РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 октября 2026 года г. Уссурийск
Уссурийский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Сапаровой Н.А., при секретаре Дудниковой А.О., с участием в судебном заседании представителя истца Скавыш Л.К. по доверенности Федосюк М.Л., представителя ответчика ООО «Специализированный Застройщик «Илиада» по доверенности Абдулаева Р.С., третьего лица Денцель К.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Скавыш Л. К. к ООО «Специализированный Застройщик «Илиада» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества действующим и понуждении к заключению дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества на условиях проекта дополнительного соглашения, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Гутниковой О. В., Денцель К. П., Сахаровой М. Е., Федышиной Н. Н.,
УСТАНОВИЛ:
истец Скавыш Л.К. обратился в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Илиада» о признании предварительного договора действующим и понуждении к исполнению обязательства в натуре. В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между Скавыш Л.К. и ООО «СЗ Илиада» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи нежилых помещений площадью не менее 150 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома и двух 1-комнатных квартир площадью не менее 31 кв.м, расположенных не ниже третьего этажа в многоквартирном жилом доме, планируемого к строительству продавцом на земельном участке с кадастровым номером XXXX, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, площадью 2383 кв.м, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. Согласно п.1.3 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в срок не позднее 10 дней с момента введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и постановки его на кадастровый учет. В настоящее время дом не введен в эксплуатацию. Пунктом 1.2 предварительного договора предусмотрено, что в течение трех дней после получения разрешения на строительство стороны обязуются подписать дополнительное соглашение с указанием конкретных объектов и уточнением их характеристик. Разрешение на строительство получено ООО «СЗ» Илиада» ДД.ММ.ГГ, однако ответчик не уведомил об этом истца. Узнав о получении разрешения, истец ДД.ММ.ГГ направил сопроводительное письмо и проект дополнительного соглашения в двух экземплярах. ДД.ММ.ГГ ООО «СЗ» Илиада» необоснованно отказалось от подписания дополнительного соглашения, ссылаясь на прекращение действия предварительного договора ввиду пропуска трехдневного срока. Кроме того указал, что ООО «СЗ Илиада» утратила интерес к заключению сделки в связи с увеличением цен на рынке недвижимости. С указанной позицией ответчика истец не согласен, поскольку в настоящее время дом не введен в эксплуатацию, а в случае истца срок заключения основного договора привязан к дате ввода дома в эксплуатацию, который еще не наступил. Трехдневный срок для заключения дополнительного соглашения является промежуточным и его нарушение само по себе не влечет прекращения основного обязательства по предварительному договору. Предварительный договор содержит условие о необходимости конкретизации объекта через дополнительное соглашение после наступления определенного события (получения разрешения на строительство), но не указывает на порядок уведомления, в связи с чем применяются общие принципы исполнения обязательств. ООО «СЗ «Илиада» является держателем информации и документов, поскольку разрешение на строительство оформляет и получает застройщик, следовательно, должно уведомить своего контрагента для исполнения дальнейших обязательств, риск пропуска срока на подписание дополнительного соглашения в случае лежит на застройщике. Ответчик нарушил законную обязанность по информированию потребителя. До момента, пока потребитель не узнал о получении разрешения на строительство, он находился в состоянии добросовестного ожидания. На официальном сайте ООО «СЗ «Илиада» также отсутствуют сведения о выданных разрешениях. Более того, на сайте имеется ссылка на разрешение, выданное как в 2025 году, так и в 2026 году, однако, данные разрешения не открываются. Информация о выданном разрешении до настоящего времени отсутствует в открытых источниках, включая официальный сайт администрации Уссурийского городского округа, Единую информационную систему жилищного строительства Наш.дом.рф, что лишило истца возможности узнать о возникновении обязательства своевременно. Заключая предварительный договор от ДД.ММ.ГГ, стороны осознавали и принимали на себя коммерческие риски, связанные с изменением рыночной конъюнктуры. На момент заключения договора рынок недвижимости характеризовался высокой нестабильностью, прогнозировался спад потребительского спроса и снижение цен. В указанных условиях Скавыш Л.К., заключая предварительный договор сразу на четыре объекта недвижимости, фактически предоставил ООО «СЗ «Илиада» гарантию выкупа, обеспечив застройщику финансовую стабильность и уверенность в реализации площадей в период стагнации рынка. Таким образом, установленная в договоре цена являлась справедливым результатом соглашения сторон, учитывающим риски как возможного падения, так и возможного роста цен. Досудебная претензия, согласно которой истец просил повторно подписать дополнительное соглашение XXXX к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ, оставлена ответчиком без удовлетворения. Поскольку ответчик уклоняется от идентификации предмета сделки, характеристики объекта должны быть установлены судом. Просит признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ действующим, обязать ООО «СЗ»Илиада» исполнить обязательства по предварительному договору в натуре путем заключения дополнительного соглашения XXXX к предварительному договору от ДД.ММ.ГГ на условиях, предложенных в проекте от ДД.ММ.ГГ.
