РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 марта 2026 года пгт. Славянка
Хасанский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Нефёдовой Н.С., при секретаре Осолихиной О.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Хасанского района в защиту неопределенного круга лиц, муниципального образования-Хасанского муниципального округа в лице администрации Хасанского муниципального округа к Козицкому Алексею Анатольевичу, Синельниковой Оксане Анатольевне, об оспаривании договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, возврате данного земельного участка в распоряжение администрации Хасанского муниципального округа Приморского края, установил:
прокурор Хасанского района обратился в суд в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования с вышеуказанным иском, в котором указывает, что в ходе проведения проверки соблюдения органом местного самоуправления земельного законодательства, установлено, что сделка по купле-продаже земельного участка, расположенного в <адрес> муниципального округа, <адрес>, с кадастровым номером №, совершена с нарушением требований законодательства, у ответчика Козицкого А.А. отсутствовали правовые основания для приобретения указанного земельного участка в собственность на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ, кроме того, на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. На основании заявления Козицкого А.А. вх. № от 04.12.2007 о предоставлении земельного участка, площадью 0,30 га в <адрес> в районе <адрес> аренду сроком на 10 лет для ведения личного подсобного хозяйства, постановлением администрации Хасанского муниципального района от 23.10.2009 № указанный земельный участок предоставлен последнему в аренду сроком на 10 лет для ведения личного подсобного хозяйства, на основании которого между администрацией и Козицким A.А. заключён договор № 200 от 08.12.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером № 12.03.2012 Управлением Росреестра по Приморскому краю Козицкому А.А. выдано свидетельство серии 25-АБ № 737197 о государственной регистрации права собственности на здание - сарай, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 12 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Хасанский район, с. Безверхово, ул. Советская, д. 20, установлено примерно в 107 метрах на запад от ориентира жилого дома, который поставлен на государственный кадастровый учет 31.10.2013 с присвоением кадастрового номера №. 02.04.2012 Козицким A.А. в администрацию Хасанского муниципального района направлено заявление вх. № о предоставлении в собственность указанного земельного участка, по результатам рассмотрения которого между администрацией и Козицким A.А., на основании ст. 36 ЗК РФ, заключён договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства, из п. 1.2 которого следует, что на земельном участке имеется объект сарай, общей площадью застройки 12 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между Козицким A.А. и Синельниковой О.А. заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и объекта незавершенного строительства. Также в ходе проведенной проверки установлено, что на спорном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером № в настоящее время отсутствует. Данный объект снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.
Просят признать недействительным договор купли-продажи № от 34.04.2011 земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией Хасанского муниципального района и Козицким А.А.; недействительным договор купли-продажи от 23.07.2018 земельного участка с кадастровым номером № заключенный между Козицким А.А. и Синельниковой О.А.; обязать Синельникову О.А. возвратить в распоряжение администрации Хасанского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером №
В судебном заседании прокурор поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.
Представитель администрации Хасанского муниципального округа в судебное заседание не прибыл, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, в письменном отзыве исковые требования поддержал.
Ответчики в судебное заседание не прибыли уведомлены о слушании дела, ходатайств об отложении не поступало.
От представителя ответчика Козицкого А.А.– Титова А.Н. поступила телефонограмма о рассмотрении дела в его отсутствии и его доверителя Козицкого А.А.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Выслушав истца, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Исходя из ст. 9 Конституции РФ, земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на территории страны.
Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы участков и расположенных на них объектов недвижимости, согласно которому, все прочно связанные с землей объекты следуют ее судьбе (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Пунктом 2 ст. 15 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (п. 1 ст. 15 ЗК РФ).
Согласно п.п. 1,2, ч.1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
В соответствии с п. 1, п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.
Для реализации вышеуказанного принципа единства судьбы и здания законодателем установлен льготный порядок приобретения участка собственником построенной на нем недвижимости (п. 1 ст. 36 ЗК РФ в (редакции, действовавшей на дату предоставления земельного участка в собственность), который заключается в покупке участка без торгов и по сниженной цене.
