РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 мая 2026 года г. Уссурийск
Уссурийский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Сапаровой Н.А., при секретаре Пономаревой Э.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПАО «ДОМ.РФ» к Мамедову А. Техран оглы о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество и расторжении кредитного договора,
УСТАНОВИЛ:
истец ПАО «ДОМ.РФ» обратился с иском в суд к ответчику Мамедову А.Т. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество и расторжении кредитного договора. В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между АО «Банк ДОМ.РФ» и Мамедовым А.Т. заключен кредитный договор XXXX/ИКР-22РБ, в соответствии с которым кредитор предоставил заёмщику кредит в размере 4 320 000 руб., сроком на 360 месяцев под 11,4% годовых, считая от даты фактического предоставления кредита, для целевого использования - приобретения квартиры, расположенной по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, состоящей из двух комнат, общей площадью 52,9 кв.м, в том числе жилой площадью 29,20 кв.м, кадастровый номер XXXX. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является ПАО «ДОМ.РФ, что подтверждается справкой о наличии закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Депозитарная компания «РЕГИОН», ведущим депозитарный учет закладных. В соответствии с правилами п. 1 ст. 48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом, отметка на закладной о её новом владельце не делается. Заемщиком в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются, заемщик допускает ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором. Вследствие просрочки исполнения обязательств у заемщика сформировалась задолженность по кредитному договору XXXX/ИКР-22РБ от ДД.ММ.ГГ, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГ составила 4 461 438 руб. 54 коп., в том числе: задолженность по основному долгу – 4 267 670 руб. 91 коп., задолженность по процентам – 189 221 руб. 98 коп., задолженность по пеням 4 545 руб. 65 коп. Согласно кредитному договору обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона с момента государственной регистрации предмета ипотеки в ЕГРН одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на предмет ипотеки. ДД.ММ.ГГ Мамедов А.Т. на основании договора купли-продажи квартиры приобрел в собственность имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, состоящей из двух комнат, общей площадью 52,9 кв.м, в том числе жилой площадью 29,20 кв.м, с кадастровым номером XXXX. В договоре купли-продажи объекта цена проданного имущества составила 5 400 000 руб. Согласно договору купли-продажи объекта в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю имущество находится в залоге в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП до полного исполнения обязательств по кредитному договору. В отношении предмета ипотеки составлена закладная, удостоверяющая права кредитора как залогодержателя. В установленном законом порядке произведена государственная регистрация права собственности на предмет ипотеки и регистрация ипотеки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Заемщик надлежащим образом свои обязательства по кредитному договору не исполняет, в связи с чем, образовалась задолженность, которая до настоящего момента не погашена. Согласно кредитному договору кредитор вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора. Согласно отчету об оценке XXXX от ДД.ММ.ГГ, составленному оценщиком ООО «Независимый оценщик», объект недвижимости оценен в размере 5 431 296 руб. В соответствии с п.п.4 п.2 ст.54 ФЗ от ДД.ММ.ГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества при обращении взыскания составит 4 345 036 руб. 80 коп. Просит взыскать с Мамедова А. Техран оглы в пользу ПАО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору XXXX/ИКР-22РБ от ДД.ММ.ГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере 4 461 438 руб. 54 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 55 230 руб., задолженность по процентам за пользование кредитом, начисленным на сумму остатка основного долга за период с ДД.ММ.ГГ по дату вступления в законную силу (включительно) судебного решения по данному делу по ставке 11,4% годовых, обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры расположенной по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, состоящей из двух комнат, общей площадью 52,9 кв.м, в том числе жилой площадью 29,20 кв.м, кадастровый номер XXXX, установив начальную продажную цену в размере 4 345 036 руб. 80 коп., определив способ реализации путём продажи с публичных торгов и расторгнуть кредитный договор XXXX/ИКР-22РБ от ДД.ММ.ГГ, заключенный между АО «Банк ДОМ.РФ» и Мамедовым А. Техран оглы.
Представитель истца ПАО «ДОМ. РФ» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчик Мамедов А.Т. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом посредством направления заказной судебной корреспонденции по адресу регистрации и месту жительства. Почтовые конверты возвращены в адрес суда с отметкой об истечении срока хранения. Об уважительности причин неявки суд не уведомил, ходатайство об отложении судебного заседания не представил.
При указанных обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором (ст. 809 ГК РФ).
Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.
В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, поручительством, задатком, другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ между Акционерным общество «Банк ДОМ.РФ» и Мамедовым А.Т. заключен договор займа XXXX/ИКР-22РБ, в соответствии с которым заемщику предоставлен кредит в сумме 4 320 000 рублей.
В соответствии с п. 2 договора определен срок действия договора о предоставлении денежных средств: с даты его заключения и до полного исполнения заёмщиком обязательств по договору о предоставлении денежных средств. Срок возврата кредита: в соответствии с пп. 7.2-7.4 Индивидуальных условий; при этом вся сумма заемных средств должна быть возвращена не позднее последнего дня срока пользования заёмных средствами; срок пользования заемными средствами - это период; с даты, следующей за датой фактического предоставления заемных средств; и по 3-е число 360-ого (триста шестидесятого) календарного месяца (обе даты включительно), если иное не предусмотрено договором о предоставлении денежных средств.
Пунктом 4 договора определено, что процентная ставка составляет 11,4 % годовых, с даты предоставления заемных средств по дату фактического возврата заемных средств (включительно), если договором о предоставлении денежных средств не предусмотрено иное.
