РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 08 сентября 2026 года
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Анищенко М.Н., при помощнике Симоновой А.С., с участием представителя истцов: Туганова А.В., представителя ответчика: Филипповой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лукьянова Артема Сергеевича, Широковой Светланы Дмитриевны к обществу с ограниченной ответственностью «БС-66» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Лукьянов А.С., Широкова С.Д. обратились в суд с иском к ООО «БС-66», в котором просят взыскать стоимость устранения недостатков квартиры в размере 256 953 руб. 14 коп., распределив указанную сумму поровну, по 128 476 руб. 57 коп. каждому, компенсацию морального вреда по 20 000 руб. каждому, штраф в размере пяти процентов от присужденной суммы, а также в пользу Лукьянова А.С. расходы на проведение досудебного исследования в размере 35 000 руб.
В обоснование иска указано, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № 4.2.2/25/267 от 23 июня 2023 года, по которому ответчик принял на себя обязательство передать истцам квартиру с отделкой. Обязательства по оплате исполнены. Квартира передана по акту от 3 апреля 2024 года. В течение гарантийного срока выявлены недостатки качества отделки, оконных и дверных блоков. Согласно представленному истцами техническому заключению стоимость устранения недостатков составила 554 700 руб. Размер заявленного имущественного требования истцы ограничили тремя процентами от цены договора. Направленная застройщику претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.
В судебном заседании представитель истцов поддержал заявленные требования.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы письменных возражениях, в случае удовлетворения иска просит снизить компенсацию морального вреда до 2 000 руб., расходы на досудебное исследование до 20 000 руб., а также предоставить отсрочку исполнения решения до 31 декабря 2026 года.
Суд, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора участия в долевом строительстве № 4.2.2/25/267 от 23 июня 2023 года ООО «БС-66» обязалось осуществить строительство объекта недвижимости и передать участникам долевого строительства квартиру с проектным номером 267, расположенную на 25 этаже, проектной площадью 38,84 кв. м.
Строительный адрес объекта - <адрес>
Договором предусмотрено приобретение Лукьяновым А.С. 1/3 доли, Широковой С.Д. 2/3 доли в праве общей долевой собственности.
Спецификация к договору предусматривает передачу квартиры с отделкой, включающей, в частности, отделку стен обоями под окраску, напольные покрытия, установку оконных блоков, входной и межкомнатных дверей. Следовательно, надлежащее качество указанных работ и изделий входит в содержание обязательства застройщика перед участниками долевого строительства.
По акту приема-передачи от 3 апреля 2024 года истцам передана <адрес> по адресу: <адрес>. Общая площадь квартиры составляет 36,80 кв. м, площадь с учетом лоджии с применением понижающего коэффициента - 38,30 кв. м. В пункте 5 акта стороны подтвердили исполнение участниками долевого строительства обязанности по оплате в полном объеме.
В акте технического осмотра, составленном при передаче квартиры, зафиксированы замечания к состоянию отверстия около стояка на кухне и входной двери. Пунктом 11 акта приема-передачи предусмотрено устранение недостатков, отраженных в акте технического осмотра, в течение 60 календарных дней.
Наличие в передаточном акте общих формулировок о соответствии квартиры условиям договора и отсутствии претензий не прекращает гарантийных обязательств застройщика. Подписание акта подтверждает передачу объекта, но само по себе не исключает выявление в дальнейшем недостатков, для установления которых необходимы специальные знания. Кроме того, содержание пункта 11 акта и приложения к нему свидетельствует о фиксации отдельных замечаний уже при передаче квартиры.
18 февраля 2026 года специалистами ООО «Центр оценки и экспертиз» проведено обследование квартиры. По его результатам составлено техническое заключение № 2026/02/18-23Э от 3 марта 2026 года, в котором указаны недостатки отделки стен и полов, дверных и оконных блоков. Стоимость восстановительных работ определена в размере 554 700 руб.
Лукьянов А.С. оплатил проведение обследования и составление технического заключения в размере 35 000 руб., что подтверждается квитанцией серии ДЖ № 001035 от 3 марта 2026 года.
В марте 2026 года истцы направили ООО «БС-66» претензию от 26 марта 2026 года с требованием о возмещении стоимости устранения недостатков в пределах 256 953 руб. 14 коп. и компенсации морального вреда. К претензии приложено техническое заключение. Направление обращения подтверждено представленными почтовыми документами. Доказательства выплаты требуемых денежных средств либо устранения недостатков ответчиком не представлены.
Для разрешения спора о наличии, причинах возникновения недостатков и стоимости их устранения определением суда от 1 июля 2026 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Региональное управление судебной экспертизы». Экспертам поставлены вопросы о соответствии обнаруженных недостатков условиям договора, их производственном либо эксплуатационном происхождении и стоимости устранения с исключением недостатков, вызванных нарушением правил эксплуатации, нормальным износом и нормальной усадкой здания.
