РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 сентября 2026 года г. Санкт-Петербург
Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Анищенко М.Н., при помощнике Симоновой А.С., с участием представителя истца: адвоката Кониной А.В., представителя ответчика: адвоката Герасимова М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лидневской Натальи Владимировны к Верхлиной Елене Александровне о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности ответчика и признании права собственности истца,
УСТАНОВИЛ:
Лидневская Н.В. обратилась в суд с иском к Верхлиной Е.А., в котором просит расторгнуть заключенный сторонами 19 марта 2022 года договор купли-продажи квартиры площадью <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, прекратить право собственности Верхлиной Е.А. на данную квартиру и признать право собственности Лидневской Н.В.
В обоснование требований истец ссылается на то, что предусмотренная договором цена квартиры в размере 7 000 000 рублей покупателем не уплачена. Истец считает полное отсутствие оплаты существенным нарушением договора, влекущим его расторжение и восстановление права собственности продавца. Указывает, что квартиру покупателю фактически не передавала, продолжает проживать в ней и нести расходы на ее содержание. Право собственности ответчика зарегистрировано 30 апреля 2026 года на основании договора и вступившего в законную силу судебного постановления.
В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования.
Ответчик в судебное заседание не явилась, обеспечила участие в судебном заседании своего представителя.
Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на пункт 4 договора, содержащий письменное подтверждение полного расчета до его подписания. Также представителем ответчика заявлено о применении исковой давности, указав, что об утверждаемом истцом неполучении денег ей было известно уже 19 марта 2022 года, тогда как настоящий иск предъявлен в 2026 году. По мнению ответчика, рассмотрение ранее иска о признании договора незаключенным не изменяло течение давности по требованию о его расторжении.
В письменных возражениях истец полагает, что срок давности следует исчислять с регистрации перехода права собственности 30 апреля 2026 года, поскольку до этого она оставалась собственником квартиры и ее права не нарушались. Кроме того, со ссылкой на статью 204 ГК РФ и пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 указывает, что срок не тек во время рассмотрения встречного иска о признании договора незаключенным; в возражениях назван период с 14 марта 2023 года по 13 ноября 2025 года.
Представитель 3-го лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела Управление извещено надлежащим образом.
Определив рассмотреть дело в отсутствие 3-го лица в соответствии со статьей 167 ГПК РФ, заслушав представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства и доводы сторон в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 19 марта 2022 года Лидневская Н.В. как продавец и Верхлина Е.А. как покупатель подписали в простой письменной форме договор купли-продажи указанной квартиры.
Согласно пункту 4 договора цена составляет 7 000 000 рублей; в этом же пункте указано, что деньги уплачены продавцу до подписания договора, и стороны подтвердили производство расчетов в полном объеме. Условия об отсрочке оплаты до передачи квартиры либо до регистрации перехода права собственности договор не содержит.
Пунктом 14 договора предусмотрено возникновение права собственности покупателя после государственной регистрации перехода права.
Данное условие относится к моменту возникновения вещного права и не изменяет установленный пунктом 4 порядок расчетов.
Пункт 9 договора содержит указание на его значение как акта приема-передачи земельного участка, хотя предметом сделки является квартира.
После приостановления и прекращения регистрационных действий в 2022 году между сторонами возник судебный спор. Верхлина Е.А. предъявила требования о передаче квартиры и государственной регистрации перехода права собственности, а Лидневская Н.В. - встречное требование о признании договора незаключенным.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 4 мая 2023 года по делу № 2-888/2023, оставленным без изменения апелляционным определением от 28 ноября 2023 года, в иске Верхлиной Е.А. отказано, встречный иск удовлетворен.
Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 15 мая 2024 года № 88-10724/2024 указанные судебные постановления отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 25 сентября 2024 года по делу № 2-3465/2024 отказано как в первоначальном, так и во встречном иске.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 13 марта 2025 года № 33-6056/2025 решение оставлено без изменения.
Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 27 августа 2025 года № 88-13728/2025 апелляционное определение отменено в части разрешения требований Верхлиной Е.А., дело в этой части направлено на новое апелляционное рассмотрение. В остальной части судебные постановления оставлены без изменения.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 13 ноября 2025 года № 33-21883/2025 решение от 25 сентября 2024 года отменено в части отказа в удовлетворении требований Верхлиной Е.А. В данной части принято новое решение: на Лидневскую Н.В. возложена обязанность передать Верхлиной Е.А. спорную квартиру, постановлено осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к Верхлиной Е.А. по договору от 19 марта 2022 года.
Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 26 мая 2026 года подтверждается регистрация 30 апреля 2026 года права собственности Верхлиной Е.А. на квартиру.
В качестве документов-оснований указаны договор купли-продажи от 19 марта 2022 года и апелляционное определение от 13 ноября 2025 года.
В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда при рассмотрении другого дела с участием тех же лиц. Вместе с тем такое значение имеют установленные судом обстоятельства, а не любое изложенное в судебном акте утверждение стороны либо воспроизведение мотивов впоследствии отмененного постановления.
Суд учитывает вступившие в законную силу выводы о заключенности договора и наличии оснований для передачи квартиры и регистрации перехода права.
Выводы решения от 4 мая 2023 года и апелляционного определения от 28 ноября 2023 года, отмененных в кассационном порядке, преюдициального значения не имеют.
Из содержания апелляционного определения от 13 ноября 2025 года не следует, что судом установлен имеющий преюдициальное значение факт неполучения продавцом 7 000 000 рублей. В нем приведены мотивы ранее принятых судебных актов и рассмотрен довод о неоплате применительно к требованиям покупателя о передаче квартиры и регистрации права. Указание на возможность самостоятельного требования продавца о расторжении договора не означает признания такого требования обоснованным без исследования доказательств оплаты.
Равным образом удовлетворение требований покупателя о регистрации права само по себе не освобождает суд от оценки доказательств расчетов по настоящему делу. Государственная регистрация перехода права не исключает расторжения договора при доказанности предусмотренных законом оснований, что разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года.
Настоящий иск имеет иной предмет, чем ранее рассмотренное требование Лидневской Н.В. о признании договора незаключенным. Поэтому наличие ранее разрешенного спора не является основанием для прекращения производства по настоящему делу. Суд разрешает требование о расторжении договора в связи с утверждаемым неисполнением обязанности покупателя по оплате в пределах части 3 статьи 196 ГПК РФ.
По смыслу статей 309, 454, 486 и 549 ГК РФ покупатель обязан уплатить согласованную цену в установленном договором порядке.
На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора по требованию одной стороны допускается при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных предусмотренных законом или договором случаях. Полная неоплата квартиры может составлять существенное нарушение, однако факт такого неисполнения должен быть установлен по доказательствам.
В соответствии со статьями 56 и 67 ГПК РФ каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается; доказательства оцениваются в совокупности, без придания какому-либо из них заранее установленной силы. Покупатель, ссылающийся на исполнение обязанности по оплате, должен представить подтверждающие исполнение доказательства. Нельзя возлагать на продавца обязанность доказать отрицательный факт неполучения денег, предварительно не оценив представленные покупателем доказательства платежа.
В данном случае ответчик ссылается на подписанный обеими сторонами договор, пункт 4 которого содержит не только условие о цене и сроке оплаты, но и отдельное подтверждение уже состоявшегося полного расчета.
По своему содержанию такое подтверждение представляет письменное признание продавцом получения исполнения. С учетом пункта 2 статьи 408 ГК РФ оно может подтверждать прием денежных средств и при отсутствии отдельного документа, названного распиской.
Из буквального содержания пункта 4 договора, оцениваемого по правилам статьи 431 ГК РФ, не следует, что стороны лишь планировали произвести расчет в будущем. Употребленные формулировки относятся к исполнению, состоявшемуся до подписания документа. Условие не ставит оплату в зависимость от последующей регистрации права или освобождения квартиры.
Лидневская Н.В. не отрицает факт подписания договора. В протоколе судебного заседания от 14 марта 2023 года зафиксировано ее пояснение о том, что договор она читала. Данное пояснение не доказывает передачу денег само по себе, однако учитывается при оценке довода о том, что письменное подтверждение расчетов не отражало известного ей содержания документа.
В протоколе предварительного судебного заседания от 7 декабря 2022 года отражены противоположные позиции сторон: представитель Лидневской Н.В. заявил о неполучении денежных средств, а Верхлина Е.А. пояснила, что передала деньги у продавца дома и при оформлении документов продавец подтверждала полный расчет. Эти сведения являются объяснениями участников прежнего дела. Они не превращаются в свидетельские показания только вследствие их внесения в протокол и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Ссылка Верхлиной Е.А. на сотрудников МФЦ, которые, по ее словам, спрашивали о расчете, не заменяет показаний названных лиц и сама по себе не подтверждает передачу наличных денег. Вместе с тем отсутствие таких показаний не устраняет доказательственного значения письменного подтверждения продавца, непосредственно содержащегося в подписанном договоре.
