РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 октября 2026 года город Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Леошика Г.Д., при секретаре судебного заседания Силкиной В.В., с участием:
представителя истца администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, – Чатаджяна И.В., действующего на основании доверенности № от 26.01.2026 г., представителя ответчика Крыгина А.А. – Крыгин Е.А., действующего на основании доверенности № от 01.09.2026 г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к Крыгина А.А. о сносе самовольной постройки,
УСТАНОВИЛ:
администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в суд с иском к Крыгина А.А., в котором просит признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, самовольной постройкой; обязать Крыгина А.А. снести указанный объект капитального строительства, за свой счет; взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10000 (десять тысяч) рублей в день, за каждый день просрочки исполнения
Требования мотивированы тем, что, земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 +/- 7,83 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)», расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Крыгина А.А. В границах указанного земельного участка объекты недвижимости не зарегистрированы. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в отношении земельного участка с кадастровым номером № уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомление о соответствии построенного объекта, предусмотренное ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не направлялись. Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 установлен градостроительный регламент в пределах границ соответствующей территориальной зоны. Согласно сведениям, имеющимся в департаменте архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)» расположен в территориальной зоне «Ж-2» - малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров.
Выездом на место специалистом Департамента визуально с общедоступной территории установлено, что в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером № расположен двухэтажный объект строительства.
По мнению истца, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> имеются признаки самовольной постройки, установленные ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, истец обратился в суд с данными требованиями.
Представитель истца администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края – Чатаджян И.В., в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.
Ответчик Крыгина А.А., в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя. Представитель ответчика - Крыгин Е.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, которые приобщены к материалам дела, указав, что, отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса самовольной постройки. Объект находится в границах правомерного земельного участка, не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает права смежных собственников и иных третьих лиц.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.
В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав представленные письменные доказательства, заключение специалиста, не находит оснований для удовлетворения исковых требований администрации, по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ч. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Из материалов дела следует, что, ответчику Крыгина А.А. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 500+/-7,83 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строиетльство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью) расположенный по адресу: <адрес> (л.д.17-25).
Как установлено судом и не оспаривалось стороной ответчика, на указанном земельном участке без соответствующей разрешительной документации ответчиком Крыгина А.А. возведен объект строительства.
По результатам выездного обследования без взаимодействия с контролируемым лицом, при осуществлении муниципального земельного контроля, главным специалистом отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края 13 августа 2026 г. составлен протокол осмотра № (л.д.14-15) акт выездного обследования (л.д.12-13), фототаблица, из которых следует, что, визуально с общедоступной территории установлено, что, в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером № расположен двухэтажный объект строительства
Как следует из письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края № от 11 августа 2026 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером № уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомление о соответствии построенного объекта, предусмотренное ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не направлялись. Также в письме указано, что, земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)» расположен в территориальной зоне «Ж-2» - малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров (л.д.26).
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пунктом 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение такой постройки. С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).
Исходя из содержания статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 11, 72 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в границах муниципального образования, независимо от формы собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством и эксплуатацией объектов капитального строительства осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.
В связи с чем, сам по себе факт обращения истца с данными требованиями обоснован.
Как указывает истец, причиной обращения в суд послужило то обстоятельство, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> принадлежащим ответчику Крыгина А.А. на праве собственности выявлены признаки самовольной постройки, установленные п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, на указанном земельном участке возведен двухэтажный объект строительства, в отсутствии разрешительной документации.
В материалы дела стороной ответчика представлено строительно-техническое заключение № от 14 сентября 2026 г., подготовленное специалистом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдел по городу-курорту Сочи, из которого следует, что, исследуемый объект – жилой дом по своим характеристикам является объектом недвижимости, так как имеет прочную связь с землей, то есть перемещение данного строения без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Строение имеет два этажа. Пространственная жесткость здания обеспечивается совместной работой несущего каркаса из железобетонных колонн, ригелей с заполнением из керамзитобетонных блоков и железобетонного монолитного перекрытия. Внутренние перегородки выполнены из керамзитобетонных блоков. Конструкция здания обеспечивает его устойчивость и способность воспринимать возникающие сейсмологические воздействия и возможные эксплуатационные нагрузки. Подземная часть фундамента выполнена в виде конструкции железобетонных свай, железобетонная плита (со слов заявителя, на момент обследования не доступен к осмотру), поверх которого возведены монолитный железобетонный каркас, стены с междуэтажными перекрытиями. Основные несущие конструкции здания - фундамент, железобетонный каркас и перекрытия, выполненные из монолитного железобетона с арматурными каркасами. Заполнение наружных и внутренних не несущих конструкций стен выполнено штучными керамзитобетонными блоками, на связующем (цементно-песчаный раствор).
