РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 мая 2026 года г. Иркутск
Ленинский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Глуховой М.А., при секретаре судебного заседания Груздевой М.А., с участием представителей ФИО4 и ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-943/2026 по иску ФИО2 к Администрации города Иркутска о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии и по иску Администрации города Иркутска к ФИО2 о возложении обязанности привести жилое помещение в первоначальное состояние, прекратить использование жилого помещения не по назначению, взыскании судебной неустойки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации города Иркутска, в котором, с учетом уточнения исковых требований просил сохранить жилое помещение – <адрес> в городе Иркутске, кадастровый №, в перепланированном (переустроенном) состоянии с учетом возведенной межкомнатной перегородки из гипсокартона и дополнительного эвакуационного выхода через дверь в лоджии в следующих размерах: общая площадь 25,4 кв. м, жилая площадь 14,5 кв. м, вспомогательная площадь 10,9 кв. м, в том числе коридор 3,8 кв. м, санузел 3,2 кв. м, помещение 3,9 кв. м, а также площадь лоджии 2,0 кв. м.
В обоснование требований истец указал, что является собственником названной квартиры. При приобретении жилое помещение представляло собой пространство свободной планировки общей площадью 25,7 кв. м без разграничивающей перегородки между комнатой и кухней. С целью разделения помещений на жилую и вспомогательную часть истцом возведена перегородка из гипсокартонных листов, переустройство (замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования) не производилось. В компетентный орган за согласованием перепланировки истец не обращался. Полагает, что выполненные работы не затрагивают несущих конструкций здания, не ухудшают условий его эксплуатации, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, соответствуют санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным обязательным требованиям.
Администрация города Иркутска обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором, с учетом уточнения просила возложить на ФИО2 обязанность привести жилое помещение – <адрес> г. Иркутска в первоначальное состояние, существовавшее до производства перепланировки, переустройства и реконструкции, в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, взыскать с ФИО2 судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем истечения двухмесячного срока со дня вступления решения суда в законную силу, возложить на ФИО2 обязанность прекратить использование жилого помещения не по назначению.
В обоснование своих требований истец указал, что в Комитет по управлению Ленинским округом администрации города Иркутска поступил акт внеплановой выездной проверки №, составленный 8 августа 2025 года службой государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области по обращениям граждан. В ходе проверки установлен факт самовольного устройства наружного входа в жилое помещение через дверь, оборудованную в ограждении балкона (лоджии), и приставленному к балконной плите крыльцу; помещение фактически использовалось под размещение пункта выдачи заказов «Озон». Собственнику направлено требование о приведении самовольно перепланированного жилого помещения в прежнее состояние; по истечении установленного в требовании срока актом от 2 декабря 2025 года зафиксировано неисполнение требования. Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки уполномоченным органом не выдавалось. Кроме того, по мнению истца, при производстве работ произошло уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме без получения соответствующего согласия всех собственников, чем нарушены их права и законные интересы.
Определением суда от 12 февраля 2026 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.
Представитель ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала, иск Администрации не признала. Пояснила, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, инициированное ФИО2 по вопросу перевода спорного помещения в нежилое, не состоялось ввиду отсутствия кворума. Полагает, что наружная ограждающая конструкция лоджии, в которой выполнен дверной проем, не относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку, согласно заключению строительно-технической экспертизы, не является несущей. Крыльцо является маневренным (приставным) и легко демонтируется. ФИО2 использовал помещение в качестве пункта выдачи заказов до апреля 2026 года, в настоящее время использование прекращено. Дополнительно указала, что против устройства дверного проема возражает лишь один из собственников помещений многоквартирного дома, другие собственники претензий не заявляют; демонтаж части кирпичной кладки не повлек нарушения теплоизоляционных свойств квартиры и дома; приставное крыльцо к балконной плите фактически демонтировано, в связи с чем разрешения на его возведение не требуется; права остальных собственников помещений в доме не нарушены, поскольку балконом <адрес> они в любом случае пользоваться не могут как общедомовым имуществом.
