РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 июля 2026 года г. Иркутск
Ленинский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Глуховой М.А., при помощнике судьи Ковылиной Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2457/2026 (УИД 38RS0034-01-2026-003025-72) по иску ФИО3 к Администрации города Иркутска о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к Администрации города Иркутска, в котором просит признать заключенным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, <адрес>, заключенный между нею и ФИО2, а также признать за ней право собственности на указанное недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 23 июня 1998 года между ней и ФИО2 был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого дома, расположенного на земельном участке мерою 645 кв. м по адресу: г. Иркутск, <адрес>. По условиям договора жилой дом продан истцу за 30 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, дом передан продавцом во владение и пользование истцу и принят ею, претензий стороны друг к другу не имели. С момента приобретения истец и члены ее семьи вселились в дом, зарегистрировались в нем по месту жительства и проживают в нем по настоящее время, несут расходы по его содержанию, заключили договор энергоснабжения, пользуются домом как своим собственным. Государственная регистрация договора и перехода права собственности произведена не была. В связи с допущенной в договоре ошибкой в написании имени истца (вместо «ФИО3» указано «ФИО11») вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 24 марта 2008 года установлен факт принадлежности данного договора истцу. Продавец ФИО2 умер, в связи с чем регистрация перехода права собственности во внесудебном порядке невозможна. В 2025 году в государственной регистрации права истцу отказано.
Истец ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела судом извещена, участия в судебном заседании не принимала. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель истца ФИО10 о времени и месте рассмотрения дела судом извещена, участия в судебном заседании не принимала. Ранее также поддержала исковые требования по изложенным в иске основаниям.
Ответчик Администрация города Иркутска о времени и месте рассмотрения дела судом извещен, участия в судебном заседании не принимал, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. В представленном письменном отзыве указал, что спорный жилой дом в Реестре муниципального имущества города Иркутска не значится, в муниципальную собственность в установленном порядке не передавался, в связи с чем решение суда по настоящему делу на права, обязанности и законные интересы Администрации города Иркутска не влияет, возражений против иска по существу не заявлено.
Третье лицо Управление Росреестра по Иркутской области о времени и месте рассмотрения дела судом извещено, участия в судебном заседании не принимало. В письменном отзыве указало, что материально-правовой заинтересованности в исходе дела не имеет, субъектом спорного правоотношения не является, жилой дом с кадастровым номером № по адресу: г. Иркутск, <адрес>, площадью 43,8 кв. м, 1960 года завершения строительства, поставлен на государственный кадастровый учет 1 июля 2011 года как ранее учтенный объект недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на данный жилой дом, а также на земельный участок, на котором он расположен, в ЕГРН отсутствуют.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания и просивших о рассмотрении дела в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, выслушав сторону истца, допросив свидетелей, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу ст. 550 названного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Существенными условиями такого договора являются условие о предмете (ст. 554 ГК РФ) и условие о цене недвижимого имущества (ст. 555 названного Кодекса). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем в силу п. 1 ст. 556 ГК РФ осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю.
Судом установлено, что 23 июня 1998 года между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, <адрес>, общей полезной площадью 43,8 кв. м, из них жилой площадью 31,0 кв. м, с надворными постройками (один сарай, одна уборная) и ограждениями, находящегося на земельном участке мерою 645 кв. м. Договор удостоверен государственным нотариусом ФИО5, зарегистрирован в реестре за номером 6-1055. Цена дома определена сторонами в размере 30 000 руб., согласно пункту 4 договора расчет между сторонами произведен полностью до его подписания. Принадлежность продавцу отчуждаемого жилого дома проверена нотариусом и подтверждена свидетельством о праве на наследство по завещанию, удостоверенным Второй Иркутской государственной нотариальной конторой.
