РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 апреля 2026 года г. Иркутск
Свердловский районный суд г. Иркутска в составе:
председательствующего судьи ФИО7., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО4, с участием лиц, участвующих в деле: представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <Номер обезличен> по иску ФИО2 к ООО «СЗ «Грандстрой Девелопмент»о признании недействительным договора долевого участия, применении последствий недействительности договора, взыскании денежных средств, штрафа, процентов за пользование денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Грандстрой Девелопмент»о признании недействительным договора долевого участия, применении последствий недействительности договора, признании недействительной записи в ЕГРНо государственной регистрации, взыскании денежных средств, штрафа, процентов за пользование денежными средствами,.
В основание иска истец (с учетом заявлений об изменении исковых требований в соответствии со статьёй 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ)) указал, что между ответчиком и истцом заключен договор участия в долевом строительстве № <Номер обезличен> <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, зарегистрированный в ЕГРН <Дата обезличена>, номер регистрации <Номер обезличен>
Согласно приложению <Номер обезличен> к договору, истцом <Дата обезличена> внесён первый взнос в размере 150 000 рублей, что подтверждается платёжными документами.
Перед подписанием договора представители застройщика, в том числе агент застройщика Кристина Харламова (ведущий специалист отдела продаж застройщика), в телефонных переговорах обещали скидку в размере 600 000 рублей и возвратность первого взноса 150 000 рублей при отказе от договора. На указанных условиях истцом было принято решение о подписании договора долевого участия.
При этом фактически в абзацах 4 - 7 пункта 2.3.1. договора указана иная сумма скидки в размере 423 000 рублей, что не соответствует предварительным договорённостям и заверениям представителя застройщика.
Указанные обстоятельства стали известны истцу уже после подписания спорного договора при разрешении вопроса о внесении последующих платежей по заключенному договору.
Подписание договора было осуществлено без предварительной его проверки истцом, поскольку истец полагал согласованными все необходимые условия сделки, в том числе цену договора и размер скидки, оснований не доверять застройщику у ФИО2 на тот момент не имелось.
Фактическое подписание договора было осуществлено в дату его государственной регистрации <Дата обезличена>, что также подтверждается перепиской с представителями застройщика и обсуждалось в ходе переговорного процесса.
Указание в договоре даты подписания как <Дата обезличена> не соответствует действительности и противоречит имеющимся в деле доказательствам.
Попытка разрешить спорную ситуацию в ходе переговорного процесса результатов не дала.
<Дата обезличена> истец направил в адрес застройщика претензию с требованием расторгнуть договор и вернуть уплаченные денежные средства.
После получения указанной претензии представитель ответчика связался с ФИО2 по телефону с предложением заключить дополнительное соглашение к ДДУ, в котором предусматривались условия, соответствующие ранним договоренностям (размер скидки). Указанное предложение так и осталось в телефонном формате без направления каких-либо проектов соглашений в адрес истца.
Отказ истца от исполнения подобных условий договора в подобных условиях не является формальным, а обоснован тем, что переплата в 200 000 рублей явилась бы критичной в данной ситуации, поскольку жилое помещение планировалось приобретать в ипотеку с первоначальным взносом в размере 3800000 рублей.
В декабре 2025, фактически злоупотребляя своим правом, застройщик прислал досудебную претензию в адрес истца с требованиями об оплате сумм договора.
В связи с чем истец ФИО2 просит суд:
признать договор участия в долевом строительстве № <Номер обезличен> <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенный между ООО «СЗ «Грандстрой Девелопмент» и ФИО2 недействительным;
применить последствия недействительности сделки;
взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства предоплаты в размере 150 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> в размере 12390,42 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга за период с <Дата обезличена> по день фактического погашения задолженности;
признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации от <Дата обезличена> номер регистрации <Номер обезличен> договора участия в долевом строительстве № <Номер обезличен> <Номер обезличен> от <Дата обезличена>.
Истец ФИО2 не явился в судебное заседание, о дате, времени и месте которого извещены надлежащим образом в соответствии со статьёй 113Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал, повторив доводы, указанные в исковом заявлении, уточнениях к нему.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО5. действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований и уточнениях к нему, поскольку не имеется оснований для признания договора долевого участия в строительстве недействительным. При подписании договора истец согласился с условиями договора, замечаний не указал, зарегистрировал право собственности.
Суд полагает возможным провести судебное разбирательство в отсутствие истца в соответствии со статьей 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).
Пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Федеральный закон от <Дата обезличена> № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве») регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии со статьёй 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу требований пунктов 1, 3 статьи 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно пункту 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
На основании пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии со статьёй 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В силу требований статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В судебном заседании установлено, что между ответчиком и истцом заключен договор участия в долевом строительстве № <Номер обезличен>/с <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, зарегистрированный в ЕГРН <Дата обезличена>, номер регистрации <Номер обезличен>
Согласно пункту 1.5. договора участия в долевом строительстве проектная декларация, включающая информацию о Застройщике и информацию о проекте строительства, опубликована на сайте: www.наш.дом.рф. Дольщик ознакомлен с проектной декларацией, уведомлен о том, что оплата цены договора возможна только после государственной регистрации настоящего договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен>. Дольщик ознакомлен с проектной документацией, информацией о застройщике, информацией об объекте и многоквартирном доме до подписания настоящего договора.
