УИД: 78RS0012-01-2026-000513-14
Дело № 2-1033/2026
26 мая 2026 года
Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
Председательствующего судьи
Строгановой М.Д.
При секретаре
Григорьевой К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО12 к Администрации Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права на здание,
УСТАНОВИЛ:
ФИО14 обратился в суд с иском к Администрации Адмиралтейского района г. Санкт-Петербурга, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, в котором просит признать за собой право собственности на здание по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 80,2 кв.м.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение <адрес> в здании по указанному адресу, площадь помещения составляет 46,2 кв.м, площадь здания – 57,6 кв.м, каких-либо иных объектов недвижимости в здании не сформировано, а разница в площади обусловлена наличием лестничной клетки площадью 11,4 кв.м и чердака площадью 22,6 кв.м, которые обслуживают помещение истца. Поскольку иных помещений в здании нет, истец полагает, что он имеет право на признание за собой права собственности на все здание.
Представитель истца в судебное заседание явился, доводы искового заявления поддержал.
Представитель администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга в судебное заседание явилась, правовой позиции по делу не представила.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о регистрации недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о регистрации сведений.
Согласно положениям ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как следует из материалов дела, по сведениям ЕГРН здание с кадастровым номером №, год постройки 1936, имеет площадь 57,6 кв.м., этажность 1.
В его составе учтено помещение <адрес> площадью 46,2 кв.м, принадлежащее истцу на основании договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного нрава на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 21.09.2021 №4806-ПП, а также лестничная клетка с кадастровым номером № площадью 11,4 кв.м (сведения о правах отсутствуют).
Указанные сведения о здании переданы в кадастр недвижимости 29.08.2012, сведения о входящих в его состав помещениях переданы в кадастр недвижимости 14.09.2012.
Статус названных объектов в кадастре - ранее учтенный (ст. 69 Закона о регистрации).
Сведения о причине увеличения площади здания с 57,6 кв.м, (сведения ЕГРН) до 80,2 кв.м, (заявленные в просительной части иска) в материалах дела отсутствуют, Управление Росреестра в отзыве на иск указало, что такими сведениями не обладает.
При этом истец в иске указывает, что разница в площади (80,2 кв.м) с данными ЕГРН (57,6 кв.м) обусловлена наличием чердака площадью 22,6 кв.м.
Между тем, по данным технической документации, представленной ГБУ ГУИОН, в составе здания учтен чердак площадью не 22,6 кв.м, а 46,3 кв.м, имеющий признаки самостоятельного помещения.
При этом изменение площади может быть как в результате реконструкции здания, так и в случае изменения учетных характеристик.
Изменение внешних границ здания подтверждается письмом КИО от 07.04.2025, представленным в материалы дела.
Как указала представитель КИО в заседании суда, в отношении чердака при оформлении на него прав в установленном порядке в дальнейшем могут быть реализованы права Санкт-Петербурга, в том числе на сдачу в аренду как самостоятельного помещения.
Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 13 12 2023 (по аналогии), изменение таких параметров дома, как высота, количество этажей, площадь и объем, является реконструкцией такого дома.
При этом истцом заявлены требования в отношении двухэтажного здания.
Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
К объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).
При разрешении вопроса об отнесении выполненных работ к реконструкции применяются положения п. 14 ст. 1 ГрК РФ.
Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.
При этом законодателем закреплены различные порядки для согласования переустройства и (или) перепланировки и получения разрешения па реконструкцию.
Ввиду вышесказанного есть основания полагать, что осуществлена самовольная реконструкция нежилого здания.
По сведениям ЕГРН здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в аренде у истца по договору аренды от 13.03.2024 № 11/ЗД-03497, предоставленному для размещения объектов культуры. Такой же вид разрешенного использования установлен и в отношении земельною участка.
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданскою кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующие согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В случае если па день обращения в суд постройка соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, а также если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан, право на легализацию самовольной постройки имеет лицо, осуществившее постройку, имеет права на земельный участок, допускающие строительство на нем данного объекта.
Правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).