В порядке ст. 39 ГПК РФ истец Скавыш Л.К. представил заявление об уточнении исковых требований, в котором просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ действующим и порождающим обязательства сторон; понудить ООО «СЗ «Илиада» заключить со Скавыш Л.К. дополнительное соглашение XXXX к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ на условиях проекта дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ, находящегося в материалах дела.
Истец Скавыш Л.К. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, ходатайство об отложении слушания дела не представил.
Представитель истца Скавыш Л.К. по доверенности Федосюк М.Л. в судебном заседании на исковых требованиях настаивала по доводам и основаниям, изложенным в иске. Представила письменные пояснения, в которых указала, что довод ответчика об осведомленности истца о выданном разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГ является не состоятельным. Протокол осмотра доказательств подтверждает исключительно физическое наличие текста проекта дополнительного соглашения и указанную в нем дату «16.01.2025». Однако данный протокол технически и юридически не способен подтвердить дату, когда истец фактически получил сведения о разрешении на строительство. Направляя проект соглашения, истец умышленно указал дату ДД.ММ.ГГ в соответствии с правилами юридической техники, чтобы распространить его действие на правоотношения, возникшие с момента выдачи разрешения, и не нарушать установленный договором порядок. Реальное волеизъявление истца и факт отправки зафиксированы почтовой службой ДД.ММ.ГГ - сразу после того, как истцу стало известно о выданном разрешении.
В спорный период у сторон имелись споры в судебном порядке, что также не исключало общение между сторонами по правовым вопросам. При этом попытка ответчика оправдать свои действия детализацией телефонных звонков несостоятельна. Более того, земельный участок, на котором идет строительство спорных объектов, изначально принадлежал на праве собственности истцу. Заключение предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ являлось добросовестным и взаимосвязанным шагом сторон по передаче данного участка застройщику. Скавыш Л.К. согласился на отчуждение земли в пользу ООО «СЗ «Илиада» исключительно под юридические гарантии застройщика о том, что истцу, как физическому лицу, в будущем будут переданы в собственность жилые и нежилые помещения в строящемся доме для его личных, семейных и бытовых нужд. Поведение ответчика, который принял от гражданина земельный участок, развернул на нем строительные работы, а теперь под надуманным предлогом «пропуска трехдневного срока" пытается в одностороннем порядке аннулировать обязательства перед бывшим собственником земли с целью перепродажи его помещений третьим лицам по более высокой цене, является грубейшим нарушением принципа эквивалентности и справедливости. Такое поведение представляет собой прямое злоупотребление правом со стороны профессионального участника рынка по отношению к экономически более слабой стороне - потребителю. Заключение с третьими лицами аналогичных предварительных договоров на спорные объекты полностью подтверждает недобросовестность ответчика и истинные мотивы его отказа от подписания дополнительного соглашения со Скавыш Л.К. Ответчик умышленно скрывал от истца факт получения разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГ не с целью защиты своих прав, а с целью организации «двойных продаж» и извлечения необоснованной коммерческой выгоды от перепродажи объектов третьим лицам по более высокой цене.
