РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего Тонконог Е.Б., при секретаре Васильевой-Ефимовой Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга к Лузгареву Д.Ю. о сносе самовольной постройки, установил:
Комитет по контролю за имуществом СПб обратился в суд с иском к ответчику о сносе самовольной постройки, а именно объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также просил исключить из ЕГРН сведения о государственном кадастровом учете и зарегистрированных правах в отношении указанного объекта и взыскать судебную неустойку в размере 1000 рублей за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда.
В обоснование заявленных требований указывает, что в ходе обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства, учтенный в ЕГРН в качестве объекта капитального строительства с кадастровым номером № площадью 517 кв.м, 2024 года постройки, зарегистрировано право собственности ответчика. Объект возведен без соответствующих разрешений и согласований, фактические параметры объекта не соответствуют предусмотренным уведомлением о его планируемом строительстве; районной администрацией в адрес ответчика было направлено уведомление о несоответствии объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности 584 кв.м вместо 362 кв.м. Участок расположен в границах территориальной зоны ТР3-2 – зоны рекреационного назначения, а также ЗРЗ(21)16. Вид разрешенного использования участка – для размещения дач, т.е. участок является садовым земельным участком, что не допускает строительства объекта, учтенного как жилой дом.
Представитель истца в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, иск поддержал.
Представитель ответчика Фрадкин А.А. в суде иск не признал, поддержал письменный отзыв (л.д.65), в котором указал, что ответчик объединил два земельного участка с кадастровыми номерами № и №, общая площадь земельного участка с № составила <данные изъяты>, что составляет 9,9 % от площади земельного участка и соответствует нормативам процента застройки. Также дом простроен в соответствии с предельно допустимыми параметрами к зоне ЗРЗ(21)16.
Представители третьего лица СПб ГБУ "Центр повышения эффективности использования государственного имущества" в суд не явился, извещен надлежащим образом.
Выслушав объяснения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
17.11.2022 Лузгареву Д.Ю. выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве индивидуального жилого дома параметрам объекта индивидуального жилищного строительства и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на участке (л.д.71).
12.08.2024 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга проведено обследование земельного участка по адресу: <адрес>, по результатам которого составлен акт (л.д.8). Согласно акту на земельном участке № площадью 2006 кв.м размещен объект незавершенного строительства, у которого имеются признаки самовольной постройки, кад.номер №.
В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок площадью 2006 кв.м с № № находится в собственности Лузгарева Д.Ю. с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14). Также с ДД.ММ.ГГГГ за Лузгаревым Д.В. зарегистрировано право собственности на жилой дом с № №, площадью 517 кв.м (л.д.21).
Согласно выписке из ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ за Лузгаревым Д.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок с №, адрес: <адрес>, площадь 4015 кв.м (л.д.40). Данный участок образован из двух земельных участков, принадлежащих Лузгареву Д.В., с номерами № и №, по решению собственника от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.42), вид разрешенного использования – для размещения дач.
Также с ДД.ММ.ГГГГ за Лузгаревым Д.В. зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 399,5 кв.м по адресу: <адрес> (л.д.50).
В соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утв. постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года № 524, расположен в территориальной зоне ТР3-2 – зона рекреационного назначения - объектов туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, иных объектов для отдыха граждан с включением объектов инженерной инфраструктуры.
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 24 декабря 2008 года № 820-7 "О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон" участок расположен в единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ (21)16. Согласно п. 7.11.13.1 максимальный процент застройки данной зоны – 25 %, согласно п.7.11.13.2. максимальная площадь жилой застройки – 400 кв.м.
Согласно градостроительному плану на земельный участок 78:40:1911501:3956 ведение садоводства относится к виду разрешенного использования земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В пп. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, за исключением случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
П.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Исходя из позиции Пленума Верховного Суда РФ, указанной в п. 38 постановления от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", обязательным условием отнесения строящегося объекта к недвижимой вещи (объекту незавершенного строительства) является наличие завершенных работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ.
Характеристики конструктивных элементов спорного объекта, включая фундамент, определенные в ходе проведенного визуального обследования, указывают на то, что его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не представляется возможным. В этой связи рассматриваемый объект с технической точки зрения обладает признаками капитальности и может быть отнесен к недвижимому имуществу.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 29 данного постановления, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. В частности, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п. 39 ст. 1 ГрК РФ), строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. В связи с вступлением в силу Федерального закона от 03 августа 2018 года № 340-ФЗ "О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ" утратили силу ч.ч. 9 - 9.2 ст. 51 ГрК РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.
В силу п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").
В ч. 15 ст. 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 названного Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.
Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 года для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 ГрК РФ).
Согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п.39 ст.1 ГрК РФ, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в ч. 11 ст. 24 данного Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном данной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч.1 ст.23 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
В п. 3 постановления № 44 разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой. Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Из представленных документов следует, что площадь вновь образованного участка составляет 4015 кв.м, площадь дома 399,5 кв. м, то есть площадь дома составляет менее 25 % от площади земельного участка, что соответствует норме площади в соответствии со специальными требованиями к градостроительным регламентам в ЗРЗ(21)16, установленным указанным Законом Санкт-Петербурга.
Кроме того, поскольку постройка является капитальным строением, соответствует градостроительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни, здоровью граждан, она не подлежит сносу, принимая во внимание также, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и нарушения прав и интересов третьих лиц, нарушение может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (п.7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года). Таким образом, заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, решил:
Комитету по контролю за имуществом Санкт-Петербурга ИНН 7801305857 отказать в удовлетворении иска к Лузгареву Д.Ю. <данные изъяты> о сносе самовольной постройки в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья (подпись)
Решение принято в окончательной форме 10.08.2026