РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 марта 2026 года пгт. Славянка
Хасанский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Швецовой И.С., при секретаре Трегубенко Т.В.
с участием прокурора Талишевской Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Хасанского района в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования Хасанский муниципальный округ к Филичевой Наталье Сергеевне, Синельниковой Оксане Анатольевне, о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, возложении обязанности, установил:
прокурор Хасанского района обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что в ходе проведения проверки соблюдения органом местного самоуправления земельного законодательства, установлено, что сделка по купле-продаже земельного участка, расположенного в <адрес> муниципального округа, <адрес>, с кадастровым номером №, совершена с нарушением требований законодательства, у ответчика Филичевой Н.С. отсутствовали правовые основания для приобретения указанного земельного участка в собственность на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ, кроме того, на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства с кадастровым номером №
Так, на основании заявления Филичевой Н.С. (вх. №) от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка, площадью 0,30 га в <адрес> в районе <адрес> аренду сроком на 10 лет для ведения личного подсобного хозяйства, постановлением администрации Хасанского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № указанный земельный участок предоставлен последней в аренду сроком на 10 лет для ведения личного подсобного хозяйства, на основании которого между администрацией и Филичевой Н.С. заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №
На основании разрешения № на строительство индивидуального жилого дома, выданного 26.01.2009 года Администрацией Безверховского сельского поселения Филичевой Н.С., Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Филичевой Н.С. выдано свидетельство серии 25-АБ № о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, готовностью 5%, расположенного по адресу <адрес>, присвоением кадастрового номера № от ДД.ММ.ГГГГ.
22.07.2009 года Филичевой Н.С. в администрацию Хасанского муниципального района направлено заявление (вх. №) о предоставлении в собственность указанного земельного участка, по результатам рассмотрения которого между администрацией и Филичевой Н.С., на основании ст. 36 ЗК РФ, заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства, из п. 1.2 которого следует, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства (жилой дом), общей площадью застройки 50,8 кв.м.
23.07.2018 года между Филичевой Н.С. и Синельниковой О.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.
По результатам осмотра прокуратурой района совместно со специалистами администрации Хасанского муниципального округа спорного земельного участка установлено, что участок не используется, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, а также иные объекты на нем отсутствуют, участок не огорожен, представлен на местности единым лесопарковым массивом совместно с другими участками, в связи с чем, объект незавершенного строительства, ввиду его отсутствия на участке, подлежит снятию с государственного учета с признанием отсутствующим права собственности на данный объект.
Прокурор просит: признать недействительным договор купли- продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией Хасанского муниципального округа и Филичевой Н.С.; признать недействительным договор купли-продажи от 23.07.2018 года указанного земельного участка и объекта незавершенного строительства, заключенный между Филичевой Н.С. и Синельниковой О.А.; обязать Синельникову О.А. возвратить в распоряжение администрации Хасанского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером №; признать отсутствующим право собственности Синельникова О.А.. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:20:180101:2212.
В судебном заседании помощник прокурора Талишевская Н.А. поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске.
Представитель материального истца администрация Хасанского муниципального округа, ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав помощника прокурора, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Исходя из ст. 9 Конституции РФ, земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на территории страны.
Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы участков и расположенных на них объектов недвижимости, согласно которому, все прочно связанные с землей объекты следуют ее судьбе (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Пунктом 2 ст. 15 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (п. 1 ст. 15 ЗК РФ).
Согласно п.п. 1,2, ч.1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
В соответствии с п. 1, п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.
Для реализации вышеуказанного принципа единства судьбы и здания законодателем установлен льготный порядок приобретения участка собственником построенной на нем недвижимости (п. 1 ст. 36 ЗК РФ в (редакции, действовавшей на дату предоставления земельного участка в собственность), который заключается в покупке участка без торгов и по сниженной цене.
На основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (действовавшей на момент спорных правоотношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Объект незавершенного строительства, исходя из действующего законодательства (п. 10 ст. 1 ГрК РФ) не обладает качествами, присущими зданиям, строениям, сооружениям, а именно он не может быть использован по его прямому назначению, поскольку находится на стадии строительства и не введен в эксплуатацию.
Согласно п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) государственной регистрации. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. При этом, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 131 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно положениям ст.60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу ч.2 ст.62 ЗК РФ, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
На основании ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Исходя из п.2, п.3 ст. 76 ЗК РФ, самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
В соответствии с п.2 ст.11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Судом установлено, что на основании заявления Филичевой Н.С. (вх. №) от 22.07.2009 года о предоставлении земельного участка, площадью 0,30 га в <адрес> в районе <адрес> аренду сроком на 10 лет для ведения личного подсобного хозяйства, постановлением администрации Хасанского муниципального района от 28.08.2008 № указанный земельный участок предоставлен последней в аренду сроком на 10 лет для ведения личного подсобного хозяйства, на основании которого между администрацией и Филичевой Н.С. заключен договор № от 28.08.2008 года аренды земельного участка с кадастровым номером №
На основании разрешения № на строительство индивидуального жилого дома, выданного 26.01.2009 года Администрацией Безверховского сельского поселения Филичевой Н.С., Управлением Росреестра по Приморскому краю 09.07.2009 года Козицкому A.M. выдано свидетельство серии 25-АБ № о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, готовностью 5%, расположенного по адресу <адрес>, присвоением кадастрового номера № от 14.12.2013 года.
