РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 сентября 2026 года пгт. Славянка
Хасанский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Гурской А.Н., при секретаре Оглезневой Н.А., с участием представителя ответчика Фоменко Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кучкина Александра Владимировича к администрации Хасанского муниципального округа Приморского края о признании права собственности, установил:
представитель истца по доверенности – Гракова И.А. обратилась в суд с исковыми требованиями к администрации Хасанского муниципального округа о признании за Кучкиным А.В. права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание (магазин), общей площадью 31,4 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером № для целей- строительства магазина, указывая на то, что истец, являясь арендатором указанного земельного участка с 2013 года, обратился в адрес администрации Хасанского муниципального округа с заявлением от 01.04.2025 года о выдаче разрешения на строительство, на которое был получен отказ, в связи с несоответствием представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка. Стоимость объекта по состоянию на 17.10.2025 составила 250101 рублей.
Истец просит признать за Кучкиным А.В. право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание (магазин), общей площадью 31,4 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером №.
Истец и его представитель в судебное заседание не прибыли.
Представитель администрации Хасанского муниципального округа Фоменко Е.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, согласно представленных отзыва и дополнений к отзыву на иск, в которых указано, что истец, желая воспользоваться своим правом о признании права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № не представил доказательств о наличии признаков капитальности указанного объекта, а также сведений о безопасности и соответствия градостроительным нормам спорного объекта.
27.06.2025 года истец обратился в администрацию Хасанского муниципального округа с заявлением о выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства - магазин на земельном участке с кадастровым номером №. В ходе рассмотрения указанного заявления администрацией был проведен анализ приложенных к заявлению документов, а также осуществлен осмотр земельного участка. По результатам рассмотрения заявления, было принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство. Решение было принято в связи с несоответствием проектной документации. В ходе осмотра земельного участка, в его границах был обнаружен объект - монолитная плита фундамента, на которой установлен модульный объект, который не отвечает признакам капитальности объекта недвижимости, не имеет связи с бетонной площадкой.
В заключении судебной строительно-технической экспертизы АНО «ХЛСиНЭ» имеются противоречия и не соответствия фактическим обстоятельствам дела. Это заключение не соответствует требованиям Распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 №3214-р, поскольку экспертная организация не является государственным учреждением. Перечисленные в заключении эксперта технические характеристики, не соответствуют действительности. В ходе проведения экспертизы, эксперт не использовал никаких измерительных инструментов, соответственно информация о толщине фундамента и глубине его залегания, а также площадь помещений, указанные в заключении – недостоверны.
Объект исследования не отвечает требованиям, предъявляемым к магазинам, он не имеет разделений на помещения, отсутствуют конструктивные решения для доступа инвалидов, высота потолка низкая, не предусмотрено подключение к коммуникациям и т.д. Объект не соответствует требованиям, установленным ПЗЗ Хасанского муниципального округа.
Кроме того, Кучкин А.В. обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство, когда спорный объект уже был возведен, что говорит о его недобросовестном поведении.
Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ). Статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).
При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», установлено, что возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
Судом установлено, что 23.05.2013 г. между администрацией Хасанского муниципального района и Громовым А.А. был заключен договор аренды земельного участка №355 по которому в аренду Громову А.А. предоставлен земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1221 кв.м., местоположение которого установлено примерно в 185 метрах по направлению на юго-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, пгт.Славянка, <адрес> – для строительства магазина. Срок аренды с 08.05.2013 по 08.05.2026. Соглашением от 02.10.2024 права и обязанности по договору аренды №355 переданы Кучкину А.В.
В границах земельного участка с кадастровым номером № истцом построен объект – нежилое здание.
01.04.2025 г. Кучкин А.В. обратился в администрацию Хасанского муниципального округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участке с кадастровым номером №. К заявлению была приложена проектная документация ООО «А1-ПРОЕКТ».
Актом осмотра (обследования) от 08.10.2025, проведенного администрацией Хасанского муниципального округа, установлен, что на обследуемой территории земельного участка с кадастровым номером №, границы которого не имеют ограждения, расположен объект в виде бытового модуля, состоящий из двух частей, соединенных в единую конструкцию, с общим единым внутренним помещением, выполненный из сэндвич-панелей по металлическому каркасу, с размерами 7 м на 5 м. Каждая часть имеет металлические петли для погрузки модулей выполненные из металлического прутка, имеет оконный и дверной проем, со вставленными пластиковым окном и металлической дверью. Установлен данный модуль на бетонную площадку, непосредственной связи с площадкой не имеет, коммуникации отсутствуют, подключение к сетям электроснабжения отсутствует.
09.10.2025 г. администрацией Хасанского муниципального округа в выдаче разрешения на строительство отказано, в связи с несоответствием представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства. Работы по строительству объекта были осуществлены без получения в установленном порядке разрешения на строительство.
Согласно представленного истцом отчета оценщика Слукина А.В. рыночная стоимость объекта нежилого здания, площадью 31,4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по состоянию на 17.10.2025 составляет 250101 руб.
Судом по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Автономной некоммерческой организации «Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы» (далее АНО «ХЛСиНЭ).
