РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 марта 2026 г. г. Бодайбо
Дело № 2-56/2026
Бодайбинский городской суд Иркутской области в составе: судьи Ермакова Э.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козыревой О.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Мамаканского городского поселения к Николаевой Галине Владимировне об определении выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, установил:
Администрация Мамаканского городского поселения обратилась в Бодайбинский городской суд с иском к Николаевой Галине Владимировне, в котором просила установить выкупную цену за жилое, расположенное по адресу: <адрес>, в многоквартирном жилом доме признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу.
В обоснование заявленных требований истец указал, что решением Бодайбинского городского суда от 7 мая 2024 года по делу № 2-426/2024 на Администрацию Мамаканского городского поселения возложена обязанность расселить жителей многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в частности собственников жилых помещений в жилом доме в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ, а нанимателей жилья – на основании ст. ст. 86, 89 ЖК РФ. Этим же решением на орган местного самоуправления возложена обязанность осуществить снос жилого дома, в течение одного года с момента исполнения решения суда в части расселения жителей многоквартирного дома.
Во исполнение указанного решения, Администрацией Мамаканского городского поселения в адрес Николаевой Г.В., являющейся собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> кадастровый №, направлен проект соглашения об изъятии этого жилого помещения с предложением о выплате выкупной стоимости жилого помещения в размере 691 280 рублей. Со своей стороны, Николаева Г.В., не согласившись с выкупной стоимостью, направила обращение с приложением отчета об оценке стоимости имущества, согласно которому стоимость возмещения за жилое помещение составляет 2 301 280 рублей, из них 1 610 000 рублей - компенсация за капитальный ремонт.
Администрация Мамаканского городского поселения полагает, что заявленный Николаевой Г.В. размер компенсации необоснованно завышен, поскольку отчет об оценке стоимости имущества содержит стоимость возмещения за капитальный ремонт за периоды времени, в которые Николаева Г.В. в данном жилом помещении не проживала, собственником не являлась, взносы на капитальный ремонт не производила. При проведении оценки оценщиком не были установлены и исследованы платежные документы, подтверждающие уплату Николаевой Г.В. взносов на капитальный ремонт.
По мнению истца, выплата с Администрации Мамаканского городского поселения возмещения за капитальный ремонт в условиях того, что Николаева Г.В. данные взносы не вносила и не оплачивала, ведет к возникновению со стороны Николаевой Г.В. неосновательного обогащения, а выплата выкупной стоимости по завышенной цене нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления.
В связи с несогласием с произведенной оценкой, Администрация Мамаканского городского поселения просит установить выкупную цену за изымаемое жилое помещение, принадлежащее Николаевой Г.В., на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
В судебное заседание истец – Администрация Мамаканского городского поселения своих представителей для участия в деле не направил, о времени и месте слушания дела судом извещен, просил рассмотреть гражданское дело без участия представителя этого органа местного самоуправления.
Ответчик – Николаева Г.В. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела, в адресованном суду заявлении она просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Письменных возражений по иску с приложением доказательств, подтверждающих такие возражения, Николаева Г.В. суду не представила.
Исследовав материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд находит заявленные Администрации Мамаканского городского поселения исковые требования об установлении выкупной цены за изымаемое жилое помещение в связи с признанием многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Конституцией Российской Федерации в статье 35 гарантировано, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с частью 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ниже по тексту «ЖК РФ») жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В силу части 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Частями 8 и 9 ст. 32 названного кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 ст. 32 ЖК РФ).
Частью 10 ст. 32 ЖК РФ установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5-9 данной статьи.
Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
Земельным Кодексом Российской Федерации в подпункте 4 пункта 2 статьи 56.3 установлено, что принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
Согласно норме части 1 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (часть 2 ст. 56.8 ЗК РФ).
Как следует из материалов дела, Николаева Галина Владимировна, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является собственником жилого помещения – квартиры, площадью 42,55 кв. метров, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, которую приобрела на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ за номером <данные изъяты>).
Решением Бодайбинского городского суда от 7 мая 2024 года по гражданскому делу № 2-426/2024, вступившим в законную силу 19 августа 2024 года, удовлетворен иск прокурора города Бодайбо в интересах Николаевой Г.В. на Администрацию Мамаканского городского поселения возложена обязанность расселить жителей многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в частности собственников жилых помещений в жилом доме - в соответствии со ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, a нанимателей жилых помещений - на основании статей 86, 89 Жилищного Кодекса Российской Федерации, в связи с непосредственной угрозой жизни и здоровью проживающих в многоквартирном жилом доме граждан.