Описание конструкций и элементов исследуемого объекта недвижимости:
фундамент - железобетонные сваи, железобетонная плита (со слов заявителя. На момент осмотра не доступен для визуального контроля);
каркас - железобетонные колонны, балки, ригели;
заполнение наружных стен - штучный материал - керамзитобетонные блоки на связующем цементно-песчаном растворе, наружная отделка стен выполнена в виде штукатурки по плитам минеральной ваты (утеплитель), окраски;
внутренние стены и перегородки - штучный материал - керамзитобетонные блоки, на связующем цементно-песчаный растворе, внутренняя отделка стен выполнена частично в виде штукатурки, окраски;
перекрытия - монолитные железобетонные конструкции;
крыша и кровля - плоская, гидроизоляция (наплавляемая кровля);
окна - металлопластиковые, створные.
высота - 6,35 м.
Площадь застройки — 98,5 кв.м.;
Площадь всех помещений здания - 171,6 кв.м., из них:
Общая площадь здания - 171,6 кв.м.;
Жилая площадь здания - 90,2 кв.м.;
Площадь определенная в соответствии с требованиями, утверждёнными приказом Росреестра от 23.10.2020 № — 173,5 кв.м.
Несущие железобетонные конструкции здания находятся в технически исправном и работоспособном состоянии. Видимых разрушений в виде трещин, разломов, выпучиваний, просадок и других дефектов, либо иных нарушений целостности и прямолинейности в конструкциях не выявлено.
Исследуемое строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> соответствует основным требованиям: Свода правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр); СНКК 22-301-2000 Строительство в сейсмических районах Краснодарского края»; СП 14 13330.2018 Строительство в сейсмических районах» Актуализированная редакция СНиП П-7-81*, СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (утв. Приказом МЧС России от 12 марта 2020 г. N 151), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (утв. Приказом МЧС РФ от 19.03.2020 N 194).
противопожарное расстояние от стены исследуемого объекта до стены соседнего (рядом расположенного) здания с кадастровым номером №, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером №-7,35 м.(более 6,0м.) Соответствует.
противопожарное расстояние от стены исследуемого объекта до стены соседнего (рядом расположенного) здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № - 14,15 м. (более 6,0 м.) Соответствует.
Обследуемый объект расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> имеет соответствие с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 №202 (для строительства индивидуального жилого дома на одну семью).
Объект капитального строительства расположен в границах правомерного земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> следовательно, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает препятствия в осуществлении своих прав и охраняемых законом интересов третьим лицам, чьи объекты недвижимости или земельные участки расположены в непосредственной близости от него.
Исследуемое строение расположено на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, соответствует строительным нормам и правилам, а также учтены требования по сейсмоустойчивости и сейсмобезопасности приизводстве строительных работ по возведению данного объекта, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Специалистом установлено, что объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> следовательно, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает препятствия в осуществлении своих прав и охраняемых законом интересов третьим лицам, чьи объекты недвижимости или земельные участки расположены в непосредственной близости от него.
Опрошенный в ходе судебного заседании специалист - эксперт ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдел по городу-курорту Сочи ФИО6 поддержал выводы, изложенные в заключении № от14 сентября 2026 г.
В соответствии с положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).
Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив представленное стороной ответчика заключение специалиста № от 14 сентября 2026 г., подготовленное специалистом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдел по городу-курорту Сочи в совокупности с иными исследованными по делу доказательствами, суд принимает его в качестве письменного доказательства. Выводы специалиста основаны на результатах обследования спорного объекта, содержат описание выявленных характеристик и мотивированное обоснование. С учетом изложенного, суд признает заключение достоверным и учитывает содержащие в нем выводы при установлении обстоятельств дела.
Разрешая спор, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями ст. ст. 10, 12, 209, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исследовав представленное в материалы дела заключение специалиста во взаимосвязи с иными доказательствами, имеющимися в деле, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации.
