ВЕРХОВНЫЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
судья Прокосова М.М.
№ дела в суде 1-ой инстанции № 2-4638/2025
УИД: 04RS0018-01-2025-002640-96 поступило 16 января 2026 г.
дело 33-477/2026
АПЕЛЛЯЦИОННОЕОПРЕДЕЛЕНИЕ
02 марта 2026 года г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Гончиковой И.Ч.
судей коллегии Смирновой Ю.А., Дандаровой А.А.
при секретаре Доржиевой А.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МКУ "Администрация МО "Тарбагатайский район" к Одоеву Анатолию Николаевичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды и неустойки по апелляционной жалобе ответчика Одоева А.Н. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 11 ноября 2025 г., которым постановлено:
исковые требования МКУ "Администрация МО "Тарбагатайский район" к Одоеву Анатолию Николаевичу удовлетворить частично. Расторгнуть договор аренды земельного участка № ... от ...., заключенный между МКУ "Администрация МО "Тарбагатайский район" к Одоевым Анатолием Николаевичем. Обязать Одоева Анатолия Николаевича освободить земельный участок с кадастровым ..., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Бурятия, р-н Тарбагатайский, <...>, привести его в пригодное для дальнейшей эксплуатации состояние в срок не позднее одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу. Взыскать с Одоева Анатолия Николаевича в пользу МКУ "Администрация МО "Тарбагатайский район" задолженность по договору аренды № ... от .... за период с 28.04.2022г. по 18.09.2025г. в размере 439470 руб., из которых основной долг – 399469,78 руб., пени – 40000 руб. В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения. Взыскать с Одоева Анатолия Николаевича государственную пошлину в доход муниципального образования г.Улан-Удэ в размере 16486,75руб.
Заслушав доклад судьи Дандаровой А.А., ознакомившись с материалами дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Обращаясь в суд, МКУ "Администрация МО "Тарбагатайский район" с учетом уточнений просит взыскать с ответчика Одоева А.Н. задолженность по договору аренды за период с 19.11.2021 г. по 19.11.2024 г. в сумме 446 208,48 руб. и дополнительно сумму задолженности и неустойки арендной платы за период с 20.11.2024 г. по 18.09.2025 г. в сумме 113346,22 рублей. Расторгнуть договор аренды земельного участка № ... от ... г., обязать ответчика после расторжения договора аренды в семидневный срок освободить земельный участок.
Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № ... от ...., согласно которому ответчик принял в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Бурятия, р-н Тарбагатайский, <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.04.2025г. Задолженность по арендной плате за период с 14.03.2020г. по 19.11.2024г. составляет 535140,72 руб., задолженность по неустойке за период просрочки внесения арендных платежей составляет 41536,14 руб.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Соловьева Ю.М. исковые требования с учетом уточнения поддержала в полном объеме.
Ответчик Одоев А.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований. Суду пояснил, что, когда он получил земельный участок в аренду, на нем был складирован строительный мусор, который занимал 1/3 площади, фактически пользовался лишь 2/3 земельного участка. Соответственно, арендная плата в связи с этим должна быть ниже. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Кроме того, просит применить срок исковой давности.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик Одоев А.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В жалобе указывает, что судом не дана оценка, что договор аренды заключен в результате аукциона на 3 года. Уведомление о продлении договора аренды не направлял, в аукционе по продлению срока договора не участвовал. Земельный участок не мог использовать, так как на нем лежал строительный мусор, который занимал треть участка. Если невозможность использования имущества возникла по причине за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. В период времени с ноября 2019 по ноябрь 2022 ООО «Лотос», директором которого является ответчик не могла осуществлять деятельность по раздельному сбору отходов на территории г. Улан-Удэ, из-за отсутствия подключения к электроэнергии, Ковид-19, соответственно образовалась задолженность по платежам за аренду земельного участка. Заявления ответчика о субсидировании части затрат за аренду, электрификацию, ремонт и логистику за счет бюджета РБ были оставлены без удовлетворения. Полагает, что задолженность образовалась по объективным обстоятельствам, истец должен был обратиться в суд раньше.