Представитель ответчика ООО СЗ «Илиада» по доверенности Абдуллаев Р.С. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, представил письменные возражения, в которых указал, что истцом пропущен шести-месячный срок обращения в суд, что служит самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ является лишь намерение сторон заключить в будущем договор купли-продажи нежилого и жилого помещения, которые будут построены в будущем, а не согласованный сторонами предварительного договора предмет, который будет передаваться покупателю, т.е. сторонами не достигнуто соглашение по всем условиям будущего основного договора купли-продажи, в особенности по предмету, что делает предварительный договор ничтожным и считается незаключенным. Дополнительное соглашение XXXX было подготовлено и составлено ДД.ММ.ГГ, фото которого истец направил в адрес ответчика ДД.ММ.ГГ на мессенджер генерального директора. Данное доказательство безусловно опровергает все доводы истца о том, что он не знал о получении ответчиком разрешения на строительство ДД.ММ.ГГ, так как именно в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГ истец указывает эти же объекты, которые указаны в исковом заявлении, со ссылкой на разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГ XXXX. Эти сведения, особенно дата ДД.ММ.ГГ со всей очевидностью свидетельствуют о том, что истцу на ДД.ММ.ГГ достоверно было известно о получении ответчиком разрешения на строительство. В настоящее время, истец, действуя недобросовестно, с намерением причинить вред ответчику обратился в суд с иском, отказавшись от заключения дополнительного соглашения еще до ДД.ММ.ГГ. Считает, что избранный истцом способ защиты прав является недопустимым, поскольку истец отказался от дальнейшей реализации условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГ, в связи с утратой интереса к предварительному договору со стороны истца, ответчик заключил в отношении объектов, на которые претендует истец в своем исковом заявлении, предварительные договоры с другими лицами. Ответчик ДД.ММ.ГГ получил разрешение на строительство, ДД.ММ.ГГ было составлено дополнительное соглашение лично истцом, но в последующем он отказался от реализации условий предварительного договора и отказался подписывать дополнительное соглашение, ссылаясь на финансовые трудности. Обязательства, заключения дополнительного соглашения, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны были заключить дополнительное соглашение, оно не будет заключено либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить дополнительное соглашение. Истец ДД.ММ.ГГ узнал о получении разрешения на строительство, ДД.ММ.ГГ составил дополнительное соглашение XXXX и направил в адрес ответчика только ДД.ММ.ГГ. Согласованный предварительным договором трехдневный срок исчисляется со дня получения разрешения на строительство ДД.ММ.ГГ, плюс три дня, то есть ДД.ММ.ГГ. При этом шестимесячный срок обращения в суд истек ДД.ММ.ГГ. Истец же обратился в суд только ДД.ММ.ГГ, ровно спустя 13 месяцев со дня истечения трехдневного срока, то есть с пропуском всех допустимых сроков. Просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Гутникова О.В., Денцель К.П., Сахарова М.Е., Федышина Н.Н.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Денцель К.П. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменные возражения в которых указал, что ДД.ММ.ГГ между ним и ООО «СЗ «Илиада» заключен предварительный договор XXXX купли-продажи нежилого помещения, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи нежилого помещения с условным номером 4, общей проектной площадью 78,1 кв.м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого XXXX, строящегося на земельном участке с кадастровым номером XXXX, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. В отличие от предварительного договора Скавыш Л.К. от ДД.ММ.ГГ, в котором конкретные объекты (номера помещений, площадь, этажность) согласованы не были, его договор содержит все существенные условия: условный номер объекта (нежилое помещение XXXX), проектную площадь (78,1 кв.м), этаж расположения и цену в размере 9 372 000 руб. 00 коп. Таким образом, предмет его договора является полностью индивидуализированным и согласованным сторонами. Им внесен обеспечительный платеж в размере 300 000 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером XXXX от ДД.ММ.ГГ. Истец Скавыш Л.К. каких-либо платежей по предварительному договору от ДД.ММ.