Истец ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела судом извещался, участия в судебном заседании не принимал, поручил представление своих интересов ФИО4
Представитель Администрации города Иркутска – ФИО5 исковые требования Администрации поддержала, в удовлетворении иска ФИО2 просила отказать. Пояснила, что в результате производства работ задействована наружная стена лоджии, относящаяся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, согласие собственников на ее использование не получено. Указала, что жилое помещение в нежилое в установленном порядке не переводилось, в связи с чем использование его не для целей проживания не допускается; на формулировке «в качестве пункта выдачи Озон» не настаивает. Дополнительно отметила, что независимо от того, является ли соответствующая архитектурная конструкция балконом или лоджией, действующими нормативно-техническими актами не допускается оборудование дверного проема во внешней (наружной) ограждающей конструкции балконного (лоджийного) ограждения без соответствующих согласований и разрешений.
Выслушав явившихся участников процесса и эксперта, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО2 с 18 апреля 2022 года на праве собственности принадлежит <адрес> общей площадью 25,7 кв. м, расположенная на 1 этаже многоквартирного <адрес> в г. Иркутске, кадастровый №.
Из представленного в материалы дела технического паспорта жилого помещения, в экспликации которого приведены характеристики квартиры (1 этаж: коридор – 3,8 кв. м, санузел – 3,2 кв. м, помещение – 3,9 кв. м, жилое – 14,5 кв. м, лоджия – 2,0 кв. м), следует, что в документе технического учета спорная архитектурная конструкция, обеспечивающая выход на наружное пространство, поименована как «лоджия» площадью 2,0 кв. м. Сведения о внесении в технический паспорт уполномоченным органом каких-либо изменений или исправлений в указанной части в материалы дела не представлены.
Сторонами не оспаривается, что в указанной квартире собственником без получения разрешения уполномоченного органа местного самоуправления самостоятельно произведены следующие работы:
1) возведена межкомнатная перегородка из гипсокартонных листов на металлическом каркасе с устройством дверного проема, в результате чего одно помещение свободной планировки разделено на жилую комнату и вспомогательные помещения;
2) на лоджии произведен демонтаж кирпичной кладки подоконного пространства наружного ограждения лоджии с устройством в образовавшемся проеме двери из ПВХ-профиля;
3) к балконной плите (плите лоджии) с внешней стороны многоквартирного дома пристроено приставное крыльцо, обеспечивающее наружный вход в квартиру.
В результате выполненных работ общая площадь квартиры составила 25,4 кв. м, изменена ее конфигурация, в наружной ограждающей конструкции дома образован дополнительный (отдельный) вход в квартиру с улицы.
Фактическое использование жилого помещения для размещения пункта выдачи заказов «Озон» подтверждено актом внеплановой выездной проверки № от 8 августа 2025 года, фотоматериалами в составе материалов проверки, объяснениями представителя ФИО2 в судебном заседании.
Согласно акту осмотра жилого помещения от 15 мая 2026 года, составленному Администрацией города Иркутска, на дату его составления приставное крыльцо демонтировано, рекламные конструкции демонтированы, входная наружная дверь закрыта, не выполнены работы по демонтажу входной двери, устроенной в ограждении балкона (лоджии).
Решение о согласовании произведенных работ органом местного самоуправления не выдавалось, что ФИО2 не оспаривается.
Из представленных истцом материалов следует, что ФИО2 инициировал проведение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> г. Иркутска следу с повесткой о переводе спорной квартиры в нежилое помещение с планируемым назначением «маркетплейс Озон» (даты проведения 29 июня 2025 года – 29 сентября 2025 года, 30 сентября 2025 года – 30 декабря 2025 года). Согласно пояснениям представителя истца, общее собрание не состоялось в связи с отсутствием кворума.
Доказательств получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на производство выполненных работ и (или) на использование общего имущества дома в материалы дела не представлено.
