РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 мая 2026 года г. Иркутск
Ленинский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Глуховой М.А., при секретаре судебного заседания Груздевой М.А., с участием представителя истца ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1003/2026 по иску Администрации города Иркутска к ФИО2 о возложении обязанности привести жилое помещение и фасад многоквартирного дома в первоначальное состояние, взыскании судебной неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Иркутска обратилась в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности привести жилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, <адрес>, в первоначальное состояние.
В обоснование требований истец указал, что в Комитет по управлению Ленинским округом администрации города Иркутска поступило письмо Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области по факту проведения самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения по адресу: г. Иркутск, <адрес>. В рамках проверочных мероприятий установлен факт самовольного изменения жилого помещения и фасада многоквартирного дома, устройство входной группы и дверного проема вместо оконного, монтаж лестницы. Помещение использовалось не по назначению, а именно для предоставления услуг бытового характера. Согласование переустройства или перепланировки спорного помещения ответчику не выдавалось. Ответчику направлялись требования о приведении помещения в прежнее состояние, однако в ходе проверки 2 декабря 2025 года установлено, что требование не исполнено.
Изначально истец просил возложить на ФИО2 обязанность привести жилое помещение по адресу: г. Иркутск, <адрес>, в первоначальное состояние, существовавшее до производства перепланировки и переустройства, в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, а также взыскать судебную неустойку за неисполнение решения суда по 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем истечения двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Впоследствии истец уточнил исковые требования в части объема фактически оставшихся восстановительных работ и просил возложить на ответчика обязанность привести указанное жилое помещение и фасад многоквартирного дома в первоначальное состояние, существовавшее до производства перепланировки и переустройства, а именно, выполнить оштукатуривание оконного проема, демонтировать облицовочную плитку на фасаде и цоколе дома, зачистить клеевую основу, очищенные стеновые панели покрасить в цвет фасада здания в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, взыскать судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем истечения двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Представитель истца Администрации города Иркутска ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала с учетом их уточнения.
Ответчик ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела судом извещена, участия в судебном заседании не принимала, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие, направила возражения, в которых просила отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование возражений указала, что изменение отделки фасада, в том числе укладка кафельной плитки, было произведено прежними собственниками жилого помещения в 2010 году, то есть более десяти лет назад, в связи с чем, истцом пропущен срок исковой давности.
Третье лицо ООО «Северное управление ЖКС» о времени и месте рассмотрения дела судом извещено, участия в судебном заседании не принимало.
Принимая во внимание положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика и третьего лица.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, <адрес> площадью 44,9 кв. м, расположенная на первом этаже <адрес> в г. Иркутске, принадлежит на праве собственности ФИО2 с 27 июня 2023 года (л.д. 13-15).
Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
В силу ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Устройство отдельной входной группы, переоборудование оконного проема в дверной проем, монтаж лестницы и изменение фасада многоквартирного дома выходят за пределы обычного пользования жилым помещением и затрагивают общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме, включая ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Фасад многоквартирного дома является элементом наружных ограждающих конструкций здания, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и не может изменяться собственником отдельного помещения по своему усмотрению без соблюдения установленного законом порядка.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Доказательств получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на устройство отдельной входной группы, изменение оконного проема, монтаж лестницы, изменение фасада и облицовку фасада плиткой ответчиком не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Данная норма возлагает обязанность по восстановлению прежнего состояния именно на собственника помещения, а орган местного самоуправления, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки, вправе требовать исполнения указанной обязанности в установленном порядке, в том числе при неисполнении собственником ранее направленных требований.
Из протокола осмотра от 27 декабря 2024 года, составленного советником центрального отдела по надзору за содержанием и эксплуатацией жилищного фонда Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, следует, что при визуальном осмотре фасада многоквартирного дома установлено, что оконный проем жилого помещения № переоборудован во входную группу, смонтирована лестница, помещение используется как нежилое (л.д. 20). К указанному протоколу представлена фотография жилого помещения со стороны улицы, на которой зафиксировано наличие металлической каркасной лестницы и вывески «Студия маникюра/педикюра».
Требованием заместителя мэра – председателя комитета по управлению Ленинским округом администрации города Иркутска от 11 февраля 2025 года № ФИО2 было предложено в срок до 1 июля 2025 года привести жилое помещение в прежнее состояние (л.д. 24).
Аналогичные требования направлялись ответчику 2 апреля 2025 года № со сроком исполнения до 1 июля 2025 года и 19 сентября 2025 года № со сроком исполнения до 1 декабря 2025 года (л.д. 25-27).