При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
Как следует из ст. 14.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) в отношении земельною участка могут быть установлены один или несколько основных видов разрешенного использования земельных участков, а также один или несколько вспомогательных видов разрешенного использования. Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков могут устанавливаться только дополнительно к основному виду разрешенного использования земельного участка. Основной вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Разрешенное использование (назначение) зданий или сооружений должно соответствовать видам разрешенного использования земельного участка, на котором они расположены, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 14.3 ЗК РФ.
При этом лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, чем предусмотренный договором аренды земельного участка или договором безвозмездного пользования земельным участком. Данное положение не применяется к арендатору земельного участка, с которым заключен договор о комплексном развитии территории либо который обеспечивает в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории в период действия указанных договора и (или) решения (ст. 14.4 ЗК РФ).
Согласно представленному градостроительному регламенту земельный участок расположен в территориальной зоне ТЖ3-зона застройки среднеэтажными многоквартирными домами, в ОЗРЗ-2(32).
Согласно письму КИО от 07.04.2025 в здании расположен склад. В пределах территориальной зоны такой вид разрешенного использования не предусмотрен (п. 2.4 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» - далее Правила № 524).
Указанные обстоятельства, по мнению суда, не позволяют прийти к выводу об обоснованности заявленных истом требований с учетом заявленных оснований иска.
При этом в обоснование своих требований истец ссылается на ст. 259.1 ГК РФ, а также на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64).
В пункте 2 Постановления № 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Как следует из пункта 9 Постановления № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
Согласно разъяснениям, изложенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-0-0, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09. правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2013 № 11401/12.
Таким образом, для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда были сформированы (учтены) помещения и как они использовались относительно момента приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме.
Спорные объекты, на которые требует признать право собственности истец, учтены в реестре Санкт-Петербурга на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление № 3020-1).
В соответствии с пунктом 1 Приложения 3 к Постановлению № 3020-1 жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов, относится к муниципальной собственности, а в силу пункта 4 статьи 79 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ранее - Федеральный закон от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации») и статьями 36 и 37 Закона Санкт-Петербурга от 23.09.2009 № 420-79 «Об организации местного самоуправления в Санкт-Петербурге» (ранее - Закон Санкт-Петербурга от 23.06.1997 № 111-35 «О местном самоуправлении в Санкт-Петербурге») - к государственной собственности Санкт-Петербурга.
В соответствии с положениями пункта 1 Приложения 3 к Постановлению № 3020-1 жилищный и нежилой фонд, находящийся до 27.12.1991 включительно в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов, в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского, районного Совета народных депутатов, расположенные на территории Санкт-Петербурга, относится к государственной собственности Санкт-Петербурга.
Таким образом, Приложение 3 к Постановлению № 3020-1, действующему правовому акту Российской Федерации, устанавливает перечень объектов, отнесенных к государственной собственности Санкт-Петербурга. Право, возникшее до 31.01.1998, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ранее возникшее право), в силу статьи 69 Закона о регистрации признается государством юридически действительным, а государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей на основании заявления о государственной регистрации, документа, свидетельствующего о возникновении права и иных документов, необходимых в соответствии с законом.
Таким образом, нежилые помещения, созданные в Санкт-Петербурге до 1991 года, подпадающие под действие Постановления № 3020-1 (приложение № 3), являются объектами государственной собственности Санкт-Петербурга непосредственно в силу прямого указания закона, независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке. Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2015 № 912-О в многоквартирном доме могут быть иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и не являются общим имуществом многоквартирного дома.
Таким образом, помещения относятся к государственной собственности Санкт-Петербурга.
Реализация имущества, находящегося в государственной собственности, может осуществляться исключительно в рамках Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Оценивая представление в материалы дела доказательства, принимая во внимание правовые позиции лиц, участвующих в деле, руководствуясь вышеизложенными нормами, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о признании за ним права собственности на здание по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 80,2 кв.м.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО13 о признании права собственности на здание отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья
В окончательной форме решение изготовлено 27.05.2026.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>