Согласно заключению экспертов № 1-025/2026, в квартире установлены дефекты, нарушающие условия договора участия в долевом строительстве № 4.2.2/25/267. Перечень дефектов приведен в таблице № 2 исследования по первому вопросу. При оценке причин возникновения исследованных недостатков указано, что они не являются следствием эксплуатации квартиры. Рыночная стоимость устранения недостатков отделки определена в размере 250 172 руб. 15 коп.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства допускается только в предусмотренных законом случаях.
Передача квартиры не освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее качество объекта в пределах установленных законом и договором гарантий.
Отношения сторон регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной указанным специальным законом, поскольку квартира приобретена гражданами для личных нужд, а доказательств ее приобретения в предпринимательских целях не представлено.
Статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ возлагает на застройщика обязанность передать объект надлежащего качества и предоставляет участнику долевого строительства способы защиты при выявлении недостатков, включая требование о возмещении расходов на их устранение. Гарантийный срок в отношении объекта по законодательству, действовавшему при заключении договора в 2023 году, составлял не менее пяти лет, за исключением установленного отдельно срока для технологического и инженерного оборудования. Выявление спорных недостатков в феврале 2026 года после передачи квартиры 3 апреля 2024 года произошло в пределах указанного срока.
Последующее изменение закона в части минимальных гарантийных сроков не прекращает ранее возникшую гарантию по заключенному сторонами договору. Сведений о согласованном сторонами изменении гарантийных обязательств, которое могло бы иметь значение для разрешения настоящего спора, не имеется.
По смыслу части 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ именно застройщик должен доказать обстоятельства, освобождающие его от ответственности за недостатки, обнаруженные в пределах гарантии, в частности их возникновение вследствие нормального износа, нарушения правил эксплуатации или ненадлежащего ремонта. Сам факт проживания в квартире либо истечение времени после ее передачи таких обстоятельств не подтверждает.
В настоящем деле наличие нарушений качества подтверждено результатами судебной экспертизы. Содержащийся в таблице № 2 вывод об отсутствии эксплуатационной причины возникновения дефектов опровергает довод ответчика о том, что недостатки могли быть вызваны действиями истцов при пользовании квартирой. Доказательств ненадлежащего ремонта, произведенного истцами или привлеченными ими лицами, либо иных обстоятельств, исключающих ответственность застройщика, ответчиком не представлено.
Довод ООО «БС-66» о недоказанности выполнения спорных работ непосредственно ответчиком не является основанием для отказа в иске. Обязательство перед истцами по передаче квартиры с предусмотренной договором отделкой приняло на себя ООО «БС-66». Привлечение застройщиком иных лиц к исполнению отдельных работ не устраняет его договорную ответственность перед участниками долевого строительства, что соответствует статье 403 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка ответчика на общие положения статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменяет правовой природы спора. Истцы предъявили требования к своему контрагенту в связи с ненадлежащим исполнением договорного обязательства. Поэтому распределение бремени доказывания и основания ответственности определяются прежде всего специальными нормами о качестве объекта долевого строительства и гарантийной ответственности застройщика.
Оценивая судебное экспертное заключение по правилам статей 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд учитывает, что оно выполнено по поставленным судом вопросам экспертами, обладающими специальными знаниями в области строительства и оценки. Представленные сведения об образовании и профессиональной подготовке соответствуют предмету исследования. Экспертиза назначена с предупреждением экспертов об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Выводы экспертов позволяют установить наличие нарушения договорных требований к качеству, отделить исследованные строительные дефекты от последствий эксплуатации и определить денежную оценку необходимых восстановительных мероприятий. Между ответами на поставленные вопросы не усматривается противоречий, препятствующих использованию заключения при разрешении спора. Конкретных расчетных ошибок, которые опровергали бы итоговую стоимость, ответчиком не указано; самостоятельное техническое исследование с иными выводами не представлено.
Само по себе несогласие стороны с результатом исследования не свидетельствует о недостоверности заключения. Утверждение ответчика о том, что экспертиза не подтвердила его ответственность, не учитывает разграничение технических и правовых вопросов: эксперты устанавливают характеристики, причины и стоимость устранения дефектов, а вывод об обязанности застройщика возместить соответствующие расходы делает суд на основании договора и закона.
Размер необходимого возмещения суд определяет по заключению судебной экспертизы - 250 172 руб. 15 коп. Досудебное заключение подтверждает обоснованность обращения истцов за защитой и наличие спора о качестве, однако содержащийся в нем расчет на 554 700 руб. не принимается в качестве окончательного размера взыскания с учетом результатов назначенного судом исследования.