Из акта о приведении жилого помещения в прежнее состояние от 2 декабря 2025 года, составленного ведущим специалистом отдела жилищного хозяйства Управления ЖКХ комитета по управлению Ленинским округом администрации города Иркутска, следует, что акт составлен в связи с истечением срока, установленного требованием от 19 сентября 2025 года. Квартира не приведена в соответствие с планом расположения помещения согласно выписке из ЕГРН.
Из акта о приведении жилого помещения в прежнее состояние от 31 марта 2026 года следует, что жилое помещение не приведено собственником в прежнее состояние в полном объеме, а именно не выполнены работы по восстановлению фасада многоквартирного дома в месте восстановления оконного проема и примыкания бывшего крыльца с козырьком.
Из акта ООО «Северное управление ЖКС» от 28 апреля 2026 года следует, что проведен визуальный осмотр фасада в месте расположения жилого помещения №. По результатам осмотра установлено, что не выполнено оштукатуривание оконного проема, не произведен демонтаж облицовочной плитки с расчисткой клеевой основы с фасада дома. При этом козырек над подвальным помещением, находящийся под окнами жилого помещения №, приведен в надлежащее состояние.
Из письма ООО «Северное управление ЖКС» от 29 апреля 2026 года № 01-1857, направленного в адрес заместителя мэра – председателя комитета по управлению Ленинским округом, следует, что на основании визуального осмотра установлено, что не восстановлен оконный проем, не выполнено его оштукатуривание, не демонтирована облицовочная плитка на фасаде и цоколе дома, после демонтажа необходимо зачистить клеевую основу и по возможности очищенные стеновые панели покрасить в цвет фасада.
Договором управления многоквартирным домом с собственником жилого (нежилого) помещения от 7 декабря 2015 года, заключенным между собственниками помещений многоквартирного <адрес> г. Иркутска, предусмотрена обязанность собственников обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.
Оценивая указанные доказательства в совокупности по правилам ч. 1, ч. 3 и ч. 4 ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что факт самовольного изменения конфигурации жилого помещения, устройства отдельного входа, изменения фасада многоквартирного дома и неполного восстановления прежнего состояния подтвержден материалами дела.
Доказательств того, что спорные работы были согласованы в установленном законом порядке, ответчиком не представлено. Доказательств выдачи Администрацией города Иркутска решения о согласовании переустройства или перепланировки спорного помещения также не имеется.
Суд учитывает, что первоначально выявленные нарушения к моменту рассмотрения дела устранены ответчиком частично.
Из документов ООО «Северное управление ЖКС» следует, что лестница и вывески демонтированы, дверной проем отсутствует (заделан), козырек над подвальным помещением приведен в надлежащее состояние.
Вместе с тем не устранены последствия вмешательства в фасад многоквартирного дома в месте расположения <адрес>, не выполнено оштукатуривание оконного проема, не демонтирована облицовочная плитка на фасаде и цоколе дома, не зачищена клеевая основа, очищенные стеновые панели не окрашены в цвет существующей фасадной отделки многоквартирного дома.
Суд приходит к выводу, что требование истца о возложении на ФИО2 обязанности выполнить оштукатуривание оконного проема, демонтировать облицовочную плитку на фасаде и цоколе дома, зачистить клеевую основу, очищенные стеновые панели покрасить в цвет существующей фасадной отделки многоквартирного дома является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.
Срок исполнения обязанности два месяца со дня вступления решения суда в законную силу, суд признает разумным и достаточным для организации и выполнения указанных работ.
Ответчик заявила о пропуске истцом срока исковой давности, указывая, что изменение отделки фасада, в том числе укладка кафельной плитки, было произведено прежними собственниками жилого помещения в 2010 году, то есть более десяти лет назад.
Судом отклоняется данный довод. В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Предметом настоящего спора является не оспаривание действий прежних собственников, совершенных в 2010 году, и не взыскание денежных сумм за прошедший период, а понуждение нынешнего собственника жилого помещения устранить сохраняющееся нарушение жилищного законодательства, выразившееся в неприведении жилого помещения и фасада многоквартирного дома в первоначальное состояние.
ФИО2 является собственником спорного жилого помещения с 27 июня 2023 года. Нарушение, послужившее основанием для обращения Администрации, было зафиксировано протоколом осмотра от 27 декабря 2024 года. После этого Администрацией города Иркутска ответчику направлялись требования от 11 февраля 2025 года, 2 апреля 2025 года и 19 сентября 2025 года о приведении помещения в прежнее состояние. Неисполнение требования от 19 сентября 2025 года было установлено актом от 2 декабря 2025 года.
