РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 июля 2026 года г. Иркутск
Ленинский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Глуховой М.А., при секретаре судебного заседания Алексеевой Н.М., с участием истца ФИО4, представителей истца ФИО16 и ФИО8, представителя ответчика ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1588/2026 (38RS0034-01-2026-001157-50) по иску ФИО4 к ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО3, ФИО5 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2, несовершеннолетнему ФИО3 и ФИО5, в котором просил признать ничтожным договор от 2 августа 2023 года купли-продажи жилого дома площадью 24 кв. м с кадастровым номером № и земельного участка площадью 569 кв. м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: г. Иркутск, <адрес>, заключенный между ФИО11 как продавцом и ответчиками как покупателями, а также применить последствия недействительности этой сделки путем возврата сторон в первоначальное положение.
В обоснование требований истец указал, что является сыном и единственным наследником по закону ФИО11, умершего 3 июля 2025 года, после смерти которого нотариусом Иркутского нотариального округа ФИО10 открыто наследственное дело №. По утверждению истца, оспариваемая сделка была совершена не для передачи имущества в собственность покупателей, а с целью обналичивания средств материнского (семейного) капитала, продавцу денежные средства фактически не выплачивались, за участие в оформлении сделки ему было передано около 80 000 руб., а перечисленные на его счет средства материнского капитала были сняты и возвращены ФИО2 Свои права истец обосновывал тем, что при действительности сделки спорное имущество выбыло из состава наследственной массы. В подтверждение доводов истец ссылался на аудиозапись телефонного разговора с ФИО2, обеспеченную протоколом осмотра доказательств нотариуса, на объяснения ФИО2, данные в ходе проверки по материалу КУСП №, на показания свидетелей и на справку садоводческого кооператива об уплате членских взносов в последний раз в 2019 году.
Истец ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал. Пояснил, что, по его мнению, отец не намеревался продавать дачный дом и земельный участок, а хотел помочь ФИО2 использовать средства материнского (семейного) капитала. О подготовке сделки отец ему не сообщал, документы хранил дома. После оформления договора отец говорил о намерении возвратить имущество и переоформить его на себя.
Представитель истца ФИО16 исковые требования поддержала. Полагала, что договор купли-продажи является притворной сделкой, совершенной с целью обналичивания средств материнского (семейного) капитала. Указала, что ФИО2 давала противоречивые пояснения о вложении денежных средств в благоустройство имущества, фактически бремя его содержания не несла, а представленные чеки не подтверждают относимые к спорному имуществу улучшения. Просила иск удовлетворить.
Ответчик ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела судом извещена, участия в судебном заседании не принимала. Ранее в суде пояснила, что является племянницей ФИО11, длительное время поддерживала с ним близкие родственные отношения, приезжала на дачу, помогала ФИО11 и его сожительнице в ведении хозяйства. По утверждению ответчика, ФИО11 при жизни высказывал намерение передать дачу ей, тогда как квартиру, автомобиль и гараж намеревался оставить истцу. ФИО2 указала, что приобрела дом и земельный участок за 800 000 руб., после заключения договора оплачивала коммунальные услуги, вывозила мусор, занималась уборкой, прополкой и благоустройством участка. Поступившими на счет денежными средствами ФИО11 распорядился самостоятельно, часть снял, часть передал ей на хранение, часть намеревался использовать для погашения кредитных обязательств.
Представитель ответчика ФИО9 иск не признала, указав, что спорный договор заключен при наличии свободной воли продавца, содержит индивидуализирующие признаки обоих объектов недвижимости, согласованные цену и порядок оплаты. Переход права собственности зарегистрирован в 2023 году. Устная договоренность о возврате имущества, на которую ссылается истец, в судебном заседании не подтверждена. Представитель сослалась на фактическое принятие ответчиком имущества, несение ею расходов на его содержание, а также на то, что ФИО11 при жизни не оспаривал договор и не требовал возврата имущества.
Ответчик ФИО5 о времени и месте рассмотрения дела судом извещался, участия в судебном заседании не принимал, отзыв на исковое заявление не представил.
Третье лицо Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Иркутской области о времени и месте рассмотрения дела судом извещено, представителя в судебное заседание не направило, представило отзыв на исковое заявление, изложив обстоятельства распоряжения ФИО2 средствами материнского капитала.
Третье лицо Управление Росреестра по Иркутской области, а также Межрайонное управление министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области № о времени и месте рассмотрения дела судом извещены, участия в судебном заседании не принимали.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом либо независимо от такого признания.
В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки может быть удовлетворено при наличии у заявителя охраняемого законом интереса.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях; такая сделка ничтожна.
ФИО4 как наследник продавца имеет охраняемый законом интерес в проверке действительности сделки, совершенной наследодателем. Согласно п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, что предусмотрено ст. 1112 ГК РФ.
Судом установлено, что 2 августа 2023 года между ФИО11 как продавцом и ФИО2, действующей за себя и несовершеннолетнего ФИО3, а также ФИО5 как покупателями заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №. Покупатели приобрели имущество в общую долевую собственность по 1/3 доли каждый.
В пункте 4 договора общая цена имущества определена в размере 800 000 руб. При этом отдельно указана стоимость жилого дома – 586 946,72 руб. и стоимость земельного участка – 213 053,06 руб.
Согласно условиям договора стоимость земельного участка подлежала оплате до его подписания, а стоимость жилого дома – после государственной регистрации перехода права за счет средств материнского (семейного) капитала путем безналичного перечисления на счет продавца. Договором предусмотрено, что он имеет силу акта приема-передачи.
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче.