В суде апелляционной инстанции ответчик Одоев А.Н. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель истца по доверенности Соловьева Ю.М. с доводами жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и Одоевым А.Н. 12.11.2019 был заключен договора аренды земельного участка № ..., с кадастровым номером ..., площадью 14998 кв. м, вид разрешенного использования: специальная деятельность, местоположение земельного участка: Республика Бурятия, Тарбагатайский район, <...>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, земли иного социального назначения на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Согласно п. 2 договора аренды земельного участка, срок аренды участка устанавливается 3 года: с 12.11.2019г. по 11.11.2022г. включительно. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 12.11.2019г.
Согласно п. 4 договора аренды земельного участка, арендная плата исчисляется с 12.11.2019 года. Размер платежа, выплачиваемого арендатором, состоит из арендной платы за землю и составит согласно отчету № ... по обоснованию годовой рыночной стоимости права пользования на условиях аренды земельным участком от 25.09.2019г., выполненному ООО «Оценка имущества Республики Бурятия» 110 985 рублей. Задаток в размере 22197 руб., засчитывается в счет арендной платы. Арендатор самостоятельно оплачивает арендную плату ежеквартально до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.
Свои обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, передав спорный земельный участок ответчику, что подтверждается актом приема-передачи от 12.11.2019.
Ответчиком условия договора выполняются ненадлежащим образом, не в установленные договором сроки и не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за земельный участок за период с 14.03.2020г.- 19.11.2024г. в сумме 535 140,72 руб.
Оплата по договору аренды ответчиком Одоевым А.Н. произведена однократно, при заключении договора аренды, более платежи не поступали.
Ответчик при рассмотрении дела заявил о применении к требованию истца срока исковой давности.
В ходе рассмотрения гражданского дела, представителем истца произведен перерасчет суммы взыскания с учетом заявленного ответчиком ходатайства о пропуске срока исковой давности, согласно которому просит взыскать с ответчика сумму задолженности арендной платы за период с 19.11.2021 г. по 19.11.2024 г. в сумме 332 990,72 рублей, за период с 20.11.2024 г. по 18.09.2025 г. в сумме 92097,86 руб.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, установив, что земельный участок до настоящего времени ответчиком не возвращен истцу, доказательств оплаты по договору аренды им не представлено, с учетом заявления стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, расторгнув договор аренды, обязав ответчика освободить спорный земельный участок и взыскав с Одоева А.Н. задолженность по арендной плате за период с 28.04.2022г. по 18.09.2025г. в размере 399469,78 руб., пени в размере 40000 руб.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют положениям закона и подтверждены материалами дела. Суд апелляционной инстанции проверил доводы апеллянта о наличии у него обязанности оплатить арендные платежи лишь за 3 года по 11.11.2022 и отклонил их, ввиду того, что земельный участок по настоящее время не возвращен арендодателю по акту приема-передачи. Обязанность арендатора по передаче участка арендодателю по окончанию срока действия договора на основании двустороннего акта приема-передачи предусмотрена в п. 3.4.3. Договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы о том, что у истца отсутствовали основания для продления договора аренды земельного участка на новый срок, является несостоятельным. Поскольку после окончания срока действия договора и до настоящего времени указанный земельный участок ответчиком не был возвращен арендодателю.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не мог использовать земельный участок, так как на нем лежал строительный мусор, который занимал треть участка, следовательно, подлежит освобождению от уплаты арендных платежей, ничем объективно не подтверждены. Ответчик с письменными заявлениями в адрес истца о невозможности использования земельного участка по назначению не обращался, не просил расторгнуть договор аренды. Из материалов дела и пояснений ответчика следует, что земельный участок используется ответчиком, на нем складируются ПЭТ бутылки и пластиковые пакеты.
При рассмотрении дела установлено, что заключенный сторонами договор аренды не расторгнут, не признан недействительным, после окончания срока аренды арендатор как обязанное лицо земельный участок арендодателю по акту приема-передачи не возвратил, вследствие чего арендные правоотношения сторон были пролонгированы на неопределенный срок.
Поскольку арендатор продолжил пользоваться земельным участком, у него сохраняется обязанность по внесению арендной платы до момента возвращения земельного участка арендодателю.
Из правовой позиции, содержащейся в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 (в редакции от 01.06.2022) следует, что плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком Одоевым А.Н. заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности.
Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса. Исходя из указанных правовых норм и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
В суд с настоящим иском, согласно штампу на конверте почтового отправления, истец обратился 23.04.2025, суд первой инстанции удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 28.04.2025 по 18.09.2025 в сумме 399 469,78 рублей.
Поскольку условиями договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала, то задолженность по арендной плате, подлежащая взысканию с Одоева А.Н. определяется периодом с 1 июля 2022 года по 18.09.2025 года и составляет 356 824, 38 рублей (3,4 квартал 2022 – 55 492, 5 руб., 2023 – 110 985 руб., 2024 – 110 985 руб., 1, 2 квартал 2025 – 55492, 5 руб., 80 дн. – 23869,38 руб.).
С учетом приведенного правового регулирования и установленных по настоящему делу обстоятельств, судебная коллегия полагает, что срок исковой давности пропущен истцом по арендным платежам и начисленной, в связи с их неуплатой пени, срок оплаты по которым наступил до 30.06.2022, следовательно, платеж по арендной плате за второй квартал 2022 года - 10.04.2022 находится за пределами срока давности.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.07.2022 (срок уплаты - 10.07.2022) по 18.09.2025 года в размере 356 824,38 рублей.
Поскольку арендная плата ответчиком своевременно не вносилась в заявленные периоды, что не оспорено ответчиком, соответственно, судом первой инстанции обоснованно взыскана неустойка (пени) за допущенное нарушение.
В соответствии с п. 4.5 договора аренды земельного участка, в случае неуплаты в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Согласно расчету представленному истцом сумма неустойки по договору аренды за период с 19.11.2021 г. по 19.11.2024г. составляет 113 217, 76 руб., за период с 20.11.2024 г. по 18.09.2025 г. составляет 21 248,36 руб., суд первой инстанции пришел к выводу о несоразмерности подлежащей взысканию договорной неустойки, снизив ее размер до 40 000 руб. За период с 01.07.2022 по 19.11.2024 года сумма неустойки составляет 92400 руб., за период с 20.11.2024 г. по 18.09.2025 г. составляет 21 248,36 руб., всего 113 649, 145 руб.
Принимая во внимание, что одной из основополагающих задач судопроизводства является сохранение баланса интересов сторон, а также соблюдение прав и законных интересов обоих субъектов спорных правоотношений, учитывая период просрочки, конкретные обстоятельства дела, суд, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ, пришел к выводу о необходимости снижения взыскиваемой неустойки до 40 000 руб.
Оснований для изменения размера взысканной с ответчика в пользу истца неустойки коллегия не усматривает, поскольку обратное не будет способствовать установлению баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и последствиями нарушения, что является основным принципом применения статьи 333 ГК РФ.
На основании вышеизложенного судебная коллегия признает, что решение суда от 11.11.2025 подлежит изменению в части размера взысканных сумм задолженности, с Одоева А.Н. в пользу МКУ "Администрация МО "Тарбагатайский район" подлежит взысканию задолженность по договору аренды № ... от .... за период с 01.07.2022г. по 18.09.2025г. в размере 396 824,38 руб., из которых основной долг – 356 824,38 руб., пени – 40000 руб.
В остальной части решение суда является законным, отмене либо изменению по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
С учетом ст. 98 ГПК РФ сумма подлежащей взысканию с ответчика государственной пошлины также подлежит уменьшению до 15420,60 рублей
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И ЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 11 ноября 2025г. изменить в части размера взысканных сумм задолженности и государственной пошлине, изложив абзац 4, 6 резолютивной части в следующей редакции.
«Взыскать с Одоева Анатолия Николаевича (паспорт ...) в пользу МКУ "Администрация МО "Тарбагатайский район" задолженность по договору аренды № ... от .... за период с 01.07.2022г. по 18.09.2025г. в размере 396 824,38 руб., из которых основной долг – 356 824,38 руб., пени – 40000 руб..".
Взыскать с Одоева Анатолия Николаевича (паспорт ...) государственную пошлину в доход муниципального образования г.Улан-Удэ в размере 15420,60 руб.»
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Одоева А.Н. - без удовлетворения.
Кассационная жалоба может быть подана в течение 3-х месяцев в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Кемерово, через суд первой инстанции.
председательствующий:
судьи коллегии:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.03.2026 года