РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
23 сентября 2026 г. г.Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Леошика Г.Д., при секретаре судебного заседания Силкиной В.В., с участием представителя ответчика Кобезской Е.И. - Зеленовой А.Э., действующей на основании доверенности № от 30.04.2025 г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Мамедовой И.В. к Кобезской Е.И. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Мамедова И.В. (далее – ИП Мамедова И.В.) обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Кобезской Е.И., в котором просит взыскать с ответчика в ее пользу сумму задолженности в размере 117 746,72 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 532,41 рублей.
Исковые требования мотивированы тем, что 18 января 2024 г. между ИП Мамедовой И.В. и Кобезской Е.И. был заключен договор аренды нежилого помещения №. В соответствии с п. 1.1 Договора, 01 февраля 2024 г. истец передал ответчику в аренду изолированное жилое помещение (жилой дом) общей площадью 100,4 кв.м. (два этажа), расположенное по адресу: <адрес>, а также часть земельного участка, пропорционально арендуемой площади, на котором расположено здание с арендуемым помещением для размещения транспортных средств и досуга на 11 месяцев.
02 февраля 2025 г. Договор прекращен по соглашению сторон, о чем составлен акт возврата жилого помещения. За пользование помещением арендатор обязался своевременно оплачивать арендодателю: арендную плату за жилое помещение в размере 100 000 рублей за кв.м. в месяц; самостоятельно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи, указанные в п.2.2 договора по предоставленным арендаторам счетам.
Как указывает истец, в период действия договора ответчик исполнял обязанности по перечислению арендной платы и производил оплату за коммунальные услуги и иные платежи до января 2025 года. Таким образом, за период с 19 февраля 2025 г. по 02 февраля 2025 г. образовалась задолженность в сумме 109 316,72 рублей.
Также истец указывает, что в нарушение условий Договора, ответчиком произведены несогласованные с истцом установка джакузи, окрашивание маршевой лестницы на второй этаж краской БТ-177 «серебрянкой», окрашивание входной металлической двери краской золотого цвета. Причиненные повреждения окрашенной поверхности стен первого этажа (сколы, царапины, потертости), в помещении и на участке оставлен мусор, в помещении присутствуют следы загрязнений. Стоимость работ, необходимых для восстановления помещения в первоначальное состояние согласно подготовленной Б. сметы, составляет 108 430 рублей. Таким образом, общая сумма задолженности арендатора перед арендодателем составляет 217 746,72 рублей.
Арендатор одновременно с первым платежом вносит также обеспечительный платеж в размере 100 000 рублей (п. 2.2.10 Договора). Обеспечительный платеж внесен Арендатором на счет Арендодателя 18 апреля 2024 г. При прекращении действия договора уплаченный обеспечительный платеж подлежит зачету в случае расторжения договора в счет текущих начислений/задолженности, либо в их отсутствие в счет проведения работ, необходимых для восстановления помещения в первоначальный вид, или восстановления состояния, необходимого для использования помещения по его прямому назначению (п. 2.2.11 Договора). После зачета обеспечительного платежа в соответствии с п. 2.2.11 Договора сумма задолженности Арендатора составляет 117 746,72 рублей, которую истец просит взыскать с ответчика.
Истец ИП Мамедова И.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, представила заявление, в котором просит рассмотреть настоящее дело в ее отсутствии (л.д.118).
Ответчик Кобезская Е.И. в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом, направила в суд своего представителя. Представитель ответчика Кобезской Е.И. – Зеленова А.Э., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении по тем основаниям, что в течение всего срока аренды жилого помещения арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору, в предусмотренные договором или согласованные в арендодателем сроки оплачивал арендную плату. При этом на протяжении всего срока аренды состояние жилого помещения имело ряд недостатков, о которых неоднократно уведомлял арендодателя, но арендодателем не были исправлены.
В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, истец ИП Мамедова И.В. является собственником жилого дома, общей площадью 100,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.49-51).
Судом установлено, что между истцом ИП Мамедовой И.В. и ответчиком Кобезской Е.И. заключен договор аренды № от 18 апреля 2024 г. (л.д.6-9).
В соответствии с п. 1.1 Договора аренды, 01 февраля 2024 г. истец передал ответчику принял за определенную плату во владение и пользование жилое помещение - жилой дом, общей площадью 100,4 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский <адрес>, также часть земельного участка, (пропорционально арендуемой площади) на котором расположено здание с арендуемым помещением для размещения транспортных средств.
Передача помещения в аренду и его возврат арендодателю оформляется актами приема-передачи жилого помещения (передаточными актами), в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи. Срок аренды устанавливается с момента передачи жилого помещения по акту приема-передачи на 11 месяцев (п.1.3 Договора).
По условиям договора аренды за пользование помещением арендатор обязан своевременно оплачивать Арендодателю арендную плату за жилое помещение в размере 100 000 рублей за кв.м. в месяц. Арендная плата перечисляется на счет Арендодателя, указанный в реквизитах Договора, не позднее 1 числа текущего месяца. Размер ежемесячных платежей установлен без учета оплаты коммунальных услуг, откачки канализационных стоков, оплаты телефон, интернета, охраны, которые оплачиваются Арендатором отдельно; своевременно и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи, указанные в п. 2.2.8 настоящего Договора, по предоставленным Арендодателем счетам. Ежемесячно, до 20-го числа каждого текущего месяца, отчитываться перед Арендодателем по потребленным ресурсам (снимать показания счетчиков и предоставлять их Арендодателю) – электроэнергии (п. 2.2.8, 2.2.9, раздел 2 Договора аренды).