В судебном заседании в качестве эксперта была допрошена ФИО8, давшая совместно с экспертом ФИО6 заключение от 2 марта 2026 года. Эксперт показала, что к ней обратился гражданин для проведения экспертизы по вопросу о том, является ли произведенное в <адрес> г. Иркутске изменение перепланировкой либо реконструкцией. Для дачи заключения была проведена камеральная обработка документов, осуществлен выезд на место с фотофиксацией и анализом, после чего сформировано заключение. По результатам исследования эксперт пришла к выводу о том, что в спорном жилом помещении произведена перепланировка, а не реконструкция, поскольку реконструкция по своей природе затрагивает несущие стены, а в квартире ФИО2 несущие стены не затронуты, объем помещения не изменен и изменения фасада не произошло. Эксперт пояснила, что фасад представляет собой часть несущей стены; балконом следует считать выступающую из плоскости несущей стены здания часть, тогда как лоджия располагается внутри плоскости стены; у ФИО2 имеется балкон, а не лоджия, а указание на «лоджию» на страницах заключения является технической опечаткой. Балкон спорной квартиры размещен со стороны дворового, а не главного фасада дома, архитектурный облик многоквартирного дома не нарушается; демонтаж кирпичной кладки в зоне балкона влияет на эстетику и внешний вид лишь в локальной зоне самого балкона.
В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2 ст. 67 ГПК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.
Указанные положения в полной мере распространяются и на показания эксперта, данные в судебном заседании (ст. 187 ГПК РФ).
Правовая квалификация установленных экспертом фактических обстоятельств относится к исключительной компетенции суда. Экспертное заключение и пояснения эксперта могут содержать выводы по вопросам, требующим специальных знаний, но не подменяют собой оценку этих обстоятельств с точки зрения подлежащих применению норм права.
Оценивая показания эксперта ФИО8, суд приходит к следующему.
Эксперт сводит понятие реконструкции к работам, затрагивающим несущие стены здания. Вместе с тем, согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкцией объекта капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Из приведенной нормы следует, что для квалификации работ в качестве реконструкции достаточно изменения хотя бы одного из перечисленных параметров объекта, работы по замене несущих конструкций представляют лишь один из самостоятельных случаев реконструкции и не образуют ее обязательный признак.
Утверждение эксперта о том, что объем помещения не изменен, опровергается данными, представленными в материалы дела самим истцом: общая площадь спорной квартиры до выполнения работ составляла 25,7 кв. м, после их выполнения – 25,4 кв. м, то есть в результате выполненных работ произошло изменение одного из параметров объекта капитального строительства – его части (квартиры) в составе многоквартирного дома, что охватывается определением реконструкции в смысле п. 14 ст. 1 ГрК РФ.
Кроме того, в результате выполненных работ в наружной ограждающей конструкции многоквартирного дома образован отсутствовавший в проектной документации дополнительный наружный (фасадный) вход в <адрес>, а также (до его последующего демонтажа) была изменена внешняя конфигурация дома путем пристройки наружного крыльца к балконной плите с использованием придомовой территории. По существу выполненные работы повлекли изменение внешних параметров (внешней конфигурации) многоквартирного дома при одновременном изменении внутренних параметров отдельного помещения. Такое сочетание прямо квалифицируется правоприменительной практикой как реконструкция многоквартирного дома, а не перепланировка помещения (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44).
Эксперт настаивает, что у ФИО2 имеется балкон (выступающая из плоскости несущей стены здания часть), а не лоджия, а указание на «лоджию» на страницах заключения от 2 марта 2026 года является технической опечаткой.
Между тем данное обстоятельство правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, поскольку для целей определения правового режима соответствующих конструкций как общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме законодатель балконы и лоджии не разграничивает. Подпункт «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, относит к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома, в том числе «балконные и иные плиты», без указания на их разграничение по признаку расположения относительно плоскости наружной стены. Соответственно, и плита балкона, и плита лоджии в равной мере отнесены к ограждающим несущим конструкциям дома и составляют общее имущество собственников помещений в нем.