Указанным решением на Администрацию Мамаканского городского поселения обязанность осуществить снос жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в течение одного года c момента исполнения решения суда в части расселения жителей многоквартирного дома.
Во исполнение приведенного решения суда, при совершении мероприятий по расселению многоквартирного жилого дома, письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрация Мамаканского городского поселения направила в адрес Николаевой Е.В. проект соглашения об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, определив размер возмещения за изымаемое жилое помещение на основании того же отчета об оценке в размере 691 280 рублей без учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Со своей стороны, не согласившись с указанным размером выкупной цены, Николаева Т.В. представила в Администрацию Мамаканского городского поселения отчет об оценке независимого оценщика ООО «Оценка ПРО» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому размер возмещения за изымаемое у Николаевой Г.В. жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, составляет 2 301 280 рублей, из которых 529 000 рублей рыночная стоимость жилого помещения с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном жилом доме с учетом его доли в праве в праве собственности на такое имущество (в том числе на земельный участок), 162 280 рублей – убытки причиненные собственнику жилого помещения таким изъятием, 1 610 000 рублей – рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме.
По этой причине соглашение о размере выкупной цены за изымаемое жилое помещение подписано не было и возник спор об определении рыночной стоимости этого жилья и размере убытков, причиненных таким изъятием.
В этих условиях, выкупная цена за изымаемое жилое помещение должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утверждении Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года).
Согласно статьи 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.
Статьей 13 этого же Федерального закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Разрешая вопрос о необходимости учета в выкупной стоимости изымаемого жилья суммы непроизведенного капитального ремонта многоквартирного жилого дома, суд исходит из положений ст. 16 Закона РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
Согласно части 1 ст. 190.1 ЖК РФ в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем. В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Из разъяснений, приведенных в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, следует, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Как далее указано в приведенном выше «Обзоре судебной практики…», статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 ст. 32 ЖК РФ.
Действовавшими ранее нормами Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья) – органе местного самоуправления лежала предусмотренная ст. 141 этого кодекса обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общею пользования.
Статья 158 ЖК РФ, введенного в действие с 01 марта 2005 г., то есть уже после приватизации квартиры в данном многоквартирном жилом доме и приобретения её Николаевой Г.В. 26 апреля 2004 года, предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества и многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Как следует из правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 12 марта 2019 года № 577-О, при установлении порядка осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации законодатель принимал во внимание реальное техническое состояние указанного жилищного фонда и в первоначальной редакции статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрел, что приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта, а при согласии граждан за непроизведенный ремонт наймодателем может выплачиваться соответствующая компенсация. В последующем, исходя из принципов социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, а также обеспечения их интересов при приватизации жилых помещений, в приведенное законоположение были внесены изменения: в частности, Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 года № 4199-1 за наймодателями подлежащих приватизации жилых помещений, расположенных в домах, требующих капитального ремонта, была сохранена обязанность производить такой ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, а Федеральным законом от 20 мая 2002 года № 55-ФЗ было уточнено, что данная обязанность сохраняется за бывшим наймодателем.
По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений лишь после исполнения указанной обязанности бывшим наймодателем.
При этом признание многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, непригодным для проживания и подлежащим сносу постановлением Администрации Мамаканского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №-п, с установлением срока его расселения в пять лет, было обусловлено именно неисполнением органом местного самоуправления (бывшим наймодателем) и собственником жилья обязанности по капитальному ремонту дома.
В виду возникновения спора относительно выкупной стоимости жилья, представленной каждой из сторон: Администрацией Мамаканского городского поселения в размере 691 280 рублей, Николаевой Г.В. – 2 301 280 рублей на основании оценщика ООО «Оценка ПРО», судом была назначена оценочная экспертиза.
По заключению судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом-оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО6, от ДД.ММ.ГГГГ №, выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, составила 1 374 000 рублей, в том числе:
рыночная стоимость жилого помещения – 608 000 рублей; рыночная стоимость доли мест общего пользования собственников квартиры в праве общей собственности – 49 000 рублей; рыночная стоимость доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом его доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, - 152 000 рублей;
убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с временным пользованием жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилья до приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением обязательств перед другими лицами, в том числе упущенная выгода, - 257 000 рублей;
компенсация за непроизведенный капитальный ремонт недвижимого имущества – жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, составляет 308 000 рублей.
