РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Кротовой М.С.
при помощнике судьи Лифановой М.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Новый элемент» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Новый элемент» о защите прав потребителей, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ просил признать недействительным п.5.4 договора участия в долевом строительства №-КУБ.12/ЭР/СЭТЛ от ДД.ММ.ГГГГ в части, устанавливающей, что перерасчет цены договора производится только при изменении площади более чем на 1 кв.м., проценты за пользование чужими денежными средствами пост.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 25482,60 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя в сумме 770000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 100000 руб., штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом, указывая, что обмерные работы в отношении квартиры истца проведены ДД.ММ.ГГГГ, результатами обмеров установлена фактическая площадь 34,1 кв.м., что на 0,61 кв.м. меньше проектной площади 34,71 кв. м. о чем ответчику стало известно в день проведения обмеров, договор участия в долевом строительстве подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя 36 дней после того, как ответчик располагал достоверными сведениями об уменьшении площади, несмотря на это, ответчик не сообщил истцу о проведённых обмерах и о выявленном расхождении площадей, лишив истца возможности принять информированное решение о заключении договора; указал в договоре заведомо завышенную проектную площадь 34,71 кв. м; включил в договор пункт 5.4, устанавливающий, что перерасчёт цены производится только при изменении площади более чем на 1 кв.м., создав для себя возможность в будущем отказать в возврате излишне уплаченных денежных средств, при этом ответчик, будучи профессиональным участником рынка, действовал в условиях информационной асимметрии, сознательно используя своё преимущество.
ФИО1 в судебное заседание явился, требования поддержал, просил удовлетворить
Представитель ответчика явился в судебное заседание, против иска возражал по доводам возражений.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему:
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между сторонами был заключен Договор №-КУБ1.2/ЭР/СЭТЛ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями, встроенно-пристроенным дошкольным образовательным учреждение на 140 мест и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по адресу : Санкт-Петербург, <адрес> (п.1.1), после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дольщику передаётся для оформления права собственность находящееся в указанном объекте вновь созданное имущество -однокомнатную квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: площадь 34,71 кв.м., месторасположение квартиры: этаж 3 секция 1.1, условны № (л.д.12).
При заключении Договора пунктом 1.2 договора стороны определили, что площадь квартиры, указанная в договоре, является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа.
Срок передачи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.3.1).
Цена договора составила 11100102 руб.(п.5.2).
В соответствии с п.4.3 договора сторонами установлено, что площадь квартиры, передаваемой дольщику, может отличаться от площади, указанной в п.1.2 договора, и это не будет считаться превышением допустимого изменения общей площади квартиры, при условии, что изменение площади по результатам обмеров уполномоченного органа будет в размере не более 5% от площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора.
В соответствии с п. 5.4 договора стороны установили, что, если после проведения обмеров квартиры уполномоченным органом ее площадь будет отличаться от площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора, более чем на 1 (один) кв.м., как в большую, так и в меньшую сторону, в день подписания Акта приема-передачи квартиры стороны производят перерасчет по договору дольщик доплачивает застройщику (застройщик выплачивает дольщику) стоимость разницы между площадью квартиры по Договору (п.1.2. договора) и площадью квартиры по результатам обмеров уполномоченного органа.
В целях проведения перерасчета сторонами определена цена 1 кв.м, площади квартиры в размере 319 796 руб. п.5.4 договора.
ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт осмотра, в котором отсутствовали замечания передаваемой квартире, в акте осмотра была указана как проектная площадь квартиры, так и площадь, определенная по результатам обмеров уполномоченного органа.
Согласно п.6 и п.7 Акта квартира соответствует условиям Договора, дольщик не имеет претензий к застройщику и качеству квартиры.
Материалами дела установлено, что п. 1.2 договора проектная площадь квартиры была определена 34,71 кв.м., по результатам технической инвентаризации объекта квартира была учтена в качестве однокомнатной квартиры общей площадью 34,1 кв.м., таким образом, разница между проектной и фактической площадью квартиры составила 0,61 кв.м.
С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.
Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при указанных обстоятельствах не свидетельствует об ухудшении его качества, недостатках объекта. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что изменение размера площади объекта долевого строительства не относится к недостаткам такого объекта по смыслу части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, не имеется оснований для выплаты стоимости разницы площадей и взыскания с ответчика неустойки на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей или для уплаты им процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд полагает, что ответчиком не были нарушены права истца, поскольку, заключенный сторонами договор, предусматривал изменение площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, условие договора участия в долевом строительстве о том, что стороны производят перерасчет после проведения обмеров квартиры уполномоченным органом, если площадь квартиры будет отличаться от проектной более чем на 1 (один) кв.м., как в большую, так и в меньшую сторону, является законным и не ущемляет права потребителей.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Учитывая, что нарушений ответчиком прав потребителя не допущено, суд не усматривает правовых оснований для взыскания в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки в соответствии со ст. 28 Закона о защите прав потребителей, денежной компенсации морального вреда, штрафа.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что, несмотря на отсутствие оснований, провести выплату в рамках политики клиентоориентированности и сохранения лояльности, поскольку обмерные работы были произведены ДД.ММ.ГГГГ до подписания сторонами договора, застройщик удовлетворил претензию истца и произвел выплату суммы разницы между площадью, указанной в п.1.2 договора и фактической площадью квартиры в размере 195075,56 руб., что подтверждается представленным в дело платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья- М.С.Кротова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.