Из содержания договора и представленных доказательств следует, что все существенные условия договора продажи недвижимости – о его предмете и о цене – сторонами согласованы, договор совершен в письменной форме и нотариально удостоверен, то есть требования к его форме соблюдены. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Суд учитывает, что в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора, договор продажи жилого дома подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации, тогда как государственная регистрация договора произведена не была. Вместе с тем договор фактически исполнен обеими сторонами в полном объеме: покупателем уплачена согласованная цена, продавцом жилой дом передан во владение и пользование покупателю, который принял его и с 1998 года открыто владеет и пользуется им как своим собственным.
Данные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела, а также показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО6 и ФИО7, пояснивших, что семья ФИО3 приобрела и вселилась в спорный дом в 1997-1998 годах, непрерывно проживает в нем, следит за хозяйством, притязаний иных лиц на дом не имелось.
С учетом полного и надлежащего исполнения договора обеими сторонами, отсутствия между ними спора о его условиях и требований добросовестности участников гражданских правоотношений (статьи 1, 10 ГК РФ) суд не усматривает оснований считать данный договор незаключенным по одному лишь мотиву отсутствия его государственной регистрации, которая при жизни продавца произведена не была, а после его смерти в общем порядке стала невозможной.
Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Разрешая требование о признании права собственности, суд исходит из следующего. Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 24 марта 2008 года установлен факт принадлежности договора купли-продажи от 23 июня 1998 года, удостоверенного государственным нотариусом Второй Иркутской государственной нотариальной конторы Иркутской области ФИО5, реестровый №, ФИО3, данным решением устранено имевшееся в договоре несоответствие в написании имени покупателя («ФИО12» вместо «ФИО3»). Тем самым принадлежность правоустанавливающего документа именно истцу установлена судебным актом, вступившим в законную силу.
Продавец по договору ФИО2 умер. Согласно сообщению нотариуса Иркутского нотариального округа ФИО8 наследственное дело к имуществу ФИО2 не заводилось.
Сведений о принятии наследства после смерти продавца кем-либо из наследников материалы дела не содержат.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, при отсутствии наследников продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче имущества и исполнение покупателем обязанности по его оплате, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В пункте 59 того же постановления разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд находит установленным, что обязательства сторон по договору купли-продажи от 23 июня 1998 года исполнены в полном объеме: покупателем произведена оплата, продавцом передан во владение покупателя жилой дом, истец с 1998 года и по настоящее время открыто, добросовестно и непрерывно владеет и пользуется спорным домом, несет бремя его содержания, единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности к истцу является смерть продавца и отсутствие у него наследников, принявших наследство.
Право истца на спорный жилой дом никем не оспаривается, Администрация города Иркутска возражений по существу иска не заявила и указала, что дом в реестре муниципального имущества не значится и решение суда ее прав не затрагивает, Управление Росреестра по Иркутской области материально-правовой заинтересованности в споре не имеет, сведения о зарегистрированных за иными лицами правах на дом в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. Спорный жилой дом с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет как ранее учтенный объект недвижимости, его характеристики и адрес подтверждены выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению, договор купли-продажи от 23 июня 1998 года подлежит признанию заключенным, а за истцом надлежит признать право собственности на жилой дом с кадастровым номером №.
В соответствии с ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности истца на указанный объект недвижимости.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из того, что заявленные требования удовлетворены в связи с невозможностью регистрации права истца во внесудебном порядке вследствие смерти продавца, а не в связи с нарушением или оспариванием прав истца ответчиком. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», понесенные истцом судебные расходы, в том числе по уплате государственной пошлины, распределению между сторонами не подлежат и относятся на истца.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 удовлетворить.
Признать заключенным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, <адрес>, заключенный 23 июня 1998 года между ФИО2 и ФИО3.
Признать за ФИО3 (ИНН №) право собственности на жилой дом, площадью 43,8 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Иркутская область, городской округ город Иркутск, г. Иркутск, <адрес>.
Настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанный жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд города Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Глухова
Мотивированное решение изготовлено 30 июля 2026 года.