ГГ не вносил и действий по его исполнению не совершал. ДД.ММ.ГГ между ним и ответчиком было подписано дополнительное соглашение XXXX к предварительному договору XXXX купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым произведено продление срока оплаты с ДД.ММ.ГГ до ДД.ММ.ГГ и исправлена техническая ошибка (слова «по 30.06.2026» заменены словами «по 30.07.2026»). Дополнительное соглашение заключено в связи с продлением срока действия разрешения на строительство XXXX от ДД.ММ.ГГ и устанавливает срок оплаты до ДД.ММ.ГГ. Данное соглашение является неотъемлемой частью договора и подтверждает, что отношения между третьим лицом и ответчиком по нежилому помещению XXXX являются действующими и исполняются сторонами. Удовлетворение иска создаст конфликт договорных обязательств. Разрешение на строительство XXXX было выдано ДД.ММ.ГГ. Однако истец направил проект дополнительного соглашения лишь ДД.ММ.ГГ, спустя более шести месяцев после истечения предусмотренного договором трехдневного срока. После того как истец своим бездействием отказался от реализации условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГ, ответчик правомерно заключил договоры с третьими лицами, включая настоящий договор, по спорным объектам. Просил в удовлетворении исковых требованиях отказать в полном объеме.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Гутникова О.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежаще, представила письменные возражения, в которых указала, что считает исковые требования Скавыш Л.К. необоснованными и не подлежащими удовлетворению. ДД.ММ.ГГ между Гутниковой О.В. и ООО «СЗ «Илиада» заключен предварительный договор XXXX купли-продажи квартиры, общей проектной площадью 46,75 кв.м, расположенной на восьмом этаже строящегося девятиэтажного жилого дома по XXXX г. Уссурийске, цена квартиры — 5 520 000 руб. ДД.ММ.ГГ между сторонами подписано дополнительное соглашение XXXX к предварительному договору XXXX. Во исполнение принятого на себя обязательства, ею внесен обеспечительный платеж в размере 300 000 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером XXXX от ДД.ММ.ГГ. Признание предварительного договора «действующим» не может восстановить нарушенное право истца, поскольку предмет договора, а именно конкретные помещения - остается несогласованным. Просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора Сахарова М.Е., Федышина Н.Н. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещались судом надлежащим образом заказным письмом с уведомлением по адресу регистрации.
С учетом положений ст.167 ГПК РФ, мнения участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и третьих лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Из п. 4 ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В виду ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Следовательно, при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ между Скавыш Л.К. и ООО СЗ «Илиада» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно п.1.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи нежилых помещений площадью не менее 150 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома и двух однокомнатных квартир жилой площадью не менее 31 кв.м, расположенных не ниже третьего этажа в многоквартирном жилом доме, планируемого к строительству продавцом на земельном участке с кадастровым номером XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирные жилые дома, площадью 2383 кв.м, адрес местоположение установлено относительно ориентир, расположенного в границах участка, ориентир дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.
Стороны обязались после получения разрешения на строительство в течение трех рабочих дней заключить дополнительное соглашение к данному договору с указанием конкретных объектов, являющихся предметом договора, с уточнением их характеристик (п.1.2 предварительного договора купли-продажи).
В соответствии с п.1.3 предварительного договора купли-продажи основной договор стороны обязались заключить в срок не позднее десяти дней с момента введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и постановки его на кадастровый учет.
ДД.ММ.ГГ межу Скавыш Л.К. (продавец) и ООО СЗ «Илиада» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирные жилые дома, площадью 2 383 кв.м, адрес местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, и жилого дома, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, с кадастровым номером XXXX.
