РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ленинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Батогова А.В., при секретаре Фурдуй В.И, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Артиновой Ольги Сергеевны к Кочелаевской Ирине Сергеевне о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Артинова О.С. обратилась в суд с иском к Кочелаевской И.С., ссылаясь на то, что в июле 2023 года истец, Артинова Ольга Сергеевна, переехала в Санкт-Петербург из Иркутска с целью постоянного проживания и лечения своей дочери, ФИО7, которая наблюдалась в Институте Бехтерева у местных специалистов с 2021 года. Для этой цели продала свое жилье, и приобрела по объявлению о продаже (взято с сайта restate.ru (архивные объявления), находятся в свободном доступе) 2-х комнатную квартиру 46 м2 квартиру у ответчика в состоянии, отраженном на фото в объявлении, обмеры при приобретении квартиры не производились. Вход в квартиру был со 2 лестницы через арку со стороны ул. 6-я Красноармейская, общая дверь, за ней небольшой тамбур и три двери, дверь истца была слева от входа. На момент покупки истец не понимала юридических особенностей владения квартирой в долях. Истец убедилась, что положение мокрых точек, газовых коммуникаций соответствовали плану квартиры, обратила внимание на конфигурацию перегородок, отличающуюся от плана. При этом ответчик неоднократно указала на возможность согласования перегородок, из-за соответствия положения мокрых точек плану. При продаже ответчик объяснила истцу, что продажа квартиры в виде долей - это особенность Петербурга, что все живут, продают и покупают именно доли. И действительно, сайты недвижимости изобилуют подобными объявлениями. При расчетах Кочелаевская И.С. разделила сумму договора на две: стоимость долей и стоимость неотделимых улучшений, которую истец должна оплатить наличными деньгами, мотивируя это стоимостью ремонта в МОП, и тем, что истцу будет принадлежать часть кухни и пояснила, что в дальнейшем стороны разделят места общего пользования соглашением. При приобретении обмеры квартиры не производились, расхождение в квадратных метрах выяснилось позднее. Истец заказала обмер кадастровому инженеру, с целью определить фактические размеры помещения. По договору купли-продажи 78AB 4079657 от 17.07.2023 32/91 долей ответчик продает истцу жилую комнату общей площадью 32,1 м2. Согласно произведенным обмерам, жилая площадь уменьшилась и составляет 27,6 м2. В связи произведенным самовольным переустройством и перепланировкой ответчик фактически уменьшила жилую площадь и передала истцу меньшую жилую площадь. Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, получившее имущество или деньги без правовых оснований, обязано вернуть их пострадавшей стороне. Неотделимые улучшения по договору купли-продажи неотделимых улучшений от 17.07.2023 представляют из себя самовольную перепланировку и переустройство МОП и образуют отдельные изолированные студии, дающие безусловное право пользования разделенными МОП покупателю. Факт выделения комнаты в изолированную квартиру с присоединением части МОП коммунальной квартиры и объявление о продаже именно квартиры, а не долей, свидетельствует о том, что ответчик продавала именно 46 м2 общей площади коммунальной квартиры, в том числе жилую - комнату 32,1 м2, и часть мест общего пользования 13,9 м2. Согласно п. 1 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна площади указанной комнаты. Согласно п. 4 ст. 42 Жилищного кодекса РФ при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. Следовательно, при приобретении 32/91 долей по договору купли-продажи по факту владения жилой комнатой истец сразу получила право на пользование общей собственностью в размере 16, 17 м2. Фактически предоставляя истцу право пользования часть МОП за плату в стоимости неотделимых улучшений, ответчик получила неосновательное обогащение. Согласно ст.5. п.п. 1 ЖК РФ собственник комнаты не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество, согласно ст.5 п.п. 2 ст. 42 ЖК РФ собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности. Ответчик Кочелаевская И.