РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 октября 2026 г. г. Уссурийск
Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Деменевой О.О., при секретаре Киселёвой В.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банк ДОМ.РФ» к Мусаеву Г. С. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между АО «Банк ДОМ.РФ» и Мусаевым Г.С. был заключен кредитный договор XXXX, согласно которому банк предоставил кредит в сумме 8 830 000 руб. на срок 240 месяцев под 5,2 % годовых на приобретение и строительство приобретаемой недвижимости. Заемщик допускал ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, в связи с чем ему было направлено требование о досрочном возврате кредита, начисленных процентов и неустойки. По состоянию на ДД.ММ.ГГ размер задолженности составляет 9 261 287,60 руб., из которых 8 748 023,50 руб. – основной долг, 155 245,58 руб. – проценты, 358 018,52 руб. – неустойка. Согласно п. 11.3 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека. Предмет ипотеки – земельный участок с кадастровым номером XXXX, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 340 м по направлению на юго-запад относительно ориентира, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX; строящийся жилой дом, расположенный на земельном участке. ДД.ММ.ГГ между ИП ФИО2 и Мусаевым Г.С. заключен договор подряда XXXX на строительство жилого дома. Согласно акту сдачи-приемки работ к договору подряда строительство индивидуального жилого дома составило 10 330 000 руб. В связи с изложенным просил расторгнуть кредитный договор XXXX от ДД.ММ.ГГ; взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в размере 9 261 287,60 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 124 415 руб.; обратить взыскание на предмет залога – жилой дом и земельный участок по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, путем продажи с публичных торгов, установить начальную цену продажи предмета залога в размере 11 013 500 руб. (10 330 000 руб. - жилой дом + 683 500 руб. - 80% от рыночной стоимости земельного участка); взыскать задолженность по выплате процентов за пользование кредитом в размере 3% годовых с ДД.ММ.ГГ по день вступления решения суда в законную силу.
Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом. Сведения о причинах неявки в суд не представлены.
С учетом требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, изучив материалы дела, оценив доказательства, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
На основании ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.
В силу п.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ между АО «Банк ДОМ.РФ» и Мусаевым Г.С. заключен кредитный договор XXXX на сумму 8 830 000 руб. под 5,2 % годовых, (3% годовых после предоставления документа о регистрации ипотеки земельного участка) на срок 240 месяцев. Погашение кредита и уплата процентов производится заемщиком ежемесячными платежами 10-го числа календарного месяца.
Пунктом 13 индивидуальных условий кредитного договора предусмотрена ответственность за нарушение сроков возврата заемных средств и уплаты начисленных процентов в виде неустойки в размере 1/366 размера ключевой ставки Банка России в процентах годовых, действующей на дату заключения договора от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
На основании п. 11 индивидуальных условий в обеспечение исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору залог предмета ипотеки: земельный участок с кадастровым номером XXXX, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 340 м по направлению на юго-запад относительно ориентира, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX; строящийся жилой дом, расположенный на земельном участке.
Условия по кредитному договору банк перед заемщиком выполнил, ДД.ММ.ГГ предоставил денежные средства в указанном размере, что подтверждается выпиской по лицевому счету.
Ответчиком обязательства по погашению кредита и процентов исполнялись ненадлежащим образом, с ДД.ММ.ГГ платежи не вносились, в связи с чем ДД.ММ.ГГ банк направил ответчику требование о полном досрочном возврате кредита, начисленных процентов, неустойки, о расторжении кредитного договора в срок не позднее 30 дней с момента направления требования.
В добровольном порядке требование не исполнено. По состоянию на ДД.ММ.ГГ размер задолженности составляет 9 261 287,60 руб., из которых 8 748 023,50 руб. – основной долг, 155 245,58 руб. – проценты, 358 018,52 руб. – неустойка.
Расчет размера задолженности, представленный истцом, суд полагает верным, поскольку он соответствует требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам, иного расчета ответчиком не представлено.
В добровольном порядке требование истца ответчиком не исполнено, задолженность не погашена, доказательств обратного не представлено, в связи с чем требования истца о расторжении кредитного договора в силу п.2 ст.450 ГК РФ, и о взыскании с ответчика суммы задолженности по кредитному договору в размере 9 261 287,60 руб. подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 5.1 Общих условий предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов (займов) проценты за пользование заемными средствами начисляются за процентный период по дату фактического возврата заемных средств либо по дату вступления в силу соглашения сторон о расторжении договора о предоставлении денежных средств.
Таким образом, требование о взыскании процентов за пользование кредитом в размере 3% годовых с ДД.ММ.ГГ по день вступления решения суда в законную силу подлежит удовлетворению.
На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Из представленных документов усматривается, что более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, заемщик нарушал сроки внесения обязательных платежей, с декабря 2025 г. платежи не вносились, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.
Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГ земельный участок с кадастровым номером XXXX, с ДД.ММ.ГГ принадлежит на праве собственности Мусаеву Г.С., ДД.ММ.ГГ зарегистрировано ограничение прав в виде ипотеки в пользу АО «Банк ДОМ.РФ», срок действия с ДД.ММ.ГГ на 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита.
По договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ стоимость земельного участка составляла 800 000 руб.
В соответствии с отчетом XXXX об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГ, выполненным ООО «Уссурийское агентство недвижимости», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером XXXX на ДД.ММ.ГГ составляет 854 375 руб.
Согласно договору подряда XXXX на строительство жилого дома от ДД.ММ.ГГ и акту сдачи-приемки работ от ДД.ММ.ГГ на земельном участке с кадастровым номером XXXX построен индивидуальный жилой дом, общая стоимость выполненных работ, принятых заказчиком, составила 10 330 000 руб.
Доказательств, свидетельствующих об иной стоимости объектов недвижимости, ответчиком не предоставлено.
Сумма неисполненного кредитного обязательства составляет более 5% от стоимости предметов залога.
Таким образом, учитывая размер и период задолженности заемщика перед истцом по кредитному договору, имеются основания для обращения взыскания на предметы залога.
Обстоятельства, предусмотренные ст. 348 ГК РФ, которые могли бы послужить основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, отсутствуют.
В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 настоящего Федерального закона.
Учитывая изложенное, суд полагает возможным установить начальную продажную стоимость заложенного имущества - земельного участка с кадастровым номером XXXX с построенным на нем индивидуальным жилым домом в размере 11 013 500 руб. (10 330 000 руб. – стоимость строительства жилого дома + 683 500 руб. - 80% рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком).
В соответствии со ст.ст. 88, 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию понесенные истцом расходы по уплате госпошлины в размере 124 415 руб..
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 196-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования АО «Банк ДОМ.РФ» удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор XXXX, заключенный ДД.ММ.ГГ между АО «Банк ДОМ.РФ» и Мусаевым Г. С..
Взыскать с Мусаева Г. С. (ИНН XXXX) в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 7725038124) задолженность по кредитному договору XXXX от ДД.ММ.ГГ в размере 9 261 287,60 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 124 415 руб., проценты за пользование кредитом в размере 3% годовых с ДД.ММ.ГГ по день вступления решения суда в законную силу.
Обратить взыскание на предмет залога – земельный участок с кадастровым номером XXXX, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 340 м по направлению на юго-запад относительно ориентира, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, принадлежащий Мусаеву Г. С., с построенным на нем индивидуальным жилым домом, установив начальную цену продажи предмета залога в размере 11 013 500 руб., избрав способом реализации заложенного имущества публичные торги.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.О. Деменева