ДД.ММ.ГГ ООО СЗ «Илиада» получено разрешение на строительство XXXX, сроком действия до ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ Скавыш Л.К. направил в адрес ООО СЗ «Илиада» дополнительное соглашение XXXX к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ, согласно которому предложил изложить п.1.1 предварительного договора в следующей редакции, а именно указав характеристики объектов недвижимости: нежилое помещение XXXX общей площадью 77,09 кв.м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX имеющее отдельный вход; нежилое помещение XXXX общей площадью 89,54 кв.м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX имеющее отдельный вход; однокомнатная XXXX общей площадью 46,75 кв.м, расположенная на восьмом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX однокомнатная XXXX общей площадью 46,75 кв.м, расположенная на девятом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.
ДД.ММ.ГГ ООО СЗ «Илиада» уведомило Скавыш Л.К. об отказе от подписания дополнительного соглашения XXXX от ДД.ММ.ГГ, на условиях предложенных Скавыш Л.К., поскольку разрешение на строительство многоквартирного жилого дома было получено ДД.ММ.ГГ, с момента заключения предварительного договора прошло более 17 месяцев, а с момента подписания предварительного договора более 6 месяцев, в связи с не обращением в предусмотренный предварительным договором срок и существенным изменением цен на рынке недвижимости ООО СЗ «Илиада» утратило интерес к данному договору, кроме того условия предварительного договора не предусматривали выбор номера и этажа помещений как жилых, так и не жилых.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГ между ООО СЗ «Илиада» и Федышиной Н.Н. заключен предварительный договор XXXX купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи нежилого помещения, с условным номером 2, общей проектной площадью 71,9 кв.м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого XXXX, строящегося на земельном участке с кадастровым номером XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирные жилые дома, площадью 2 383 кв.м, адрес местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.
ДД.ММ.ГГ между ООО СЗ «Илиада» и Сахаровой М.Е. заключен предварительный договор XXXX купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры, с условным номером 56, общей проектной площадью 46,75 кв.м, количество комнат одна, расположенное на девятом этаже девятиэтажного жилого XXXX, строящегося на земельном участке с кадастровым номером XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирные жилые дома, площадью 2 383 кв.м, адрес местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.
ДД.ММ.ГГ между ООО СЗ «Илиада» и Гутниковой О.В. заключен предварительный договор XXXX купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры, с условным номером 49, общей проектной площадью 46,75 кв.м, количество комнат одна, расположенное на восьмом этаже девятиэтажного жилого XXXX, строящегося на земельном участке с кадастровым номером XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирные жилые дома, площадью 2 383 кв.м, адрес местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.
ДД.ММ.ГГ между ООО СЗ «Илиада» и Денцель К.П. заключен предварительный договор XXXX купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи нежилого помещения, с условным номером 4, общей проектной площадью 78,1 кв.м, расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого XXXX, строящегося на земельном участке с кадастровым номером XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирные жилые дома, площадью 2 383 кв.м, адрес местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.
Не согласившись с отказом ООО СЗ «Илиада» подписать дополнительное соглашение XXXX от ДД.ММ.ГГ, на условиях предложенных Скавыш Л.К., истец обратился в суд.
Анализируя условия заключенного между сторонами предварительного договора, суд приходит к выводу о том, что в нарушение положений п. 3 ст. 429, ст. 554 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ не содержит данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, в том числе количество нежилых помещений, в отношении которого заключен данный договор, что является обязательным условием как предварительного, так и основного договора купли-продажи и не может свидетельствовать о соблюдении требований ст. 554 ГК РФ.
На дату заключения предварительного договора (ДД.ММ.ГГ) ООО СЗ «Илиада» не имело разрешения на строительство, а также не являлось собственником земельного участка с кадастровым номером XXXX, на котором планировалось строительство жилого дома.
Кроме того, при заключении предварительного договора, стороны условились о сроке заключения дополнительного соглашения с указанием конкретных объектов, являющихся предметом договора с уточнением их характеристик в течение трех рабочих дней после получения разрешения на строительство.
