РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 октября 2026 года город Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Гергишан А.К., при секретаре Тихомировой П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенными, неустранимыми недостатками,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ФИО1, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и им, ФИО2, в отношении объекта недвижимости: помещения, с кадастровым номером №, площадью 15,2 кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж: 1, местоположение: РФ, <адрес>; прекратить его право собственности на спорное помещение, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права № и возвратить в собственность ответчика данное помещение; взыскать с ответчика денежные средства в размере 710 000 рублей, полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; в решении указать, что оно является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности и регистрации права собственности ответчика на данное помещение.
В обоснование требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и им заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, с кадастровым номером №, площадью 15,2 кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж: 1, местоположение: РФ, <адрес>. На момент заключения сделки кадастровая стоимость квартиры составляла 1 011 450,71 рублей, однако по соглашению сторон, в связи с маленькой площадью и неликвидностью данной квартиры на рынке недвижимости, сторонами была определена стоимость квартиры в 710 000 рублей, что и является ценой договора.
Как указывает истец, договор полностью исполнен сторонами, денежные средства получены продавцом ФИО1, объект недвижимости передан ему. Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ним, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ произведена запись регистрации №, что подтверждается выписками ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, ДД.ММ.ГГГГ ему, ФИО2, стало известно, что Распоряжением главы администрации Хостинского внутригородского района г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №-р утверждено заключение от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке соответствия многоквартирного <адрес> по ул.<адрес> требованиям, установленным в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», согласно которого (пункт 3), многоквартирный жилой <адрес> по ул.<адрес> в <адрес> (в котором располагается купленная им <адрес>) признан аварийным и подлежащим сносу. Указанные обстоятельства, в том числе и дата, когда ему стало известно о нарушении своих жилищных прав, установлены решением Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.
Таким образом, указывает истец, фактически ему было продано нежилое, непригодное для проживания помещение, поскольку приобретенная им <адрес> не отвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению, так как расположена в многоквартирном <адрес> по ул.<адрес>, признанным аварийным и подлежащим сносу и соответственно все помещения (квартиры) в МКД относятся к аварийным.
В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим иском.
В судебное заседание истец ФИО2 и его представитель не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просят о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме, настаивают на их удовлетворении.
Ответчик ФИО1 и ее представитель, в назначенное судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просит о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования признает.
В назначенное судебное заседание не явился представитель третьего лица – Управления Росреестра по Краснодарскому краю в г.Сочи, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил и не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
С учетом обстоятельств дела, суд в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о слушании дела.
Суд, исследовав письменные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены принципы гражданского законодательства, одним из которых, в частности, является обеспечение восстановления нарушенных прав.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.
Способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.
Надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который способен привести к восстановлению нарушенных прав и отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.
Суд должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 года).
Гражданское процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации о том, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 января 2016 года № 109-О, от 26 мая 2016 года № 1145-О).
Как установлено судом, следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО6. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, с кадастровым номером №, площадью 15,2 кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж: 1, местоположение: РФ, <адрес>.
На момент заключения сделки кадастровая стоимость квартиры составляла 1011450,71 рублей, однако по соглашению сторон, в связи с маленькой площадью и неликвидностью данной квартиры на рынке недвижимости, сторонами была определена стоимость квартиры в 710 000 рублей, что и является ценой договора.
Договор, как установлено судом, полностью исполнен сторонами, денежные средства получены продавцом ФИО1, объект недвижимости передан покупателю ФИО2 Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ФИО2, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ произведена запись регистрации №, что подтверждается выписками ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 стало известно, что Распоряжением главы администрации Хостинского внутригородского района г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №-р утверждено заключение от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке соответствия многоквартирного <адрес> по ул.<адрес> требованиям, установленным в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», согласно которого (пункт 3), многоквартирный жилой <адрес> по ул.<адрес> в <адрес> (в котором располагается купленная им <адрес>) признан аварийным и подлежащим сносу. Указанные обстоятельства, в том числе и дата, когда истцу стало известно о нарушении своих жилищных прав, установлены решением Хостинского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.
Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Из условий договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (п.1) следует, что предметом данного договора является помещение (назначение: жилое), то есть воля покупателя ФИО2 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была направлена на приобретение именно жилого помещения (квартиры), предназначенного для постоянного проживания и для улучшения жилищных условий своей семьи, так как его семья является многодетной и имеет в найме соседнюю <адрес> этом же МКД № по ул.<адрес>.
Таким образом, фактически истцу было продано нежилое, непригодное для проживания помещение, поскольку приобретенная им <адрес> не отвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению, так как расположена в многоквартирном <адрес> по ул.<адрес>, признанным аварийным и подлежащим сносу и соответственно все помещения (квартиры) в МКД относятся к аварийным.
Согласно п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Так, путем визуального осмотра каких-либо видимых дефектов квартиры покупателем обнаружено не было. Указанное недвижимое имущество визуально устраивало ФИО2, однако сведения о том, что квартира является непригодной для проживания, расположена в МКД признанным аварийным, не подлежащим реконструкции или капитальному ремонту, а подлежащим сносу, продавцом покупателю не сообщено. Истцом была затребована выписка ЕГРН на приобретаемый объект недвижимости, в которой отсутствовали сведения о признании дома аварийным.
Сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обязательны для внесения в ЕГРН.
Согласно п. 25 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов): о признании мкд аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома непригодным для проживания.
Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Частью 2 ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», определено, что единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Таким образом, сведения, внесенные в ЕГРН, являются доказательством существования зарегистрированного права, и достоверным источником основных характеристик объекта недвижимости. Иным путем, кроме как в сведениях ЕГРН, получить информацию об аварийности многоквартирного <адрес> по ул. <адрес>, для ФИО2 не представлялось возможным, так как ранее ДД.ММ.ГГГГ никаких подозрений о том, что МКД признан аварийным, у жильцов дома не было.
Таким образом, ФИО2 по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ получил не то, что хотел, поскольку квартира расположена в многоквартирном доме не пригодном для постоянного проживания, признанном аварийным и подлежащим сносу и соответственно не соответствует статусу жилого.
В силу ч. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья * 130).
В силу ч.1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ч. 1 ст. 456 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В силу ч.ч. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу ч. 2 ст. 474 Гражданского кодекса РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи. Последствия передачи товара ненадлежащего качества определены в статье 475 Гражданского кодекса РФ.
Из представленных истцом доказательств следует, что купленная <адрес>, расположенная в многоквартирном <адрес> по ул.<адрес>, находится в аварийном состоянии с ДД.ММ.ГГГГ и, соответственно, была непригодна для эксплуатации, как жилое помещение, уже на момент заключения сторонами оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ч. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
К существенным нарушениям требований к качеству товара закон относит: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков.
На основании ч.1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, продавцом/ответчиком ФИО1 существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как ФИО2 передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора.
Недостатки, которые имеются в приобретенном истцом для проживания своей семьи недвижимом имуществе (<адрес>) являются существенными, скрытыми и неустранимыми, делают не возможным его использование по назначению, так как МКД № по ул.<адрес> признан аварийным ДД.ММ.ГГГГ и подлежащим сносу, которым и являлся при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Выявленные недостатки, в виде аварийности объекта, ФИО2 со своей стороны никак не сможет устранить, так как весь МКД подлежит сносу.
В силу ч.2 ст. 556 Гражданского кодекса РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В соответствии с ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно п.2 ч.1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: квартира, часть квартиры.
Как следует из ч.4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенными, неустранимыми недостатками – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении объекта недвижимости: помещения, с кадастровым номером №, площадью 15,2 кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж: 1, местоположение: РФ, <адрес>.
Прекратить право собственности ФИО2 на помещение с кадастровым номером: №, площадью: 15,2 кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж: 1, местоположение: РФ, <адрес>, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права № и возвратить в собственность ФИО1 помещение, с кадастровым номером №, площадью: 15,2 кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж: 1, местоположение: РФ, <адрес>.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 710 000 рублей, полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО2 и регистрации права собственности ФИО1 на помещение, с кадастровым номером №, площадью 15,2 кв.м, назначение: жилое, наименование: квартира, этаж: 1, местоположение: РФ, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть ДД.ММ.ГГГГ.
Судья А.К. Гергишан