РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Коваль Н. Ю., при секретаре Халевинской К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Митрофановой О.А. к ООО «СЗ «СПб Реновация-Славянка» о возмещении расходов на устранение недостатков, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Митрофанова О.А. обратилась в суд с иском к ответчику, мотивируя тем, что на основании договора, заключенного 31.07.2023 г. она приобрела в собственность квартиру № 576 по адресу: <адрес>; ответчик осуществлял строительство указанного многоквартирного дома, квартира принята истцом по акту приема-передачи 26.02.2024 г., однако в ходе эксплуатации жилого помещения выявилось наличие существенных дефектов, согласно заключению специалиста, стоимость устранения которых составляет 605 452,64 руб., а также квартира была передана с нарушением предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
20.10.2025 г. Митрофанова О.А. направляла в адрес Застройщика претензию с требованием в добровольном порядке возместить стоимость устранения недостатков, а также выплатить неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, которая была составлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. Уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ заявленные требования, истец просит суд взыскать с ответчика:
- в счет стоимости устранения недостатков в квартире 256 113,55 руб.;
- неустойку за просрочку удовлетворения требований о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства за период с 08.11.2025г. по день вынесения решения судом в размере 281,72 руб. за каждый день просрочки;
- неустойку за просрочку удовлетворения требований о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства за период, со дня, следующего за днем вынесения решения судом по день фактического исполнения обязательства в размере 281,72 руб. за каждый день просрочки;
- неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.01.2024 г. по 26.02.2024 г. в сумме 519 056,80 руб.;
- компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.
- штраф в размере 5% от присужденной суммы судом;
- судебные расходы: за оплату стоимости досудебной экспертизы в размере 70 000 руб., изготовление доверенности - 2 000 руб. и почтовые расходы – 1 500 руб.
Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, просили о рассмотрении дела без своего участия. Ответчик свою позицию по делу изложил в письменных возражениях на иск, в которых также просил предоставить отсрочку исполнения решения суда на время действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326.
Суд, исследовав представленные доказательства, изучив позиции сторон, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии со ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред., действовавшей на дату передачи объекта), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Часть вторая указанной статьи предусматривает право участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, потребовать от застройщика, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.
Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Часть 8 статьи 7 указанного Федерального закона установлено, что за нарушение срока исполнения требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).
Как следует из материалов дела, 31.07.2023 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался осуществить строительство объекта - многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> и передать квартиру в жилом доме в соответствии с приложением истцу не позднее 31.12.2023 г. включительно, который, в свою очередь, обязался уплатить цену договора (8 537 118,50 руб.) и принять квартиру.
Согласно пункту 5.3 договора, гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 года со дня подписания первого акта приема-передачи или иного документа о передаче помещения в Объекте.
26.02.2024 г. квартира передана истцу по акту приема-передачи.
В процессе эксплуатации квартиры истцом выявлены недостатки, в связи с чем заключен договор на получение экспертного отчета по вопросу наличия в квартире нарушений строительных норм и правил и стоимости устранения выявленных дефектов.
Согласно полученному истцом заключению, в квартире выявлены дефекты и недостатки, возникшие вследствие нарушений технологии выполнения строительных работ при отделке; стоимость устранения недостатков составляет 605 452,64 руб.
Установленная в ходе рассмотрения дела стоимость устранения недостатков превышает 3% от цены договора, в связи с чем, с учетом положений ст.ст.7,10 Федерального закона № 214-ФЗ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов истца на устранение недостатков в сумме, ограниченной 3% от цены договора, - 256 113,55 руб.
В соответствии с ч.4 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
В связи с тем, что судом взыскана стоимость расходов на устранение недостатков в размере 3% от цены договора, в силу ч.4 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ, основания для взыскания с ответчика неустойки и штрафа свыше указанной суммы, не имеется.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как указано в ст. 6 ФЗ от 30.12.2004г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно ч. 1-3 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона.
Как гласит ч. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства для личных семейных, иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ «О защите прав потребителей».
Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 2.5 договора стороны определили, что квартира должна быть передана участнику долевого строительства не позднее 31.12.2023 г. включительно.
Обязательство по оплате цены договора выполнено истцом в полном объеме. Цена квартиры составила 8 537 118,50 руб. Квартира передана по акту приема-передачи 26.02.2024 г.
Истцом рассчитан период просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по передаче квартиры – с 01.01.2024 г. по 26.02.2024 г., а также размер неустойки – 519 056,80 руб.
При таких обстоятельствах, суд находит исковое требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.
В силу положений п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3,4 ст. 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
На основании п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Таким образом, пунктом 2.5 договора установлен день исполнения обязательства по передаче квартиры, в связи с чем подлежит применению ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на этот день, но, с учетом положений Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. N 326, не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г., то есть не более 7,5%.
Согласно представленному истцом расчету, за период с 01.01.2024 г. по 26.02.2024 г. размер неустойки составляет 243 307,88 руб. Однако, суд полагает, заявленный истцом период неверным, поскольку в связи с нерабочими праздничными днями, расчет неустойки надлежит производить с 09.01.2024 г.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта в сумме 204 890,84 руб.
Оснований к применению ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке в данном случае суд не усматривает, учитывая период нарушения срока исполнения обязательства, его характер, последствия и установленное законом ограничение размера неустойки.
В соответствии с ч.3 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме 10 245 руб.
В соответствии ч. 2 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Оценив представленные по делу доказательства, с учетом установления факта нарушения прав истца, как потребителя, и периода нарушения, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., расценивая заявленную истцом сумму завышенной.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Разрешая заявление истца о возмещении судебных расходов, суд учитывает, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Материалами дела установлено, что истцом в связи с рассмотрением данного дела понесены расходы по получению заключения специалиста в сумме 70 000 руб., почтовые расходы – 1 500 руб. и расходы на изготовление доверенности в размере 2000 руб. В связи с тем, что требования истца удовлетворены, на ответчика возлагается обязанность по возмещению понесенных истцом судебных расходов на общую сумму 73 500 руб.
В данном случае принцип пропорциональности не применим, поскольку, с учетом принятия уточненного искового заявления, имущественные требования истца удовлетворены в полном объеме, что исключает пропорциональное распределение судебных расходов. Об отсутствии оснований к применению принципа пропорциональности в данных обстоятельствах разъяснено в пункте 22 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".
Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (в действующей редакции), в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно.
При таких обстоятельствах, на исполнение решения суда в части взысканной судом суммы в счет возмещения стоимости устранения недостатков, неустойки и штрафа ответчику предоставляется отсрочка до 31.12.2026 г.
В соответствии со статьей 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, т.е. с ответчика в доход государства полежит взысканию государственная пошлина в размере 14 025 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Митрофановой О.А. - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «СЗ «СПб Реновация-Славянка» (ИНН 7841089909) в пользу Митрофановой О.А. (№) в счет возмещения стоимости устранения недостатков 256 113 руб. 55 коп., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 09.01.2024 г. по 26.02.2024 г. в размере 204 890 руб. 84 коп., штраф в размере 10 245 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб. и судебные расходы – 73 500 руб.
В остальной части иска - отказать.
Взыскать с ООО «СЗ «СПб Реновация-Славянка» (ИНН 7841089909) в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме 14 025 руб.
Предоставить ООО «СЗ «СПб Реновация-Славянка» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков, неустойки и штрафа до 31.12.2026 г.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья