РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 марта 2026 года г. Иркутск
Ленинский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Глуховой М.А., при помощнике судьи Ковылиной Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-699/2026 по исковому заявлению ФИО4 к Администрации города Иркутска о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к Администрации города Иркутска о признании права собственности на самовольную постройку – жилой дом, общей площадью 46,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ФИО2 являлся собственником жилого дома площадью 45,8 кв. м по указанному адресу, возведенного на основании договора застройки от ****год №. После смерти ФИО2 его дочь ФИО3 осталась единственной наследницей. В 2001 году ФИО3 продала земельный участок ФИО4, проживавшей по соседству (<адрес>). Договор купли-продажи составлен в простой письменной форме в виде расписки, которая не сохранилась. После приобретения участка прежний жилой дом был снесен, участок расчищен и огорожен семьей ФИО4. Истец в 2011 году своими силами возвела на участке одноэтажный жилой дом из деревянного бруса, в котором проживает с сыном, несет бремя содержания, оплачивает коммунальные услуги. Жилой дом подключен к сетям электроснабжения. С ****год ФИО4 состоит на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении по договору социального найма. За все время пользования участком уполномоченными органами не предъявлялись претензии к использованию.
В октябре 2025 года ФИО4 получила письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) администрации города Иркутска от ****год № о проведении мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости. Запись о ранее существовавшем жилом доме с кадастровым номером № погашена в ЕГРН на основании заявления КУМИ.
Истец ФИО4 о времени и месте рассмотрения дела судом извещалась, участия в судебном заседании не принимала.
Представитель истца ФИО8 о времени и месте рассмотрения дела судом извещена, участия в судебном заседании не принимала, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддержала.
Ответчик Администрация города Иркутска о времени и месте рассмотрения дела судом извещен, представителя в судебное заседание не направил. Согласно отзыву на исковое заявление, с требованиями не согласен, поскольку жилой дом возведен на земельном участке, не предоставленном истцу в установленном порядке, истцом не представлены доказательства принятия надлежащих мер к легализации самовольной постройки, право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь за лицом, обладающим вещным правом на земельный участок.
Принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие сторон.
Исследовав письменные доказательства, оценив их в совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что земельный участок по адресу: г. Иркутск, <адрес>, был первоначально предоставлен ФИО2 на основании договора застройки от ****год № для возведения индивидуального жилого дома. Данное обстоятельство подтверждается инвентарным делом № на жилой дом (частное домовладение), в котором в качестве собственника указан ФИО2, дата записи 15 ноября 1972 года, основание – договор от 30 января 1960 года рег. № № (л.д. 11-22).
ФИО2 на основании указанного договора в 1961 году возвел на данном земельном участке жилой дом. После смерти ФИО2 наследницей осталась его дочь ФИО3. Второй наследник также умер, сведения о нем у истца отсутствуют, в связи с чем ФИО3 осталась единственной наследницей.
В 2001 году ФИО3 распорядилась земельным участком, продав его ФИО4 Сделка оформлена в простой письменной форме (расписка), которая не сохранилась в связи с давностью. После приобретения участка прежний жилой дом ФИО2 был снесен, участок расчищен от строительного мусора, огорожен забором. С 2001 года ФИО4 открыто и непрерывно владеет данным земельным участком как своим собственным.
В 2011 году ФИО4 своими силами возвела на участке одноэтажный деревянный (брусчатый) жилой дом, в котором проживает с сыном по настоящее время, несет бремя содержания дома, оплачивает коммунальные услуги (электроэнергию, вывоз ТКО). Задолженность за коммунальные платежи отсутствует.
Из сообщения департамента архитектуры и градостроительства от 26 ноября 2025 года № следует, что земельный участок расположен в территориальной зоне «Зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами с приусадебными земельными участками (1-3 эт.) (ЖЗ-101)». Согласно проекту межевания территории планировочного элемента Л-04-30 под объектом сформирован образуемый земельный участок с условным номером 1:12:1 площадью 1018,0 кв. м с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства». Красная линия на участке не установлена, участок не расположен в границах зон планируемого размещения объектов регионального и местного значения.
