гаражный бокс № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Адрес, гаражный кооператив №.
Взыскать с Ксенофонтова Анатолия Владимировича (паспорт гражданина Российской Федерации ........ выдан Дата ........, код подразделения ........) в пользу Первак Алёны Игоревны (СНИЛС ........) денежные средства, уплаченные Первак Алёной Игоревной по договору купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2025, в размере 1 550 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 30 500 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.
Председательствующий судья Е.В. Федотычева
Мотивированное решение изготовлено 04 июня 2026 года.
Председательствующий судья Е.В. Федотычева