Довод истца Скавыш Л.К. о неосведомленности до июля 2025 о получении ответчиком ООО СЗ «Илиада» разрешения на строительство, суд считает не заслуживающим внимание, поскольку из буквального толкования условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ не следует, что ООО СЗ «Илиада» приняло на себя обязанность уведомить Скавыш Л.К. о полученном разрешении.
В силу принципа диспозитивности в гражданском праве и гражданском судопроизводстве, ст. 12, ч. 1 ст. 35, ч. 1 ст. 38, ст. 3 ГПК РФ, ст. 1 ГК РФ, действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, Скавыш Л.К. не мог не знать о полученном ООО СЗ «Илиада» разрешении на строительство, поскольку данная информация является открытой.
Ссылка истца на невозможность открытия разрешительной документации, размещенной в сети Интернет на сайте ООО СЗ «Илиада», о чем представлены соответствующие скриншоты, не подтверждает факт отсутствия данной информации и не размещения ее непосредственно после получения, поскольку содержат информацию на дату обращения истца на сайт застройщика, а именно ДД.ММ.ГГ.
Из представленных представителем ответчика скриншотов сайта ООО СЗ «Илиада» следует, что разрешение на строительство жилого дома, расположенного по XXXX, от ДД.ММ.ГГ размещено на данном сайте ДД.ММ.ГГ, что следует из свойств самого документа.
Кроме того, из договора на оказание услуг от ДД.ММ.ГГ, спецификации XXXX к договору от ДД.ММ.ГГ, акта XXXX от ДД.ММ.ГГ следует, что ИП ФИО11 по поручению ООО СЗ «Илиада» изготовлен баннер паспорта объекта (1 м х 1,5 м), содержащий, в том числе, информацию о номере и дате полученного ООО СЗ «Илиада» разрешения на строительство.
Более того, действующим законодательством не предусмотрена возможность понуждения стороны предварительного договора к заключению дополнительного соглашения к данному договору с целью уточнения в одностороннем порядке по инициативе одной стороны предметов договора.
С учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание, что в отношении спорных объектов недвижимости заключены предварительные договоры купли-продажи с третьими лицами, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ нельзя признать заключенным, ввиду отсутствия в нем согласованного существенного условия как предмет договора, а срок для заключения сторонами дополнительного соглашения истек.
В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда (часть 1).
В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда (часть 3).
Определением Уссурийского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГ по заявлению Скавыш Л.К. приняты меры по обеспечению иска в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, расположенных в строящемся многоквартирном доме по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX (кадастровый номер участка XXXX): нежилое помещение XXXX (1 этаж, площадь 77,09 кв.м.); нежилое помещение XXXX (1 этаж, площадь 89,54 кв.м.); 1-комнатная XXXX (8 этаж, площадь 46,75 кв.м.); 1-комнатная XXXX (9 этаж, площадь 46,75 кв.м.).
Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований судом отказано, принятые определением Уссурийского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГ обеспечительные меры по вступлению решения в законную силу подлежат отмене.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Скавыш Л. К. к ООО «Специализированный Застройщик «Илиада» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества действующим и понуждении к заключению дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества на условиях проекта дополнительного соглашения - оставить без удовлетворения.
Принятые определением Уссурийского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГ обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на совершение регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, расположенных в строящемся многоквартирном доме по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX (кадастровый номер участка XXXX): нежилое помещение XXXX (1 этаж, площадь 77,09 кв.м), нежилое помещение XXXX (1 этаж, площадь 89,54 кв.м), 1-комнатная XXXX (8 этаж, площадь 46,75 кв.м), 1-комнатная XXXX (9 этаж, площадь 46,75 кв.м), по вступлению решения в законную силу отменить.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд Приморского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий Сапарова Н.А.
Мотивированное решение изготовлено 03 ноября 2026 года.