РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
24 сентября 2026 г. <адрес обезличен>
Свердловский районный суд <адрес обезличен> в составе:
председательствующего судьи Сасина В.С., при секретаре судебного заседания ФИО9, с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО11, представителя ответчика ФИО2 - ФИО10 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <Номер обезличен> по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО4, ФИО6, о взыскании денежных средств в счет устранения недостатков, взыскании судебных расходов, по встречному иску ФИО2 действующего в интересах несовершеннолетней ФИО5 к ФИО1 о признании недействительным соглашения, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, установил:
ФИО1 (далее по тексту – истец по первоначальному иску) обратился в Свердловский районный суд <адрес обезличен> с иском к ФИО2, ФИО3, действующим в своих интересах и в интересах ФИО4, ФИО5, ФИО6 (далее по тексту - ответчики по первоначальному иску) о взыскании денежных средств в счет устранения недостатков, взыскании судебных расходов.
В обосновании иска указано, что <Дата обезличена> между ФИО1 (далее - покупатель) с одной стороны и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (далее - продавцы) заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенного по адресу: <адрес обезличен> (далее - Договор, объекты недвижимости).
В соответствии с Договором стоимость объектов недвижимости составила 8 000 000,00 рублей, из которых 2 008 000,00 рублей переданы из собственных средств до подписания договора, сумма в размере 5 992 000,00 рублей выплачены за счет кредитных средств, представленных банком ВТБ (ПАО).
Дом продан покупателю с заявленными характеристиками, включая материал стен - кирпич, что указано в техническом паспорте, предоставленном продавцами.
Продавцы уверяли, что дом пригоден для круглогодичного проживания.
В пункте 4.2 Договора продавцы гарантируют, что объекты недвижимости не имеют скрытых существенных недостатков, о которых Продавцы не знали и не могли знать на момент заключения Договора.
Согласно п. 4.10 Договора: «В случае если после заключения настоящего договора, выяснится, что указанные в п. 4 настоящего договора гарантии Продавцов не соответствуют действительности, Продавцы обязуются компенсировать Покупателю все понесенные в связи с этим убытки, расходы.
После приобретения объектов недвижимости и производства мелких ремонтных работ в доме осенью 2024 г. выяснилось, что конструктивные характеристики дома существенно отличаются от заявленных:
- дом выполнен не из кирпича, а из деревянного бруса с кирпичной облицовкой;
Материал стен дома имеет существенное значение для покупателя, потому как разные материалы стен имеют разные прочностные, тепловые, звукоизоляционные и иные характеристики, а также имеют свои особенности в эксплуатации и содержании.
Продавец ввел покупателя в заблуждение относительно материала стен. Дом из бруса по стоимости ниже дома, возведенного из кирпича, в связи со стоимостью используемого материала, а также трудозатратами на возведение объекта.
Кроме того, при эксплуатации дома выявлены следующие недостатки: основное строение, холодный пристрой и котельная представляют собой единый объект - жилой дом. Однако, все указанные элементы возведены на разных фундаментах, что должно быть обусловлено проектным решением, учитывающим вес здания, тип грунта, наличие подземных вод и другие параметры.
Разные типы фундаментов по-разному взаимодействуют с грунтами, поэтому у них отличается и усадка.
Разность фундаментов приводит к тому, что при замерзании грунтов происходит выдавливание фундаментов, что создает давление на дом. В различное время года фундаменты «гуляют», в летнее время года строения (котельная и холодный пристрой отходят от основного строения и пропускают атмосферные осадки в строение дома, а в зимний период котельная и холодный пристрой создают давление на основное строение с выдавливанием кирпичной кладки (котельная) и деформацией металлического сайдинга утеплителем (холодного пристроя).
Кроме того, продавцы указывали, что дом пригоден для круглогодичного проживания. Вместе с тем, в зимнее время канализационные трубы и трубы водоснабжения перемерзли, что указывает на нарушение строительных норм при их возведении.
Также при максимальном КПД котла электроотопления дома из-за отсутствия приборов отопления в кухне, находящейся в холодном пристрое, температура не поднимается выше 5 С, в основном строении выше 16 С.
При этом эксплуатация холодного пристроя необходима круглогодично, потому как там расположена кухня, а также единственная лестница, соединяющая первый и второй этажи.
Вместе с тем нормативные данные микроклимата жилых помещений установлены ГОСТ 30494-2011.
Для жилых комнат и кухни допустимое минимальное значение установлено 18 С, чему не соответствуют показания жилого дома Истца: температура находится существенно ниже допустимых значений.
После обнаружения указанных недостатков Покупатель звонил продавцам, в ходе телефонного разговора, продавец заявил, что объект недвижимости продан и более к нему отношения не имеет.
Была направлена письменная претензия <Дата обезличена> в целях совместного проведения экспертизы на предмет наличия скрытых недостатков, которая не получена почтовым отправлением Ответчиками.
Вместе с тем, также претензия была продублирована в мессенджере WhatsApp, которая оставлена без ответа.
Ответчики уклоняются от получения корреспонденции и не считают требования покупателя обоснованными.
По заказу истца было проведено строительно-техническое исследование, которое подтвердило:
a) несоответствие материала стен;
б) отсутствие подготовленного основания под фундамент;
в) прокладка труб без применения мероприятий от промерзания в холодном пространстве между зданиями;
г) кладка кирпича без раствора д) необходимость усиления наружных деревянных стен.
Несоответствие материала стен, указанного в предоставленных при покупке объекта исследования документах, фактическому материалу стен, является скрытым дефектом, так как этот недостаток был умышленно скрыт, чтобы увидеть его, необходимо было провести демонтажные работы в отношении облицовки.