Само ограждение балкона (лоджии), в котором был демонтирован участок кирпичной кладки и устроен дверной блок, относится к ограждающим конструкциям многоквартирного дома и формирует наружный (фасадный) контур здания, выполняя функции теплозащиты, шумоизоляции, защиты от атмосферных осадков и определения архитектурного облика дома. Названные функции направлены на обслуживание дома в целом, а не только одной квартиры, и обусловливают отнесение наружного ограждения как к общему имуществу собственников помещений.
Указание эксперта на размещение балкона со стороны дворового, а не главного фасада дома, не имеет правового значения. Ни Жилищный, ни Градостроительный кодексы Российской Федерации, ни Правила содержания общего имущества в МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, ни постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 не дифференцируют правовой режим наружных ограждающих конструкций и право общей долевой собственности собственников помещений на них в зависимости от того, на каком из фасадов многоквартирного дома эти конструкции расположены.
Более того, в представленном в материалы дела техническом паспорте жилого помещения (официальном документе технического учета) спорная конструкция поименована именно как «лоджия» площадью 2,0 кв. м.
Доказательств внесения уполномоченным органом технической инвентаризации каких-либо исправлений в указанной части документации в дело не представлено. Объяснения эксперта о наличии технической опечатки в данной части не подкреплены документально и не могут подменять собой содержание официального документа технической инвентаризации.
С учетом изложенного показания эксперта ФИО8 в части юридической квалификации произведенных работ как перепланировки и в части определения спорной конструкции как балкона судом во внимание не принимаются как основанные на ошибочном толковании норм Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, а также как опровергнутые представленными в дело письменными доказательствами (техническим паспортом и данными о фактическом изменении площади квартиры).
В то же время суд принимает показания эксперта в той части, в которой они касаются установления фактических обстоятельств, относящихся к специальным познаниям эксперта, о том, что произведенная внутри квартиры перегородка выполнена из ненесущих конструкций и не влияет на несущую способность здания, а кирпичная кладка подоконного пространства в зоне балкона (лоджии) не является несущей. Указанные выводы не оспариваются сторонами и приняты судом при разрешении вопроса о возможности сохранения помещения в части возведения межкомнатной перегородки.
В соответствии с ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Возведение ФИО2 внутри квартиры межкомнатной перегородки из гипсокартонных листов на металлическом каркасе влечет изменение конфигурации жилого помещения, не затрагивает конструктивную схему здания и относится к перепланировке жилого помещения в смысле ч. 2 ст. 25 ЖК РФ. Указанное обстоятельство подтверждается заключением экспертов от 2 марта 2026 года, согласно которому перегородка выполнена из легких ненесущих конструкций, не воспринимает нагрузок от перекрытий и не влияет на несущую способность здания, экспертным заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области» № ОИ/310 от 12 февраля 2026 года о соответствии перепланировки санитарно-эпидемиологическим требованиям и техническим заключением НУН НИИ ОПБ от 24 февраля 2026 года о ее соответствии требованиям пожарной безопасности.
Иную правовую природу имеют выполненные работы по демонтажу кирпичной кладки подоконного пространства наружного ограждения лоджии с устройством в проеме двери из ПВХ-профиля и пристройке к балконной плите наружного крыльца. По существу этих работ собственник изолированной квартиры на первом этаже многоквартирного дома самостоятельно оборудовал в наружной ограждающей конструкции отдельный (наружный) вход в принадлежащее ему помещение, с использованием для этих целей балконной плиты (плиты лоджии) и придомовой территории.