Обращаясь в суд с настоящим иском истец указывает на то, что в период действия договора ответчик исполнял обязанности по перечислению арендной платы и производил оплату за коммунальные услуги и иные платежи до января 2025 года, в результате чего за период с 19 января 2025 г. по 02 февраля 2025 г. образовалась задолженность в сумме 109 316,72 рублей (л.д.13).
Как следует, из представленных истцом доказательств, 02 февраля 2025 г. договор прекращен по соглашению сторон, о чем составлен акт возврат жилого помещения (л.д.11-12), при этом как указал истец, ответчиком произведены несогласованные с истцом установка джакузи, окрашивание маршевой лестницы на второй этаж краской БТ-177 «серебрянкой», окрашивание входной металлической двери краской золотого цвета. Причинены повреждения окрашенной поверхности стен первого этажа (сколы, царапины, потертости), в помещении и на участке оставлен мусор, в помещении присутствуют следы загрязнений. Из самого акта подписанного ответчиком, установлено техническое состояние помещения (описание недостатков): в санузле на первом этаже стоит ванна, дверь входная покрашена, тротуарная плитка разобрана, оставлены вещи, мусор, на стене вдоль лестницы имеются потертости, ручка входная болтается (не согласовано), получено письмо-претензия от арендатора.
Истцом в материалы дела представлена смета на работы подготовленная Б. из которой следует, что стоимость работ, необходимых для восстановления жилого помещения в первоначальное состояние, составляет 108 430 рублей (л.д.14).
Согласно п. 2.2.10 договора аренды предусмотрено, что помимо арендной платы, Арендатор одновременно с первым платежом вносит также обеспечительный платеж в размере 100 000 рублей.
Обеспечительный платеж внесен Арендатором на счет Арендодателя 18 апреля 2024 г., что не оспаривалось сторонами.
При прекращении действия договора уплаченный обеспечительный платеж подлежит зачету в случае расторжения договора в счет текущих начислений/задолженности, либо в их отсутствии в счет проведения работ, необходимых для восстановления помещения в первоначальный вид, восстановления состояния, необходимого для использования помещения по его прямому назначению (п.2.2.11 договора).
Таким образом, истец ИП Мамедова И.В. после зачета обеспечительного платежа просит взыскать с ответчика сумму в размере 117 746,72 рублей.
Возражая относительно заявленных требований, представитель ответчика указал, что п. 2.1.3 Договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя обеспечивать предоставление Арендатору за плату необходимые коммунальные услуги (электроснабжение), обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств, для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, в случае если такой ремонт требуется в результате нормального износа. В период действия Договора вышеуказанные обязательства Арендодатель не исполнял. Электрический котел отопления был в нерабочем состоянии на протяжении всего срока аренды. С началом отопительного сезона в г. Сочи (с ноября) температура в арендуемом жилом доме была ниже нормы, ответчику Кобезской Е.И. и членам ее семьи приходилось на постоянной основе включать кондиционеры на режим тепло. Ответчиков неоднократно направлялись жалобы Арендодателю на отсутствие отопления в арендуемом доме, на которые Арендодатель не реагировал. В конце декабря специалист Арендодателя осмотрел электрический котел отопления и установил, что котел находится в неисправном состоянии, обогревает только на 10%, хотя установлен на максимум мощности. В связи с этим котел потреблял много электроэнергии, при этом выдавал тепло только на 10%. В связи с неисправностью электрического котла отопления, расход электроэнергии, согласно счетам Арендодателя, за месяцы ноябрь, декабрь и январь был выше обычного в 3-4 раза.
Также представитель ответчика пояснила суду, что, несмотря на оплату электроэнергии в сроки, установленными Договором аренды или согласованные с Арендодателем, несколько дней в зимний период в жилом доме вовсе не было электроэнергии и воды. Выяснилось, что отключение произошло по причине неоплаты задолженности Арендодателем, В связи с ненадлежащим оказанием услуг по предоставлению жилого дома в аренду, ответчик Кобезская Е.И. потребовала расторгнуть договора аренды. 02 февраля 2025 г. договор был досрочно прекращен. В течение всего срока аренды жилого помещения арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору, в предусмотренные договором или согласованные с Арендодателем сроки оплачивал арендную плату. При этом на протяжении всего срока аренды состояние жилого помещения имело ряд недостатков, о которых арендатор неоднократно уведомлял арендодателя, но арендодателем так и не были исправлены.
Согласно ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В силу п.1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно п.2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ) (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015).
В соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу гражданина, а также вред причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Таким образом, для наступления гражданско-правовой ответственности необходимо наличие состава гражданского правонарушения, включающего в себя наступления вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между правонарушением и возникшим вредом, вину причинителя вреда. Для удовлетворения иска о возмещении ущерба должно быть доказано наличие каждой составляющей части состава гражданского правонарушения.
Согласно ст. 56, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Судом установлено, что истцом фактически заявлены требования о взыскании убытков. В нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств реального несения им убытков или финансовых потерь в результате сдачи ответчику имущества в аренду, размера причиненных убытков, противоправного виновного поведения ответчика как лица их причинившего, причинно-следственной связи между возникшими убытками и поведением виновной стороны.
При этом, суд относиться критически к представленной истцом смете подготовленной Б. В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие наличие у данного индивидуального предпринимателя специального строительно-технического образования, квалификации эксперта или оценщика. Кроме того, данная смета, составленная в одностороннем порядке по поручению истца, носит вероятностный характер, не содержит подробного описания, и расчетов.
Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд учитывает, что истцом не исполнена установленная ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя, о предоставлении арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также, принимает во внимание положения ч. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
С учетом, в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 55, 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
При отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, заявленные ИП Мамедовой И.В. расходы по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя Мамедовой И.В. к Кобезской Е.И. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть 07 октября 2026 года.
Председательствующий Г.Д.Леошик
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.