Все установленные недостатки являются скрытыми, влияют на несущую способность здания и обеспечения механической безопасности.
Данные недостатки приводят к непригодности дома для проживания в существующем виде.
Вышеуказанные недостатки возникли в период строительства дома, существовали на протяжении всего времени его эксплуатации, а также без устранения данных недостатков в настоящее время, они будут прогрессировать в дальнейшем.
Эксперт оценил стоимость устранения недостатков в размере 11 667 434,00 рубля.
На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд:
взыскать с ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 126 000,00 рублей в качестве возмещения расходов на устранение недостатков, расходы на проведение досудебной оценки в размере 50 000,00 рублей, расходы на оплату судебной экспертизы в размере 50 000,00 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 250 000,00 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 36 260,00 рублей.
Ответчик ФИО2, действующий в интересах несовершеннолетней ФИО5, возражая против первоначального иска, заявил встречный иск о признании недействительным соглашения, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, в обоснование которого указал, что <Дата обезличена> ФИО2, ФИО3, действующая за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО4, ФИО6 заключили с ФИО1 соглашение в котором указано, что «Покупатель передал, а Продавцы получили денежные средства в размере 1 458 000,00 рублей, из которых 100 000,00 рублей задаток, полученный при подписании предварительного договора 250 000,00 рублей получены наличными <Дата обезличена>, 1 108 000,00 рублей перечислены ФИО2 <Дата обезличена>, в качестве частичной оплаты за продаваемое имущество, а именно жилой дом, площадью 112,5 кв.м., земельный участок площадью 1248 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес обезличен>.
Указанные дом и земельный участок проданы за 7 450 000,00 рублей.
Сумма в размере 550 000,00 рублей остается у Покупателя.
Указанное соглашение стороны не квалифицируют как изменение в договор.
В то же время, указанное соглашение изменяет условия нотариально удостоверенного договора, но Соглашение нотариально не заверено.
Указанное соглашение вносит изменение в существенное условие договора купли-продажи, а, следовательно, должно быть зарегистрировано надлежащим образом.
С учетом того, что спорное Соглашение затрагивает право несовершеннолетних детей, на заключение подобного соглашения требуется согласие органа опеки.
Считают, что изменение договора в части согласования цены существенно нарушает права несовершеннолетнего ребенка, который к тому же является инвалидом детства.
На основании изложенного, просил суд:
признать недействительным расписку соглашение от <Дата обезличена>, заключенное ФИО6, ФИО2, ФИО3 действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО4 с ФИО1;
взыскать с ФИО1 в пользу ФИО5 550 000,00 рублей - часть стоимости земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, проценты за неправомерное удержание денежных средств в размере 191 385,25 рублей.
Заочным решением Свердловского районного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> исковые требования ФИО1 удовлетворены.
Определением суда от <Дата обезличена> заочное решение от <Дата обезличена> отменено по заявлению ответчика, производство по делу возобновлено.
Истец ФИО1, представитель истца ФИО11, действующая на основании нотариальной доверенности в судебном заседании первоначальные исковые требования поддерживали в полном объеме, с учетом их уточнений, против встречных исковых требований возражали.
Ответчики ФИО2, ФИО3, действующие в своих интересах и в интересах ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.
Суд с учетом положения ст. 167 ГПК РФ рассмотрел гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Представитель ответчика ФИО2 (истца по встречному иску) ФИО10, действующий на основании нотариальной доверенности, в судебном заседании исковое заявление ФИО2 поддержал в полном объеме, настаивал на его удовлетворении. Против удовлетворения первоначального иска возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве на первоначальное исковое заявление.
В обосновании доводов отзыва указано, что истец ФИО1 приложил к исковому заявлению заключение специалиста по состоянию и стоимости жилого дома по адресу: <адрес обезличен>.
По выводам специалиста стоимость устранения недостатков, допущенных при строительстве составляет 11 667 434,00 рубля. То есть при оплате стоимости <адрес обезличен> 500 000,00 рублей, стоимость устранения недостатков превышает стоимость дома.
При заявлении истцом требований об уменьшении цены на сумму 2 500 000,00 рублей истец ФИО1 не представил расчетов и обоснований предъявленной суммы.
Полагал, что стоимость устранения недостатков истцом завышена.
На основании изложенного, просил суд отказать в удовлетворении первоначального иска в полном объеме.
Обсудив доводы иска и возражений сторон, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначального иска, отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.
Встречные исковые требования о признании недействительным соглашения от <Дата обезличена> мотивированы тем, что соглашение вносит изменение в существенное условие договора купли-продажи от <Дата обезличена>, следовательно, должно быть зарегистрировано надлежащим образом, кроме того, спорное соглашение затрагивает права несовершеннолетних детей, в связи с чем требуется согласие органов опеки.
Проверив доводы стороны ответчика (истца по встречному иску), суд установил следующие обстоятельства.
В силу ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу пункта 1 статьи 172 ГК РФ ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (п. 2 ст. 172 ГК РФ).
Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса, то есть, являющиеся оборотоспособными объектами гражданских прав (п. 1 ст. 455 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, переход права собственности покупателя на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. ст. 550, 551 ГК РФ).
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Из материалов дела следует, что <Дата обезличена> между истцом (покупатель) и ответчиками (продавцы) заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, в соответствии с условиями которого покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) (далее - кредитор) покупателю в кредит согласно Кредитному договору № <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенному в городе Иркутск между покупателем и кредитором (далее - кредитный договор), покупает в индивидуальную собственность у продавцов земельный участок площадью 1248 кв.м. с кадастровым номером <Номер обезличен> местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес обезличен>, на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилого дома и жилой дом, с кадастровым номером <Номер обезличен> общей площадью 112,5 кв.м., 2-этажный, находящийся по адресу; <адрес обезличен> (далее - объект недвижимости) (п. 1.1 договора).