За все время пользования земельным участком (с 2001 года – более 24 лет) уполномоченными органами не предъявлялись акты о незаконном или нецелевом использовании участка, уведомления о результатах планового обследования, требования об освобождении участка.
Разрешая вопрос о наличии у истца прав на земельный участок, суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Согласно п. 3 ст. 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22), давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Вместе с тем Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 26 ноября 2020 года № 48-П скорректировал толкование критерия добросовестности давностного владения, указав, что практика Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не исключает приобретения права собственности в силу приобретательной давности и в тех случаях, когда давностный владелец должен был быть осведомлен об отсутствии оснований возникновения у него права собственности (определения от 27 января 2015 года № 127-КГ14-9, от 20 марта 2018 года № 5-КГ18-3, от 17 сентября 2019 года № 78-КГ19-29, от 22 октября 2019 года № 4-КГ19-55, от 2 июня 2020 года № 4-КГ20-16). Конституционный Суд допустил возможность приобретательной давности в отношении земельных участков, находившихся в публичной собственности, но фактически находившихся во владении граждан.
Конституционный Суд подчеркнул, что при решении вопроса о добросовестности давностного владения земельным участком само по себе наличие сделки по передаче участка лицу, которое требует признания за собой права собственности по приобретательной давности, не может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности на вещь (земельный участок).
Применяя указанные правовые позиции к обстоятельствам настоящего дела, суд приходит к выводам о наличии всех условий приобретательной давности.
ФИО4 вступила во владение земельным участком на основании сделки с наследницей прежнего правообладателя – ФИО3, полагая, что приобретает участок у управомоченного лица. Хотя сделка 2001 года не соответствовала требованиям ст. 550 ГК РФ к форме договора продажи недвижимости, данное обстоятельство, с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление от 26 ноября 2020 года №-П), Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации (определение от 20 марта 2018 года № 5-КГ18-3), не исключает добросовестности давностного владения. ФИО4 имела разумные основания полагать, что она правомерно приобрела земельный участок у лица, владевшего им по наследству от первоначального застройщика. Сделка по передаче участка сама по себе не является основанием для признания давностного владения недобросовестным. Суд также учитывает, что ФИО4 с 2011 года состоит на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, то есть ее нахождение по данному адресу было известно уполномоченным органам местного самоуправления.
ФИО4 не скрывала факта владения земельным участком, на участке снесен прежний дом, в 2011 году возведен новый жилой дом, участок огорожен забором, истец проживает в жилом доме с сыном, оплачивает коммунальные услуги, подключена к сетям электроснабжения, ей начисляется плата за вывоз ТКО. Факт проживания истца по данному адресу был известен органам местного самоуправления.
Владение земельным участком не прекращалось с 2001 года по настоящее время, что составляет более 24 лет. Даже без присоединения срока владения правопредшественника (п. 3 ст. 234 ГК РФ), срок владения значительно превышает установленный законом пятнадцатилетний срок приобретательной давности для недвижимого имущества.
ФИО4 владеет земельным участком не по договору (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.), а как своим собственным: снесла прежний дом, расчистила участок, огородила забором, возвела новый жилой дом за свой счет, несет бремя содержания, оплачивает коммунальные услуги. Указанные действия характерны для собственника, а не для лица, осуществляющего владение по какому-либо обязательственному основанию.
В силу п. 4 ст. 234 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент начала владения) течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. ФИО4 вступила во владение земельным участком в 2001 году. С учетом трехлетнего срока исковой давности (статьи 196, 200 ГК РФ), в течение которого уполномоченный орган мог бы истребовать имущество (статья 301 ГК РФ; пункт 16 Постановления Пленума № 10/22), срок приобретательной давности начал течь не позднее 2004 года и истек не позднее 2019 года. На дату обращения в суд пятнадцатилетний срок давностного владения истек.