Указанные работы, по мнению суда, выходят за рамки перепланировки в смысле ч. 2 ст. 25 ЖК РФ и являются элементами реконструкции многоквартирного дома (п. 14 ст. 1 ГрК РФ), поскольку влекут изменение параметров объекта капитального строительства – площади квартиры (25,7 кв. м до работ и 25,4 кв. м после), внешней конфигурации фасада многоквартирного дома и затрагивают общее имущество собственников помещений в нем.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы; 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Аналогичные положения о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество закреплены в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Состав общего имущества в многоквартирном доме детализирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491. Согласно подпункту «в» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). Согласно подпункту «г» пункта 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Из приведенных положений следует, что балконные плиты прямо отнесены законодателем к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома и в силу этого образуют общее имущество собственников помещений в нем независимо от того, обслуживают ли они одно или несколько помещений. Балконная плита (плита лоджии) – элемент перекрытия, выступающий за плоскость наружных стен, она физически и функционально неотделима от каркаса здания и обеспечивает выполнение несущих и ограждающих функций многоквартирного дома в целом.
При этом для целей применения подпункта «в» пункта 2 Правил № 491 квалификационное различие между «балконом» и «лоджией», на котором в судебном заседании настаивал эксперт ФИО8, правового значения не имеет, законодатель не дифференцирует правовой режим соответствующих плит в зависимости от того, выступает ли плита за плоскость наружных стен (балкон) либо находится в ее пределах (лоджия). И балконная плита, и плита лоджии в равной мере относятся к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома и составляют общее имущество собственников помещений в нем.
В рассматриваемом деле к балконной плите <адрес>, расположенной на первом этаже многоквартирного дома, было пристроено наружное приставное крыльцо, обеспечивающее посетителям доступ в квартиру с улицы. Использование балконной плиты в качестве опоры крыльца представляет собой использование общего имущества собственников помещений многоквартирного дома одним из сособственников исключительно в своих интересах.
Что касается кирпичной кладки подоконного пространства лоджии, то по результатам строительно-технической экспертизы (заключение экспертов от 2 марта 2026 года, ответ на вопрос № 1) она отнесена к ограждающим ненесущим конструкциям, не воспринимает нагрузок от вышележащих конструкций и не участвует в несущей схеме здания. Однако данное обстоятельство не выводит указанную кирпичную кладку за пределы общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по следующим причинам.
Во-первых, в силу пп. «г» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества входят ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения. Кирпичная кладка наружного ограждения лоджии в составе фасада многоквартирного дома формирует наружный контур (тепловой и пространственный) здания, выполняя функции теплозащиты, шумоизоляции, защиты от атмосферных осадков и определяя архитектурный облик дома. Названные функции по самому своему характеру направлены на обслуживание всего многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений в целом, а не только одной квартиры. Эксперты в исследовательской части заключения указали, что кирпичная кладка в зоне лоджии «относится к ограждающим конструкциям и выполняет функции ограждения и теплоизоляции».
Во-вторых, наружные ограждающие конструкции многоквартирного дома составляют его фасад, изменение конфигурации которого затрагивает общее имущество. Демонтаж части ограждающей конструкции лоджии с устройством в ней наружной двери и пристройкой крыльца ведет к видимому изменению фасадной плоскости дома, к появлению в ней наружного входа, отсутствовавшего в проектной документации, и фактически закрепляет за одной квартирой обособленный доступ из наружной среды через элементы общего имущества.
В-третьих, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в силу прямого указания п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, относится земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Размещение крыльца требует использования части придомовой территории, прилегающей к стене многоквартирного дома, что также относится к распоряжению общим имуществом.
Таким образом, выполненные работы по устройству отдельного наружного входа в квартиру задействуют, как минимум, три самостоятельных элемента общего имущества собственников помещений многоквартирного дома: балконную плиту (как несущую ограждающую конструкцию), наружную ограждающую конструкцию лоджии (фасад) и часть земельного участка (придомовую территорию). Произведенные работы влекут уменьшение размера общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме применительно к ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, поскольку часть общего имущества (балконная плита, часть ограждающей конструкции, часть земельного участка) обращается в обособленное пользование одного собственника.