Анализируя представленное заключение эксперта, суд учитывает, что он дано квалифицированным оценщиком, о чем свидетельствуют: диплом о высшем профессиональном образовании К-1836 от ДД.ММ.ГГГГ по специальности: информационные системы в экономике, с присуждением квалификации инженера-экономиста, выданный Иркутским государственным техническим университетом; диплом о профессиональной подготовке №, по программе «Оценка недвижимости», выданный Иркутской государственной экономической академией; сертификат о прохождении обучения по программе «оценка земель» №, выданный Российской академией государственной службы при Президенте Российской Федерации; свидетельства о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность», выданный ЦПО Байкальского государственного университета экономики и права» №, №; сертификат о повышении квалификации по программе «Экспертиза отчетов об оценке», выданный Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки, подтверждают компетентность эксперта при проведении исследования и достоверность сделанных выводов, изложенных в заключении об оценке.
Ответственность оценщика застрахована в СПАО «Ингосстрах» полис №. Оценщик ФИО6 является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» с ДД.ММ.ГГГГ.
Данный отчет об оценке по содержанию, применяемым методикам он соответствует Федеральным стандартам оценки «Подходы и методы оценки (ФСО III)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 14 апреля 2022 года № 200, подпунктам «б» и «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.
В частности, оценщик дал анализ преимуществам и недостаткам каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, оказания соответствующих услуг, для реализации которого им проанализирован рынок предложений квартир в <адрес> на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки экспертом выбрано несколько объектов, поставщиком услуг, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки. Выводы оценщика основаны на приведенных в заключении расчетах, в достаточной степени мотивированы, соответствуют требованию проверяемости.
При этом, поскольку до настоящего времени предусмотренные пунктом 10 ст. 32 ЖК РФ права собственников на получение выкупной цены за изымаемое жилое помещение не обеспечены органом местного самоуправления, суд признает обоснованным определение размера возмещения на день проведения оценщиком оценки, поскольку это соответствует требованиям ст. ст. 15, 393 ГК РФ.
То обстоятельство, что до настоящего времени земельный участок под жилым домом по адресу: <адрес>, не сформирован, на кадастровом учете не состоит, собственность на него не разграничена, не препятствуют учету его при установлении выкупной цены аварийного жилья по правилам части 7 ст. 32 ЖК РФ, как это было обоснованно учтено оценщиком.
В силу положений части 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 16 Вводного закона в редакции действовавшей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции).
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Вводного закона в редакции действовавшей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции).
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (часть 3 статьи 16 Вводного закона в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции).
Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм права, образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Учитывая изложенное, не смотря на то, что земельный участок под многоквартирным жилым домом не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, истец, как собственник <адрес> этом <адрес> по Таёжная в <адрес>, является также собственником доли земельного участка под этим жилым домом.
При определении стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного жилого дома, эксперт обосновано учел, что изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном сборно-щитовом жилом доме, 1985 года постройки, которое относится к V группе капитальности и имеет нормативный срок службы в 30 лет. При этом экспертом обосновано принято во внимание, что данный дом состоит из отдельных конструктивных элементов, срок службы которых превышает приведенный нормативный срок эксплуатации, в частности фундамент – 40 лет, стропила и обрешетка – 50 лет, покрытие крыши – 30 лет, а так же инженерные системы: центральное отопление, водоснабжение – 30 лет, канализация и электроснабжение – 40 лет, на основании Приказа Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»).
Доказательств того, что в период эксплуатации многоквартирного жилого дома проводился его капитальный ремонт либо отдельных его конструктивных элементов, Администрацией Мамаканского городского поселения суду не представлено.
С учетом этого срока эксплуатации жилого дома V группы капитальности, эксперт определил стоимость непроизведенного капитального ремонта исходя из воспроизводства (строительства) аналогичного многоквартирного жилого дома – деревянного каркасного по наружному обмеру площадью 722 кв. метров в соответствии с техническим паспортом, в размере 39 668 000 рублей с применением затем поправочных коэффициентов на неосуществленный капитальный ремонт приведенных выше конструктивных элементов многоквартирного жилого дома исходя из нормативного срока их службы до момента признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу. Общая сумма неисполненной обязанности по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома в целом с учетом этих коэффициентов составила 6 447 118 рублей, а квартиры Николаевой Г.В. площадью 42,55 кв. метров, срока эксплуатации жилого дома в целом, периода владения собственником квартирой до момента признания дома непригодным для проживания, доли в праве на общедомовое имущество, - 308 000 рублей.
Обстоятельств и каких-либо доказательств, опровергающих либо ставящих под сомнение выводы эксперта, в том числе по составу и размеру рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт недвижимого имущества, участвующими в деле лицами не оспорены.