На основании пункта 1 ст. 36 ЗК РФ (действовавшей на момент спорных правоотношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Объект незавершенного строительства, исходя из действующего законодательства (пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) не обладает качествами, присущими зданиям, строениям, сооружениям, а именно он не может быть использован по его прямому назначению, поскольку находится на стадии строительства и не введен в эксплуатацию.
Согласно пункту 1 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. При этом, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно положениям ст.60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу ч. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
На основании ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Исходя из п. 2, п. 3 ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Судом установлено, что постановлением администрации Хасанского муниципального района от 23.10.2009 № 905 Козицкому А.А. на основании его заявления предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3000 кв.м., местоположение которого установлено примерно в 107 м по направлению на запад от ориентира здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на 10 лет.
На основании указанного постановления между администрацией Хасанского муниципального округа и ФИО1 A.А. заключён договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № актом приема-передачи земельный участок передан.
В собственности Козицкого А.А. находилось здание-сарай, площадью 12 кв.м., адрес объекта: <адрес>, установлено примерно в 107 м. на запад от ориентира жилого дома, свидетельство о государственной регистрации права от 12.03.2012 на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 24.02.2012 внесена запись в ЕГРН №.
21.03.2012 Козицким А.А. подано заявление в порядке ст. 36 ЗК РФ о предоставлении в собственность земельного участка за плату кадастровым номером № и расторжении договора аренды № от 08.12.2009.
Соглашением № 200 от 04.04.2012 договор аренды № 200 от 08.12.2009 на земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером № между Козицким А.А. и администрацией Хасанского муниципального района расторгнут.
Постановлением № 530 от 04.04.2013 администрации Хасанского муниципального района Козицкому А.А. предоставлен земельный участок с кадастровым номером № в собственность за плату, площадью 3000 кв.м. под зданием-сараем, для ведения личного подсобного хозяйства.
Договором № 103 от 04.04.2011 купли-продажи земельный участок с кадастровым номером № передан в собственность Козицкому А.А., согласно п. 1.2, на котором имеется сарай, общей площадью 12 кв.м., актом приема-передачи спорный участок передан.
23.07.2018 между Козицким A.А. и Синельниковой О.А. заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и объект незавершенного строительства расположенного в границах участка, адрес: <адрес>.
Актом обследования от 13.02.2018 установлено, что земельный участок с кадастровым номером № не огражден, территория залесена. На данном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства. Так как в ООО «Фактор-Хасан» обратилась Администрация Безверховского сельского поселения Хасанского муниципального района об установлении в границах земельного участка с кадастровым номером № нежилого здания - сарай в рамках рассмотрения вопроса о законности предоставления земельного участка в собственность, то в составе Акта обследования отсутствует согласие собственника объекта незавершенного строительства на снос.
Согласно выписки из ЕГРН от 05.11.2025, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3000 кв. м., местоположение которого установлено примерно в 107 м по направлению на запад от ориентира здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства, зарегистрирован за Синельниковой О.А.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.11.2025, здание-сарай с кадастровым номером №, дата присвоения номера 31.10.2013, местоположение: <адрес>, установлено относительно примерно в 107 м. на запад от ориентира жилого дома, снят с учета ДД.ММ.ГГГГ.
По обращению депутата Законодательного Собрания Приморского края Васюкевича Л.Ю. и поручению прокуратуры Приморского края от 14.10.2024, прокуратурой Хасанского района была проведена проверка о законности формирования и предоставления земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером №.