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (ч. 1-3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство, является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.
Приведенное разъяснение прямо применимо к обстоятельствам настоящего дела. То обстоятельство, что демонтированная кирпичная кладка лоджии не является несущей ограждающей конструкцией, юридического значения для разрешения вопроса о применимости пункта 27 указанного постановления Пленума не имеет, поскольку основанием для требования о согласии всех собственников является именно факт уменьшения общего имущества и оборудование отдельного входа в помещение через элементы общего имущества дома и придомовую территорию. Различие между несущими и ненесущими ограждающими конструкциями определяет характер технического вмешательства, но не отменяет принадлежности соответствующих конструкций к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы представителя ФИО4 о том, что демонтаж части кирпичной кладки не нарушает теплоизоляционные свойства одной только квартиры истца, отклоняются. Основанием для требования о согласии всех собственников помещений многоквартирного дома является не степень технического влияния выполненных работ на эксплуатационные характеристики отдельной квартиры, а сам факт уменьшения общего имущества и использование одним из собственников элементов такого имущества (фасадной ограждающей конструкции, балконной плиты, придомовой территории) обособленно в собственных интересах (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Аналогичным образом подлежит отклонению ссылка представителя истца на то, что против устройства дверного проема возражает лишь один из собственников помещений многоквартирного дома, а у остальных соседей претензий не имеется. По прямому указанию ч. 2 ст. 40 ЖК РФ для производства работ, влекущих присоединение к помещению части общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из материалов дела следует, что такое согласие в установленной форме (в виде решения общего собрания, оформленного протоколом, либо подписанных всеми собственниками согласий) получено не было, инициированное ФИО2 внеочередное общее собрание не состоялось и правовых последствий не повлекло. Отсутствие явно выраженных возражений со стороны части собственников не равнозначно их согласию на использование общего имущества и не освобождает собственника помещения от обязанности получить такое согласие в порядке, установленном законом.
Подлежит отклонению и довод представителя истца о том, что собственники иных помещений в многоквартирном доме не могут пользоваться балконом <адрес>, в связи с чем последний не относится к общедомовому имуществу. Указанный довод основан на ошибочном толковании ст. 36 ЖК РФ. Отнесение балконной плиты и наружной ограждающей конструкции дома к общему имуществу определяется не возможностью одновременного бытового использования соответствующих элементов всеми собственниками, а тем, что эти конструкции выполняют ограждающие и (или) несущие функции в отношении дома в целом и прямо названы в числе элементов общего имущества подпунктами «в», «г» пункта 2 Правил № 491.
Указание стороны истца на то, что приставное крыльцо к балконной плите фактически демонтировано (что подтверждено актом от 15 мая 2026 года), и потому разрешения не требуется, само по себе не отменяет факта совершения самовольной реконструкции многоквартирного дома и не свидетельствует о ее последующем устранении в полном объеме. На момент рассмотрения настоящего спора в наружной ограждающей конструкции многоквартирного дома сохраняется дверной проем с дверным блоком из ПВХ-профиля, оборудованный в результате демонтажа подоконной кирпичной кладки, и сохраняется самовольно образованный обособленный наружный вход в квартиру.
Доказательств получения согласия всех собственников помещений в доме на устройство отдельного наружного входа в <адрес> на использование общего имущества дома ФИО2 в материалы дела не представил. Разрешение на реконструкцию (строительство) уполномоченным органом не выдавалось.
Совокупность изложенного позволяет суду прийти к выводу о том, что произведенные в наружной ограждающей конструкции и придомовой территории многоквартирного дома работы являются самовольной реконструкцией многоквартирного дома, выполненной без необходимого согласия всех собственников помещений в нем и в отсутствие разрешения на строительство. Сохранение их в существующем виде на основании ч. 4 ст. 29 ЖК РФ невозможно, поскольку названная норма допускает сохранение жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии и не распространяется на случаи реконструкции многоквартирного дома, затрагивающей общее имущество собственников помещений в нем.
