РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 августа 2026 года пгт. Славянка
Хасанский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Грицуна М.Ю., при секретаре Луканиной С.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Хасанского муниципального округа Приморского края к Мартынову Георгию Геннадьевичу, о признании права собственности отсутствующим, возложении обязанности установил:
администрация Хасанского муниципального округа обратилась в суд с исковыми требованиями, в обоснование указав, что администрацией Хасанского муниципального района Приморского края с Мартыновым Г.Г. года заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 7740 кв.м., находящегося примерно в 18 метрах от ориентира по направлению на юго-восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, разрешенное использование для ведения огородничества, срок договора с 06.09.2011 года по 06.09.2021 года.
19.07.2021 на основании заявления Мартынова Г.Г. изменен вид разрешенного использования «для ведения огородничества» земельного участка с кадастровым номером № на другой вид разрешенного использования земельного участка «Для ведения личного подсобного хозяйства».
02.02.2022 № 57 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № продлен на три года (с 03.02.2022 по 03.02.2025) для завершения строительства жилого дома под объектом незавершенного строительства.
В то же время, как указывает истец, ответчик 22.01.2025 года (вход № 507) направил в адрес администрации заявление о предоставлении данного земельного участка в собственность без проведения торгов на основании пп. 6 п.. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса РФ, в обоснование указав, что на испрашиваемом им земельном участке расположено здание (сооружение): жилой дом, с кадастровым номером № общей площадью 37,8 кв. м, по адресу: <адрес>, Хасанский муниципальный округ, <адрес>, примерно в 18 м по направлению на юго-восток от <адрес>, приложив выписку из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости.
Согласно представленной выписке, в пределах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект «Жилой дом» с кадастровым номером № (здание, назначение – жилой дом, площадь - 37,8 кв., вид права – собственность, правообладатель Мартынов Георгий Геннадьевич, дата регистрации 26.12.2024
Между тем, согласно акту осмотра земельного участка от 07.02.2025 года земельного участка с кадастровым номером №, на большей части территории участок покрыт высокой травой. В северо-западной части имеется строение, размещенное на бетонных плитах, в средней части которых имеется слой уплотнителя, предположительно, полимерной пены. Для выравнивания уровня плит на грунте используется деревянный брус. Площадка, на которой размещено строение, отсыпана скальным грунтом. Кровля строение двускатная, стены покрыты металлическими пластинами. Строение имеет два застекленных пластиковых окна и две входные металлические двери. Электроснабжение, водоснабжение, водоотведение в результате внешнего осмотра не обнаружены. Сделан вывод, что строение не отвечает признакам капитальности, в связи с чем администрацией округа было отказано ответчику в предоставлении спорного земельного участка в собственность, указав, что строение, размещенное на земельном участке, не отвечает признакам капитальности.
В связи с чем, администрацией округа было отказано ответчику в предоставлении спорного земельного участка в собственность, кроме того, предоставленный ответчиком договор аренды заключен с нарушениями требований земельного и градостроительного законодательства, а также вид разрешенного использования земельного участка не соответствует правилам землепользования и застройки Славянского городского поселения.
Согласно акту осмотра от 18.06.2025 года земельного участка с кадастровым номером № установлено, что на земельном участке, в его северной части имеется небольшая отсыпка, размером примерно 9х9 м скальным грунтом мелкой фракции, на которую уложены четыре железобетонных плиты. Данные плиты между собой не взаимосвязаны, непосредственной связи с землей не имеют. В границах земельного участка расположен одноэтажный объект, представляющий собой бытовой модуль, выполненный строительной компанией «Ковчег» из сэндвич-панелей. Данный модуль установлен на железобетонные плиты, непосредственной связи с плитами не имеет, что говорит о возможности перемещения модуля без причинения несоизмеримого вреда данному объекту. Данный модуль состоит из двух помещений, соединенных между собой проемом. В каждое помещение есть отдельный вход. Коммуникации отсутствуют, строение не подключено к электрическим сетям. Результатов хозяйственной деятельности не установлено. По результатам обследования сделан вывод о том, что осмотренный объект не соответствует требованиям, предъявляемым к объектам строительства и объектам недвижимого имущества.