Согласно п. 1.6 договора, стороны продают указанный земельный участок за 2 000 000,00 рублей, жилой дом – 6 000 000,00 рублей. Общая сумма сделки составляет 8 000 000,00 рублей (п. 1.6 договора).
Из п. 2.1.1 договора следует, что продавцы подтверждают в присутствии нотариуса, что получили от покупателя денежные средства в размере 2 008 000,00 рублей до подписания настоящего договора
Оплата суммы в размере 5 992 000,00 рублей производится посредством аккредитива. Покупатель в течение 3 рабочих дней с даты заключения настоящего договора открывает безотзывный, покрытый, безакцептный аккредитив в Банке ВТБ (ПАО) в пользу ФИО3, по соглашению продавцов, сроком на 30 календарных дней. Расходы по аккредитиву несет покупатель.
Оплата покупателем суммы в размере 5 992 000,00 рублей осуществляется за счет кредитных денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) (п. 2.1.2 договора).
Полный и окончательный расчет за объект недвижимости подтверждается распиской продавцов и платежным документом, подтверждающим получение денежных средств согласно настоящему договору в полном размере (п. 2.2 договора).
По соглашению сторон продавцы обязуются передать покупателю объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом настоящего договора, после государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес обезличен> к Покупателю в срок до <Дата обезличена> включительно (п. 5.6 договора).
Указанный договор подписан обеими сторонами и удостоверен нотариусом ФИО12
Из материалов дела следует, что расчет по договору купли-продажи недвижимости от <Дата обезличена> произведен истцом полностью, что подтверждается распиской-соглашением от <Дата обезличена>, а также банковским ордером <Номер обезличен> от <Дата обезличена> на сумму 5 992 000,00 рублей.
<Дата обезличена> между сторонами составлена расписка-соглашение, согласно которой покупатель передал, а продавцы получили денежные средства в размере 1 458 000,00 рублей (из которых: 100 000,00 рублей - задаток, полученный при подписании предварительного договора, 250 000,00 рублей - получены наличными <Дата обезличена>, 1 108 000,00 рублей - получены путем перечисления на расчетный счет ФИО2 <Дата обезличена>) в качестве частичной оплаты за продаваемое недвижимое имущество, а именно: жилой дом площадью 112,5 кв.м. и земельный участок площадью 1248 кв.м., находящееся по адресу: <адрес обезличен>, (кадастровые номера: <Номер обезличен> соответственно).
Вышеуказанные дом и земельный участок проданы продавцами покупателю за 7 450 000,00 рублей - данная цена является истинной. По просьбе покупателя, в договоре купли-продажи от <Дата обезличена> стоимость имущества указывается в завышенном размере - 8 000 000,00 рублей. Разница в цене в размере 550 000,00 остается у Покупателя. В случае расторжения договора купли-продажи от <Дата обезличена> Покупателю возвращается истинная стоимость имущества.
Право собственности истца на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН <Дата обезличена>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от <Дата обезличена>
Оценивая условия вышеуказанного соглашения, суд приходит к выводу, что нарушений требований ГК РФ не имеется.
Обращаясь со встречным иском, истец ФИО2 (ответчик по первоначальному иску) ссылается на то, что указанное соглашение должно быть надлежащим образом зарегистрировано.
На основании части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (абзац 2 пункт 1 статья 555 ГК РФ).
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).
Исходя из положений статей 551, 450, 452 ГК РФ, стороны имеют юридическую возможность изменить договор, условия которого ими еще не исполнены.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 452, ст. 434 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона от <Дата обезличена> N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статьях 558, 560, 574, 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после <Дата обезличена>
Таким образом, государственная регистрация как самого договора купли-продажи недвижимости, так и дополнительного соглашения к нему законом не предусмотрена, регистрируется лишь переход права собственности на объекты недвижимости на основании договора, что было сторонами исполнено. Поскольку дополнительное соглашение не подлежало обязательной государственной регистрации, оно приобрело юридическую силу в момент его заключения, в связи с чем доводы ответчика (истца по встречному иску) об обратном отклоняются судом.
Рассматривая требования в части согласия органа опеки на совершение сделки, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п.п. 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Судом установлено, что ФИО4, <Дата обезличена> года рождения на момент совершения сделки <Дата обезличена> было 12 лет, а ФИО5, <Дата обезличена> года рождения 8 лет.
Как следует и заявления от <Дата обезличена> ФИО3 обратилась в Межрайонное управление министерства социального развития опеки и попечительства <адрес обезличен> с заявлением на получение разрешения на совершение сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес обезличен> при условии покупки квартиры по адресу: <адрес обезличен>-в/1, <адрес обезличен>, где ФИО4 и ФИО5 будут выделены доли в размере по 10/100 каждому.
Аналогичное заявление от <Дата обезличена> имеется от ФИО2
К указанным заявлениям приложен проект договора купли-продажи между истцом и ответчиками, подписанный только ответчиками, где цена жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен> определена в размере 9 500 000,00 рублей.
В материалы дела представлено распоряжение межрайонного управления министерства социального развития, опеки и попечительства <адрес обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен>/мр-и, согласно которому дано предварительное разрешение ФИО3, ФИО2, действующим в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5 на продажу 4/100 доли жилого дома, площадью 112,5 кв.м и 4/100 доли земельного участка площадью 1248 кв.м. по адресу: <адрес обезличен>, участок 32 при условии одновременной покупки и государственной регистрации права собственности несовершеннолетних на 10/100 долей квартиры площадью 68,6 кв.м. по адресу: <адрес обезличен> <адрес обезличен>.