В силу ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Применяя названное правило к произведенной в квартире ФИО2 внутренней перепланировке – возведению межкомнатной перегородки из гипсокартонных листов на металлическом каркасе – суд исходит из того, что перегородка не относится к несущим конструкциям, не влияет на конструктивную схему здания и на его прочность, устойчивость и надежность, что подтверждено заключением экспертов от 2 марта 2026 года и показаниями эксперта ФИО8
Произведенная перепланировка соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям (заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Иркутской области» № ОИ/310 от 12 февраля 2026 года) и требованиям пожарной безопасности (техническое заключение НУН НИИ ОПБ от 24 февраля 2026 года).
Доказательств того, что возведение указанной перегородки нарушает права и законные интересы иных лиц либо создает угрозу жизни или здоровью граждан, в материалы дела не представлено. С учетом изложенного в части возведения межкомнатной перегородки из гипсокартонных листов суд полагает возможным сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии.
В части устройства отдельного наружного входа в квартиру через дверь, оборудованную в ограждении лоджии (с демонтажем подоконной части кирпичной кладки), и пристройки приставного крыльца к балконной плите многоквартирного дома суд приходит к выводу об отсутствии оснований для сохранения помещения в указанном состоянии. Названные работы по приведенным выше мотивам выходят за пределы перепланировки и относятся к самовольной реконструкции многоквартирного дома, повлекшей уменьшение размера общего имущества собственников помещений в нем, выполненной без согласия всех собственников и в отсутствие разрешения на строительство. Положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ к указанным работам не применимы. Требование ФИО2 в этой части удовлетворению не подлежит.
В силу ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
С учетом разъяснений п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 аналогичная по содержанию обязанность возлагается на лицо, осуществившее самовольную реконструкцию многоквартирного дома без необходимых согласований и разрешений, такое лицо обязано привести объект в состояние, существовавшее до начала реконструкции.
Поскольку судом установлено, что устройство дверного проема в ограждении лоджии и связанные с этим работы образуют самовольную реконструкцию многоквартирного дома, требование Администрации города Иркутска о возложении на ФИО2 обязанности привести жилое помещение в первоначальное состояние подлежит удовлетворению в части, относящейся к указанным работам: восстановления демонтированной кирпичной кладки подоконного пространства наружного ограждения лоджии и демонтажа дверного блока, оборудованного в этом ограждении. Приставное крыльцо на дату рассмотрения дела демонтировано добровольно, в связи с чем требование о его демонтаже своего предмета лишено.
В удовлетворении требования Администрации о приведении в первоначальное состояние внутренней межкомнатной перегородки из гипсокартонных листов следует отказать, поскольку соответствующая перепланировка сохранена настоящим решением на основании ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.
Срок, в течение которого ФИО2 обязан исполнить решение суда, в силу ч. 2 ст. 206 ГПК РФ устанавливается судом с учетом возможности ответчика по исполнению, степени затруднительности исполнения и иных заслуживающих внимания обстоятельств.
С учетом объема необходимых работ (восстановление кирпичной кладки, демонтаж дверного блока, восстановление оконного заполнения и приведение ограждающей конструкции в проектное состояние) суд полагает разумным установить срок в два месяца со дня вступления решения суда в законную силу, как и просит истец.
В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре, размер судебной неустойки определяется судом таким образом, чтобы исполнение судебного акта оказалось для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Учитывая характер обязательства, возлагаемого на ответчика (восстановление наружной ограждающей конструкции многоквартирного дома, демонтаж самовольно установленного дверного блока), необходимость стимулирования его к своевременному исполнению решения суда в установленный судом срок, имущественное положение ответчика (физического лица), а также добровольный демонтаж ответчиком приставного крыльца и рекламных конструкций до разрешения спора по существу, суд приходит к выводу о том, что заявленный администрацией размер судебной неустойки 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта подлежит уменьшению с применением принципов справедливости и соразмерности. С учетом совокупности приведенных обстоятельств и характера подлежащих выполнению работ суд считает соответствующей принципам справедливости и соразмерности судебную неустойку в размере 100 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.