На дату заключения договора о предоставлении денежных средств размер ежемесячного платежа составляет 42 479 руб. (7.1.).
В обеспечение исполнения обязательств по договору кредитования, заемщик предоставил кредитору залог предмета ипотеки - квартиры, расположенной по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, состоящей из двух комнат, общей площадью 52,9 кв.м, в том числе жилой площадью 29,20 кв.м, кадастровый номер XXXX (п.11).
ДД.ММ.ГГ между АО «Банк ДОМ.РФ» и Мамедовым А.Т. подписана закладная предмета ипотеки, согласно которой рыночная стоимость предмета ипотеки оценивается в размере 5 431 296 руб. на основании отчета ООО «Независимый оценщик» XXXX от ДД.ММ.ГГ.
Владельцем закладной является АО «Банк ДОМ.РФ» (п.3).
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГ объект недвижимого имущества – квартира, расположенная по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, кадастровый номер XXXX принадлежит на праве собственности Мамедову А.Т., имеется ограничение прав в виде ипотеки в пользу АО «Банк ДОМ.РФ»» по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ, сроком с ДД.ММ.ГГ на 360 месяцев.
В соответствии с п. 16.5.1 (л) закладной залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения требований кредитора.
Банк свои обязательства перед ответчиком исполнил надлежащим образом, предоставил денежные средства, однако ответчиком обязательства по возврату кредита и уплате процентов исполняются ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность.
ДД.ММ.ГГ Акционерным общество «Банк ДОМ.РФ» в адрес ответчика Мамедова А.Т. направлено требование о полном досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки и о расторжении кредитного договора, которое ответчиком до настоящего времени не исполнено.
Согласно расчету, представленному истцом и выполненному по состоянию на ДД.ММ.ГГ, общая просроченная задолженность ответчика составляет 4 461 438 руб. 54 коп., в том числе: задолженность по основному долгу – 4 267 670 руб. 91 коп., задолженность по процентам – 189 221 руб. 98 коп., задолженность по пеням 4 545 руб. 65 коп.
Проверив расчет, представленный истцом, суд полагает его арифметически верным и принимает за основу вынесения решения, поскольку он соответствует условиям кредитного договора и требованиям закона – ст.ст.807, 808, 809, 810, 811, 819 ГК РФ, ответчиком иной расчет в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представлен. Доказательств возврата суммы долга ответчиком не представлено.
Учитывая, что доказательств надлежащего исполнения условий кредитного договора в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено, суд полагает исковые требования о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 4 461 438 руб. 54 коп. и задолженности по процентам за пользование кредитом, начисленным на сумму остатка основного долга в размере 4 267 670 руб. 91 коп. за период с ДД.ММ.ГГ по дату вступления в законную силу (включительно) судебного решения по данному делу по ставке 11,4% годовых, подлежащими удовлетворению.
В силу п. 2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Учитывая, что истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГ направлялось требование о полном досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки и о расторжении кредитного договора, однако в добровольном порядке требование истца ответчиком не исполнено, задолженность не погашена, требование истца о расторжении кредитного договора XXXX/ИКР-22РБ от ДД.ММ.ГГ в силу п.2 ст.450 ГК РФ подлежит удовлетворению.
Разрешая требование истца об обращении взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, принадлежащую на праве собственности ФИО5 с установлением начальной продажной стоимости в размере 6280208 руб., путем продажи с публичных торгов, суд приходит к следующему.
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что, начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (п. 3 ст. 340 ГК РФ).
В абзаце 2 и 3 п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что, начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (п. 3 ст. 340 ГК РФ, пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).
В случае, если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон в договоре ипотеки или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе, если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.
При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске (абз. 4 п. 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей»).
С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении требования об обращении взыскания на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, кадастровый номер XXXX. При определении начальной продажной цены принимает за основу стоимость квартиры в размере 5 431 296 руб., указанную в закладной.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 55 230 руб., поскольку подтверждены документально, не вызывают у суда сомнений и понесены истцом в связи с защитой нарушенного права.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
расторгнуть кредитный договор XXXX/ИКР-22РБ от ДД.ММ.ГГ, заключенный между АО «Банк ДОМ.РФ» и Мамедовым А. Техран оглы.
Взыскать с Мамедова А. Техран оглы (ДД.ММ.ГГ года рождения, паспорт XXXX XXXX, выдан ДД.ММ.ГГ) в пользу ПАО ДОМ.РФ (ОГРН 1027700262270, ИНН 7729355614) задолженность по кредитному договору XXXX/ИКР-22РБ от ДД.ММ.ГГ в размере 4 461 438 руб. 54 коп., в том числе: задолженность по основному долгу – 4 267 670 руб. 91 коп., задолженность по процентам – 189 221 руб. 98 коп., задолженность по пеням 4 545 руб. 65 коп.; проценты, за пользование кредитом, начисленные на сумму остатка основного долга за период с ДД.ММ.ГГ по дату вступления в законную силу (включительно) решения суда по ставке 11,4 %.
Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, кадастровый номер XXXX, принадлежащую на праве собственности Мамедова А. Техран Оглы, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5 431 296 руб.
Взыскать с Мамедова А. Техран оглы (ДД.ММ.ГГ года рождения, паспорт XXXX XXXX, выдан ДД.ММ.ГГ) в пользу ПАО ДОМ.РФ (ОГРН 1027700262270, ИНН 7729355614) расходы по оплате госпошлины в размере 55 230 руб.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд Приморского края в апелляционном порядке в течение месяца с момента его составления в окончательной форме.
Председательствующий Сапарова Н.А.
Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2026 года.