Таким образом, органами опеки и попечительства одобрена сделка по отчуждению жилого помещения, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3, в том числе и несовершеннолетним ФИО4, ФИО5
Законодательство Российской Федерации не предусматривает каких-либо специальных, регламентированных для каждого вида сделок, положений для защиты финансовых интересов несовершеннолетних детей в случае отчуждения их имущества, оставляя родителям (усыновителям, опекунам/попечителям) широкое усмотрение в этом вопросе и предоставляя внутригосударственным органам власти - органу опеки и попечительства инвариантность в решении этого вопроса.
При решении вопроса о предоставлении или отказе в предоставлении предварительного разрешения органа опеки и попечительства в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации, органы опеки и попечительства, являющиеся правоприменительными органами, исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей, а также добросовестности усыновителей, опекунов/попечителей. Это согласуется с ратифицированной Российской Федерацией Конвенцией о правах ребенка, в соответствии со статьей 5 которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных данной Конвенцией прав.
Вместе с тем, из указанного распоряжения следует, что стоимость жилого дома с земельным участком не отражена. Существенным условием при даче согласия является факт того, что взамен жилого дома и земельного участка будет приобретена квартира, в которой будет выделена доля в праве собственности на детей.
На основании изложенного, доводы ответчика (истца по встречному иску) о том, что не получено согласие органов опеки на подписание дополнительного соглашения являются несостоятельными.
Таким образом, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для признания соглашения от <Дата обезличена> недействительным, в связи требования истца ФИО2 (ответчика по первоначальному иску), действующего в интересах несовершеннолетней ФИО5 удовлетворению не подлежат.
Рассматривая первоначальные исковые требования о взыскании денежных средств в счет устранения недостатков, суд приходит к следующему.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче (п. 1 ст. 458 ГК РФ).
Статьей 469 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (ст. 470 ГК РФ).
В соответствии со п. 1 ст. 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.
Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара (п. 1 ст. 483 ГК РФ).
Покупатель обязан принять переданный ему товар и совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара, оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (ст. ст. 484, 485 ГК РФ).
Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п. 5.5 договора купли-продажи от <Дата обезличена> следует, что покупатель ознакомился с техническим состоянием объектов недвижимости, являющихся предметом настоящего договора, удовлетворен их качественным состоянием, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили продавцы, претензий к ним не имеет и согласен принять вышеуказанные объекты в собственность.
Из доводов иска следует, что в ходе эксплуатации жилого дома выявились скрытые недостатки, в связи с чем, истец обратился к независимому эксперту для установления их стоимости.
Согласно заключению специалиста <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, выполненному ООО Бюро экспертиз «Вектор» ФИО13, жилой <адрес обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен> не соответствует строительным нормам и правилам, а именно:
1. СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции»
2. СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»
3. СП 29.13330.2011 «Полы»
4. СП 63.13330.2018 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003
5. СП 20.13330.2016 «Нагрузки м воздействия»
6. СП 22.13330.2016 «СНиП <Дата обезличена>-83* Основания зданий и сооружений» (Приказ Минстроя России от <Дата обезличена> <Номер обезличен>/пр)
7. СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003 (с Изменением N 1)
8. СП 14.13330.2018 Строительство в сейсмических районах»
9. СП 15.13330.2020 Каменные и армокаменные конструкции
10. СП 17.13330.2017 «Кровли»
11. СП 131.13330.2020 «Строительная климатология»
12. СП 327.1325800.2017 Стены наружные с лицевым кирпичным слоем. Правила проектирования, эксплуатации и ремонта, и условиям договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от <Дата обезличена>, а именно не соответствует строительный материал наружных стен.
Причина возникновения недостатков жилого <адрес обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> - не соблюдение требований строительных норм и правил при строительстве, все установленные недостатки являются явными при эксплуатации.
Установленные дефекты жилого <адрес обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> являются скрытыми дефектами.
Стоимость устранения недостатков, допущенных при строительстве жилого <адрес обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> составит: 11 667 434,00 рубля.
Ответчик, возражая против исковых требований, указал на отсутствие таких недостатков. Кроме того указал, что имеющиеся недостатки носят явный характер и могли быть обнаружены истцом при покупке дома. Истцом не учтено, что строение под литерой а является холодным пристроем.
Учитывая, что для разрешения заявленного иска и имеющихся возражений ответчика об отсутствии недостатков, юридически значимым обстоятельством является наличие либо отсутствие строительных недостатков, стоимость их устранения, в связи с чем, требуются специальные познания, определением Свердловского районного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по ходатайству сторон по делу назначена судебная строительно-техническая, оценочная экспертизу, проведение экспертизы поручено экспертам ООО экспертно-правовая организация «ВЕДА» ФИО14, ФИО15
В материалы дела представлено заключение экспертов ООО Экспертно-правовая организация «ВЕДА» ФИО14 <Номер обезличен> (01), ФИО15 <Номер обезличен> (02) от <Дата обезличена>
Экспертом ФИО14 сделаны следующие выводы:
1. На момент заключения договора купли-продажи от <Дата обезличена>, у жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен> имелись скрытые недостатки:
-отсутствует утепление цокольного перекрытия; неверно выполнен цикл монтажа этапов (слоев) при устройстве перекрытия;
-неверно выполнен монтаж наружной кирпичной кладки;
-неверно выполнен монтаж фундаментной ленты; отсутствует защита фундамента от атмосферных осадков;
-неверно выполнен монтаж полов.
