РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 июня 2026 года <адрес обезличен>
Свердловский районный суд <адрес обезличен> в составе председательствующего судьи Смирновой Т.В., при секретаре ФИО, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2025-009659-30 (производство № 2-515/2026) по иску администрации <адрес обезличен> к ФИО о приведении самовольно реконструированных объектов недвижимости в первоначальное положение, взыскании судебной неустойки, по встречному иску ФИО к администрации <адрес обезличен> о признании права собственности на реконструированные нежилые здания,
УСТАНОВИЛ:
В Свердловский районный суд <адрес обезличен> обратилась администрация <адрес обезличен> с иском к ФИО о сносе самовольно возведенного объекта недвижимости, взыскании судебной неустойки. В обоснование иска указано, что в рамках рассмотрения обращений, поступивших их прокуратуры <адрес обезличен>, истцом проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> на предмет законности размещения объектов недвижимости – нежилых административных зданий с кадастровыми номерами <Номер обезличен> По результатам осмотра установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> расположено три административных нежилых здания с кадастровыми номерами <Номер обезличен> а также с северо-восточной стороны от осматриваемого земельного участка бетонное замощение, используемое для автостоянки, трансформаторная подстанция с кадастровым номером <Номер обезличен>, находящаяся в частной собственности. Все вышеуказанные объекты находятся в собственности ФИО Согласно данным, содержащимся в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 8 421 кв. м, относится к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «предпринимательство»; нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 5156,8 кв.м, является зданием торгового центра; нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 1412,1 кв. м, является административно-торговым зданием; нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 844,7 кв. м, имеет назначение - нежилое здание. По результатам анализа данных ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов, установлено следующее: нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> введено в гражданский оборот на основании судебного акта (решение Свердловского районного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> о признании права собственности на самовольную постройку); нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> введено в гражданский оборот на основании судебного акта (решение Свердловского районного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> о признании права собственности на самовольную постройку); нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> введено в гражданский оборот на основании декларации об объекте недвижимого имущества от <Дата обезличена> рег. <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, от <Дата обезличена>, в качестве строения вспомогательного использования. Согласно заключению АО «БТИ <адрес обезличен>» от <Дата обезличена> <Номер обезличен>э, данном земельном участке расположены следующие объекты: объект <Номер обезличен> капитальное четырехэтажное нежилое здание (в том числе подземных 1) с кадастровым номером <Номер обезличен> с вывеской «Линия», с техническими характеристиками: фундамент бетонный, стены из металлических конструкций с утеплителем с фасадным остеклением, окна пластиковые, лестница металлическая, крыша металлическая, оборудовано инженерными системами. Примерные наружные размеры: ширина 28,40 м, длина 54,50 м, высота 11,0 м; объект <Номер обезличен> капитальное двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> с вывеской «Яндекс Про» с техническими характеристиками: фундамент железобетонный, монолитный железобетонный каркас с заполнением навесными панелями и фасадным остеклением, окна пластиковые, лестница металлическая, крыша рулонная, оборудовано инженерными системами. <адрес обезличен> застройки: 1058 кв. м, высота 9,90 м; объект <Номер обезличен> капитальное двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> с вывеской «Evolution» с техническими характеристиками: фундамент железобетонный, каркас железобетонный, стены газобетонные блоки, окна пластиковые, ворота подъемные, двери металлические с остеклением, крыша металлическая, оборудовано инженерными системами. Площадь застройки: 457,4 кв. м, высота 8,60 м. Администрацией <адрес обезличен> на основании имеющихся в распоряжении документов, проведен сравнительный анализ технических данных, указанных в технических паспортах, данных, содержащихся в ЕГРН, а также фактических данных в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами <Номер обезличен>. Также, администрация <адрес обезличен> ознакомилась с материалами судебных дел №<Номер обезличен>, <Номер обезличен> по признанию права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости с кадастровыми номерами <Номер обезличен>. По результатам сравнительного анализа, с учетом данных об объектах, содержащихся в материалах судебных дел по искам о признании права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости, установлено, что