РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Куйбышевский районный суд г.Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи - Кузовкиной Т.В.
при секретаре – Наумовой М.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «СПб Реновация-Красный Кирпичник» о защите прав потребителя, взыскании неустойки за нарушение срока передачи нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в Куйбышевский районный суд <адрес> с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СПб Реновация-Красный Кирпичник», в котором просила обязать ответчика в течение 10-ти дней с даты вступления в законную силу решения суда передать истице объект предварительного договора купли-продажи (далее ПДКП) – нежилое помещение (кладовую), общей площадью 4,5 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, в.м.о. Колпино, Загородная ул., <адрес>, стр.1, 3 подъезд, пом.70Н, -1 этаж, в случае нарушения ответчиком указанного срока без уважительных причин, взыскать судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки до даты фактической передачи нежилого помещения.
Также истица просила взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта предварительного договора купли-продажи в размере 213 350,08 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб., а также штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.
В обоснование иска ФИО2 сослалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи № ККР-4/32/70-231192П, согласно которому, стороны обязались на условиях, предусмотренных договором, заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) нежилого помещения (кладовой), расположенного по адресу: <адрес>, в.м.о. Колпино, Загородная ул., <адрес>, стр.1, 3 подъезд, пом.70Н, -1 этаж, кадастровый №, и согласовали, что нежилое помещение передается ответчиком истцу по акту приема-передачи в течение 90 календарных дней с даты исполнения истцом обязательства по внесению обеспечительного платежа в размере 213 350,08 руб., которое было исполнено при заключении договора полностью, однако, ответчик свои обязательства не исполнил, претензию от ДД.ММ.ГГГГ с требованием заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения и передать истцу объект не удовлетворил.
Истец ФИО2 и ее представитель ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск поддержали, просили об удовлетворении требований в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, иск не признала, полагала исковые требования не обоснованными, приобщила к материалам дела письменные возражения с дополнением, в которых указала, что требование об обязании исполнить обязательство в натуре не может быть удовлетворено, поскольку основной договор сторонами не заключен, истец пропустила пресекательный срок, обязательства по передаче объекта купли-продажи не возникли. Также представителем ответчика было заявлено о снижении размера неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи со сложной финансовой ситуацией застройщика и о снижении размера компенсации морального вреда с учетом требований разумности и справедливости.
Кроме того, представителем ответчика заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения суда по передаче нежилого помещения.
Проверив материалы дела и выслушав объяснения сторон, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «СПб Реновация – Красный Кирпичник» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи № ККР-4/32/70-231192П, по условиям которого стороны обязались на условиях, предусмотренных договором, заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) нежилого помещения (кладовой), расположенного по адресу: <адрес>, в.м.о. Колпино, Загородная ул., <адрес>, стр.1, 3 подъезд, пом.70Н, -1 этаж, кадастровый №. В соответствии с п. 1.6. ПДКП продавец обязался подписать с покупателем основной договор не позднее 4 месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом согласно п. 2.1 ПДКП, нежилое помещение передается ответчиком истцу по акту приема-передачи в течение 90 календарных дней с даты исполнения истцом обязательства по внесению обеспечительного платежа в размере 213 350,08 руб.
Во исполнение ПДКП ФИО2 своевременно и в полном объеме произвела оплату обеспечительного платежа договора в порядке, предусмотренном п.1.4 ПДКП в сумме 213 350,08 руб., что равно стоимости нежилого помещения, являющегося предметом договора.
Основной договор в установленный срок не был заключен, помещение не передано, денежные средства истице не возвращены.
ДД.ММ.ГГГГ истица направила ответчику претензию с требованием заключить основной договор и передать объект нежилого помещения, указанного в ПДКП.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истице ответ, в котором подтвердил свои обязательства по передаче нежилого помещения, указав, что проводятся работы по подготовке помещения к эксплуатации.
В ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривалось, что обязательства по передаче нежилого помещения истице не исполнены. При этом ответчик указывал на прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, так как основной договор сторонами заключен не был, в связи с чем, отсутствуют основания для передачи истице нежилого помещения.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как разъяснено в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
Согласно п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно статье 23.1 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю (п. 1).
В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом (п. 2).
В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты (п. 3).
Таким образом, положениями статьи 23.1 Закона о защите прав потребителя прямо установлена обязанность продавца уплатить неустойку до даты передачи товара по договору купли-продажи предварительно оплаченного товара.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре (абз. 8).