Согласно заключению эксперта АНО «ХЛСиНЭ № 30/2 от 17.07.2026 года, исследуемый объект – нежилое здание (магазин), расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 31,4 кв.м. обладает всеми признаками недвижимости и, соответственно, является объектом недвижимого имущества, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Основными характеристиками объекта являются: фундамент - монолитная ж/б плита, толщина 300 мм, заглублена на 150 мм; каркас - металлические колонны, балки. Каркас - закреплен с фундаментной плитой металлическими анкерами; стены, перегородки - панели типа «Сэндвич»; перекрытия - панели «Сэндвич»; крыша (кровля) - двускатная, листы профнастила; окна из профиля ПВХ с двухкамерным остекленением; электроснабжение - централизованное, временно не подключено; кондиционеры; инженерные коммуникации - не подключены. Исследуемое нежилое здание соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки на территории муниципального округа. Техническое состояние несущих элементов здания обеспечивает необходимую устойчивость и надежность его эксплуатации, угроза обрушения отсутствует. Угроза для жизни и здоровья людей отсутствует. Здание соответствует требованиям безопасности при эксплуатации и возможности нарушения прав третьих лиц.
Однако в ходе судебного разбирательства установлено, что вышеуказанное экспертное заключение имеет существенные дефекты.
В силу ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются сведения, полученные в предусмотренном законом порядке.
Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Судебная строительно-техническая экспертиза должна проводиться с использованием специальных знаний, инструментального обследования конструкций, применением измерительных приборов и методик. Как следует из материалов дела, эксперт не использовал измерительные приборы – обследование проводилось визуально с применением лишь карандаша, ручки и фотоаппарата. Эксперт не мог достоверно определить толщину фундамента, степень его заглубления и иные характеристики капитальности объекта без вскрытия конструкций и применения измерительных приборов. Фотосъемка не позволяет установить конструктивные особенности, скрытые под землей или отделочными слоями.
Кроме того, в заключении допущены внутренние противоречия: на фотографиях крыша магазина односкатная, тогда как в заключении указана двухскатная. Указано на отсутствие подключения инженерных коммуникаций, тогда как фактически коммуникации в объекте полностью отсутствуют. Данные противоречия свидетельствуют о недостоверности выводов эксперта и невозможности их использования в качестве доказательств.
Судом на обсуждение выносился вопрос о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы в государственном экспертном учреждении. Однако истец, в отсутствии которого рассматривался спор, соответствующего ходатайства не заявил, не выразил готовность нести расходы на экспертизу и не предоставил дополнительных доказательств. Ответчик от назначения экспертизы отказался, ссылаясь на то, что доказывать обоснованность иска должен истец. При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе, поскольку это фактически привело бы к восполнению недоказанности требований истца.
Доказательств обращения истца в уполномоченный орган за получением разрешительной документации до начала строительства не представлено.
Истцом не доказано наличие одновременно всех условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку.
В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Как разъяснено в п.21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2020), при рассмотрении спора о признании права на самовольную постройку, необходимо исследовать, когда и как заявитель обращался в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство.
Истец обратился с иском после завершения строительства магазина, не предприняв надлежащих мер к легализации объекта до начала работ. Такое поведение направлено на преодоление установленного законом порядка получения разрешительной документации и свидетельствует о недобросовестном поведении.
Кроме того, отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство был обусловлен несоответствием предоставленной проектной документации обязательным требованиям, предъявляемым к торговым объектам.
Согласно п.12 СП 2.3.6.4281-26 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию», стационарные торговые объекты должны быть оборудованы системами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения в соответствии с требованиями к общественным зданиям и сооружениям в части хозяйственно-питьевого водоснабжения и водоотведения согласно законодательству о техническом регулировании в сфере безопасности зданий и сооружений.
Для работников торговых объектов должны быть предусмотрены туалеты, раковины для мытья рук с подводом горячей и холодной воды со смесителем. Туалеты для посетителей (при наличии) должны быть оборудованы отдельно от туалетов для работников торговых объектов (п.30 СП 2.3.6.4281-26 ).
Как следует из материалов дела, проектная документация, приложенная истцом к заявлению о выдаче разрешения на строительство, не предусматривала устройство систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения (в проектной документации предусмотрено водоснабжение за счет привозной воды), а также туалетов (предусмотрен биотуалет). Фактически инженерные коммуникации в объекте отсутствуют.
Из акта осмотра (обследования) администрации Хасанского муниципального округа от 04.05.2026 г., следует, что в спорном объекте высота помещения составляет менее 2,5 м. Фронтоны объекта, прикрывающие металлические петли для погрузки модулей, а также углы, соединяющие профлисты обшивки стен защиты оцинкованным листом, коммуникации отсутствуют.
Таким образом, спорный объект не соответствует Правилам землепользования и застройки Хасанского муниципального округа, утвержденным Постановлением администрации Хасанского муниципального округа Приморского края от 22.07.2025 №-па, согласно которым высота помещений первых этажей объектов капитального строительства, предназначенных для общественного использования или предпринимательства, обращенных к территориям общего пользования, должна быть не менее 3,5 м от уровня чистого пола до нижней отметки перекрытия этажа.
Истец не доказал наличие совокупности условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку, а ответчик обоснованно возражал против иска, ссылаясь на то, что бремя доказывания лежит на истце.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Кучкина Александра Владимировича к администрации Хасанского муниципального округа Приморского края о признании права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание (магазин), расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером № – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в мотивированном виде.
Судья А.Н. Гурская
Мотивированное решение суда изготовлено 06.10.2026 года.