фактические характеристики объектов с кадастровыми номерами <Номер обезличен> отличаются от характеристик при рассмотрении исковых заявлений о признании права собственности. Следовательно, после признания права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости, в ходе их дальнейшей эксплуатации, объекты были видоизменены. Кроме того, сведения о координатах указанного здания не внесены в ЕГРН, объект зарегистрирован без координат, что делает затруднительным сопоставить данные о расположении указанного объекта на предмет соблюдения отступов от границ земельного участка, процента застройки земельного участка. Объект капитального строительства с кадастровым номером <Номер обезличен> на момент рассмотрения иска о признании права собственности, имел площадь 1412,1 кв. м, фактически площадь объекта, согласно параметрам, указанным в Заключении АО «БТИ <адрес обезличен>» (примерная площадь застройки 1058 кв. м, а сам объект двухэтажный), составляет 1806,7 кв. м. Также на момент признания права собственности в суде, в состав данного объекта не была включена благоустроенная терраса, площадь которой не вошла в площадь первоначального объекта, а кроме того, не вызывает обоснованные сомнение тот факт, соответствует ли расстояние между двумя зданиями (т.е. между зданием с кадастровым номером <Номер обезличен> и зданием с кадастровым номером <Номер обезличен>) требованиям пожарной безопасности, градостроительным и строительным нормам и правилам. Таким образом, администрация <адрес обезличен> приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения спора в суде правообладателем была по каким-то причинам уменьшена (занижена) площадь самовольно возведенного объекта либо после признания права собственности объект претерпел реконструкцию, в результате которой изменились параметры объекта, в том числе и площадь объекта. Согласно ответу комитета по градостроительной политике администрации <адрес обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, разрешения на строительство (реконструкцию), разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации <адрес обезличен>, не выдавались. Заявления от физических или юридических лиц о выдаче разрешительной документации на строительство объектов в границах вышеуказанной территории (земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> – прим.), не поступали. Следовательно, можно предположить, что здания с кадастровыми номерами <Номер обезличен> с момента признания на них права собственности в судебном порядке, претерпели изменения настолько, что данные объекты следует расценивать как новые объекты, возникшие в результате работ по их реконструкции. Помимо указанных обстоятельств, следует обратить внимание на то, что при рассмотрении требований о признании права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости, не проводились судебные экспертизы на предмет безопасности указанных объектов недвижимости. В ходе проведения обследования, также проведена геодезическая сьемка, по результатам которой подготовлена схема земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>. При проведении обмеров, установлено, что ответчиком допущено самовольное занятие части земель, государственная собственность на которые не разграничена путем устройства бетонного замощения площадки за нежилым зданием с кадастровым номером <Номер обезличен>, на которой организована автостоянка и размещено здание с кадастровым номером 38:36:000028:10058 (трансформаторная подстанция). <адрес обезличен> занятия неразграниченных земель составляет 236 кв. м. Правоустанавливающие документы на самовольно занятую часть неразграниченных земель у ответчика отсутствуют.
В связи с чем, администрация <адрес обезличен> с учетом уточнения требования окончательно просит суд обязать ФИО в течение двенадцати месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств привести самовольно реконструированный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 5156,8 кв. м, год завершения строительства – 2010, количество этажей – 4, в том числе подземных 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, площадью 8421 кв. м, вид разрешенного использования «предпринимательство», в первоначальное состояние, зафиксированное в техническом паспорте ФГУП «Ростехнинвентаризация-Федеральное БТИ» от <Дата обезличена>; обязать ФИО в течение двенадцати месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств привести самовольно реконструированный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 1412,1 кв. м, год завершения строительства – 2016, количество этажей – 2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, площадью 8421 кв. м, вид разрешенного использования «предпринимательство», в первоначальное состояние, зафиксированное в техническом паспорте АО «ВостСиб АГП» от <Дата обезличена>; взыскать с ФИО судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей за каждый календарный день неисполнения судебного акта, начиная со следующего дня после истечения шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу по настоящему делу и до момента фактического исполнения решения суда.