В силу п. 33 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации судебный акт в части взыскания судебной неустойки подлежит принудительному исполнению только по истечении определенного судом срока исполнения обязательства в натуре. С учетом этого судебная неустойка подлежит начислению со дня, следующего за днем истечения двухмесячного срока со дня вступления решения суда в законную силу, и до дня фактического исполнения обязательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.
Использование квартиры под пункт выдачи интернет-заказов сети «Озон» по существу представляет собой превращение жилого помещения в торговый объект (пункт выдачи) и относится к использованию помещения не по назначению в смысле ч. 1, 3 ст. 17 ЖК РФ.
Вместе с тем по состоянию на дату рассмотрения настоящего дела фактическое использование помещения в качестве пункта выдачи заказов прекращено, приставное крыльцо и рекламные конструкции демонтированы, входная наружная дверь закрыта. Иные доказательства использования квартиры не по назначению в материалах дела отсутствуют, представитель ФИО2 в судебном заседании подтвердила, что договор с организатором сервиса «Озон» истек, использование помещения в качестве пункта выдачи прекращено.
Поскольку нарушение, на устранение которого направлено указанное требование, на момент разрешения спора устранено и продолжающееся использование жилого помещения не по назначению не подтверждено надлежащими доказательствами, в удовлетворении этого требования администрации города Иркутска следует отказать.
Отказ в этой части не препятствует Администрации города Иркутска при выявлении в дальнейшем повторного использования спорного помещения не по назначению обратиться в суд за защитой нарушенных прав в установленном порядке.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований в местный бюджет.
Как разъяснено в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении исков неимущественного характера.
Администрация города Иркутска на основании пп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты государственной пошлины. Иск Администрации содержит требования неимущественного характера, в части возложения на ответчика обязанности привести помещение в первоначальное состояние иск удовлетворен, в связи с чем с ФИО2 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.
Уплаченная ФИО2 при подаче своего иска государственная пошлина в размере 3 000 руб., исходя из неимущественного характера требования, перераспределению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.
Сохранить жилое помещение – <адрес> в городе Иркутске (кадастровый №) в перепланированном состоянии в части возведения внутренней межкомнатной перегородки из гипсокартона, в следующих размерах: общая площадь 25,4 кв. м, жилая площадь 14,5 кв. м, вспомогательная площадь 10,9 кв. м (в том числе коридор 3,8 кв. м, санузел 3,2 кв. м, помещение 3,9 кв. м), лоджия 2,0 кв. м.
В удовлетворении иска ФИО2 в части сохранения жилого помещения с учетом дополнительного эвакуационного выхода через дверь, оборудованную в наружном ограждении лоджии – отказать.
Исковые требования Администрации города Иркутска удовлетворить частично.
Возложить на ФИО2 обязанность в течение двух месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу привести жилое помещение – <адрес> в городе Иркутске (кадастровый №) в первоначальное состояние, существовавшее до производства работ, путем демонтажа дверного блока, установленного в наружном ограждении лоджии указанной квартиры, и восстановления кирпичной кладки подоконной части ограждения лоджии в ее прежнем виде.
Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации города Иркутска судебную неустойку в размере 100 руб. за каждый день неисполнения настоящего решения суда в части возложенной на ФИО2 обязанности привести жилое помещение в первоначальное состояние, начиная со дня, следующего за днем истечения двухмесячного срока со дня вступления настоящего решения в законную силу, и по день фактического исполнения обязательства.
В удовлетворении требования Администрации города Иркутска о возложении на ФИО2 обязанности прекратить использование жилого помещения не по назначению, а также в удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ФИО2 в доход бюджета города Иркутска государственную пошлину в размере 3 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд города Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Глухова
Мотивированное решение изготовлено 1 июня 2026 года.