Отсутствие доказательств фактической оплаты ремонта не препятствует взысканию необходимых будущих расходов.
Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к реальному ущербу также затраты, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В данном случае необходимость восстановительных работ и их стоимость установлены экспертным путем. Возложение на граждан обязанности сначала за свой счет устранить все дефекты лишало бы избранный ими способ защиты практического содержания.
Вместе с тем размер денежных требований, связанных с недостатками отделки, подлежит проверке с учетом части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, введенной Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ. Эта норма ограничивает совокупное имущественное взыскание по соответствующим недостаткам тремя процентами цены договора, включая расходы на ремонт и штрафные санкции, если договором не установлен больший размер. Переходные положения распространяют данное регулирование и на ранее заключенные договоры в отношении прав и обязанностей, возникающих после 1 января 2025 года.
Предметом настоящего иска является денежное требование, предъявленное по результатам обследования 2026 года. Истцы сами ограничили его трехпроцентным пределом; ответчик также просит применить данный предел. Стоимость, определенная судебной экспертизой, относится к недостаткам отделки, поэтому при разрешении заявленных денежных требований суд учитывает указанное ограничение.
В графике платежей, являющемся приложением № 3 к договору, предусмотрены платежи 1 500 000 руб. и 7 065 104 руб., в общей сумме 8 565 104 руб. Исходя из этой документально указанной суммы трехпроцентный предел составляет 256 953 руб. 12 коп. В исковом расчете приведены цена 8 565 104 руб. 76 коп. и предел 256 953 руб. 14 коп.; арифметически заявленный предел превышает рассчитанный по представленному графику на 2 коп. Оснований увеличивать подтвержденную договорным приложением сумму при расчете ограничения суд не усматривает.
Стоимость устранения недостатков в размере 250 172 руб. 15 коп. находится в пределах указанного ограничения. Поэтому основное требование подлежит удовлетворению в этом размере; взыскание заявленной большей суммы 256 953 руб. 14 коп. не обосновано установленной стоимостью восстановительных работ.
Разрешая вопрос о распределении взыскания между истцами, суд исходит из содержания совместно заявленного требования. Оба участника договора просят выплатить денежное возмещение поровну. Спор между ними о распределении данного требования отсутствует. Размеры долей в праве собственности сами по себе не означают, что суд должен вопреки согласованной позиции истцов изменить заявленный ими порядок получения денежных средств.
пределах части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд разрешает именно предъявленные требования.
С учетом денежного округления Лукьянову А.С. присуждается 125 086 руб. 08 коп., Широковой С.Д. - 125 086 руб. 07 коп. Разница в одну копейку обусловлена невозможностью разделить сумму 250 172 руб. 15 коп. на две равные части с точностью до целой копейки. При распределении штрафа эта разница учитывается таким образом, чтобы совокупное взыскание основного возмещения и штрафа в пользу каждого истца было одинаковым.
Установленное нарушение прав участников долевого строительства является основанием для компенсации морального вреда по части 2 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ.
Данная компенсация самостоятельна по отношению к возмещению имущественных потерь. При определении ее размера суд учитывает характер нарушения, связанного с передачей жилого помещения ненадлежащего качества, необходимость для граждан добиваться восстановления права, назначение квартиры для личных нужд и требования разумности и справедливости.
Оснований считать недоказанным моральный вред только ввиду отсутствия медицинских документов либо денежной оценки нравственных переживаний не имеется. Вместе с тем доказательства исключительной тяжести последствий, которые оправдывали бы взыскание по 20 000 руб. каждому, не представлены. При названных обстоятельствах соразмерной является компенсация по 10 000 руб. каждому истцу. Предлагаемый ответчиком размер 2 000 руб. не обеспечивает достаточной компенсации установленного нарушения.
Компенсация морального вреда не включается в трехпроцентный предел имущественных требований: она направлена на возмещение неимущественных последствий и в силу части 2 статьи 10 названного закона осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда. Ограничение размера расходов на устранение дефектов не прекращает самостоятельное право каждого истца на такую компенсацию.
За неудовлетворение требований граждан добровольно подлежит применению штраф, предусмотренный частью 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ. Основание для его взыскания связано с неисполнением денежного требования, предъявленного в 2026 году; поэтому применяется специальный размер пяти процентов. Судебные издержки при исчислении штрафа не учитываются.
Без применения совокупного предела штраф составил бы 13 008 руб. 61 коп., то есть пять процентов от 260 172 руб. 15 коп. (250 172 руб. 15 коп. стоимости ремонта и 10 000 руб. компенсации морального вреда). Однако взыскание указанного штрафа полностью вместе со стоимостью ремонта превысило бы установленный законом предел. При размере основного возмещения 250 172 руб. 15 коп. остаток в пределах 256 953 руб. 12 коп. составляет 6 780 руб. 97 коп.