Возражая против иска, ответчик ФИО обратилась в суд со встречным иском к администрации <адрес обезличен> о признании права собственности на самовольно реконструированное четырехэтажное нежилое здание общей площадью 5034,2 кв.м. по адресу: <адрес обезличен>, признании права собственности на самовольно реконструированное двухэтажное нежилое здание общей площадью 1806,7 кв.м. по адресу: <адрес обезличен>. В обоснование встречного иска указано, что ФИО является собственником земельного участка общей площадью 8421 кв.м. с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. В границах вышеуказанного земельного участка согласно имеющимся в материалах дела доказательствам расположены: нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> введено в эксплуатацию как самовольная постройка в соответствии со статьей 222 ГК РФ на основании судебного акта (решение Свердловского районного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> о признании права собственности на самовольную постройку); нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> введено в эксплуатацию как самовольная постройка в соответствии со статьей 222 ГК РФ на основании судебного акта (решение Свердловского районного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> о признании права собственности на самовольную постройку). С момента ввода указанных зданий в эксплуатацию для целей в них выполнялись различные строительно-отделочные работы, работы по текущему ремонту и в результате указанных работ ряд внутренних конструктивных частей зданий претерпели изменения. После получения исковых заявлений администрации <адрес обезличен> собственником зданий – ФИО – были сделаны заявки на проведение технической инвентаризации указанных зданий для оценки правильности позиции КУМИ и принятия решения по дальнейшей эксплуатации зданий. В связи с этим, ООО «УКП «МАКТЕ» в декабре 2025 года были выполнены обмерные работы в рамках технической инвентаризации спорных зданий и составлены технические паспорта, согласно которым: нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 5156,8 кв. м, год завершения строительства – 2010, количество этажей – 4, в том числе подземных 1 претерпело следующие изменения: устройство оконных проемов в подвальном этаже, устройство входных групп в подвальном этаже, устройство дверного проема в несущей фасадной стене здания на первом этаже, устройство дверных проемов в фасадной стене здания на первом, втором и третьем этажах здания. Общее количество этажей здания и площадь застройки не изменились. <адрес обезличен> здания уменьшилась и составляет 5034,2 кв.м.; нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 1412,1 кв. м, год завершения строительства – 2016, количество этажей – 2 претерпело следующие изменения: на первом и втором этажах здания установлены некапитальные перегородки из смешанных материалов вследствие чего образованы дополнительные помещения, произведено утепление террасы и оборудованы дополнительные помещения. Ранее при проведении технической инвентаризации площади балконов, веранд, террас не включались в общую площадь здания, вследствие чего при подготовке технического паспорта от <Дата обезличена> АО «ВостСибВГП» в общую площадь здания не вошла площадь террасы 425,5 м2. Общее количество этажей здания и площадь застройки не изменились. <адрес обезличен> здания увеличилась и составляет 1806,7 кв.м. ФИО вправе по смыслу пункта 3 статьи 222 ГК РФ обратиться в Свердловский районный суд <адрес обезличен> с иском о судебной легализации указанных нежилых зданий, поскольку является титульным правообладателем земельного участка, в границах которого расположены спорные самовольные постройки. При этом постройки не выходят за границы земельного участка. Спорные нежилые реконструированные здания отвечают требования строительных и пожарных норм, по своим характеристикам соответствуют основному виду разрешенного использования, установленному для той территориальной зоны: предпринимательство и деловое управление.
В связи с чем, во встречном иске ФИО просит суд признать за ней право собственности на самовольно реконструированное четырехэтажное нежилое здание общей площадью 5034,2 кв.м. по адресу: <адрес обезличен>; признать право собственности на самовольно реконструированное двухэтажное нежилое здание общей площадью 1806,7 кв.м. по адресу: <адрес обезличен>.
В судебном заседании представитель администрации <адрес обезличен> ФИО требования первоначального иска с учетом его уточнений поддержал, во встречном просил отказать.
Ответчик ФИО в судебное заседание не явилась, просив суд рассмотреть дело без своего участия, направила в суд своего представителя.