Как разъяснено в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Однако такое право соответствующей стороны может быть установлено законом или договором (пункт 4 статьи 328 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 308.3, ст. 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Оценив доказательства, свидетельствующие о том, что истица в полном объеме оплатила стоимость объекта недвижимости в предварительном порядке, суд считает, что у ответчика возникло встречное обязательство передать истице объект в виде, соответствующем условиям ПДКП от ДД.ММ.ГГГГ № ККР-4/32/70-231192П, поскольку данный договор можно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, в связи с чем, требование истицы об обязании ответчика передать нежилое помещение, приобретенное по договору, подлежит удовлетворению.
При этом, суд считает, что срок для исполнения данного требования, об установлении которого просит истица, не отвечает правилу о разумности, в связи с чем, суд устанавливает месячный срок для исполнения данного обязательства ответчиком.
Доводы ответчика о том, что обязательства по передаче истице квартиры прекращены, ввиду истечения срока, в который стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, суд не принимает во внимание, так как они не соответствуют установленным судом обстоятельствам и противоречат вышеизложенному законодательству.
Положениями статьи 23.1 Закона о защите прав потребителя прямо установлена обязанность продавца уплатить неустойку до даты передачи товара по договору купли-продажи предварительно оплаченного товара. Требование истицы о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи объекта нежилого помещения (кладовой) является правомерным, поскольку объект истице не передан.
Вместе с тем, определяя размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истицы, суд принимает во внимание, что ответчик ходатайствовал о снижении размера обоснованно начисленной неустойки до 100 000 руб. на основании ст. 333 ГК РФ, ссылаясь на тяжелое финансовое положение застройщика, возросшую ключевую ставку, кризис строительной отрасли, добросовестность застройщика.
Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, суд считает подлежащим удовлетворению данное ходатайство.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ).
По смыслу закона, применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Таким образом, неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, на возмещение стороне убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении № от ДД.ММ.ГГГГ, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат также обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Таким образом, предоставленное суду право снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
При таком положении требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного нежилого помещения следует удовлетворить частично в размере 100 000 руб., что, по мнению суда, обеспечит баланс интересов сторон, восстановит нарушенные права истицы и не приведет к ущемлению прав ответчика, являющегося застройщиком и имеющим значительный объем финансовых обязательств перед другими лицами.
Требование о начислении судебной неустойки в обеспечение исполнения требования о передаче помещения в сумме 5 000 руб. в день до момента фактической передачи нежилого помещения не подлежит удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
За нарушение сроков удовлетворения требований участника долевого строительства данным законом предусмотрена специальная мера ответственности в виде взыскания неустойки в порядке ч. 8 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ, что исключает присуждение дополнительно судебной неустойки на случай неисполнения судебного решения.
Требование истца о компенсации морального вреда суд считает обоснованным, но подлежащим частичному удовлетворению.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства.
Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом (исполнителем) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
На основании статьи 15 Закона о защите прав потребителей, позиции, приведенной в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Учитывая, что в судебном заседании нашел подтверждение факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, суд на основании ст.15 Закона о защите прав потребителей считает подлежащим взысканию с ответчика в пользу истицы 10 000 руб., находя заявленный истицей размер данной компенсации несколько завышенным и не отвечающим принципу разумности и справедливости.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ гола № «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Учитывая, что с ответчика в пользу истицы взысканы денежные средства в размере 100 000 рублей (неустойка) + 10 000 рублей (компенсация морального вреда) = 110 000 рублей, штраф исчислен в размере 55 000 рублей.
При распределении судебных расходов, суд на основании ст.98 ГПК РФ считает подлежащим взысканию с ответчика в пользу истицы ФИО2 в возмещение расходов по оплате юридических услуг 45 000 руб., поскольку данные расходы подтверждены и признаются судом необходимыми для защиты нарушенного права истицы в судебном порядке.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 10 000 руб., от уплаты которой освобожден истец.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить частично. Обязать ООО «Специализированный застройщик «СПб Реновация-Красный Кирпичник» в течение 1 месяца с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу передать ФИО2 объект долевого строительства – нежилое помещение (кладовая), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Загородная ул., <адрес>, строение 1, пом.70Н.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СПб Реновация- Красный Кирпичник» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., неустойку за нарушение сроков передачи объекта в размере 100 000 руб., штраф в размере 55 000 руб., в возмещение судебных расходов 45 000 руб., в остальной части требований - отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СПб Реновация-Красный Кирпичник» госпошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга 10 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд.
Судья –