Переход права собственности к покупателям зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 21 августа 2023 года.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. В соответствии с п. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Решением Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Иркутской области от 22 сентября 2023 года № заявление ФИО2 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала удовлетворено. Денежные средства в размере 586 946 руб. перечислены на счет ФИО11 29 сентября 2023 года.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания требований и возражений. Следовательно, обязанность представить доказательства отсутствия у участников договора намерения создать последствия купли-продажи либо доказательства согласованной воли продавца и покупателей на прикрытие иной сделки возлагается на истца.
В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах. Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, что предусмотрено ст. 59 ГПК РФ. Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства, которые по закону должны подтверждаться определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться иными средствами.
Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании; никакие доказательства не имеют заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.
Представленная истцом аудиозапись телефонного разговора, осмотренная нотариусом Иркутского нотариального округа ФИО12 26 июня 2026 года, относится к доводам истца о характере сделки. Вместе с тем суд признает ее недостаточной для установления притворности договора. Принадлежность голоса ответчику в нотариальном протоколе отражена со слов заявителя, ответчик содержание и значение записи оспаривает. Разговор состоялся 7 июля 2025 года, то есть после смерти ФИО11, наступившей 3 июля 2025 года, и почти через два года после заключения договора. Поэтому его содержание без иных объективных подтверждений не позволяет достоверно установить волю ФИО11 и покупателей именно на 2 августа 2023 года.
Ссылка истца на объяснения ФИО2, данные в ходе проверки по материалу КУСП №, также не подтверждает основания иска. Проверка завершилась постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 29 августа 2025 года. Само по себе указанное постановление не имеет заранее установленной силы для суда по настоящему гражданскому делу. Из представленных материалов не следует, что уполномоченным органом установлен факт противоправного обналичивания средств материнского (семейного) капитала либо наличие у участников договора согласованной цели прикрыть иные правоотношения.
Свидетель ФИО13 пояснила, что на протяжении нескольких лет лично наблюдала ФИО2 на участке, видела, как та помогала по хозяйству, занималась посадками, уборкой и благоустройством территории, привозила детей, поддерживала со ФИО11 хорошие отношения. В этой части показания свидетеля основаны на личном восприятии и согласуются с объяснениями ответчика. Вместе с тем сведения свидетеля о намерении ФИО11 и его сожительницы подарить участок ФИО2 получены со слов сожительницы продавца. Непосредственно от ФИО11 о продаже либо дарении участка свидетель пояснений не слышала. Поэтому данные сведения не подтверждают наличие между сторонами соглашения о прикрытии иной сделки.
Свидетель ФИО14 пояснила, что неоднократно видела ФИО2 на спорном участке, наблюдала ее участие в уборке, вывозе мусора, уходе за домом и земельным участком, а также ее помощь ФИО11 при жизни. Эти показания подтверждают фактическое пользование имуществом и участие ответчика в его содержании. Вместе с тем свидетель не располагала сведениями о содержании договора, его условиях и действительной воле ФИО11 при его заключении. Сведения о частоте посещения истцом отца, полученные свидетелем от супруга, не основаны на ее личном восприятии, поэтому доказательственного значения для разрешения настоящего спора не имеют.
Объяснения истца о том, что ФИО11 якобы намеревался возвратить имущество, не подтверждены документами о достижении сторонами соответствующего соглашения, о подготовке обратной сделки либо о предъявлении ФИО11 требований к покупателям.
Утверждения ответчика о наличии у ФИО11 кредитных обязательств и возможном оформлении кредитов третьими лицами не относятся непосредственно к вопросу о наличии либо отсутствии воли сторон на заключение спорного договора.
Само по себе продолжение ФИО11 пользования дачным домом после перехода права собственности к покупателям не опровергает действительность сделки. Право собственности и фактическое пользование имуществом не тождественны. Возможность прежнего собственника – близкого родственника покупателей пользоваться имуществом с согласия новых собственников не свидетельствует с достоверностью ни о мнимости, ни о притворности сделки.
Договор заключен в письменной форме, содержит сведения о предмете сделки и условиях оплаты, имеет силу документа о передаче имущества, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН, средства материнского (семейного) капитала в фактически перечисленной сумме 586 946 руб. поступили на счет ФИО11 Последующее снятие продавцом этих средств и распоряжение ими не исключает факта их поступления на банковский счет продавца.
С момента заключения договора 2 августа 2023 года до смерти 3 июля 2025 года ФИО11 договор в судебном порядке не оспаривал, требований о признании его недействительным либо о возврате имущества не предъявлял. Это обстоятельство само по себе не препятствует наследнику обратиться в суд, однако подлежит учету совместно с иными доказательствами при оценке доводов об изначальном отсутствии у продавца воли на отчуждение имущества.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом не представлена достаточная, достоверная и согласующаяся между собой совокупность доказательств того, что договор от 2 августа 2023 года был заключен лишь для вида либо что общая воля всех его участников была направлена на прикрытие иной сделки или на неправомерное получение средств материнского (семейного) капитала. Оснований для применения пунктов 1 и 2 ст. 170, п. 2 ст. 168, ст.10 ГК РФ суд не усматривает.
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Поскольку оснований недействительности сделки не установлено, требование о применении последствий ее недействительности также удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 (ИНН №) к ФИО2 (ИНН №), действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО3 (ИНН №), ФИО5 (ИНН 381017999159) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого дома площадью 24 кв. м с кадастровым номером № и земельного участка площадью 569 кв. м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: г. Иркутск, <адрес>, от 2 августа 2023 года и применении последствий недействительности этой сделки, – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд города Иркутска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.А. Глухова
Мотивированное решение составлено 7 августа 2026 года.