2. Все выявленные при осмотре недостатки являются - скрытыми, и не могли быть обнаружены покупателем (ФИО1) при покупке объекта недвижимости. Факт строительства дома не из кирпича, а из деревянного бруса с кирпичной облицовкой покупателем (ФИО1) не мог быть обнаружен, так как данный факт можно обнаружить только путём демонтажа (вскрытия) конструкций стен.
Стоимость устранения скрытых недостатков для приведения конструкций дома в нормативное состояние составит (согласно приведённому сметному расчёту) - 2 126 360,00 рублей.
Экспертом ФИО15 сделаны следующие выводы:
1. Рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен> на момент заключения договора купли-продажи от <Дата обезличена> учитывая тот факт, что дом выполнен не из кирпича, а из деревянного бруса с облицовкой кирпичом составляет 5 811 000,00 рублей.
2. Рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен> на момент заключения договора купли-продажи от <Дата обезличена> с учетом наличия в нем скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены покупателем составляет 4 491 765,00 рублей.
3. Рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен> на момент заключения договора купли-продажи от <Дата обезличена> учитывая тот факт, что дом выполнен не из кирпича, а из деревянного бруса с облицовкой кирпичом с учетом наличия в нем скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены покупателем составляет 4 143 105,00 рублей.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО10, действующий на основании нотариальной доверенности, возражал против выводов заключений, указал, что представленное заключение не отвечает требованиям закона в полной мере, поскольку экспертом не были учтены все обстоятельства, не обоснованы выводы эксперта о том, что все выявленные недостатки являются существенными.
Для подробного разъяснения выводов экспертизы допрошен эксперт ФИО14, который подтвердил содержание представленного в материалы дела заключения. Дополнительно ФИО14 пояснил, что им проведена экспертиза, документов было достаточно, объект исследования исследован в полном объеме. Недостатки продавец не мог обнаружить, поскольку он не обладает специальными познаниями и специальным инструментом. Исследовать качество грунта такой задачи не было, грунт не исследовался. Оценка технического состояние фундамента и грунта сделана визуальным осмотром, покупатель не мог определить, так как он не обладает специальными знаниями. В заключении есть раздел методика исследования, на объекте он видел дом обложенный кирпичом, на основании своего опыта может сделать вывод, что замена фундамента не производилась, так как дом старый, подливка бетона не производилась. На фото в отчетах это видно, кирпичная кладка висит в воздухе, не опираясь на бетон, на что-то другое так же нет опоры, в доме локально есть фундамент, фундамент не соответствует ГОСТу. Фундамент под домом как он предполагает, ленточный, никаких исследований он не проводил, бетон не вскрывал, проводил только визуальный осмотр, на основании чего сделал вывод, что никакой подготовки проведено не было. Также отсутствие лакокрасочного покрытия определил визуально. По полам пароизоляционная мембрана должна быть обязательна, она нужна для сохранения тепла, но ее не было, как и утеплителя, только доски. Фундамент под домом не обследовал, предполагает, что он есть. Наклон облицовочной кладки имеется, судя по визуальному осмотру и обнаружению трещин. Все, что было сделано, не соответствует нормативным требованиям. Никаких связей между домом и кирпичной кладки нет, арматуры там нет, поэтому со временем кладка отвалится. Полы так же не соответствуют нормативным требованиям, был наклон, отклонения в данном доме не допустимые. Кровлю и под кровельное пространство ему не удалось обследовать, так как не было возможности подняться наверх, лестница находится в аварийном состоянии. Пристрой обследовал косвенно, его площадь не входит в жилой дом. Эксплуатация дома без пристроя не возможна. В течении какого времени появились выявленные недостатки он не может сказать. Смета составляется в программе, для того чтобы увидеть развернутую нужен ключ и программа.
Эксперт ФИО15 суду пояснила, что ей проводилась экспертиза, материалов было достаточно. Метод применялся сравнительный, выбрали четыре аналога на основе которых и делали выводы. Оценка проводилась с учетом местоположения, объема. Она ознакомилась с отчетом банка на дату продажи. По документам дом кирпичный, оценивали как кирпичный, так и брусчатый, некоторые данные брали из заключения банка. Так же опирались на заключение строительного эксперта. Смету рассчитывал ФИО14, она ее изучала. Стоимость рассчитывается вычитанием стоимости недостатков, поправочные коэффициенты можно так же применять, но она рассчитала именно вычитанием недостатков. Спорный дом сейчас находится в удовлетворительном состоянии и требует ремонтных работ, возможно в 2024 г. он выглядел лучше. Использовали справочник на 2024 г. при оценке, поднимали архивы оценщиков именно на 2024 г.
Поскольку эксперт ФИО14 суду пояснил, что он не производил вскрытие фундамента, а оценил его только визуально, судом было организовано выездное судебное заседание по адресу спорного объекта: <адрес обезличен> участием истца, его представителя и представителя ответчика, в результате которого экспертом были выкопаны шурфы и допрошен эксперт на месте объекта исследования.