Суд принимает во внимание, что в абз. 3 п. 16 Постановления Пленума № 10/22 указано: при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
Вместе с тем данное разъяснение не содержит абсолютного запрета на применение приобретательной давности к земельным участкам из публичной собственности. Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 26 ноября 2020 года № 48-П допустил возможность приобретения права собственности в силу приобретательной давности на земельные участки, находившиеся в публичной собственности, в случаях, когда публичное образование фактически устранилось от владения, пользования и распоряжения спорным имуществом, не проявляло к нему никакого интереса, не предпринимало мер к установлению того, какое лицо фактически владеет этим имуществом, и не предъявляло требований о его истребовании.
Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют именно о такой ситуации: Администрация города Иркутска с 2001 не проявляла какого-либо интереса к земельному участку, не предпринимала мер к его истребованию из владения ФИО4, не предъявляла требований об освобождении участка, не выносила актов о нарушении земельного законодательства. Первое обращение администрации к истцу состоялось лишь в октябре 2025 года – в рамках проверки по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов, при этом данное обращение не содержало требования об освобождении участка или сносе строения, а лишь информировало о необходимости оформления прав.
Суд также учитывает, что земельный участок не был самовольно захвачен истцом, он был первоначально предоставлен ФИО2 по договору застройки в 1960 году для индивидуального жилищного строительства, то есть был выведен из свободного публичного оборота и предоставлен для частного использования задолго до приобретения его ФИО4 Владение истца основано на правопреемстве, ФИО2 по договору застройки 1960 года, ФИО3 в рамках наследства, ФИО4 по возмездной сделке 2001 года, что не свидетельствует о самовольном захвате свободных публичных земель.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ФИО4 приобрела право на земельный участок по адресу: г. Иркутск, <адрес>, в силу приобретательной давности, владея им добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным в течение более пятнадцати лет.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума № 44), право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, при одновременном соблюдении всех указанных условий.
Как установлено судом, ФИО4 приобрела право на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Данное право является основанием для давностного владения. Земельный участок расположен в территориальной зоне ЖЗ-101, вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства». Таким образом, характер права истца на земельный участок допускает строительство на нем объекта индивидуального жилищного строительства – одноэтажного жилого дома.
Суд учитывает, что в силу пункта 3 Постановления Пленума № 44 возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (ч. 13 ст. 511 ГрК РФ, ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Из технического плана здания от 10 ноября 2025 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО6, следует, что жилой дом имеет общую площадь 46,2 кв. м, количество этажей 1, год завершения строительства 2011, материал стен – деревянные рубленые из брусьев.
Согласно заключению специалистов ООО Бюро экспертиз «Вектор» № от 2 февраля 2026 года жилой дом соответствует строительным нормам и правилам; эксплуатация жилого дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Жилой дом также соответствует требованиям пожарной безопасности (тот же вывод заключения).
Согласно заключению специалистов того же экспертного учреждения № от 17 марта 2026 года жилой дом соответствует экологическим и санитарным нормам и правилам; эксплуатация жилого дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Жилой дом расположен в территориальной зоне ЖЗ-101, предназначенной для застройки индивидуальными жилыми домами (1-3 этажа). Возведенный одноэтажный деревянный жилой дом площадью 46,2 кв. м соответствует данному градостроительному регламенту по этажности, назначению и параметрам. Красная линия на участке не установлена.
Таким образом, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям.
Доказательств того, что сохранение жилого дома нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, материалы дела не содержат. Ответчик Администрация города Иркутска на нарушение прав конкретных третьих лиц не ссылался. Заключения специалистов ООО Бюро экспертиз «Вектор» подтверждают, что эксплуатация жилого дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из экспертного заключения ОБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области» № № от 27 февраля 2026 года следует, что участок под размещение жилого дома находится в границе ориентировочной санитарно-защитной зоны предприятия, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (<адрес>), что, по мнению специалиста, не соответствует п. 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 и п. 5а) Правил установления санитарно-защитных зон, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 года №.
Суд критически оценивает данное заключение по следующим основаниям.