Согласно акту осмотра от 04.12.2025 года земельного участка с кадастровым номером № установлено, что на территории, в северной части земельного участка, имеется отсыпка скальным грунтом мелкой фракции, размером примерно 11х11, поверх которой вокруг установленного объекта проведена отсыпка суглинком.
На момент осмотра в границах земельного участка расположен одноэтажный объект, представляющий собой бытовой модуль, выполненный строительной компанией «Ковчег» из сэндвич-панелей. Данный модуль установлен на железобетонные плиты, согласно акту обследования от 18.06.2025 года, на железобетонные плиты, которые соединены бетонным ростверком в виде ленты, непосредственной связи с плитами не имеет, что говорит, о возможности перемещения модуля без причинения несоизмеримого вреда данному объекту. Модуль состоит из двух помещений, соединенных между собой проемом. В каждое помещение есть отдельный вход, коммуникации отсутствуют.
По результатам обследования специалистами администрации сделан вывод о том, что данный объект не соответствует требованиям, предъявленным к объектам капитального строительства и объектам недвижимого имущества.
Истец просит суд прекратить право собственности Мартынова Георгия Геннадьевича на объект строительства с кадастровым номером №. Снять объект строительства с кадастровым номером № кадастрового учета. Признать договор аренды № 533 от 15.09.2011 года земельного участка с кадастровым номером №, прекратившим свое действия. Погасить запись в ЕГРН о праве аренды Мартынова Георгия Геннадьевича на земельный участок с кадастровым номером №.
В судебном заседании представитель администрации Хасанского муниципального округа Зубарева Т.А. исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик Мартынов Г.Г. в судебном заседании не согласился с исковыми требованиями, просил оставить без удовлетворения.
Представитель Мартынова Г.Г. по доверенности Биндер М.А. в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявил.
Представитель ответчика Малахов А.В. считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме, представил возражения, в которых указал, что третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, фактически не поддерживает позицию истца в связи с тем, что отсутствуют правовые основания для снятия объекта с кадастрового учета. Государственная регистрация права собственности ответчика на объект с кадастровым номером 25:20:220101:453 была произведена на основании документов, соответствующих требованиям Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Выводы истца о не капитальности строения являются предположительными и не подтверждены надлежащей экспертизой. Действия истца свидетельствуют о злоупотреблении правом, иск о признании права отсутствующим является ненадлежащим способом защиты, поскольку истец фактически оспаривает законность регистрации, но не представляет доказательств, что она была проведена с нарушением закона.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в отсутствие, представил возражения, просил в удовлетворении требований к Управлению отказать в полном объеме.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено в судебном заседании, и подтверждается материалами дела на основании постановления администрации Хасанского муниципального района Приморского края от 06.09.2011 №1023 «О предоставлении земельного участка в аренду Мартынову Г.Г. для ведения огородничества в п. База Круглая», администрация Хасанского муниципального района, в лице главы Хасанского муниципального района Нарыжного А.С.. действующего на основании Устава Хасанского муниципального района и Мартынов Георгий Геннадьевич, 15.09.2011 года заключили договор аренды № 533 земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 7740 км. м, находящегося примерно в 18 метрах от ориентира по направлению на юго-восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, п. Баха Круглая, ул. Бухта Круглая, д. 7, для ведения огородничества, срок договора с 06.09.2011 по 06.09.2021.
Постановлением администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края от 19.07.2021 №425 на основании заявления Мартынова Г.Г. от 19.07.2021 изменен вид разрешенного использования «для ведения огородничества» земельного участка с кадастровым номером № на другой вид разрешенного использования земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» (размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных).
