РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 мая 2026 года г. Уссурийск
Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Денисовой Ю.С., при секретаре судебного заседания Бормотко Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Когут А. А. к ООО «Специализированный застройщик «АКФУР» о защите прав потребителя, выслушав представителя истца по доверенности Хайрутдинова С.В., представителя ответчика по доверенности Басову Т.В.,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя свои требования следующим. ДД.ММ.ГГ между сторонами был заключен договор XXXX участия в долевом строительстве объекта «Многоквартирный жилой дом в 110 м на восток от ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX», по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом. По завершении строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию, истцу передается в собственность объект долевого строительства – жилое помещение, площадью 66 кв.м., расположенное на 8 этаже, в угловой секции 2, номер XXXX, в осях М-П и 5-9, стоимостью 6 732 000 руб. Истец надлежащим образом исполнила свое обязательство по оплате стоимости жилого помещения в полном объеме. Срок ввода дома в эксплуатацию определен до ДД.ММ.ГГ. Ответчик обязан был передать объект долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, в срок не позднее ДД.ММ.ГГ, чего не сделал. ДД.ММ.ГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о выплате неустойки за нарушение предусмотренных договором сроков. Требование истца оставлено ответчиком без ответа. На основании изложенного, истец просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору XXXX от ДД.ММ.ГГ, начиная с ДД.ММ.ГГ по день исполнения обязательства, исходя из формулы 6 732 000 руб. х кол-во дней просрочки х 1/300 х 21% х 2, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф.
Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении, представил расчет неустойки на дату судебного заседания, пояснил, что ответчиком никакие выплаты произведены не были, возражал против применения ст. 333 ГК РФ к неустойке. Полагал, что ответчик, при заключении договора, должен был учитывать все хозяйственные риски, истцом в полном объеме выполнена обязанность по оплате объекта, в том числе с использованием кредитных средств. Размер неустойки является соразмерным, доказательств несоразмерности начисленной неустойки, материалы дела не содержат. Ответчик фактически был освобожден от начисления неустойки в период действия моратория, введенного Постановлением Правительства РФ, фактически истцу причиталась неустойка в большем размере.
Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений на иск. Просила применить к неустойке положения ст. 333 ГК РФ, снизить её размер до 100 000 руб., снизить размер компенсации морального вреда до 3000 руб. Ссылалась на то, что разрешение на строительство спорного многоквартирного дома было выдано в 2021 году, в 2022 году началось проведение специальной военной операции, в связи с чем возникли сложности в осуществлении строительных мероприятий, четыре подрядные организации нарушили свои обязательства. Подтвердила, что спорный МКД не имеет уникальных характеристик.
Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доказательства, полагает, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГ между ООО «СЗ «АКФУР» (застройщик) и Когут А.А. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве объекта «Многоквартирный жилой дом в 110 м на восток от ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX» XXXX, согласно условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке, принадлежащем застройщику на правах аренды, многоквартирный жилой дом, расположенный: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир административный корпус, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. Почтовый адрес объекту будет присвоен после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Согласно п. 1.1 указанного договора, по завершении строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по договору, дольщику передается в собственность объект долевого строительства трехкомнатная квартира (жилое помещение), общей площадью 66 кв.м., расположенная в многоквартирном 9-ти этажном жилом доме в 110 м на восток от ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, в угловой секции 2 на 8 этаже, номер XXXX, в осях М-П и 5-9.
Согласно п. 1.4, срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГ. Застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, в срок не позднее ДД.ММ.ГГ.
В соответствии с п. 2.1 договора XXXX от ДД.ММ.ГГ, стоимость объекта долевого строительства составляла 6 732 000 руб.
Дольщик вносит сумму денежных средств, в счет оплаты цены договора в размере 6 732 000 руб., с использованием номинального счета ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», открытого в Банке ВТБ (ПАО). Перечисление денежных средств на счет эскроу, открытый на имя дольщика в уполномоченном банке в счет оплаты цены, осуществляется ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» (п. 2.3 договора).