Представитель ответчика ФИО в судебном заседании требования встречного иска поддержал, в первоначальном просил отказать. Суду пояснил, что спорные здания соответствует строительным, пожарным нормам и правилам, расположены в пределах земельного участка с видом разрешенного строительства под предпринимательство. Сохранение зданий в реконструированном состоянии не нарушает прав и законные интересы третьих лиц, реконструкция не повлекла нарушение несущих конструкций и может быть сохранена в порядке ст. 222 ГК РФ.
Третье лицо Служба государственного жилищного и строительного надзора <адрес обезличен> своего представителя в судебное заседание не направила, о дате и месте рассмотрения спора извещена надлежащим образом.
С учетом мнения явившихся лиц, суд полагает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.
Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования ФИО подлежат удовлетворению, тогда как первоначальный иск администрации <адрес обезличен> удовлетворению не подлежит. К данному выводу суд пришел на основании следующего.
Согласно пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
При рассмотрении спора судом установлены следующие обстоятельства.
ФИО является собственником земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 8 421 кв.м. по адресу: <адрес обезличен>, что подтверждается выпиской из ЕРГН от <Дата обезличена>. Данный земельный участок относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования под предпринимательство. Право собственности ФИО на земельный участок возникло на основании договора дарения от <Дата обезличена>.
На данном земельном участке, в том числе, согласно сведениям из ЕГРН, расположены спорные нежилые здания с кадастровыми номерами <Номер обезличен>.
Право собственности на здание с кадастровым номером <Номер обезличен> возникло у ФИО на основании решения Свердловского районного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена>.
Право собственности на здание с кадастровым номером <Номер обезличен> возникло у ФИО на основании решения Свердловского районного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена>.
Согласно заключению АО «БТИ <адрес обезличен>» от <Дата обезличена> <Номер обезличен>э, спорное нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> (объект <Номер обезличен> в Заключении) представляет собой капитальное четырехэтажное нежилое здание (в том числе подземных 1) с кадастровым номером <Номер обезличен> с вывеской «Линия», с техническими характеристиками: фундамент бетонный, стены из металлических конструкций с утеплителем с фасадным остеклением, окна пластиковые, лестница металлическая, крыша металлическая, оборудовано инженерными системами. Примерные наружные размеры: ширина 28,40 м, длина 54,50 м, высота 11,0 м.
Согласно заключению АО «БТИ <адрес обезличен>» от <Дата обезличена> <Номер обезличен>э, спорное нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> (объект <Номер обезличен> в Заключении) представляет собой капитальное двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> с вывеской «Яндекс Про» с техническими характеристиками: фундамент железобетонный, монолитный железобетонный каркас с заполнением навесными панелями и фасадным остеклением, окна пластиковые, лестница металлическая, крыша рулонная, оборудовано инженерными системами. <адрес обезличен> застройки: 1058 кв. м, высота 9,90 м.
Рассматривая встречные исковые требования ФИО о признании права собственности на сохранение в реконструированном состоянии и признании прав собственности на вышеуказанные самовольно реконструированные объекты недвижимого имущества – здания с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, суд исходит из следующего.
По сведениям ЕГРН, спорное здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, имеет площадь 1 412,1 кв.м., является зданием административно-торговым зданием, имеет 2 этажа, в том числе подземных – 0, год завершения строительства - 2016.
По сведениям ЕГРН, спорное здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, имеет площадь 5 156,8 кв.м., является зданием торгового центра, имеет 4 этажа, в том числе подземных – 1, год завершения строительства - 2010.
Из технического паспорта ОАО «ВостСиАГП», по состоянию на 2016 год, спорное здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, имело площадь 1 412,1 кв.м., состояло из двух этажей.
Судом установлено, что ФИО в отсутствие разрешительных документов произведена реконструкция спорных нежилых зданий с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен>, расположенных по адресу: <адрес обезличен>,, что повлекло изменение параметров спорных объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема).
Данное обстоятельство не отрицалось сторонами в судебном заседании, подтверждается выписками из ЕГРН, сопоставлением технических паспортов, а так же заключениями кадастрового инженера ФИО от <Дата обезличена>.