При таких обстоятельствах из материалов дела не следует, что к моменту обращения Администрации города Иркутска в суд истек трехлетний срок, исчисляемый с момента выявления нарушения, определения надлежащего ответчика и истечения установленного ответчику срока для добровольного приведения помещения в прежнее состояние.
Ссылка ответчика на выполнение части работ прежними собственниками в 2010 году сама по себе не свидетельствует о пропуске срока исковой давности по требованию к ФИО2 как к нынешнему собственнику помещения, поскольку обязанность привести самовольно переустроенное или перепланированное помещение в прежнее состояние возлагается ч. 3 ст. 29 ЖК РФ на собственника такого помещения.
При таких обстоятельствах заявление ответчика о применении срока исковой давности удовлетворению не подлежит.
Истец просит присудить в его пользу судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем истечения двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения соответствующего судебного акта.
В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что судебная неустойка присуждается на случай неисполнения судебного акта в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре.
По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7, размер судебной неустойки определяется судом исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником преимущества из незаконного или недобросовестного поведения; в результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для должника явно более выгодным, чем его неисполнение.
Таким образом, судебная неустойка не является мерой ответственности за уже допущенное нарушение и не направлена на возмещение убытков за прошлый период. Ее назначение состоит в стимулировании будущего исполнения решения суда.
Суд учитывает характер возлагаемой обязанности, объем фактически оставшихся работ, частичное добровольное устранение ранее выявленных нарушений, а также то обстоятельство, что основная обязанность ответчика состоит не в уплате денежной суммы, а в выполнении восстановительных работ в отношении фасада многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что часть нарушений ответчиком устранена: демонтированы лестница и вывески, дверной проем заделан, козырек над подвальным помещением приведен в надлежащее состояние. Оставшиеся работы связаны с восстановлением фасада в месте расположения <адрес>, оштукатуривание оконного проема, демонтаж облицовочной плитки, зачистка клеевой основы и окраска стеновых панелей в цвет существующей фасадной отделки многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах заявленный истцом размер судебной неустойки 500 руб. за каждый день неисполнения решения суда суд признает чрезмерным применительно к объему оставшихся работ, характеру обязанности и обстоятельствам частичного устранения нарушений до вынесения решения.
Вместе с тем полное оставление требования о судебной неустойке без удовлетворения не обеспечит надлежащего побуждения ответчика к исполнению решения суда, поскольку ранее направленные требования Администрации города Иркутска в полном объеме исполнены не были.
Суд считает, что денежная сумма на случай неисполнения решения суда в размере 50 руб. за каждый день просрочки исполнения обеспечивает необходимый стимулирующий эффект, поскольку начисляется ежедневно до фактического исполнения решения, делает неисполнение решения суда экономически невыгодным для ответчика, но при этом не является несоразмерной характеру оставшихся работ и не превращается в средство необоснованного имущественного давления.
С учетом принципов разумности, справедливости и соразмерности суд считает необходимым присудить к взысканию с ФИО2 в пользу Администрации города Иркутска денежную сумму на случай неисполнения решения суда в размере 50 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная со дня, следующего за днем истечения двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, и до дня фактического исполнения решения суда.
В удовлетворении требования о присуждении судебной неустойки в размере, превышающем 50 руб. за каждый день неисполнения решения суда, следует отказать.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований в соответствующий бюджет.
Заявленное основное требование является требованием неимущественного характера, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации города Иркутска удовлетворить частично.
Возложить на ФИО2 (ИНН №) обязанность в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести жилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, <адрес>, и фасад многоквартирного дома в месте расположения указанного жилого помещения в первоначальное состояние, существовавшее до производства перепланировки, переустройства и изменения фасада, а именно: выполнить оштукатуривание оконного проема, демонтировать облицовочную плитку на фасаде и цоколе многоквартирного дома в месте расположения <адрес>, зачистить клеевую основу, очищенные стеновые панели покрасить в цвет фасада здания.
Присудить к взысканию с ФИО2 (ИНН №) в пользу Администрации города Иркутска (ИНН №) денежную сумму на случай неисполнения решения суда в размере 50 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная со дня, следующего за днем истечения двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, и до дня фактического исполнения решения суда.
В удовлетворении требования Администрации города Иркутска о присуждении судебной неустойки в размере, превышающем 50 руб. за каждый день неисполнения решения суда, отказать.
Взыскать с ФИО2 (ИНН №) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Глухова
Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2026 года.