РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 26 августа 2026 года
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Анищенко М.Н., при помощнике Симоновой А.С., с участием истца: Гусева А.И., представителя истца: Зайцева С.Н., представителя ответчика: Филипповой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусева Александра Игоревича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северная Венеция» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Гусев А.И. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Северная Венеция» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, ссылаясь на то, что 09 апреля 2025 года между ним и ООО «Специализированный застройщик «Северная Венеция» заключен договор № РР2/4/182 участия в долевом строительстве объекта недвижимости. Предметом договора является квартира с условным номером 182, проектной площадью 77,73 кв. м, общей площадью 76,08 кв. м, расположенная на четвертом этаже строящегося жилого дома по строительному адресу: <адрес>. После ввода дома объекту присвоен адрес: <адрес>.
Цена договора составляет 16 465 155 руб. Согласно пункту 5.1 договора и приложению № 3 участник должен был внести 4 116 289 руб. не позднее пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора, а оставшиеся 12 348 866 руб. - не позднее 30 декабря 2025 года. Пунктами 1.1, 2.1.7 и 3.1 договора обязанность застройщика передать объект обусловлена исполнением участником обязательства по оплате цены договора; срок передачи установлен не позднее 30 июня 2026 года после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Одновременно с подписанием договора ответчик выдал истцу гарантийное письмо исх. № 6/н от 09 апреля 2025 года. В нем застройщик указал, что при невозможности оплаты цены в договорный срок не станет применять санкции, предусмотренные пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, и не реализует право на односторонний отказ от договора, предусмотренное пунктом 3 статьи 9 названного закона, при условии внесения платежей: 4 116 289 руб. после регистрации договора, 4 116 289 руб. до 30 декабря 2025 года, 4 116 289 руб. до 30 декабря 2026 года и 4 116 288 руб. до 30 декабря 2027 года.
Истец перечислил на счет эскроу 4 116 289 руб. 22 апреля 2025 года, а 23 декабря 2025 года внес 3 020 000 руб. и 1 100 000 руб. Общая сумма внесенных денежных средств составила 8 236 289 руб.
26 февраля 2026 года застройщик уведомил истца о завершении строительства и готовности объекта к передаче, одновременно указав, что передача возможна при условии полной оплаты цены договора. Истец также ссылался на сообщение клиентского сервиса от 19 ноября 2025 года, проект договора купли-продажи и содержание телефонного разговора 24 марта 2026 года, из которых, по его мнению, следует отказ застройщика исполнять гарантийное письмо и требование либо досрочно оплатить всю цену, либо заключить вместо договора участия в долевом строительстве договор купли-продажи на менее выгодных условиях.
26 марта 2026 года истец направил ответчику претензию о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств. Ответом от 31 марта 2026 года в удовлетворении требований отказано.
Считая, что при заключении договора ему была предоставлена недостоверная информация о возможности получить квартиру до полной оплаты цены и продолжить беспроцентную рассрочку до 30 декабря 2027 года, истец просил: расторгнуть договор № РР2/4/182 от 09 апреля 2025 года; взыскать 8 236 289 руб., компенсацию морального вреда 50 000 руб., штраф в размере пяти процентов от присужденной суммы, расходы на представителя 60 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины 55 827 руб. 01 коп.
В судебном заседании истец, представитель истца заявленные требования поддержали по доводам иска и письменного отзыва на возражения.
Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал, указывая, что условия зарегистрированного договора ясны, гарантийное письмо не содержит обязательства передать квартиру до полной оплаты, предусмотренные законом и договором основания для расторжения отсутствуют, а истец добровольно согласился с условиями сделки.
Допрошенная в судебном заседании 26 августа 2026 года в качестве свидетеля <ФИО>8 пояснила, что на момент заключения договора состояла в браке с истцом и лично присутствовала при переговорах с сотрудниками застройщика. По ее показаниям, представители ответчика разъясняли, что при соблюдении графика, указанного в гарантийном письме, квартира и ключи будут переданы истцу в установленный ДДУ срок, несмотря на наличие невнесенных платежей по рассрочке, а окончательная оплата может производиться до декабря 2027 года. Возможность получить квартиру до полной оплаты была существенной для принятия семьей решения о заключении договора. Тем самым свидетель подтвердила доводы истца об обстоятельствах переговоров и содержании сообщенной ему до заключения сделки информации. Брак <ФИО>9 и Гусева А.И. расторгнут в ДД.ММ.ГГГГ
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, кроме предусмотренных законом случаев.
Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При неясности условия оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
По смыслу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной стороны договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Частями 1 и 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить объект и после получения разрешения на ввод передать его участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект; договор заключается письменно, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, а также срок передачи объекта относятся к обязательным условиям договора (часть 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ допускает единовременную оплату цены либо внесение платежей в установленный договором период. Частями 4 и 5 данной статьи предусмотрено право застройщика отказаться от договора при просрочке единовременного платежа более чем на два месяца либо при систематическом нарушении сроков внесения периодических платежей.