ДД.ММ.ГГ между Банк ВТБ (ПАО) и Когут А.А. заключен кредитный договор №XXXX на сумму 5 378 868 руб. сроком на 242 месяца под 0,70% годовых для целей приобретения в собственность предмета ипотеки – квартиры, расположенной по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, условный номер XXXX.
ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» произвело перечисление денежных средств в размере 6 732 000 руб. на счет эскроу, открытый на имя Когут А.А., что подтверждается платежным поручением XXXX от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ Управлением градостроительства Администрации УГО ПК выдано разрешение на строительство XXXX ООО «СЗ «АКФУР» в отношении многоквартирного жилого дома в 110 м на восток от ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.
ДД.ММ.ГГ между ООО «СЗ «АКФУР» (заказчик) и ООО «Приморстрой Сервис» (генеральный подрядчик) заключен договор подряда, предметом которого является взаимодействие сторон по строительству объекта – многоквартирный жилой дом в 110 м на восток от ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.
Датой начала выполнения работ является ДД.ММ.ГГ, датой окончания работ – ДД.ММ.ГГ (п. 1.3 договора подряда).
ДД.ММ.ГГ между ООО «Приморстрой Сервис» (заказчик) и ООО «Аксиос Инжиниринг» (поставщик) заключен договор XXXX-П, согласно которому поставщик обязуется поставить на объект заказчика – многоквартирный жилой дом в 110 м на восток от ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, расположенный на земельном участке с кадастровым номером XXXX, следующее оборудование: платформы подъемные модель ДС-02 в количестве 5 штук и платформу подъемную с вертикальным перемещением для групп населения с ограниченными возможностями передвижения в количестве 1 штуки. Срок поставки 16 недель с момента подписания договора (п. 4.9).
Согласно заключению о техническом состоянии и о качестве выполненных строительно-монтажных работ по возведению здания ООО «СМК Альпатекс» XXXX, по совокупности признаков категория технического состояния кладки стен – ограниченно-работоспособная, лицевой кладки – ограниченно-работоспособное. Продолжение строительства не рекомендуется без предварительного устранения критических дефектов фасада, влияющих на безопасность эксплуатации. Устройство лицевого фасада выполнено некачественно. Учитывая вид, характер и масштаб дефектов лицевой кладки, рекомендуется полная переделка облицовочного слоя наружных стен на всех фасадах.
Из уведомления об изменении срока сдачи объекта долевого строительства XXXX от ДД.ММ.ГГ ООО «СЗ «АКФУР» следует, что Управлением градостроительства администрации УГО ДД.ММ.ГГ продлен срок действия Разрешения на строительство ООО «СЗ «АКФУР» до ДД.ММ.ГГ, срок ввода объекта в эксплуатацию продлен до ДД.ММ.ГГ. Перенос срока ввода объекта в эксплуатацию был осуществлен ввиду невозможности окончания полного цикла строительно-монтажных работ в зимний период времени.
Из уведомления об изменении срока сдачи объекта долевого строительства XXXX от ДД.ММ.ГГ ООО «СЗ «АКФУР» следует, что Управлением градостроительства администрации УГО ДД.ММ.ГГ продлено Разрешение на строительство ООО «СЗ «АКФУР» до ДД.ММ.ГГ, срок ввода объекта в эксплуатацию продлен до ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием в течении 10 дней добровольно выплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору XXXX участия в долевом строительстве. Данная претензия оставлена стороной ответчика без ответа.
Обращаясь в суд с указанным иском, истец ссылалась на то, что до настоящего времени объект долевого строительства ей не передан, ответчиком нарушены обязательства по договору участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Передача объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.На основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Поскольку ответчиком были нарушены сроки передачи истцу объекта долевого строительства, предусмотренные договором, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства обоснованы.
Частью 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года N 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации в 2022, 2023, 2024 и 2025 годах предоставлено право принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4).