Из заключения кадастрового инженера ФИО <Номер обезличен> от <Дата обезличена> видно, что ею проведено обследование и кадастровые работы в отношении здания с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. В ходе выполнения работ установлено, что общая площадь объекта составляет 1806,7 кв.м.; расхождение со сведениями ЕГРН составляет 394,6 кв.м. в сторону увеличения и связано с проведенной перепланировкой, а именно, на первом и втором этажах установлены некапитальные перегородки из смешанных материалов, вследствие чего, образованы дополнительные помещения. Кроме того, произведено утепление террасы и оборудованы дополнительные помещения. Ранее, при проведении технической инвентаризации, площадь балконов, веранд террас не включались в общую площадь здания, вследствие чего. при подготовке технического паспорта от <Дата обезличена> в общую площадь здания не вошла площадь террасы 3425,5 кв.м. Данные работы представляют собой реконструкцию части объекта капитального строительства.
Из заключения кадастрового инженера ФИО <Номер обезличен> от <Дата обезличена> видно, что ею проведено обследование и кадастровые работы в отношении здания с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. В ходе выполнения работ установлено, что общая площадь объекта составляет 5034,2 кв.м.; расхождение со сведениями ЕГРН составляет 122,6 кв.м. в сторону уменьшения. Проведен анализ технической документации и установлено, что в подвале, на первом, втором и третьем этажах установлены некапитальные перегородки из смешанных материалов, вследствие чего, образованы дополнительные помещения. Кроме того, установлено, что помещении <Номер обезличен> в подвальном этаже оборудованы оконные проемы, а так же в помещениях №<Номер обезличен>,3,4 демонтированы ворота для грузовой техники и на их месте оборудованы входные группы. На первом этаже в помещении <Номер обезличен> оборудован дверной прем в фасадной стене здания. Так же к фасаду здания возведена металлическая лестница с грузовым подъемником и оборудованы дверные проемы в фасадной стене здания в помещениях <Номер обезличен> на первом этаже, <Номер обезличен> на втором этаже и <Номер обезличен> на третьем этаже. Данные работы представляют собой реконструкцию части объекта капитального строительства.
Таким образом, изучив вышеуказанные документы, сопоставив техническую документацию, суд приходит к выводу, что ФИО в отсутствие разрешительных документов произведена реконструкция спорного нежилого здания с кадастровым номерам <Номер обезличен>, в результате которой, общая площадь здания стала составлять 1806,7 кв.м., а так же произвела реконструкцию спорного нежилого здания с кадастровым номерам <Номер обезличен>, в результате которой, общая площадь здания стала составлять 5034,2 кв.м. Данная реконструкция является самовольной, без разрешительной документации, в силу чего, спорные здания являются самовольными постройками.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Согласно пункту 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В силу статьи 34 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» одной из обязанностей граждан, в том числе и при строительстве жилого дома, является соблюдение требований пожарной безопасности.
Согласно пункту 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 39 своего Постановления от 12 декабря 2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
В данном пункте Постановления, так же разъяснено, что необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в абзаце 2 пункта 25 своего Постановления от <Дата обезличена> N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Судом установлено, что спорные нежилые здания с кадастровыми номерами <Номер обезличен>, <Номер обезличен> расположенные на земельном участке по адресу: <адрес обезличен>, в реконструированном состояни соответствует строительно-техническим, противопожарным нормам и правилам, не нарушает законные интересы третьих лиц.
Данное обстоятельство подтверждается следующими доказательствами.
Для проверки доводов искового заявления и установления обстоятельств соответствия спорных построек строительным нормам и правилам, а также противопожарным требованиям, определением суда от <Дата обезличена> по настоящему делу было назначено проведение комплексной судебной строительно-технической, пожарной землеустроительной экспертизы, производство которой в части вопросов соответствия спорной постройки строительным нормам и правилам было поручено экспертам ФГБУ Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по <адрес обезличен>.