Согласно пункту 7.8. договора заключая договор, стороны заявляют и заверяют друг друга в следующем:
дольщик не лишен и не ограничен дееспособности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть договора и обстоятельств его заключения, не находится в состоянии, когда он не способен понимать значение своих действий или руководствоваться ими, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие дольщика заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях и договор не является для него кабальной сделкой;
обязательства, принятые сторонами на себя в договоре, являются законными и действительными обязательствами, исполнение которых может быть истребовано в принудительном порядке;
- все положения договора дольщику разъяснены и поняты им полностью, и возражений у дольщика не имеется.
Договор подписан обеими сторонами сделки без оговорок, что в судебном заседании сторонами не отрицалось.
Истец указывает, что до подписания договора, ему была обещана скидка на квартиру в размере 600 000,00 рублей, при этом в договоре и в отдельной таблице (в приложение <Номер обезличен> к договору) на русском языке, крупным шрифтом с выделением цифр и расшифровкой суммы указана скидка на квартиру в размере 423 900,00 рублей при соблюдении истцом сроков оплаты (пункты 2.3.1. - 2.3.2 договора).
Согласно приложению <Номер обезличен> к договору, истцом <Дата обезличена> внесён первый взнос в размере 150 000 рублей, что подтверждается платёжными документами.
<Дата обезличена> ответчиком истцу направлено дополнительное соглашение к договору (Приложение <Номер обезличен>), в котором в том числе ответчик снизил цену договора на 600 000,00, что подтверждается перепиской.
Истцом <Дата обезличена> направлена претензия о расторжении договора, что составляет 22 дня с момента получения проекта дополнительного соглашенная к договору.
Согласно части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В силу части 1.2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Судом при разрешении спора не установлено оснований полагать, что дольщик при отсутствии нарушений со стороны застройщика был вправе отказаться от договора в одностороннем порядке.
Заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий.
Суд, руководствуясь положениями статей10, 153, 154, 158, 160, 167 166, 168, ГК РФ, статьями 4, 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», оценивая представленные доказательства, установив фактические обстоятельства, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 59, 60 ГПК РФ, приходит к выводу, что исковые требования о признании договора участия в долевом строительстве недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворению по доводам изложенным истцом не подлежат, поскольку истцом не представлено относимых и допустимых доказательств, что оспариваемый договор был совершен с нарушением требований закона или иных нормативных правовых актов, путем обмана или злоупотребления доверием, нарушает его права и законные интересы либо имеются иные неблагоприятные для него последствия совершения оспариваемых сделок.
Суд, рассмотрев исковые требования о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами приходит к следующему выводу.
Согласно статье 1102ГКРФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109ГКРФ.
Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, то есть происходит неосновательно.
В связи с этим юридическое значение для квалификации отношений, возникших вследствие неосновательного обогащения, имеет не всякое обогащение за чужой счет, а лишь неосновательное обогащение одного лица за счет другого.
В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Исходя из приведенных положений закона, неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В судебном заседании установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны определили стоимость объекта строительства, при этом стоимость объекта строительства установлена в зависимости от стоимости квадратного метра общего объекта строительства.
Довод истца о том, что ответчиком не соблюдена сумма скидки по предварительным договоренностям не может быть принят во внимание, поскольку согласование стоимости объекта соответствует требованиям статей 421, 424 ГК РФ, статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» и закреплено в договоре, подписанном сторонами
В соответствии с пунктами 1, 2, 5 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Суд, руководствуясь статьями 10, 307, 309, 401, 421, 424 ГК РФ, статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», оценивая представленные доказательства, установив фактические обстоятельства, приходит к выводу о наличии между сторонами обязательственных отношений, а именно сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, тем самым положения главы 59 ГК РФ о неосновательном обогащении в силу прямого указания закона в данном случае не подлежат применению, в связи с чем исковые требования о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежат удовлетворению.
С учётом отказа в удовлетворении основных требований, суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на будущее, компенсации морального вреда, штрафа.
Каких-либо иных доказательств, истец в силу требований статей 56-57 ГПК РФ в материалы дела не представил.
Таким образом, с учётом установленных обстоятельств, представленных доказательств, законности и обоснованности судебного решения, суд приходит к выводу в иске ФИО2 отказать в полном объёме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 (<Номер обезличен> к ООО «СЗ «Грандстрой Девелопмент» (<Номер обезличен>)о признании недействительным договора долевого участия, применении последствий недействительности договора, взыскании денежных средств, штрафа, процентов за пользование денежными средствами, признании записи в ЕГРН недействительной.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд <адрес обезличен> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья ФИО8
Мотивированное решение изготовлено <Дата обезличена>.