22 марта 2024 года вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее постановление N 326), согласно абзацу второму пункта 1 которого (в редакции от Постановлений Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916, от 19.06.2025 N 925) в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.
Проверив представленный истцом расчет, суд признает его математически верным, основанным на условиях договора и требованиях действующего законодательства, в связи с чем требования истца в данной части подлежат удовлетворению.
С ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 1 385 445,60 руб. ((6 732 000 руб. x 147 дней x 1/300 x 21%) x 2), начисленная с учетом ключевой ставки Банка России, действовавшей на день исполнения обязательства (ДД.ММ.ГГ – 21%).
В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника.
Учитывая заявленное истцом требование, а также отсутствие в деле доказательств исполнения ответчиком обязательства по передаче квартиры по договору ДДУ, суд присуждает в пользу истца неустойку по день исполнения обязательства, исходя из формулы 6 732 000 руб. х кол-во дней просрочки х 1/300 х 21% х 2.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Неустойка является одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
В тех случаях, когда размер неустойки и штрафа предусмотрен законом, законодателем тем самым предполагается, что неустойка и штраф в таком размере объективно соразмерны последствиям нарушения обязательства. Поэтому несоразмерность установленного законом размера неустойки и штрафа требует специального доказывания ответчиком в каждом конкретном деле. Если потребитель желает воспользоваться правом на присуждение ему неустойки и штрафа в размере, предусмотренном федеральным законом, то это не является само по себе злоупотреблением правом и не свидетельствует о неосновательном обогащении потребителя.
Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, с учетом стоимости объекта ДДУ, размера неустойки, длительного периода просрочки исполнения обязательства (почти год), мотивированных возражений представителя истца, суд не усматривает оснований для снижения неустойки, поскольку в ходе рассмотрения дела была установлена вина застройщика в неисполнении принятых на себя обязательств по передаче объекта участнику долевого строительства в соответствии с условиями заключенного договора.
Доводов и доказательств в обоснование применения ст. 333 ГК РФ представителем ответчиком не приведено, формально указано лишь на несоразмерность заявленных ко взысканию сумм. При этом суд учитывает, что размер подлежащей взысканию неустойки уже ограничен положениями Постановления Правительства РФ N 326.
Застройщик обязан проявлять должную осмотрительность, просчитывать возможные риски, оценивать свое финансовое положение и возможность соблюдения условий договора.
По мнению суда, снижение по ходатайству представителя ответчика размера неустойки с 1 385 445,60 руб. до 100 000 руб. как меры гражданско-правовой ответственности и способа обеспечения обязательств, не будет выполнять своего основного назначения, нарушит баланс интересов сторон.
В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Таким образом, поскольку претензия о выплате неустойки истца была направлена в адрес ответчика 17.02.2026, в добровольном порядке ответчиком удовлетворена не была, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 700 222 руб.
В соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины.
Учитывая фактические обстоятельства данного дела, неисполнение ответчиком без уважительных причин в добровольном порядке обязательств, период просрочки, степень вины нарушителя прав и законных интересов истца, степень нравственных страданий, причиненных истцу, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 15 000 руб. В удовлетворении требования о взыскании компенсации морального вреда в большем размере, суд отказывает.
В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Когут А. А. – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «АКФУР» (ИНН 2537095498) в пользу Когут А. А. (паспорт XXXX XXXX) неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору XXXX от ДД.ММ.ГГ за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 1 385 445,60 руб., а также с ДД.ММ.ГГ по день исполнения обязательства по передаче квартиры, исходя из формулы 6 732 000 руб. х кол-во дней просрочки х 1/300 х 21% х 2, компенсацию морального вреда 15 000 руб., штраф 700 222 руб.
В удовлетворении требования о взыскании компенсации морального вреда в большем размере – отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «АКФУР» (ИНН 2537095498) в доход бюджета государственную пошлину в размере 28 854 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Приморский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Уссурийский районный суд.
Председательствующий Ю.С. Денисова
Решение в окончательной форме изготовлено 09.06.2026.