22.07.2009 года Филичевой Н.С. в администрацию Хасанского муниципального района направлено заявление (вх. №) о предоставлении в собственность указанного земельного участка, по результатам рассмотрения которого между администрацией и Филичевой Н.С., на основании ст. 36 ЗК РФ, заключен договор купли-продажи от 23.09.2009 № земельного участка с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства, из п. 1.2 которого следует, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства (жилой дом), общей площадью застройки 50,8 кв.м.
23.07.2018 года между Филичевой Н.С. и Синельниковой О.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.
По обращению депутата Законодательного <адрес> и поручению прокуратуры <адрес> от 14.10.2024 года, прокуратурой <адрес> была проведена проверка о законности формирования и предоставления земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером №.
Актом осмотра спорного земельного участка с кадастровым номером № и соседних с ним земельных участков с кадастровыми номерами № от 24.10.2024 года, проведенного прокуратурой <адрес> совместно со специалистами управления архитектуры и градостроительства администрации Хасанского муниципального округа, установлено, что вышеуказанные земельные участки не используются, объекты капитального и некапитального строительства, объекты незавершенного строительства, в том числе, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № а также иные вспомогательные объекты на них отсутствуют, участки не огорожены, представлены на местности единым лесопарковым массивом.
В силу ст.17.1 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьи 72 ЗК РФ, ч. 1 ст.8 ГрК РФ администрация Хасанского муниципального округа наделена полномочиями по осуществлению муниципального контроля за соблюдением гражданами в отношении объектов земельных отношений и находящихся на них объектов капитального строительства требований законодательства РФ, в том числе законодательства в области градостроительной деятельности.
Судом установлено, что на момент регистрации права собственности на объект недвижимости площадью 50,8 кв.м., с кадастровым номером №, а также на момент обращения Филичевой Н.С. в администрацию Хасанского муниципального округа с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, сам объект недвижимости на земельном участке отсутствовал, что свидетельствует о том, что Филичева Н.С. незаконно зарегистрировала право собственности на несуществующий объект с целью получения права на заключения договора купли-продажи земельного участка.
Учитывая изложенное, у Филичевой Н.С. отсутствовали правовые основания для приобретения в собственность земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Также, в ходе проведенной проверки установлено, что на спорном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:20:180101:2212 отсутствует, что является основанием для снятия его с государственного учета с признанием отсутствующим права собственности на данный объект.
Передача земельного участка в собственность без достижения цели его использования нарушает публичные интересы и интересы муниципального образования.
Объект незавершенного строительства, исходя из действующего законодательства (п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ) не обладает качествами, присущими зданиям, строениям, сооружениям, и не может быть использован по его прямому целевому назначению, поскольку не введен в эксплуатацию.
Пунктом 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П указано, что по смыслу статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.
Вместе с тем из статьи 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.
Руководствуясь положениями статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходя из того, что спорный земельный участок выбыл из владения администрации Хасанского муниципального района в результате нарушения ответчиком Филичевой Н.С. прямых предписаний гражданского и земельного законодательства, что не может расцениваться как изъявление воли первоначального собственника земельного участка - администрации Хасанского муниципального района, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора и о наличии оснований для изъятия земельного участка из чужого незаконного владения Синельниковой О.А.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
С учетом установленных обстоятельств по делу, признание Синельниковой ОА. добросовестным приобретателем спорного земельного участка, не будет соответствовать способу защиты, характеру и степени допущенного нарушения прав администрации, поскольку в полной мере не приведет к соблюдению баланса прав сторон по делу.
Данное решение является основанием для снятия объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, с кадастрового учета.
Доводы представителя ответчика Синельниковой О.А. о пропуске прокурором срока исковой давности на обращение с настоящими исковыми требованиями является несостоятельными.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Статья 304 ГК РФ, предусматривая, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в отличие от статьи 301 ГК РФ предоставляет собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения, путем предъявления негаторного иска.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Признание права отсутствующим является особым способом защиты гражданских прав, подлежащим применению лишь в случае, если использование иных способов защиты нарушенного права (признание права, истребование имущества из чужого незаконного владения) невозможно.
Согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
В соответствии с п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Вместе с тем в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 301 ГК РФ, срок исковой давности по виндикационному иску начинает течь с момента, когда истцу стало известно о фактическом нахождении истребуемого имущества в незаконном владении ответчика.
Установив, что сведения о нахождении спорного имущества изначально у ответчика Филичевой Е.С., а затем Синельниковой О.С. были получены прокурором не ранее 14.10.2025 года в ходе проведения проверки исполнения действующего законодательства при формировании, использовании земельного участка с кадастровым номером №, суд приходит к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен.
Требование о возложении на регистрирующий орган обязанности совершить определенные действия является не самостоятельным требованием, а способом восстановления нарушенного права, используемого только в случае оспаривания законности действия (бездействия), действительности решений регистрирующего органа. Однако, законность действия (бездействия), действительности решений регистрирующего органа по вопросу постановки спорного земельного участка на кадастровый учет истцом не оспаривается.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, решил:
исковые требования прокурора Хасанского района к Филичевой Наталье Сергеевне, Синельниковой Оксане Анатольевне, о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, возложении обязанности – удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи № 236 от 23.09.2009 земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией Хасанского муниципального района и Филичевой Натальей Сергеевной.
Признать недействительным договор купли-продажи от 23.07.2018 земельного участка с кадастровым номером № и объекта незавершенного строительства, заключенный между Филичевой Натальей Сергеевной и Синельниковой Оксаной Анатольевной.
Признать отсутствующим право собственности Синельниковой Оксаны Анатольевны на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №
Данное решение является основанием для снятия объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № с кадастрового учета и погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на указанный объект.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд Приморского края в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Швецова И.С.