С выводами заключения эксперта-оценщика – индивидуального предпринимателя ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ №, Администрация Мамаканского городского поселения согласилась.
Каких-либо доводов и несогласия с выводами эксперта ФИО6, несогласием с примененными методиками, произведенными расчетами, ответчиком Николаевой Г.В. не приведено.
О проведении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлено.
Суд учитывает так же и то, что оценщик ООО «Оценка ПРО» ФИО7 в своем заключении, на которое ссылалась ответчик Николаева Г.В., производя оценку квартиры, при расчете капитального ремонта многоквартирного жилого дома исходила из иных, чем это установлено в ходе настоящего дела характеристик - брусового жилого дома, в то время, как по настоящему делу многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, является сборно-щитовым согласно техническому паспорту строения, а так же техническому обследованию ООО «Инженерно-техническая компания «Феникс».
Данное обстоятельство привело к увеличению стоимости воспроизводства (строительства) дома и лишает выводы оценщика критериям достоверности применительно к оцениваемому объекту.
Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства, суд признает заключение эксперта – индивидуального предпринимателя ФИО6, от ДД.ММ.ГГГГ №, относимым, допустимым доказательством, достоверно подтверждающим размер возмещения (выкупную стоимость) изымаемого жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанного аварийным и подлежащим сносу – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Оценивая исследованные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ исходя из их относимости, допустимости, достаточности в их совокупности, суд находит доказанным размер возмещения за жилое помещение, расположенное по приведенному выше адресу, в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, в общей сумме 1 374 000 рублей, в том числе 608 000 рублей - рыночная стоимость жилого помещения, 49 000 рублей – стоимость доли мест общего пользования, 152 000 рублей стоимости доли земельного участка под домом, 257 000 рублей убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, 308 000 рублей компенсации за непроизведенный капитальный ремонт недвижимого имущества.
Приведенная сумма возмещения устанавливается судом на основании ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для заключения в соответствии с частями 6,7,10 ст. 32 ЖК РФ соглашения о возмещении за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащее Николаевой Г.В.
Разрешая вопрос о расходах по уплате государственной пошлине по встречному иску, суд исходит из положений пункта 19 части 1 ст. 333.36 НК РФ, согласно которым от уплаты государственной пошлины ответчик – орган местного самоуправления, освобожден.
При этом суд учитывает, что спор между сторонами о размере выкупной цены за изымаемое у Николаевой Г.В. жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, носит неимущественный характер, в связи с чем положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек в данном случае не применяется (абзац 3 пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).
По смыслу ст. 32 ГК РФ ЖК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью изымаемого объекта, установленной в соглашении о выкупе, суд определяет стоимость такого объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, а критерием присуждения судебных расходов стороне по делу является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.
В ходе производства по делу судом первой инстанции были признаны обоснованными доводы ответчика относительно большего, чем заявлено первоначально органом местного самоуправления размера выкупной цены за изымаемый у ответчика объект недвижимости, в виду отсутствия учета при первоначальной оценке стоимости непроизведенного капитального ремонта.
Выкупная цена по результатам экспертизы определена в большем размере, чем было предложено истцом в соглашении и выкупе.
Настоящий спор связан с нарушением прав ответчика на получение возмещения за жилое помещение в многоквартирном жилом доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу. При этом такая рыночная стоимость, а так же убытки, причиненные изъятием, стоимость доли непроизведенного капитального определены на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
При вынесении решения суд фактически разрешил спор о размере выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в пользу ответчика, поскольку предложенный истцом размер возмещения не являлся равнозначным.
При таких условиях, государственная пошлина не подлежит взысканию по настоящему делу с ответчика.
О наличии иных судебных издержек по настоящему делу сторонами не заявлено.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
1. Иск Администрации Мамаканского городского поселения к Николаевой Галине Владимировне об определении выкупной стоимости за жилое помещение, удовлетворить.
2. Определить выкупную цену по соглашению о выкупе Администрацией Мамаканского городского поселения (ОГРН 1053802020755, ИНН 380201506, КПП 3802010506) у Николаевой Галины Владимировны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт <данные изъяты>, жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, признанного непригодным для проживания и подлежащим сносу, в сумме 1 374 000 рублей (Один миллион триста семьдесят четыре тысячи рублей).
3. Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение одного месяца через Бодайбинский городской суд.
4. Мотивированное решение изготовлено 23 марта 2026 года.
Судья Э.С. Ермаков