Основания одностороннего отказа участника от договора и расторжения договора судом перечислены в частях 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
К ним относятся, в частности, просрочка передачи объекта более чем на два месяца, существенное нарушение требований к качеству, прекращение или приостановление строительства при очевидной невозможности своевременной передачи, существенное изменение проектной документации и иные прямо предусмотренные законом или договором случаи.
В соответствии с частью 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ односторонний отказ оформляется направлением другой стороне уведомления заказным письмом с описью вложения; договор считается расторгнутым со дня направления такого уведомления.
Предъявленная истцом претензия содержала требование о расторжении договора по соглашению либо в судебном порядке и сама по себе не прекратила договор в одностороннем порядке.
Часть 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям по договору, заключенному гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, в части, не урегулированной специальным законом.
Согласно статьям 10 и 12 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» исполнитель обязан своевременно предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию, обеспечивающую возможность правильного выбора. Если такая возможность не предоставлена при заключении договора, потребитель вправе в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной суммы; при оценке требований предполагается отсутствие у потребителя специальных познаний.
В силу статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) его прав, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины; размер компенсации определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда.
По правилам статей 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается, а суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства и достаточность их совокупности.
Факт заключения и государственной регистрации договора, характеристики объекта, договорная цена, платежи истца и выдача гарантийного письма сторонами не оспаривались и подтверждены представленными документами.
Буквальное содержание договора не предусматривает передачу квартиры при частичной оплате. Напротив, пункт 1.1 возлагает на участника обязанность уплатить обусловленную цену, пункт 2.1.7 связывает передачу объекта с исполнением обязанности по оплате, а приложение № 3 устанавливает срок внесения всей цены до 30 декабря 2025 года. Эти положения изложены в письменном договоре и его приложении, подписанных истцом.
Само по себе гарантийное письмо не прошло государственную регистрацию и не может рассматриваться как состоявшееся изменение зарегистрированных существенных условий ДДУ. Однако предметом доказывания по статье 12 Закона о защите прав потребителей является не только содержание зарегистрированного договора, но и полнота и достоверность информации, фактически сообщенной потребителю до заключения сделки. В этом качестве гарантийное письмо является письменным доказательством заверений застройщика о допустимости исполнения цены по специальному графику до 30 декабря 2027 года.
Сопоставление сроков имеет существенное значение. Застройщик установил срок передачи квартиры до 30 июня 2026 года и одновременно выдал истцу индивидуальный график оплаты до 30 декабря 2027 года. При обычном понимании этих документов потребитель мог разумно исходить из того, что рассрочка продолжится и после передачи квартиры. Иное толкование - сохранение за застройщиком квартиры до конца 2027 года - не было прямо и недвусмысленно раскрыто истцу в гарантийном письме.
Данный вывод подтверждается расшифровкой телефонного разговора. Представитель ответчика сообщил истцу: «ранее мы, как застройщик, думали, что обременение последует после подписания акта приема-передачи и фиксации его Росреестром», «сейчас.. . Росреестр поменял позицию», вследствие чего застройщик не может зафиксировать задолженность и передать объект. Представитель также признал, что позиция застройщика изменилась не из-за поведения истца, а из-за невозможности реализовать первоначально предполагавшуюся модель.
Факт телефонного соединения 24 марта 2026 года с номером клиентской службы ответчика подтвержден детализацией оператора связи. Расшифровка заблаговременно направлена ответчику, ее точность, принадлежность номера и факт переговоров по существу не оспорены. Ответчиком не представлены доказательства монтажа записи либо искажения разговора. Содержание разговора согласуется с гарантийным письмом, уведомлением о готовности объекта, перепиской клиентского сервиса, памяткой о переоформлении и направленным истцу проектом договора купли-продажи. Суд признает аудиозапись и расшифровку относимыми и допустимыми доказательствами, полученными участником разговора для защиты своего нарушенного права.
Показания свидетеля <ФИО>7, данные непосредственно в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, последовательны и конкретны относительно места, участников и содержания преддоговорных переговоров. Они согласуются с гарантийным письмом, сроками платежей и передачи объекта, перепиской клиентского сервиса и признаниями представителя ответчика в телефонном разговоре.
Суд учитывает, что свидетель являлась супругой истца на момент заключения договора, однако брак расторгнут в январе 2026 года; само по себе прежнее семейное отношение не свидетельствует о недостоверности показаний. Данных о личной имущественной заинтересованности <ФИО>7 в исходе дела не представлено. Поэтому ее показания принимаются судом не изолированно, а как элемент согласующейся совокупности доказательств, подтверждающей доводы истца о сообщенной ему модели приобретения квартиры.
В сообщении клиентского сервиса от 19 ноября 2025 года прямо указано, что квартира приобретена с оплатой в длительную рассрочку, график которой превышает срок ввода дома и передачи квартиры, а переоформление ДДУ в договор купли-продажи требуется в связи с изменениями, затрагивающими длительную рассрочку. Памятка застройщика также называет переоформление обязательным условием получения ключей до полной оплаты. Эти документы исходят от ответчика и подтверждают, что модель передачи квартиры до полной оплаты существовала до изменения его регистрационной практики, а не была односторонним предположением истца.