В выводах заключения ФГБУ Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по <адрес обезличен> <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, выполненного экспертом ФИО, установлено следующее:
- самовольно реконструированный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 5034,2 кв.м. год завершения строительства – 2010 года, количество этажей – 4, в том числе подземных – 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, ул. <адрес обезличен>ю 8421 кв.м. с видом разрешенного использования «предпринимательство» соответствует строительным нормам и правилам;
- требования Федерального закона №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" соблюдены, строительные конструкции объекта обладают необходимой прочностью и устойчивостью и находятся в работоспособном состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц;
- самовольно реконструированный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 1806,7 кв.м. год завершения строительства – 2010 года, количество этажей – 2, в том числе подземных – 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, ул. <адрес обезличен>ю 8421 кв.м. с видом разрешенного использования «предпринимательство» соответствует строительным нормам и правилам;
- требования Федерального закона №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" соблюдены, строительные конструкции объекта обладают необходимой прочностью и устойчивостью и находятся в работоспособном состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц.
Изучив выводы судебного эксперта, суд приходит к выводу, что отсутствуют признаки, свидетельствующие о наличии в зданиях ненадежных конструкций или их отдельных элементов. Конструкции зданий находятся в работоспособном состоянии; внезапное обрушение зданиий невозможно, механическая безопасность несущих конструкций обеспечена.
Данное заключение дано экспертом государственного экспертного учреждения.
В выводах пожарно-технического заключения эксперта ФИО <Номер обезличен>, выполненного на основании определения суда, установлено следующее:
- самовольно реконструированный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 5034,2 кв.м., год завершения строительства – 2010 года, количество этажей – 4, в том числе подземных - 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>ю 8421 кв.м. с видом разрешенного использования «предпринимательство», соответствует требованиям пожарной безопасности. Эксплуатация здания не влияет на безопасность объектов, не влечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- самовольно реконструированный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 1806,2 кв.м., год завершения строительства – 2010 года, количество этажей – 2, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>ю 8421 кв.м. с видом разрешенного использования «предпринимательство», соответствует требованиям пожарной безопасности. Эксплуатация здания не влияет на безопасность объектов, не влечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Изучив выводы судебного пожарно-технического заключения, суд приходит к выводу, что отсутствуют признаки, свидетельствующие о наличии в спорных реконструированных зданиях нарушений требований пожарной безопасности.
Суд оценивает экспертные заключения с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Суд, оценивая представленные заключения экспертов, приходит к выводу, что заключение экспертов отвечает требованиям ст. 86 ГПКРФ, поскольку содержат подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в их распоряжении документов следуя тактики и способа проведения экспертизы, основываются на исходных объективных данных, данных осмотра, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также использованную при проведении исследования методическую литературу.
Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключений экспертов у суда не имеется. При оценке судом заключений экспертиз как одного из доказательств по делу сомнений в их правильности и обоснованности не возникло. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения. Строительно-техническая экспертиза проведена государственным экспертным учреждением.
Изучив вышеуказанные документы, доказательства, заключения экспертов, суд приходит к выводу, что спорные нежилые здания с кадастровым номером <Номер обезличен> и кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес обезличен>, в реконструированном состоянии соответствуют строительно-техническим, противопожарным нормам и правилам, не нарушают законные интересы третьих лиц.
Обстоятельств, нарушающих ст. 11 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от <Дата обезличена> № 384-ФЗ, а именно, о том, что здание или сооружение должно быть спроектировано и построено, а территория, необходимая для использования здания или сооружения, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва, судом не установлено.
Таким образом, исследованными в судебном заседании доказательствами, предоставленными стороной ответчика, судом установлено, что спорные постройки не нарушают чьих-либо прав и охраняемых законом интересов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют строительным и пожарным правилам.
Проверяя обстоятельства того, отвечает ли реконструированное нежилое здание установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, суд исходит из следующего.
В соответствии с правилами землепользования и застройки части территории <адрес обезличен>, за исключением территории в границах исторического поселения <адрес обезличен>, утвержденными решением Думы <адрес обезличен> <Номер обезличен> от <Дата обезличена> (в редакции Думы <адрес обезличен> <Номер обезличен> от <Дата обезличена>), указанный земельный участок и объекты капитального строительства на нем находятся в территориальной зоне «Зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОДЗ-201, в планировочном элементе С-03-17.