28.12.2021 Мартынов Г.Г. направил в адрес администрации Славянского городского поселения заявление вх. №-М о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером: № общей площадью 7740 кв. м. адрес ориентира: <адрес>, с указанием оснований: нахождение на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства со степенью готовности – 2 %, принадлежащего ему на праве собственности, с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
02.02.2022 года постановлением администрации Славянского городского поселения № договор аренды земельного участка с кадастровым номером № продлен на три года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) для завершения строительства жилого дома под объектом незавершенного строительства.
22.01.2025 года (вх. №) Мартынов Г.Г. направил в адрес администрации заявление о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов на основании пп. 6 п.. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса РФ, в обоснование указав, что на испрашиваемом им земельном участке расположено здание (сооружение): жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 37,8 кв. м, по адресу: <адрес>, Хасанский муниципальный округ, <адрес>, примерно в 18 м по направлению на юго-восток от <адрес>, приложив выписку из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости.
Согласно представленной выписке, в пределах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект «Жилой дом» с кадастровым номером № (здание, назначение – жилой дом, площадь - 37,8 кв., вид права – собственность, правообладатель Мартынов Георгий Геннадьевич, дата регистрации 26.12.2024
Законом Приморского края от 22.04.2022 года № 80-КЗ «О Хасанском муниципальном округе» Хасанский муниципальный район преобразован в Хасанский муниципальный округ.
Согласно абз. 2 ст. 2 Закона Зарубинское городское поселение, Краскинское городское поселение, Посьетское городское поселение, Приморское городское поселение, Славянское городское поселение, Хасанское городское поселение, Барабашское сельское поселение, Безверховское сельское поселение и Хасанский муниципальный район утрачивают статус муниципальных образований со дня вступления в силу Закона.
Исходя из ст. 3 Закона органы местного самоуправления Хасанского муниципального округа являются правопреемниками органов местного самоуправления в том числе Хасанского муниципального района, которые на день создания Хасанского муниципального округа осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами Думы Хасанского муниципального округа Приморского края.
01.12.2022 года Думой Хасанского муниципального округа принято решение № 39 «О ликвидации администрации Хасанского муниципального района Приморского края».
08.12.2022 года Думой Хасанского муниципального округа принято решение № 52 «О создании администрации Хасанского муниципального округа», согласно п. 1 которого создана администрация Хасанского муниципального округа с правами юридического лица, к которой, как правопреемнику перешли все права и обязанности по договору аренды № 533 от 15.09.2021 года аренды земельного участка с кадастровым номером №
22.01.2025 года Мартынов Г.Г. обратился в администрацию Хасанского муниципального округа с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса РФ (без проведения торгов), в обоснование указав, что на испрашиваемом им земельном участке расположено здание (сооружение) жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 37,8 кв. м, по адресу: <адрес>, Хасанский муниципальный округ, <адрес>, примерно в 18 м по направлению на юго-восток от <адрес>.
19.02.2025 за №1933 администрация Хасанского муниципального округа Приморского края уведомила Мартынова Г.Г. об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, в связи с тем, что в ходе осмотра земельного участка установлено, что строение, размещенное на земельном участке, не отвечает признакам капитальности. Кроме того, предоставленный ответчиком договор аренды заключен с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, а также вид разрешенного использования земельного участка не соответствует правилам землепользования и застройки Славянского городского поселения.
Пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Согласно выписке из ЕГРН от 26.12.2024 за Мартыновым Г.Г. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 37,8 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №.
Упрощенный порядок регистрации, не требует предоставления от лица для регистрации права на объект недвижимости разрешения на строительство, акта ввода объекта в эксплуатацию и их не предоставление не может явиться основанием для отказа в государственной регистрации прав на него, поскольку регистрирующий орган вправе истребовать такие документы от органа местного самоуправления.
Такой порядок был введен в целях реализации ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», согласно которой до 01.03.2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Однако упрощенный порядок оформления прав на объект недвижимости не освобождает субъекта градостроительных отношений от обязанности соблюдать порядок, установленный ГрК РФ, при строительстве объектов капитального строительства.