Проект договора купли-продажи от 21 апреля 2026 года подтверждает, что ответчик предложил сохранить график платежей лишь при изменении вида договора. При этом проект предусматривал залог квартиры в пользу продавца до полной оплаты, неустойку 0,1 процента за каждый день просрочки, возможность обращения взыскания, ограничения регистрации по месту жительства, найма, перепланировки и распоряжения квартирой без согласия продавца. Такие условия существенно отличались от совокупности условий ДДУ и гарантийного письма и ухудшали положение истца.
Суд учитывает, что в самом ДДУ содержалось условие о передаче после полной оплаты. Однако наличие в стандартном договоре такого условия не устраняет обязанность профессионального участника рынка дать потребителю непротиворечивую информацию, особенно когда одновременно выдается индивидуальное гарантийное письмо с графиком, выходящим на полтора года за пределы срока передачи. Из расшифровки следует, что именно застройщик при заключении сделки исходил из возможности передачи квартиры с фиксацией обременения и доводил до истца соответствующую модель исполнения.
При рассмотрении требований по статье 12 Закона о защите прав потребителей закон предписывает исходить из отсутствия у потребителя специальных знаний. Истец не обязан был предвидеть ограничения регистрационных процедур, о которых не предупредил застройщик и которые, по признанию его представителя, не были учтены самим застройщиком. Риск ошибочной оценки застройщиком возможности юридического оформления выбранной им схемы реализации квартиры относится к его предпринимательскому риску и не может быть переложен на потребителя.
Длительная беспроцентная рассрочка с получением квартиры в установленный ДДУ срок являлась существенным обстоятельством, определившим выбор истца. После сообщения о невозможности предоставить обещанный результат истец в разумный срок - 26 марта 2026 года - потребовал расторжения договора и возврата денежных средств. Поэтому причинная связь между недостоверной информацией, заключением договора и заявленным отказом от него доказана.
Предложение заключить иной договор не устранило нарушение, поскольку потребитель не обязан принимать новые условия, ухудшающие его положение. Требование внести оставшиеся 8 228 866 руб. до передачи объекта также лишало истца существенной части результата, на который он разумно рассчитывал при заключении сделки, - пользования индивидуальной беспроцентной рассрочкой до 30 декабря 2027 года без досрочной оплаты всей цены.
Довод ответчика о свободе договора и ясности пункта 2.2.12 ДДУ не опровергает нарушения информационной обязанности. Истец не требует понуждения к передаче квартиры до полной оплаты и не утверждает, что гарантийное письмо зарегистрированно изменило ДДУ. Предмет иска состоит в отказе потребителя от договора вследствие недостоверной совокупной информации, доведенной профессиональным продавцом при выборе модели приобретения. Поэтому отсутствие на момент обращения просрочки передачи объекта и специальных оснований одностороннего отказа, перечисленных в части 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, не исключает применения пункта 1 статьи 12 Закона о защите прав потребителей как иного предусмотренного федеральным законом основания прекращения договора.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о предоставлении ответчиком при заключении договора неполной и недостоверной информации о существенном порядке исполнения сделки.
На основании пункта 1 статьи 12 Закона о защите прав потребителей, пункта 5 части 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, а также пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор подлежит расторжению, а уплаченные истцом 8 236 289 руб. - возврату.
Указание в досудебной претензии суммы 8 232 578 руб. является очевидной арифметической неточностью и не меняет существа требования о возврате всех внесенных средств, размер которых подтверждается платежными документами и был известен ответчику.
Нарушение прав истца возникло по вине ответчика, не обеспечившего достоверность предложенной им модели сделки. С учетом характера нарушения, продолжительности неопределенности, значительности цены договора, требований разумности и справедливости суд определяет компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., отказывая в остальной части этого требования.
Претензия истца добровольно не удовлетворена. В силу части 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ с ответчика подлежит взысканию штраф в размере пяти процентов от присужденных в пользу участника сумм, связанных с нарушением его прав, без учета судебных расходов: (8 236 289 руб. + 10 000 руб.) ? 5% = 412 314 руб. 45 коп.
Размер государственной пошлины при цене иска 8 236 289 руб. в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 и пунктом 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 55 827 руб.
В соответствии со статьями 98 и 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание сложность дела, объем подготовленных документов, продолжительность рассмотрения и требования разумности, суд взыскивает с ответчика расходы на представителя в размере 40 000 руб.
Расходы по уплате государственной пошлины в подтвержденном квитанцией размере 55 827 руб. подлежат возмещению истцу ответчиком.
В остальной части требования о расходах на представителя следует отказать.
На оснеова6нии изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Гусева Александра Игоревича удовлетворить частично.
Расторгнуть договор № РР2/4/182 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 09 апреля 2025 года, заключенный между Гусевым Александром Игоревичем и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северная Венеция».
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северная Венеция», ИНН 7810740292 в пользу Гусева Александра Игоревича, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт № №) денежные средства, уплаченные по договору № РР2/4/182 от 09 апреля 2025 года в размере 8 236 289 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф 412 314 руб. 45 коп., расходы на оплату услуг представителя 40 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины 55 827 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья М.Н. Анищенко
Мотивированное решение суда составлено 26 августа 2026 года