В ходе выездного судебного заседания эксперт ФИО14 пояснил, что произвели раскопки фундамента, сделали два шурфа, также открутили откосы, чтобы подтвердить слова о том, что стенка никак не связана с домом. В ходе вскрытия фундамента было установлено, что в данном месте есть песчано-гравийная смесь, в этом месте данная смесь является инертным материалом, уходит ли она под фундамент дома сказать невозможно, вывод по этому месту – подготовка сделана. Защита конструкции от коррозии не работает, конструкция по всей длине мокрая, атмосферные осадки спокойно проникают, при наступлении отрицательных температур почва замерзает на 1,8-2 метра, то соответственно все морозные процессы влияют на данный фундамент. Пристрой является составной частью дома, так как кирпичная кладка выполнена единым целым, она связана с домом и в этом помещении находится отопительное оборудование, от которого зависит отопление дома, дом без котельной существовать не может. Под стеной фундамента он увидеть не может, так как нужно разбирать все, в данном случаи видит только ленту, плиты здесь точно нет. Когда эксперт говорил о том, что локально кирпичная кладка висит в воздухе, он имел ввиду данное место, здесь элемент который держал так называемую консоль провалился, почва ушла, часть весит в воздухе, опоры на ленту нет. Следующий шурф точно такой же ленточную подливку фундамента, на которую опирается кирпичная кладка. Здесь смесь земли и глины, назвать это инертным материалом эксперт не может, данный фрагмент грунта со своей задачей не справляется, он также замочен, никаких средств от застройщика, чтобы спасти конструкцию от намокания также нет, то есть вся влага впитывается в грунт. Видны трещины, подливка лопнула, трещина идет по кладке. Деревянные стены дома и кирпичная облицовка, являются двумя самостоятельными элементами, которые двигаются относительно друг друга. Деревянный дом и кирпичная кладка никак не связаны, между ними спокойно проходит пруток, то есть фактически стена от межэтажной рассечки до фундаментной подливки, можно сказать сама по себе, с домом она никак не связана. В своих выводах эксперт говорил, что кирпичная облицовка не соответствует действующим техническим регламентам, также видимая фундаментная часть под кирпичной кладкой не соответствует действующим регламентам, а именно в том, что нет защиты от атмосферных осадков, все что вскрыли, подтвердило слова эксперта. Когда производились расчеты, эксперт не брал в расчет то, что под котельной необходимо производить какие-либо работы. В дом зашли из холодного пристроя. Уровень пола можно ощутить, можно сказать, он упал. Открывая подполье, видно, что дом не стоит на плите, видно землю и перекрытие, балки и доски, утеплителя и сеток от грызунов нет, это подтверждения слов эксперта о том, что фундамент здесь именно ленточный. В погребе сырость, да и в самом доме, потому что он холодный, конденсат выпадает как раз на конструкциях, которые находятся на границе теплого и холодного воздуха. Вытяжки здесь нет, если бы перекрытие было теплым, то никакой точки росы не выпадало в толщине перекрытия, оно было бы сухим. Вентиляция должна была быть только 2 – 3 продуха на ленточном фундаменте, так обычно делается. Под котельной фундамент есть, а в части под кирпичной кладкой его нет. Считает, что путем подливок ленточный фундамент не укрепить, необходимо производить инъецирование в отношении всего фундамента, либо предпринять меры, чтобы почва под фундаментом не подмачивалась, а это делается путем правильной утепленной отмостки, которая будет отсекать влагу на метр – метр двадцать. В конкретной ситуации в расчет эксперт заложил укрепление методом инъецирования, это стабилизирует дом, отмостка поможет от влаги. Защита фундамента это обязательное требование указанное в регламентах. Есть наклон на полах, но в разные периоды времени, это может меняться из-за температуры. Для этого и нужно произвести инъецирования, чтобы стабилизировать дом и избежать сезонных колебаний. Допустим наклон полов на двухметровую рейку не более 2 миллиметров, в данном случае значения сильно отходят от нормы. Стены замерялись. Качество кладки не соответствует нормативным значениям, максимальное отклонение на этаж не более 10 миллиметров. Эксперт предполагает, что кладка изначально была положена не правильно, если бы кирпичная кладка и связь ее с домом была сделана с учетом всех нормативов, расстояние всегда было бы статично. На улице по фундаменту видно, что пытались сделать вентиляцию, трубу, однако ввиду отсутствия под домом посыпки из инертного материала, трубу раздавило. Все это из-за подвижек грунта, также есть трещины. Крышу эксперт не исследовал, так как единственный доступ на крышу это аварийная лестница, которая не закреплена должным образом.
В силу ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса.
У суда нет, оснований сомневаться в результатах проведенной по делу судебной экспертизы, поскольку она проведена экспертами, имеющими необходимые квалификации, опыт и специальное образование в области исследования, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
То обстоятельство, что экспертом не проводилось обследование кровли, суд не учитывает при принятии решения суда, поскольку истец в указанной части на проведение дополнительного исследования не настаивал.
Доводы представителя ответчика о том, что у эксперта ФИО14 нет диплома о первичном высшем образовании по специальности «строитель» судом отклоняются ввиду следующего.
Исходя из заключения эксперта, экспертом в подтверждение наличия образования приложены диплом о профессиональной переподготовке ЧУ «Образовательная организация дополнительного профессионального образования «Международная академия экспертизы и оценки» по программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» <Номер обезличен>, регистрационный <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, диплом о профессиональные переподготовки ЧУ «Образовательная организация дополнительного профессионального образования «Международная академия экспертизы и оценки» по программе профессиональной переподготовки «Промышленное и гражданское строительство <Номер обезличен>, регистрационный <Номер обезличен> от <Дата обезличена>
Также представлены сертификаты соответствия эксперта специальности «Строительство».
Кроме того, из информационного письма от <Дата обезличена> следует, что стаж практической работы ФИО14 в строительстве составляет 23 года. Стаж судебно-экспертной работы с 2010 г. и за период деятельности в должности судебного эксперта-строителя выполнил 130 судебных экспертиз по определениям суда и по заявлениям физических и юридических лиц произвел 174 исследования объектов капитального и некапитального строительства.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что компетенция эксперта подтверждена сертификатами соответствия и дипломами о профессиональной переподготовке, подтверждающими наличие специальных знаний в области строительства.