Отсутствие банковского перевода, аккредитива, договора аренды банковской ячейки либо отдельной расписки не означает отсутствия оплаты. Представленный договор не устанавливает обязательного безналичного способа расчетов или обязанности оформить прием денег исключительно самостоятельной распиской. Доказательством исполнения в рассматриваемом случае служит сам подписанный продавцом документ о полном расчете.
Суждения истца о недостаточности доходов ответчика для приобретения квартиры не подтверждают отсутствие у последней денежных средств на дату сделки. Предположения о материальном положении покупателя без доказательств, опровергающих конкретное письменное подтверждение получения денег, недостаточны для вывода о неоплате.
Сохранение истцом фактического владения квартирой, регистрационного учета по месту жительства, несение коммунальных и иных расходов характеризуют пользование жилым помещением. Такие обстоятельства непосредственно не устанавливают, состоялся ли расчет, и не опровергают пункт 4 договора. Вопрос об обязанности продавца передать квартиру уже разрешен вступившим в законную силу судебным постановлением.
Упоминание земельного участка в пункте 9 договора учитывается судом как несоответствие текста этого пункта предмету сделки. Оно касается оформления передачи имущества. Оснований переносить это несоответствие на самостоятельное и определенное по содержанию условие пункта 4 о цене и состоявшихся расчетах не имеется.
Доводы о возрасте истца, наличии инвалидности, характере личных отношений сторон, существенном отличии договорной цены от предполагаемой рыночной стоимости, а также об оказанном при подписании договора давлении не оставлены судом без внимания. Однако сами по себе перечисленные обстоятельства не доказывают неполучение цены и не лишают подписанный документ доказательственного значения. Доказательств, которые в совокупности позволяли бы признать подтверждение полного расчета недостоверным, в представленных материалах не имеется.
Настоящий спор заявлен о расторжении договора вследствие неоплаты. Требования о признании сделки недействительной по основаниям порока воли в рамках настоящего иска не предъявлены. Суд не подменяет предмет иска и не разрешает незаявленные требования. Вместе с тем доводы о ненадлежащих обстоятельствах подписания документа оценены именно в той мере, в какой они могли влиять на достоверность письменного подтверждения расчетов.
Таким образом, письменное подтверждение продавцом полного расчета не опровергнуто совокупностью имеющихся доказательств. Суд не наделяет пункт 4 договора неопровержимой силой, а сопоставляет его с объяснениями сторон, протоколами прежних заседаний и иными представленными документами. Оснований установить существенное нарушение договора в виде полной неоплаты квартиры не имеется. Уже по этой причине требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит.
Дополнительно суд оценивает сделанное до вынесения решения заявление ответчика о применении исковой давности.
Согласно статьям 196, 199 и 200 ГК РФ общий срок составляет три года и применяется судом по заявлению стороны. Начало его течения определяется осведомленностью лица о нарушении права и надлежащем ответчике, а по обязательству с определенным сроком исполнения - с учетом наступления этого срока.
Проверка давности производится применительно к фактическому основанию, на которое ссылается истец, и не означает признания судом неоплаты. Если исходить из утверждения Лидневской Н.В. о том, что до подписания договора деньги ей не поступили, об этом обстоятельстве и о личности покупателя ей было известно уже при подписании договора 19 марта 2022 года. Покупная цена подлежала уплате до подписания; обязанность по расчету не возникала впервые после регистрации перехода права.
Пункт 14 договора о моменте возникновения собственности у покупателя не является условием об отсрочке платежа.
Сохранение за продавцом зарегистрированного права до 30 апреля 2026 года также не препятствовало предъявлению требования, основанного на уже наступившем, по позиции продавца, нарушении обязанности по оплате.
Не позднее 7 декабря 2022 года позиция Лидневской Н.В. о неполучении цены была прямо заявлена ее представителем в судебном заседании. Следовательно, даже при использовании этой более поздней даты как заведомо подтвержденного момента осведомленности трехлетний срок истек до предъявления настоящего иска в мае 2026 года.
Ссылка истца на пункт 57 постановления Пленумов от 29 апреля 2010 года № 10/22 не меняет указанного вывода. Настоящие требования о прекращении и признании права собственности заявлены как последствия расторжения действующего договора из-за неоплаты. Истец не ссылается на самостоятельный дефект регистрационной записи, возникший 30 апреля 2026 года.