В соответствии с проектом планировки территории планировочного элемента С-03-17, утвержденным постановлением администрации <адрес обезличен> <Номер обезличен> от <Дата обезличена> (в редакции постановления администрации <адрес обезличен> <Номер обезличен> от <Дата обезличена>), земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> расположен в границах зон планируемого размещения объектов местного значения, жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения.
Как установлено выше, ФИО является собственником земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 8 421 кв.м. по адресу: <адрес обезличен>, что подтверждается выпиской из ЕРГН от <Дата обезличена>. Данный земельный участок относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования под предпринимательство. Право собственности ФИО на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи от <Дата обезличена>, договора дарения от <Дата обезличена>.
Согласно пп. 5, 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принципами земельного законодательства являются единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Согласно пункту 1 статьи 43 ЗК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
В соответствии со статьями 40, 41 и 42 ЗК РФ правом на использование земельных участков наделены собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков, на которых возложена обязанность соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Для проверки доводов искового заявления и установления обстоятельств расположения и отсутствия выступов спорных строений за пределы границ земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> по настоящему делу было назначено проведение, в том числе землеустроительной экспертизы, производство которой было поручено эксперту кадастровому инженеру ФИО
В выводах судебной землеустроительной экспертизы, проведенной экспертом кадастровым инженером ФИО, выполненной на основании определения суда, установлено следующее:
- на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, расположены следующие объекты капитального строительства: объект капитального строительства с кадастровым номером <Номер обезличен>; объект капитального строительства с кадастровым номером <Номер обезличен>; объект капитального строительства с кадастровым номером <Номер обезличен> (спорный объект);
- вышеуказанные объекты находятся в кадастровых границах земельного участка;
- выступающих конструкций/нависании/наложений у объектов капитального строительства, и иных элементов, выходящих за пределы земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, нет.
Изучив выводы землеустроительной экспертизы, суд приходит к выводу, что спорные здания находятся в пределах земельного участка, принадлежащего ФИО, границы здания не выходят за переделы земельного участка, реконструированные здания соответствует виду разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, исследованными в судебном заседании доказательствами, в том числе, проверкой соответствия зданий строительным, пожарным, землеустроительным нормам, суд приходит к выводу, что сохранение спорных зданий в реконструированном состоянии не нарушает чьих-либо прав и охраняемых законом интересов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО
В связи с чем, анализируя представленные доказательства, исследовав материалы гражданского дела, давая оценку представленным доказательствам с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что возможно сохранить спорные здания в реконструированном состоянии и встречные требования ФИО о признании за ней права собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 5034,2 кв.м., а так же на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 1806,2 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, подлежат удовлетворению.
Поскольку судом удовлетворены встречные исковые требования ФИО и за ней признано право собственности на спорные здания в реконструированном состоянии, то первоначальные требования администрации <адрес обезличен> об обязании ФИО в течение двенадцати месяцев со дня вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств привести самовольно реконструированные объекты недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 5156,8 кв. м, нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 1412,1 кв. м., в первоначальное состояние в соответствии с техническими паспортами не подлежит удовлетворению.
Кроме того, поскольку судом на ФИО какой-либо обязанности решением суда не возложено, оснований для взыскании с ФИО судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей за каждый календарный день неисполнения судебного акта, начиная со следующего дня после истечения шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу по настоящему делу и до момента фактического исполнения решения суда, судом так же не установлено.
В связи с чем, требование администрации <адрес обезличен> о взыскании с ФИО судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей за каждый календарный день неисполнения судебного акта, начиная со следующего дня после истечения шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу по настоящему делу и до момента фактического исполнения решения суда не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Встречные исковые требования ФИО удовлетворить.
Признать за ФИО право собственности на нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 5034,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес обезличен>.
Признать за ФИО право собственности на нежилое здание с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 1806,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес обезличен>.
В удовлетворении исковых требований администрации <адрес обезличен> к ФИО о приведении самовольно реконструированных объектов недвижимости в первоначальное положение, взыскании судебной неустойки отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд <адрес обезличен> путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья Смирнова Т.В.
Решение в окончательной форме изготовлено 29 июня 2026 года.