Иные доводы, изложенные в ходатайстве о проведении по делу повторной экспертизы, правового значения не имеют и не опровергают выводов эксперта и сделанного экспертом исследования.
Суд не усматривает правовых оснований, предусмотренных положением ст. 87 ГПК РФ для проведения по делу повторной экспертизы, в связи с чем отказал в проведении по делу повторной экспертизы.
В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт продажи ФИО1 жилого дома ответчиками со скрытыми недостатками.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Допустимых и достоверных доказательств в подтверждение того, что все строительные работы по изготовлению объекта выполнены надлежащим образом, ответчиком в силу ст. ст. 56-57 ГПК РФ суду не представлено. Также суду не представлено доказательств того, что истец был осведомлен о наличии в доме строительных недостатков.
Ссылка ответчика на решение Ленинского районного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена>, которым признано право собственности на жилой дом по адресу: <адрес обезличен> не опровергает выводов суда о наличии в спорном объекте недвижимости строительных недостатков.
Как ранее судом установлено, ответчики ФИО5, ФИО4, ФИО6 являлись собственниками по 4/100 доли в собственности спорный объект недвижимости каждый, ответчики ФИО2 и ФИО3 в совместной собственности имели 88/100 доли.
Указанные обстоятельства также подтверждаются представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от <Дата обезличена>
В п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ указано, что солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Поскольку ФИО2 и ФИО3 являются общедолевыми сособственниками, сумма подлежащая взысканию с указанных ответчиков в качестве стоимости устранения недостатков, подлежит солидарному взысканию. С ФИО5, ФИО4, ФИО6 стоимость устранения недостатков подлежит взысканию пропорциональному размеру их долей.
Семейное законодательство предусматривает, что по обязательствам лица, не достигшего возраста совершеннолетия, отвечают его законные представители. Согласно нормам п. 1 ст. 64 СК РФ, родители как законные представители своих несовершеннолетних детей защищают права и интересы последних в отношениях с физическими и юридическими лицами.
В силу положений п. 1 ст. 21 ГК РФ, способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. П. 3 ст. 28 ГК РФ предусмотрено, что имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине.
Поскольку ФИО4, ФИО5 являются несовершеннолетними, стоимость устранения недостатков подлежит взысканию с них в лице ФИО2, ФИО3
Оценивая представленные суду письменные доказательства, принимая во внимание заключение строительно-технической экспертизы, установившей наличие строительных недостатков в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес обезличен>, отсутствие доказательств, свидетельствующих о продаже дома надлежащего качества, а также доказательств, освобождающих ответчиков от ответственности за нарушение требований к качеству выполненных работ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца в размере 2 126 000,00 рублей в силу положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Поскольку размер доли в праве общей собственности ФИО2, ФИО3 равен 88/100, соответственно с ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке подлежит взысканию в пользу истца ФИО1 денежные средства в счет устранения недостатков в размере 1 879 996,80 рублей (2 126 000,00*88/100).
Соответственно с ФИО5, ФИО4, ФИО6 в пользу истца ФИО1 в равных долях подлежат взысканию денежные средства в счет устранения недостатков, то есть в размере 85 040,00 рублей с каждого (2 126 000,00*4/100).
Доказательств обратного, сторонами в материалы дела не представлено.
Рассматривая требования истца ФИО1 о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.
Статья 88 ГПК РФ устанавливает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым, в соответствии со ст. 94 ГПК РФ, в том числе, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; почтовые расходы, другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Как следует из материалов дела, для защиты своих прав истец понес затраты на оплату услуг эксперта ООО «Вектор» ФИО13, оплатив 50 000,00 рублей, что подтверждается договором <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру <Номер обезличен>.
Указанные расходы суд признает необходимыми расходами, связанными с рассмотрением дела, в связи с чем, полагает возможным взыскать их с ответчиков, поскольку указанные расходы были необходимы для обращения в суд с иском к ответчикам.
Размер расходов на проведение независимой оценки, подлежащих взысканию с ответчиков ФИО2, ФИО3 составляет 44 000,00 рублей, исходя из расчета: (50 000,00*88/100), с ФИО5, ФИО4, ФИО6 2 000,00 рублей (50 000,00 * 4/100).
Таким образом, с ответчиков ФИО2, ФИО3 в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение оценки в размере 44 000,00 рублей, с ответчиков ФИО5, ФИО4, ФИО6 в размере 2 000,00 рублей с каждого.
Определением Свердловского районного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> по ходатайству сторон назначена судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза объекта капитального строительства – жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен> площадью 112,5 кв.м., проведение экспертизы поручено экспертам ООО Экспертно-правовая организация «ВЕДА» ФИО14, ФИО15
Расходы по проведению экспертизы возложены на ФИО2 в размере 40 000,00 рублей, в оставшейся части на ФИО1
ФИО1 на депозит суда в счет проведения экспертизы внесены денежные средства в размере 50 000,00 рублей.
Согласно счету на оплату <Номер обезличен> от <Дата обезличена> стоимость проведения экспертизы составляет 90 000,00 рублей.
Судом заключение экспертов ООО Экспертно-правовая организация «ВЕДА» принято в качестве доказательства по делу.
Таким образом, с учетом внесения денежных средств на депозит, взысканию подлежит сумма в размере 50 000,00 рублей.
С учетом удовлетворения требований, с ответчиков ФИО2, ФИО3 в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 44 000,00 рублей (50 000,00*88/100), с ответчиков ФИО5, ФИО4, ФИО6 в размере 2 000,00 рублей (50 000,00*4/100).
