РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 августа 2026 года г.Большой Камень
Шкотовский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Рогачевой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Павловой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тютюнника Михаила Васильевича к администрации городского округа Большой Камень о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Тютюнник М.В. обратился в суд с иском к администрации городского округа Большой Камень о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка, указав, что в соответствии с договором № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ему был предоставлен в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок площадью 0,32 га с кадастровым номером №, на срок 3 года, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. После истечения срока действия указанного договора он не был продлен, при этом обязанности по оплате аренды исполняются им до настоящего времени, более того, публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен принадлежащий Тютюннику М.В. объект незавершенного строительства.
Просит обязать ответчика продлить действие договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером №, общей площадью 3 200 кв.м., расположенного по адресу: примерно в 110 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, сроком на 1 год с даты вступления в законную силу решения суда, с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, степень готовности 44%.
В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил участие своего представителя.
Представитель истца – адвокат Марасева Е.А. на иске настаивала в полном объеме, указав, что на сегодняшний день объект, собственником которого является истец, имеет высокую степень готовности, создан на законных основаниях, однако истец не может зарегистрировать соответствующее право, так как срок аренды на земельный участок истек, при этом администрация не инициировала вопрос об изъятии земельного участка после истечения срока аренды, до настоящего времени принимает от истца арендную плату, которую тот исправно вносит.
Представитель администрации городского округа Большой Камень по доверенности Подложнюк А.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указав, что первоначально спорный земельный участок предоставлен истцу в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, под строительство магазина промышленных товаров, мойки, пункта технического обслуживания автомобилей, автостоянки; срок действия договора № – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительными соглашениями № срок действия указанного договора неоднократно продлен, всего по ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок истцом строительство не завершено. На основании постановления администрации городского округа Большой Камень от ДД.ММ.ГГГГ № спорный земельный участок предоставлен истцу для завершения строительства объекта незавершенного строительства – принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания. На основании указанного постановления с истцом заключен новый договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства вышеуказанного объекта сроком на 3 года, до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истцом земельный участок с кадастровым номером № используется на протяжении длительного времени (более 19 лет), при этом строительство объекта до сих пор не завершено. Предусмотренная положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 6 п.8 ст.39,8 Земельного кодекса РФ возможность однократного заключения договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства без торгов истцом уже была реализована. Доказательств того, что строительство объекта завершено, либо нарушения сроков строительства спорного объекта по причине, связанной с действием (бездействием) ответчика, истцом не представлено. Поскольку реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского округа Большой Камень (арендодатель) и Тютюнником М.В. (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, указанный земельный участок предоставлен из земель населенных пунктов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, разрешенное использование под строительство магазина промышленных товаров, мойки, пункта технического обслуживания автомобилей, автостоянки.
Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно постановлению администрации городского округа Большой Камень от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении с Тютюнником М.В. нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Как установлено судом и подтверждается выпиской из ЕГРН, за Тютюнником М.В. зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект, площадью 48,3 кв.м., готовностью 44%, расположенный по адресу: <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации права №.
Письмом администрации городского округа Большой Камень от ДД.ММ.ГГГГ № истцу отказано предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском.
При разрешении данного иска суд принимает во внимание, что с момента истечения в ДД.ММ.ГГГГ года срока действия договора аренды № администрация городского округа Большой Камень не требовала возврата спорного земельного участка, более того, до настоящего времени принимает плату за фактическое использование истцом земельного участка, что представителем ответчика в судебном заседании не оспаривается, как не оспаривается и факт использования истцом спорного земельного участка по целевому назначению, а также законность возведения не завершенного строительством объекта недвижимости на арендованном земельном участке с кадастровым номером №
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в ДД.ММ.ГГГГ года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
Публичный собственник спорного земельного участка не в воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды № земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, тем самым проявил пассивность. То обстоятельство, что с ДД.ММ.ГГГГ года ответчик не инициировал процедуру изъятия объекта незавершенного строительства и не требовал возврата спорного земельного участка, при этом принимая плату за фактическое использование земельного участка, подтверждает, что публичный интерес не пострадал.
С учетом установленных по делу обстоятельств, в целях соблюдения баланса публичных и частных интересов, требования истца как добросовестного застройщика обоснованы и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Тютюнника Михаила Васильевича к администрации городского округа Большой Камень о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка, удовлетворить.
Обязать администрацию городского округа Большой Камень продлить действие договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, общей площадью 3 200 кв.м., расположенного по адресу: примерно в 110 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: край <адрес>, сроком на 1 год с даты вступления в законную силу решения суда, с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, степень готовности 44%.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Шкотовский районный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 16.09.2026.
Судья А.В. Рогачева