Во-первых, заключение указывает на нахождение объекта в границах ориентировочной (расчетной, предварительной) санитарно-защитной зоны. Однако в соответствии с ч. 13 ст. 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2026 года определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют (данное положение также разъяснено в письме Роспотребнадзора от 11 сентября 2020 № 09-14655-2020-19). Таким образом, на дату составления заключения (27 февраля 2026 года) ориентировочная СЗЗ, на которую ссылается специалист, юридически не существовала, поскольку прекратила действие в силу прямого указания федерального закона.
Во-вторых, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что для предприятия по адресу: г. Иркутск, <адрес>, была установлена санитарно-защитная зона в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 года № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон», с внесением сведений о ее границах в ЕГРН. Лишь СЗЗ, установленная в указанном порядке и внесенная в ЕГРН, порождает ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах.
В-третьих, заключение выполнено без проведения натурных замеров уровней вредного воздействия (шума, выбросов, вибрации) на конкретном земельном участке, что придает выводу о несоответствии предположительный характер.
В-четвертых, выводы заключения ОБУЗ вступают в противоречие с заключением специалистов ООО Бюро экспертиз «Вектор» № от 17 марта 2026 года, которое содержит положительный вывод о соответствии жилого дома экологическим и санитарным нормам.
Оценивая указанные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд отдает приоритет заключениям ООО Бюро экспертиз «Вектор», которые выполнены с исследованием объекта.
Из сообщения департамента архитектуры и градостроительства следует, что земельный участок расположен в границах зоны умеренного подтопления территории, прилегающей к зоне затопления при пропуске Иркутским гидроузлом паводков расчетной 0,01% обеспеченности.
Суд отмечает, что нахождение земельного участка в зоне подтопления не является абсолютным запретом на строительство и не влечет автоматического отказа в признании права собственности на расположенное в данной зоне строение. В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 671 Водного кодекса Российской Федерации в границах зон затопления, подтопления запрещается строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод. Из данной нормы следует, что строительство при условии обеспечения инженерной защиты допускается. Жилой дом существует и эксплуатируется с 2011 года (более 14 лет), при этом доказательств причинения какого-либо ущерба вследствие подтопления за этот период в материалы дела не представлено. Кроме того, зона умеренного подтопления (а не зона затопления) характеризуется меньшей степенью опасности.
Ответчик указал на отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих принятие истцом надлежащих мер к легализации постройки.
Суд учитывает, что в силу п. 43 Постановления Пленума № 44 иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При этом в силу п. 3 Постановления Пленума № 44 для объектов индивидуального жилищного строительства получение разрешения на строительство не является обязательным условием (ч. 13 ст. 511 ГрК РФ). Единственным основанием для квалификации постройки как самовольной в настоящем деле является возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ), что устраняется признанием права на земельный участок в силу приобретательной давности.
Кроме того, суд отмечает, что ФИО4 фактически предприняла меры, направленные на легализацию, а именно, обеспечила изготовление технического плана здания (10 ноября 2025 года), получила заключения специалистов о соответствии строительным, противопожарным, экологическим и санитарным нормам, получила справку о рыночной стоимости. Указанные действия свидетельствуют о намерении истца оформить право собственности в установленном порядке.
На основании совокупной оценки установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4
Суд установил совокупность условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ: истец приобрела право на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), владея им добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным более пятнадцати лет; земельный участок расположен в территориальной зоне, допускающей индивидуальное жилищное строительство; жилой дом на день обращения в суд соответствует строительным, противопожарным, экологическим и санитарным нормам и правилам; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Доводы ответчика о том, что земельный участок не был предоставлен истцу в установленном порядке, суд отклоняет с учетом установленного факта приобретательной давности и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление от 26 ноября 2020 года № 48-П), допускающей приобретение права собственности на земельные участки из публичной собственности в тех случаях, когда публичное образование фактически устранилось от владения и не проявляло интереса к имуществу.
Согласно п. 40 Постановления Пленума № 44 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда, и применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 удовлетворить.
Признать за ФИО4 (ИНН №) право собственности на жилой дом, общей площадью 46,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ФИО4 на указанный жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение составлено: 27 марта 2026 года.
Судья М.А. Глухова