Таким образом, штраф подлежит взысканию в общей сумме 6 780 руб. 97 коп., из которых 3 390 руб. 48 коп. в пользу Лукьянова А.С. и 3 390 руб. 49 коп. в пользу Широковой С.Д. Общая сумма стоимости ремонта и штрафа для каждого истца составляет 128 476 руб. 56 коп. Такое определение штрафа обусловлено применением установленного законом совокупного ограничения, а не произвольным снижением ответственности.
Доводы о применении моратория, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, не влекут отказа в настоящем иске. Указанные ответчиком периоды неначисления санкций закончились 31 декабря 2025 года. Претензия о спорной выплате направлена в марте 2026 года, иск предъявлен в апреле 2026 года. Санкции за период действия моратория истцами не заявлены, а неустойка за просрочку исполнения обязательств вообще не входит в предмет настоящего иска.
Само заключение договора в 2023 году и передача квартиры в 2024 году не являются достаточными основаниями для освобождения от денежного требования, заявленного по результатам обследования 2026 года. Ответчик не обосновал отнесение именно взыскиваемых по настоящему делу сумм к исключениям, предусмотренным постановлением № 326. Общее указание на существование специальных правил ответственности не опровергает установленных обстоятельств нарушения качества и не заменяет оценки времени возникновения конкретного требования.
Предусмотренная постановлением № 326 отсрочка до 31 декабря 2026 года касается обозначенных в нем категорий ранее предъявленных требований и случаев продления ранее предоставленной отсрочки. Сведений о предъявлении рассматриваемого денежного требования в предусмотренные постановлением прежние периоды либо о предоставлении по нему отсрочки до 1 января 2026 года не имеется. Поэтому положения постановления не дают оснований автоматически отсрочить исполнение настоящего решения.
Иных обстоятельств, затрудняющих исполнение решения и обосновывающих отсрочку в порядке статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не подтвердил. Просьба, основанная исключительно на общей ссылке на постановление № 326, удовлетворению не подлежит.
Разрешая требование о судебных расходах, суд руководствуется статьями 88, 94 и 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Расходы на получение доказательства до обращения в суд могут быть признаны судебными издержками при их необходимости для защиты права и относимости полученного материала к предмету спора. Такой подход разъяснен в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1.
Досудебное обследование позволяло истцам установить характер недостатков и определить денежный размер обращения к застройщику и в суд. Подготовленное заключение относится к спорной квартире и использовано при формулировании вопросов судебным экспертам. Назначение впоследствии судебной экспертизы не делает первоначальные расходы ненужными. Возражение ответчика об отсутствии обязанности потребителя заказывать заключение само по себе не опровергает необходимость понесенных затрат в конкретном споре.
Несение Лукьяновым А.С. расходов в сумме 35 000 руб. документально подтверждено. Предложение ответчика ограничить их 20 000 руб. не подкреплено сведениями о сопоставимых услугах либо иными доказательствами чрезмерности. Оснований произвольно уменьшать исходный размер документально подтвержденных расходов суд не находит.
Расходы на досудебное исследование являются судебными издержками, а не самостоятельной мерой гражданско-правовой ответственности за недостатки отделки. Поэтому установленный частью 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ предел не препятствует их взысканию по правилам процессуального закона сверх ограниченного им имущественного возмещения.
Истцы освобождены от уплаты государственной пошлины по потребительскому спору на основании статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пошлина взыскивается с ответчика, не освобожденного от ее уплаты, в доход соответствующего бюджета.
По удовлетворенному имущественному требованию пошлина, исчисленная по подпункту 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, составляет 8 505 руб. (4 000 руб. + 3 процента от суммы, превышающей 100 000 руб.). С округлением вверх до полного рубля она составляет 8 506 руб. По двум самостоятельным требованиям о компенсации морального вреда учитывается по 3 000 руб., всего 6 000 руб. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в общей сумме 14 506 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Лукьянова Артема Сергеевича, Широковой Светланы Дмитриевны к обществу с ограниченной ответственностью «БС-66» удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БС-66» (ИНН 7814768980, ОГРН 1197847230591) в пользу Лукьянова Артема Сергеевича,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №) стоимость устранения недостатков квартиры в размере 125 086 руб. 08 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 3 390 руб. 48 коп., расходы на досудебное исследование в размере 35 000 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БС-66» (ИНН 7814768980, ОГРН 1197847230591) в пользу Широковой Светланы Дмитриевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №) стоимость устранения недостатков квартиры в размере 125 086 руб. 07 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 3 390 руб. 49 коп.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «БС-66» о предоставлении отсрочки исполнения решения до 31 декабря 2026 года отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БС-66» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 14 506 (четырнадцать тысяч пятьсот шесть) руб.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Н. Анищенко
Мотивированное решение изготовлено 9 октября 2026 года