Объектом капитального строительства, согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Обязательность направления застройщиком в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в уполномоченный орган уведомления о планируемых строительстве или реконструкции такого объекта предусмотрена частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", часть 5 статьи 16 Федерального закона от 03 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Судам следует учитывать, что до 01 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Как указано в пункте 2 Постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
В силу пункта 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Так, спорное здание с учетом его технических характеристик, возведено на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> принадлежащим ответчику на праве собственности, с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью).
По итогам исследования возведенного строения на предмет соответствия требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Сочи, специалист-эксперт ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по городу-курорту Сочи пришел к выводу об отсутствии нарушений, указав, что спорный объект полностью соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, а также Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.
В качестве основания для сноса объекта самовольной постройки истец указывает только на возведение объекта без разрешительной документации на строительство, что, по мнению администрации, является безусловным основанием для применения крайней санкции в виде сноса объекта капитального строительства.
Суд не соглашается с данным доводом администрации по следующим основаниям.
Осуществление работ по возведению объекта индивидуального жилищного строительства, который отвечает параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, без разрешительной документации на строительство, при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для квалификации такого объекта как самовольной постройки.
В данном случае истцом не представлено доказательств и судом не установлено, что спорный объект не соответствует установленным градостроительным параметрам и требованиям, правовому режиму земельного участка или возводится с иными нарушениями установленных норм и правил, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и отвечать целям восстановления нарушенного права.
В данном случае спорный объект возведен на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, право которого истцом не оспаривается, истцом не представлено доказательств создания возведением спорного объекта угрозы жизни и здоровью граждан, препятствий в пользовании рядом расположенными объектами недвижимости, что не может являться безусловным основанием для сноса объекта.
В силу вышеизложенного, суд не может признать отсутствие разрешительной документации на строительство достаточным основанием для принятия решения о сносе спорного объекта расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Более того, ответчик обращался в Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – Департамент) с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> предоставив необходимый комплект документов, обосновывающих уведомление.
27 апреля 2026 г. Департаментом в отношении планируемого ответчиком строительства спорного объекта выдано уведомление № о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта на земельном участке. Основанием для выдачи уведомления послужило, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в «ОГПО-О» - оползневых процессов. Согласно Правил землепользования и застройки в территориальной зоне «Ж-2» не предусмотрен вид разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), вид разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту; уведомление направлено и подано лицом, не являющимся застройщиков в связи с отсутствием прав на земельный участок; несоответствие описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентам применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения (л.д.64-66). Также истцом были получены уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта на земельном участке от 19 марта 2026 г. №, от 24 марта 2026 г. №, от 09 апреля 2026 г., №, от 21 мая 2026 г. №, от 10 июня 2026 г. №, от 03 июля 2026 г. №.
Поскольку ответчик Крыгина А.А. является собственником земельного участка, на котором возведен объект строительства, постольку по правилам ст. 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 40, 42 Земельного кодекса Российской Федерации и с учетом руководящих разъяснений, приведенных в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в предмет доказывания по настоящему гражданскому делу входит вопрос о соответствии вышеуказанного объекта недвижимости градостроительным, строительным и иным нормам и правилам, а также вопрос о наличии или отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации и использовании этого нежилого здания.
По итогам исследования возведенного строения на предмет соответствия требованиям норм действующего законодательства экспертом сделан вывод о том, что сохранение и эксплуатация спорного объекта возможны, так как оно является безопасным и не нарушает прав и интересов иных лиц, находится в границах правомерного земельного участка, соответствует основным требованиям строительных, градостроительных, сейсмических норм и правил, основным требованиям пожарной безопасности, Правилам землепользования и застройки, установленным на территории муниципального округа город-курорт Сочи, утвержденным Городским Собранием Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202, не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает права смежных собственников и иных третьих лиц. Кроме этого, стороной ответчика в материалы дела представлено заключение об инженерно-геологических изысканиях с разработкой необходимых инженерных мероприятий (противокарстовых, противооползневых, противоселевых, берегоукрепительных и др.) на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> согласно выводам которого, участок с кадастровым номером № пригоден для строительства индивидуального жилого дома (л.д.183-195).
Судом также принимается во внимание правовая позиция, изложенная в п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г., согласно которой, возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.
Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований в применении последствий, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При отказе в удовлетворении основного требования о сносе самовольной постройки, суд также отказывает в удовлетворении производных от него требований, в том числе о взыскании неустойки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к Крыгина А.А. о сносе самовольной постройки, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 02 ноября 2026 года.
Судья Г.Д. Леошик
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.