Из доводов иска следует, что истцом в ходе рассмотрения дела понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 250 000,00 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В силу абзаца 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата обезличена> <Номер обезличен> "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек исходя из имеющихся в деле доказательств носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Судом установлено, что <Дата обезличена> между ФИО1 (заказчик) и ФИО11 (исполнитель) заключен договор оказания юридических услуг, согласно которому в срок с <Дата обезличена> исполнитель по заданию заказчика обязуется осуществлять представление интересов заказчика в Свердловском районном суде <адрес обезличен> по вопросу уменьшения покупной цены, уплаченной по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от <Дата обезличена>, заключенному между заказчиком и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6
В рамках оказания услуг исполнитель обязуется:
1) провести анализ документов и материалов, представленных заказчиком;
2) составить и подать в Свердловский районный суд <адрес обезличен> (далее - суд) исковое заявление;
3) принимать личное участие в судебных заседаниях;
4) давать в суде объяснения и представлять доказательства, имеющие значение при рассмотрении дела;
5) при поступлении возражений со стороны ответчиков, представить письменный мотивированный отзыв на возражения ответчиков;
6) информировать заказчика о дате предварительного и основного судебных заседаний, о перерыве в судебном заседании, об отложении судебного разбирательства;
7) получить судебный акт, принятый судом и передать его заказчику;
8) выполнять иные необходимые действия, связанные представлением интересов Заказчика по данному делу (п. 1 договора).
Стороны договорились, что оплата производится единовременно в размере 250 000,00 рублей при подписании настоящего договора (п. 5.1 договора).
Из чека <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, <Дата обезличена> следует, что ФИО11 получила от ФИО1 денежные средства в размере 250 000,00 рублей.
Таким образом, судом установлено, что истцом в связи с рассмотрением настоящего дела понесены судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 250 000,00 рублей.
По данному делу представитель истца подготовила и направила исковое заявление, уточненные исковые заявления, ходатайства о приобщении доказательств, письменные пояснения истца, приняла участие в семи судебных заседаниях.
С учетом принципа разумности и справедливости, принимая во внимание продолжительность рассмотрения гражданского дела, его сложность, суд полагает, что соразмерной будет сумма 60 000,00 рублей.
С учетом удовлетворения требований, с ответчиков ФИО2, ФИО3 в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 52 800,00 рублей (60 000,00*88/100), с ответчиков ФИО5, ФИО4, ФИО6 в размере 2 400,00 рублей (60 000,00*4/100).
В удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ответчиков судебных расходов на услуги представителя в большем размере следует отказать.
Подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчиков расходов на оплату государственной пошлины, поскольку в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Сумма удовлетворенных судом исковых требований составляет 2 126 000,00 рублей, государственная пошлины от которых составляет 36 260,00 рублей.
Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 36 260,00 рублей, что подтверждается чеками по операции ПАО Сбербанк от <Дата обезличена>, <Дата обезличена>
С учетом удовлетворения требований, с ответчиков ФИО2, ФИО3 в равных долях в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату госпошлины в размере 31 908,80 рублей (36 260,00 *88/100), с ответчиков ФИО5, ФИО4, ФИО6 в размере 1 450,40 рублей (36 260,00*4/100) с каждого.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с ФИО2 (СНИЛС: <Номер обезличен> ФИО3 (СНИЛС: <Номер обезличен> в пользу ФИО1 (паспорт: <Номер обезличен> <Номер обезличен>) денежные средства в счет устранения недостатков в размере 1 879 996,80 рублей, судебные расходы по составлению заключения специалиста в размере 44 000,00 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 44 000,00 рублей, на оплату услуг представителя в размере 52 800,00 рублей.
Взыскать в равных долях с ФИО2 (СНИЛС: <Номер обезличен>), ФИО3 (СНИЛС: <Номер обезличен> в пользу ФИО1 (паспорт: <Номер обезличен> <Номер обезличен>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 908,8 рублей.
Взыскать с ФИО6 (паспорт <Номер обезличен> <Номер обезличен>) в пользу ФИО1 (паспорт: <Номер обезличен> <Номер обезличен>) денежные средства в счет устранения недостатков в размере 85 040,00 рублей, судебные расходы по составлению заключения специалиста в размере 2 000,00 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 2 000,00 рублей, на оплату услуг представителя в размере 2 400,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 450,40 рублей.
Взыскать с ФИО4 (свидетельство о рождении <Номер обезличен> <Номер обезличен>) в лице ФИО2 (СНИЛС: <Номер обезличен>), ФИО3 (СНИЛС: <Номер обезличен> в пользу ФИО1 (паспорт: <Номер обезличен> <Номер обезличен>) денежные средства в счет устранения недостатков в размере 85 040,00 рублей, судебные расходы по составлению заключения специалиста в размере 2 000,00 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 2 000,00 рублей, на оплату услуг представителя в размере 2 400,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 450,40 рублей.
Взыскать с ФИО5 (свидетельство о рождении <Номер обезличен> <Номер обезличен>) в лице ФИО2 (СНИЛС: <Номер обезличен>), ФИО3 (СНИЛС: <Номер обезличен> в пользу ФИО1 (паспорт: <Номер обезличен> <Номер обезличен>) денежные средства в счет устранения недостатков в размере 85 040,00 рублей, судебные расходы по составлению заключения специалиста в размере 2 000,00 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 2 000,00 рублей, на оплату услуг представителя в размере 2 400,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 450,40 рублей.
В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО4, ФИО6 о взыскании судебных расходов в большем размере отказать.
Встречное исковое заявление ФИО2 действующего в интересах несовершеннолетней ФИО5 к ФИО1 о признании недействительным соглашения, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд <адрес обезличен> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья В.С. Сасин
Решение в окончательной форме изготовлено <Дата обезличена>