Из ответа администрации Хасанского муниципального округа Приморского края № 10330 от 22.10.2024 в адрес прокурора следует, что земельные участки, указанные в требовании, в том числе №, не предоставлялись на основании торгов. Земельный участок № относятся к категории земель - земли населенного пункта. Данный земельный участок находятся в границах населенного пункта. На дату формирования земельных участков (август 2008 г.) на территории Безверховского сельского поселения ни Генеральный план, ни Правила землепользования и застройки приняты не были. В настоящее время земельные участки находятся в функциональной зоне - зона сельскохозяйственного использования, в территориальной зоне - зона застройки индивидуальными жилыми домами. Данный земельный участок на момент образования, предоставления и в настоящее время расположены в зоне с особыми условиями землепользования - водоохранная зона. Согласно имеющимся договорам аренды земельных участков с кадастровыми Номерами № и выпискам из единого государственного реестра недвижимости - вид разрешенного использования земельных участков не изменялся. Соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды в отношении земельных участок, указанных в настоящем требовании, не заключались. Информация о судебных спорах в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, не выявлена. Проверки в рамках муниципального земельного контроля указанных в настоящем требовании земельных участков администрацией Хасанского муниципального округа не проводились. Согласно сведениям Росреестра на земельном участке с кадастровым номером на земельном участке с кадастровым номером № находился объект - сарай, площадью 12 кв.м. Информация о документах, послуживших основанием постановки на кадастровый учет объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: № № (технические паспорта, свидетельства о государственной регистрации права собственности), прилагаются. Основанием регистрации права собственности объекта - сарай, согласно сведениям Росреестра, является декларация. На земельные участки с кадастровыми номерами № градостроительные планы, разрешение на строительство, разрешения на ввод в период с 2018 года не выдавались. Копии имеющихся в земельных делах градостроительных планов, разрешений на строительство, прилагаются. Постановления администрации Хасанского муниципального района об установлении публичного сервитута на земельные участки с кадастровыми номерами №, прилагаются.
В силу ст.17.1 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 72 ЗК РФ, ч. 1 ст.8 ГрК РФ администрация Хасанского муниципального округа наделена полномочиями по осуществлению муниципального контроля за соблюдением гражданами в отношении объектов земельных отношений и находящихся на них объектов капитального строительства требований законодательства РФ, в том числе законодательства в области градостроительной деятельности.
Судом установлено, что на момент регистрации права собственности на объект недвижимости площадью 12 кв.м., с кадастровым номером №, а также на момент обращения Козицкого А.А. в администрацию Хасанского муниципального округа с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, сам объект недвижимости на земельном участке отсутствовал, что свидетельствует о том, что Козицкий А.А. незаконно зарегистрировал право собственности на несуществующий объект с целью получения права на заключения договора купли-продажи земельного участка.
Учитывая изложенное, у Козицкого A.А. отсутствовали правовые основания для приобретения в собственность земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Передача земельного участка в собственность без достижения цели его использования нарушает публичные интересы и интересы муниципального образования.
Пунктом 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).
В постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П указано, что по смыслу ст. 301, 302 ГК РФ суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.
Вместе с тем из ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.
Руководствуясь положениями ст. 302 ГК РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходя из того, что спорный земельный участок выбыл из владения администрации Хасанского муниципального района в результате нарушения ответчиком Козицким А.А. прямых предписаний гражданского и земельного законодательства, что не может расцениваться как изъявление воли первоначального собственника земельного участка - администрации Хасанского муниципального района, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора и о наличии оснований для изъятия земельного участка из чужого незаконного владения Синельниковой О.А.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
С учетом установленных обстоятельств по делу, признание Синельниковой О.А. добросовестным приобретателем спорного земельного участка, не будет соответствовать способу защиты, характеру и степени допущенного нарушения прав администрации, поскольку в полной мере не приведет к соблюдению баланса прав сторон по делу.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования прокурора Хасанского района в защиту неопределенного круга лиц, муниципального образования-Хасанского муниципального округа в лице администрации Хасанского муниципального округа к Козицкому Алексею Анатольевичу, Синельниковой Оксане Анатольевне, об оспаривании договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, возврате данного земельного участка в распоряжение администрации Хасанского муниципального округа Приморского края – удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи № 103 от 04.04.2011 земельного участка с кадастровым номером № заключенный между администрацией Хасанского муниципального округа и Козицким Алексеем Анатольевичем.
Признать недействительным договор купли-продажи от 23.07.2018 земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Козицким Алексеем Анатольевичем и Синельниковой Оксаной Анатольевной.
Обязать Синельникову Оксану Анатольевну возвратить в распоряжение администрации Хасанского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером №
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Нефёдова Н.С.