В данном случае, сама по себе государственная регистрация права собственности Мартынова Г.Г. на объект индивидуального жилищного строительства не исключает необходимость в проверке соблюдения градостроительного законодательства РФ при строительстве этого объекта, поскольку соблюдение таких норм не входит в предмет проверке государственного регистратора при упрощенном порядке оформления права на объект индивидуального жилищного строительства.
В силу ст.17.1 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьи 72 ЗК РФ, ч. 1 ст.8 ГрК РФ администрация Хасанского муниципального округа наделена полномочиями по осуществлению муниципального контроля за соблюдением гражданами в отношении объектов земельных отношений и находящихся на них объектов капитального строительства требований законодательства РФ, в том числе законодательства в области градостроительной деятельности.
Согласно акту осмотра земельного участка от 07.02.2025 года земельного участка с кадастровым номером №, на большей части территории участок покрыт высокой травой. В северо-западной части имеется строение, размещенное на бетонных плитах, в средней части которых имеется слой уплотнителя, предположительно, полимерной пены. Для выравнивания уровня плит на грунте используется деревянный брус. Площадка, на которой размещено строение, отсыпана скальным грунтом. Кровля строение двускатная, стены покрыты металлическими пластинами. Строение имеет два застекленных пластиковых окна и две входные металлические двери. Электроснабжение, водоснабжение, водоотведение в результате внешнего осмотра не обнаружены. Сделан вывод, что строение не отвечает признакам капитальности, в связи с чем администрацией округа было отказано ответчику в предоставлении спорного земельного участка в собственность, указав, что строение, размещенное на земельном участке, не отвечает признакам капитальности.
В связи с чем, администрацией округа было отказано ответчику в предоставлении спорного земельного участка в собственность, кроме того, предоставленный ответчиком договор аренды заключен с нарушениями требований земельного и градостроительного законодательства, а также вид разрешенного использования земельного участка не соответствует правилам землепользования и застройки Славянского городского поселения.
Согласно акту осмотра от 18.06.2025 года земельного участка с кадастровым номером № установлено, что на земельном участке, в его северной части имеется небольшая отсыпка, размером примерно 9х9 м скальным грунтом мелкой фракции, на которую уложены четыре железобетонных плиты. Данные плиты между собой не взаимосвязаны, непосредственной связи с землей не имеют. В границах земельного участка расположен одноэтажный объект, представляющий собой бытовой модуль, выполненный строительной компанией «Ковчег» из сэндвич-панелей. Данный модуль установлен на железобетонные плиты, непосредственной связи с плитами не имеет, что говорит о возможности перемещения модуля без причинения несоизмеримого вреда данному объекту. Данный модуль состоит из двух помещений, соединенных между собой проемом. В каждое помещение есть отдельный вход. Коммуникации отсутствуют, строение не подключено к электрическим сетям. Результатов хозяйственной деятельности не установлено. По результатам обследования сделан вывод о том, что осмотренный объект не соответствует требованиям, предъявляемым к объектам строительства и объектам недвижимого имущества.
Согласно акту осмотра от 04.12.2025 года земельного участка с кадастровым номером № установлено, что на территории, в северной части земельного участка, имеется отсыпка скальным грунтом мелкой фракции, размером примерно 11х11, поверх которой вокруг установленного объекта проведена отсыпка суглинком.
На момент осмотра в границах земельного участка расположен одноэтажный объект, представляющий собой бытовой модуль, выполненный строительной компанией «Ковчег» из сэндвич-панелей. Данный модуль установлен на железобетонные плиты, согласно акту обследования от 18.06.2025 года, на железобетонные плиты, которые соединены бетонным ростверком в виде ленты, непосредственной связи с плитами не имеет, что говорит, о возможности перемещения модуля без причинения несоизмеримого вреда данному объекту. Модуль состоит из двух помещений, соединенных между собой проемом. В каждое помещение есть отдельный вход, коммуникации отсутствуют.