С. выкупала комнаты в коммунальной квартире согласно выписке из Росреестра следующим образом: 11/91 общая долевая собственность № от 03.06.2022 г., 32/91 общая долевая собственность № от 16.05.2022 г., 15/91 общая долевая собственность № от 14.02.2022 г., 33/91 общая долевая собственность № от 30.06.2021 г., из чего следует, что ответчик владела именно коммунальной квартирой полностью, имела в собственности только жилые комнаты, и соответствующее им право пользования нежилыми помещениями. Факт временного владения всеми 91/91 жилыми долями не дает Ответчику право передела мест общего пользования и дальнейшей продажи сформированных объектов под видом квартир и студий. Кроме того, на момент продажи 17.07.2023 года истцу Артиновой О.С. 32 /91 долей по договору купли-продажи, ответчик Кочелаевская И.С. даже единоличным собственником всех жилых долей квартиры не являлась. Продав 11/91 ФИО8 регистрация № от 10.07.2023, она утратила право на единоличное распоряжение местами общего пользования. Следовательно, доход от предоставления права пользования 13, 9 м2 МОП истцу в квартире получен ответчиком неосновательно. В связи с тем, что неотделимые улучшение не поименованы и право пользования MO не определено, долю использования МОП в договоре неотделимых улучшений нужно выделить расчетным путем: Общая площадь продаваемой квартиры 46 м2, из них 32,1 м2 жилых по договору купли-продажи долей, следовательно 13,9 м2 (46-32,1 это площадь МОП. Стоимость квадратного метра жилого помещения равнозначна стоимости нежилого помещения, т.к. кадастровая стоимость квартиры отражается единой суммой, соответственно стоимость договора купли-продажи нежилых помещений от 17.07.2025 на сумму 4500 000 руб. можно разделить на две составляющие: выделенные МОП нежилые помещения 13,9 м2х 121 495 руб. =1688780 руб. и Стоимость ремонта и перепланировки (перегородки, совмещенный санузел) 4500000 - 1688780=2811220 руб. Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, получившее имущество или деньги без правовых оснований, обязано вернуть их пострадавшей стороне. Сумма неосновательного обогащения в виде незаконного предоставления права пользования МОП составляет 1688780 руб.
Истец просила, уточнив требования, взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в виде разницы в стоимости проданных и фактически полученных в пользование м2 по купли-продажи 78AB 4079657 от 17.07.2023 г. 32/91 в сумме 546727 руб., взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 232292 руб., взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в виде незаконной продажи права пользования общим имуществом (МОП) в коммунальной квартире по договору купли-продажи неотделимых улучшений от 17.07.2023 в сумме 1688780 руб., взыскать с ответчика стоимость госпошлины в сумме 39678 руб.
Истец в судебное заседание явилась, доводы искового заявления поддержала.
Представитель ответчика в судебное заседание явилась, возражала против заявленных требований, предоставила отзыв.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, а также вступившего в законную силу решения от 21.01.2025 по делу № 2-282/2025 между теми же сторонами, установленные обстоятельства по которому являются преюдициальными для настоящего дела, 17.07.2023 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи 32/91 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, стоимостью 3 900 000 руб. с указанием на нахождение в пользовании комнаты 32,10 кв.м.
17.07.2023 между сторонами также заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от 17.07.2023 – договор купли-продажи неотделимых улучшений, которые являются неотделимой частью квартиры по указанному адресу, стоимостью 4 500 000 руб.
Право собственности истца в отношении указанных долей квартиры зарегистрировано 18.07.2023.
Также из выписки из ЕГРН усматривается, что истцом на основании договора купли-продажи от 09.11.2023 и дополнительного соглашения к нему приобретены в собственность еще 11/91 долей в праве собственности на указанную квартиру.
Решением суда по делу № 2-282/2025 установлено, что истец при приобретении квартиры и подписании договоров выходила в адрес, осматривала квартиру, ей было известно о наличии возможной перепланировки квартиры, наличии и перечне неотделимых улучшений, состоянии квартиры, доказательств наличия скрытых недостатков и оснований и предмета иска в данной части не предоставлено, решением суда по делу № 2-282/2025 отказано в иске и установлено отсутствие оснований для признания сделки в данной части по данным основаниям недействительной, истец перед заключением договора осматривала квартиру, никаких претензий не имелось, договор купли-продажи долей квартиры и договор купли-продажи неотделимых улучшений были заключены истцом добровольно, в заблуждение истца ответчик не вводила.
Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте положений пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законодатель закрепляет дискреционное полномочие суда по оценке доказательств, необходимое для эффективного осуществления правосудия.
Согласно приведенной норме суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Из материалов дела следует и истцом подтверждено, что истец, приобретая доли в спорной квартире, осматривала квартиру, ей было достоверно известно о наличии возможной перепланировки в квартире, состоянии квартиры, между тем истец по согласованию с ответчиком приобрела доли в квартире и подписала договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры, которым, как достоверно следует из материалов дела и объяснений сторон, в том числе самого истца, были оформлены имеющаяся перепланировка в квартире, произведенные работы по перепланировке.
Само по себе наличие наличие таких обстоятельств было очевидным для истца при заключении договора купли-продажи долей квартиры и неотделимых улучшений, являлось явным.
Истец, действуя разумно и добросовестно, при должной степени осмотрительности и внимательности, реализуя свои гражданские права и обязанности, должна была до заключения договоров купли-продажи оценить состояние квартиры, в том числе с учетом той площади помещений, которые фактически передаются ей в пользование, при этом квартира была осмотрена истцом, договоры подписаны без каких-либо возражений.
Каких-либо доказательств того, что договором купли-продажи неотделимых улучшений оформлялась не фактическая, а юридическая перепланировка квартиры, в том числе наличие между истцом и ответчиком соглашения, по которому ответчик обязана самостоятельно узаконить перепланировку, не представлено. Кроме того, узаконение перепланировки в соответствующих органах должно происходить с участием всех собственников квартиры, в том числе и истца. При этом суд учитывает, что истец в своих объяснениях сама ссылается на то, что сторонами в октябре 2023 года был заключен договор об оказании услуг по экспертному сопровождению проектной документации по согласованию перепланировки квартиры. Непоступление проекта перепланировки в КГИОП, на что ссылалась истец в заседании, о недействительности договора от 17.07.2023 не свидетельствует.
Истец ссылается на то, что ответчик при заключении оспариваемого договора ввела истца в заблуждение.
Между тем каких-либо доказательств того, что при заключении договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры от 17.07.2023 ответчик ввела истца в заблуждение, истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Подписывая договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры от 17.07.2023, истец действовала своей волей и в своем интересе, при этом материалы дела не свидетельствуют о нахождении истца при подписании договора в заблуждении.
Решением суда № 2-282 установлено, что предмет договора купли-продажи неотделимых улучшений от 17.07.2023 был согласован сторонами.
При изложенных обстоятельствах отсутствуют основания считать, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение перед истцом по основаниям, указанным в иске, по ст. 1102 ГК РФ, по заявленному иску подлежат применению положения гражданского законодательства о сделках и договоре купли-продажи, а не неосновательном обогащении, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, что также является самостоятельным основанием для отказа в иске, доводы истца фактически направлены на изменение содержания сделки по предмету, цене, досудебный порядок не соблюдён
При таком положении, в отсутствие каких-либо доказательств, свидетельствующих о недействительности оспариваемого истцом договора купли-продажи неотделимых улучшений от 17.07.2023, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.
Ответчиком заявлено о взыскании судебных расходов с истца на оплату услуг представителя в размере 100000 руб., факт несения расходов и необходимость их несения подтверждается материалами дела, истец против взыскания расходов возражал.
Учитывая обстоятельства дела, сущность спора, объём оказанной правовой помощи, поведение сторон, возражения ответчика против взыскания расходов, суд полагает необходимым взыскать с истца в пользу ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 70000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований Артиновой Ольги Сергеевны к Кочелаевской Ирине Сергеевне о взыскании денежных средств отказать.
Взыскать с Артиновой Ольги Сергеевны паспорт РФ № в пользу Кочелаевской Ирины Сергеевны судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 70000 руб.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд
Санкт-Петербурга.
Судья А.В. Батогов
В окончательной форме решение изготовлено 29.05.2026