Обращение с производными требованиями о праве не переносит начало давности по договорному нарушению на дату регистрации. Спор не является требованием собственника об устранении препятствий в пользовании вне договорных отношений, на которое давность не распространяется по статье 208 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ во время осуществления судебной защиты нарушенного права исковая давность не течет.
Пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 распространяет это правило, в частности, на изменение способа защиты или оснований требований и на применение судом иной правовой квалификации. Поэтому одно лишь различие наименований прежнего и настоящего исков недостаточно для отклонения возражения истца.
Вместе с тем в прежнем деле Лидневская Н.В. последовательно требовала признать договор незаключенным, отрицая возникновение договорного правоотношения. Вступившим в законную силу судебным актом разрешено именно это требование. Право продавца на получение цены, прекращение существующего договора вследствие нарушения обязанности по оплате и возврат исполненного предметом ее самостоятельных требований в том деле не являлись. После кассационного пересмотра встречные требования в этой части изменены не были.
Упоминание неполучения денег в обоснование незаключенности договора и в возражениях против требований покупателя не равнозначно предъявлению требования о защите права из нарушенного обязательства по оплате. Совпадение сторон, квартиры и конечного имущественного интереса не означает, что судебная защита осуществлялась по всем возможным требованиям, вытекающим из отношений сторон.
В данном случае речь идет не об уточнении правовой квалификации одного заявленного требования, а о самостоятельном требовании, основанном на существовании и нарушении договора.
При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований исключать время рассмотрения встречного иска о незаключенности из срока давности по настоящему требованию о расторжении договора вследствие неоплаты.
Указание истца на 13 ноября 2025 года как дату окончания защиты по встречному иску также не учитывает пределы кассационной отмены от 27 августа 2025 года: при новом апелляционном рассмотрении разрешались требования Верхлиной Е.А., а отказ во встречном иске отменен не был.
Доказательств признания Верхлиной Е.А. задолженности, соглашения о переносе срока оплаты либо иных обстоятельств, изменяющих течение давности по настоящему требованию, не представлено. Направление продавцом предложения о расторжении договора в 2026 году не возобновляет уже истекший срок. Возраст и инвалидность сами по себе не подтверждают наличие исключительных обстоятельств для восстановления давности по статье 205 ГК РФ; доказательств соответствующих препятствий в предусмотренный этой нормой период в представленных материалах нет.
Таким образом, заявление ответчика об исковой давности суд признает обоснованным.
Вместе с тем отказ в иске не обусловлен исключительно данной оценкой статьи 204 ГК РФ: требование также не подтверждено по существу вследствие отсутствия достаточных доказательств неоплаты при наличии письменного подтверждения продавцом полного расчета. Даже исключение периода прежнего судебного разбирательства из расчета давности само по себе не устраняло бы это самостоятельное основание для отказа.
Судом учитывается представленное предложение истца о расторжении договора. При оценке соблюдения пункта 2 статьи 452 ГК РФ необходимо разграничивать дату составления предложения и даты его направления и получения. Указание в предложении срока ответа до 24 апреля 2026 года при наличии почтового документа об отправке 12 мая 2026 года само по себе не подтверждает истечение срока досудебного урегулирования ко дню поступления иска 13 мая 2026 года.
Однако на стадии рассмотрения дела по существу ответчик возражает против расторжения договора, настаивает на исполнении обязанности по оплате и просит отказать в иске.
Срок для ответа на направленное предложение к этому времени истек. С учетом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 18 одна лишь преждевременность обращения при указанных обстоятельствах не обусловливает оставление иска без рассмотрения. Сведений о своевременно заявленном ходатайстве ответчика об оставлении иска без рассмотрения с выраженным намерением урегулировать спор в представленных материалах нет.
Требования о прекращении права собственности Верхлиной Е.А. и признании права собственности Лидневской Н.В. обоснованы исключительно необходимостью возврата квартиры в связи с расторжением договора.
Поскольку оснований для расторжения судом не установлено, отсутствуют и основания для удовлетворения указанных производных требований. Самостоятельного основания прекращения зарегистрированного права ответчика в пределах настоящего иска не доказано.
В связи с отказом в иске оснований возлагать на ответчика возмещение судебных расходов истца по статье 98 ГПК РФ не имеется.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Лидневской Натальи Владимировны, отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Н. Анищенко
Мотивированное решение изготовлено 22 сентября 2026 года