По результатам обследования специалистами администрации сделан вывод о том, что данный объект не соответствует требованиям, предъявленным к объектам капитального строительства и объектам недвижимого имущества.
Ответчиком в качестве обоснования своих доводов представлен акт экспертного исследования ООО «Дальневосточный центр экспертиз» от 16.01.2025 №/ЭН согласно которому объект недвижимости –здание жилого дома с кадастровым номером № расположенное на земельном участке с кадастровым номером № является объектом капитального строительства V группы капитальности, имеющим прочную связь с указанным земельным участком за счет монолитного железобетонного фундамента (плиты), металлического каркаса и системы инженерно- технического обеспечения (электроснабжение здания).
Не согласившись с данным заключением специалиста представителем истца по доверенности Зубаревой Т.А. заявлено мотивированное ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.
По делу проведена судебно- строительная экспертиза производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ ФАКТ»
Согласно заключению эксперта ООО «ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ ФАКТ» № объект с кадастровым номером №, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по установленным техническим и конструктивным характеристикам не обладает совокупностью признаков объекта капитального строительства. Основание строения выполнено из отдельных железобетонных плитных элементов, частично закрытых сверху слоем бетона. Между плитными элементами имеются промежутки и внутреннее пространство. Единый заглубленный монолитный фундамент при обследовании не установлен. Признаков жесткого крепления каркаса строения к основанию, в том числе анкерных, закладных, сварных, болтовых либо иных неразъемных соединений, не выявлено. Прочная неразрывная связь строения с земельным участком, исключающая его перемещение без разрушения или несоразмерного ущерба назначению, не установлена.
В конструкции основания имеются стыки, разрывы и промежутки между отдельными железобетонными плитными элементами. Слой бетона, нанесенный сверху, не образует единого сплошного монолитного железобетонного фундамента. Признаков единой непрерывной армированной фундаментной системы, объединяющей плитные элементы в цельный монолитный фундамент, при обследовании не установлено. Основание объекта имеет сборный, раздельный характер.
В пределах поставленных судом вопросов, представленных материалов и доступного объема натурного обследования соответствие обследуемого строения требованиям, предъявленным к объектам «жилой дом», не подтверждено.
С учетом выявленного сборного характера основания, отсутствия единого монолитного фундамента, отсутствия жесткого крепления каркаса к основанию, составного характера строения, а также отсутствия подтвержденной совокупности инженерных, санитарно-технических и эксплуатационных условий, объект не может быть признан пригодным для постоянного круглогодичного проживания в качестве жилого дома.
При этом фактическое наличие у строения наружных ограждающих конструкций, кровли, оконных и дверных заполнений, внутреннего пространства либо отдельных признаков использования не является достаточным основанием для вывода о пригодности объекта для постоянного круглогодичного проживания в качестве жилого дома.
Из представленного заключения, суд приходит к выводу, что объект с кадастровым номером №, размещенный на земельной участке с кадастровым номером № не отвечает признакам капитальности.
Суд считает, что судебная строительно-техническая экспертиза проведена в соответствии с действующим законодательством, оснований для признания выводов эксперта недопустимыми у суда не имеется и сторонами не представлены.
Доводы ответчика о том, что он не присутствовал при производстве строительно-технической экспертизы не опровергают выводов судебной экспертизы. При таких обстоятельствах ходатайство ответчика о проведении по делу повторной строительно-технической экспертизы не подлежит удовлетворению.
Таким образом, суд принимает во внимание, что на момент регистрации права собственности на объект недвижимости площадью 37,8 кв.м., с кадастровым номером №, а также на момент обращения Мартынова Г.Г. с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, сам объект недвижимости не отвечал признакам капитальности, что свидетельствует о том, что Мартынов Г.Г. незаконно зарегистрировал право собственности на объект капитального строительства с целью получения права предоставления в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса РФ (без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса).
В судебное заседание представителем ответчика представлено заключение специалиста ООО «Диз-Кон» №-ТО от 01.06.2026 об определении признаков капитальности строения с кадастровым номером: № а также договор энергоснабжения № от 01.09.2025, акт допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии от 22.08.2025.
Суд не принимает в качестве доказательств капитальности объекта недвижимости с кадастровым номером № представленных ответчиком документов, поскольку они не опровергают выводов проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход, прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
На основании ч. 3 п. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется одновременно в связи: с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно ч. 5 ст. 1 вышеуказанного закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления иска, решение по которому является основанием для внесения записи в Едином государственном реестре недвижимости. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владения его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре недвижимости.
Пунктом 52 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Исходя из системного толкования приведенных норм материального права и разъяснений высших судебных инстанций следует, что для решения вопроса о возможности отнесения вещи к объектам недвижимости, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам.
Основной целью использования данного способа защиты является устранение содержащихся в реестре недостоверных сведений об объекте, не являющемся недвижимой вещью ни по своей природе, ни по правовому статусу.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.06.2025 №, на земельном участке с кадастровым номером: №, находится жилой дом площадью 37,8 кв. м с кадастровым номером № год завершения строительства 2024.
Пунктами 9,10,11 части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в Единый государственный реестр недвижимости вносятся в качестве дополнительных в том, числе сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание, о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.
Как указано в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Статьей 15,16 Жилищного кодекса РФ определено, что к жилым помещения относится жилой дом. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым помещением устанавливается Правительством РФ.
В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается пригодным для проживания. Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.
В соответствии с разделом II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным или подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, жилое помещение должно быть, в том числе, обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также газоснабжение).
Согласно СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», в жилом помещении должно быть как минимум одна комната, а также вспомогательные помещения: передняя, кухня, ванная комната или душевая, туалет или совмещенный санузел; у ограждающих конструкция должна быть тепло-и пароизоляция.
Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 ГК РФ, в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Понятие объекта капитального строительства раскрыто в п. 10 ст. 1 ГрК РФ, из которого следует, что, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Из названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящиеся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, несколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.
Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4).
Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, когда истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН.
В данном случае, суд отмечает, что администрация Хасанского муниципального округа Приморского края не является владеющим собственником спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 25:20:220101:453, чье право зарегистрировано в ЕГРН.
Признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Поскольку законного права у ответчика на государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости отсутствовало, то право собственности ответчика на объект недвижимости с кадастровым номером 25:20:220101:453 подлежит прекращению.
С учетом изложенного, суд полагает, что договор аренды № 533 от 15.09.20211 года земельного участка с кадастровым номером № на момент обращения в суд с настоящими исковыми требованиями считается прекратившим свое действия с момента вступления в законную силу решения суда, а на ответчика возлагается обязанность возвратить администрации Хасанского муниципального округа Приморского края спорный земельный участок.
В данном случае решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений.
По вступлению в законную силу решения, обеспечительные меры, принятые определением Хасанского районного суда Приморского края от 10.11.2025 подлежат отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования администрации Хасанского муниципального округа Приморского края к Мартынову Г.Г. -удовлетворить.
Прекратить права собственности Мартынова Георгия Геннадьевича (паспорт №) на объект строительства с кадастровым номером №.
Снять объект строительства с кадастровым номером № с кадастрового учета.
Признать договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № от 15.09.2011 прекратившим свое действие с момента вступления решения суда в законную силу.
Погасить запись в ЕГРН о праве аренды Мартынова Георгия Геннадьевича на земельный участок с кадастровым номером №.
Возложить на Мартынова Георгия Геннадьевича обязанность возвратить в распоряжение администрации Хасанского муниципального округа Приморского края земельный участок с кадастровым номером №
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд Приморского края в течение одного месяца со дня его принятия в мотивированном виде.
Судья М.Ю. Грицун
Решение в окончательной форме изготовлено 28.08.2026