РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 февраля 2026 года г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Андреяновой В.З., с участием истца ФИО1, представителя ответчика Министерства имущественных отношений Иркутской области ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Иркутской области о признании аукциона и договора аренды недействительными, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, прекращении реестровых записей об обременении и основании государственной регистрации, обязании заключить новый договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений ...., в котором просит признать электронный аукцион по извещению № от **/**/**** и договор аренды от **/**/**** № недействительным в силу его ничтожности, применить последствия недействительной сделки в виде возврата денежных средств в сумме ~~~, взыскать в его пользу денежную сумму в размере ~~~
В ходе рассмотрения дела истец ФИО1, реализуя свое процессуальное право, предусмотренное ст. 39 ГПК РФ, уточнил предмет иска, дополнив ранее заявленные требования требованиями о признании договора аренды от **/**/**** № недействительным в силу его ничтожности, прекращении реестровых записей об обременении и основании государственной регистрации ~~~ от **/**/****, обязании заключить новый договор аренды с момента прекращения реестровых записей об обременении и основании государственной регистрации ~~~
В обоснование заявленных требований истец указал, что он принял участие электронном аукционе по извещению № от **/**/**** по земельному участку ~~~
По результатам проведенного аукциона он подписал договор аренды земельного участка с Министерством имущественных отношений .... **/**/**** сроком на ~~~ лет, т.е. до **/**/****.
Министерство направило договор аренды в Управление Росреестра по Иркутской области на регистрацию. Вместе с тем, договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области, поскольку существовал запрет на проведение торгов судьи Иркутского районного суда Иркутской области ФИО4, так же имелись существенные нарушения, которые могли повлиять на цену аукциона и на выдачи разрешения на строительства.
Разрешенный вид использование земельного участка: малоэтажная жилая застройка (ИЖС) не соответствовал Правилам землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) .... муниципального образования. Согласно изменениям в ПЗЗ от **/**/**** у земельного участка ~~~ вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство ~~~. Данное обстоятельство, указал истец, существенно повлияло на определение цены электронного аукциона по извещению ~~~ от **/**/**** и невыдачу разрешения на строительство.
Сумма аренды, определенная аукционом, должна равномерно распределяться на весь срок аренды ~~~ лет.
На земельном участке расположен забор и навес, которые, по его мнению, увеличивали стоимость земельного участка, но ответчик не строил забор и навес.
Сам земельный участок сформирован с нарушением ст. 11.9 ЗК РФ, допущено вклинивание, чересполосица, что не допустимо.
Перед земельным участком ~~~ расположена глубокая траншея вдоль всей границы по фронту, что препятствует в пользовании земельным участком, без согласия .... муниципального и оформления примыкания к дороге .....
До настоящего времени не подписано дополнительное соглашение о внесении в договор аренды изменений в части вида разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка (ИЖС) на вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство ~~~
Ранее **/**/****, указал истец, он перечислил ответчику задаток в сумме ~~~. Согласно договора аренды, он обязан течении ~~~ дней после подписания договора аренды перечислить сумму аренды в размере ~~~ Указанную сумму в счет арендной платы он внес **/**/****.
**/**/**** на его почту поступило уведомление о том, что Управление Росреестра по .... приостановило регистрацию договора аренды, так как Иркутский районный суд запретил ответчику выставлять земельный участок на торги, электронный аукцион и Управлению Росреестра по .... проводить какие-либо регистрационные действия, в том числе регистрировать договоры аренды по земельному участку ~~~
Как указал истец, ему не было известно о наличии запрета по земельному участку ~~~ до перечисления денежных средств в указанных суммах ~~~ и ~~~., иначе бы он не перечислял денежные средства.
Он обращался в .... муниципальное образование за выдачей разрешения на строительство дома блокированной застройки, на что получил отказ, так как разрешенный вид использования земельного участка ~~~ не соответствовал генеральному плану и ПЗЗ. Так генеральному плану и ПЗЗ .... муниципального образования правильная формулировка звучала: индивидуальное жилищное строительство ~~~, а в договоре аренды формулировка разрешенного вида использования звучала: малоэтажная жилая застройка.
В **/**/****, указал истец, он узнал, что разрешенный вид использования у земельного участка ~~~ установлен как: малоэтажная жилая застройка (ИЖС). Специально под этот вид разрешенного вида использования им был приобретен проект малоэтажного трехсекционного жилого .... - ~~~ за ~~~
По мнению истца, договор аренды земельного участка от **/**/****, зарегистрированный **/**/**** является ничтожной сделкой. Ответчик возложил на себя обязанность оформить подготовку всех документов на земельный участок ~~~ для проведения электронного аукциона по извещению № от **/**/****, подписал договор аренды, однако, ответчик плохо провел подготовку градостроительной документации и провел торги при существовании запрета на проведение торгов по земельному участку ~~~. Ответчик подписал договор аренды при существовании запрета на проведение торгов по земельному участку ~~~, при этом истцу не было известно о запрете.
Как указал истец, он неоднократно предлагал ответчику присвоить адрес земельному участку, поскольку .... муниципальное образование, вынося распоряжение о присвоении адреса, обратило бы внимание на несоответствие разрешенного вида использования земельного участка в реестровой выписки и утвержденного Генерального плана, ПЗЗ.
В настоящее время Министерство имущественных отношений Иркутской области отказывает ему перезаключить договор аренды с указанием срока начала истечения аренды с момента устранения всех существенных нарушений, указать начало течения срока аренды с момента регистрации договора аренды в Управлении Росреестра по Иркутской области. Ему также отказано и в заключении соответствующего дополнительного соглашения с указанием даты начала течения срока аренды с момента регистрации дополнительного соглашения, договора аренды в Управлении Росреестра по Иркутской области.
Министерство имущественных отношений Иркутской области не возвращает ему денежные средства аренды с **/**/**** по **/**/****, т.е. за тот период времени, когда Министерство устраняло существенные нарушения, допущенные при проведении аукциона.
Учитывая изложенное, полагая свое право нарушенным, истец ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил требования удовлетворить. Дополнительно суду пояснил, что он не утратил интереса к земельному участку ~~~, однако, полагает, что с учетом допущенных нарушений договор аренды земельного участка, равно как и аукцион по продаже права аренды в отношении данного земельного участка должны быть признаны недействительными, стороны должны быть возвращены в первоначальное положение. После чего Министерство имущественных отношений .... сможет вновь выставить данный земельный участок на торги, но уже с соблюдением все требований действующего законодательства.
Представитель ответчика Министерства имущественных отношений Иркутской области ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, поддержав позицию в ранее представленных суду письменных возражениях на иск.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области ФИО6 в судебном заседании до объявления по делу перерыва поддержала позицию в ранее представленном суду письменном отзыве на иск, дополнительно пояснив суду, что вид разрешенного использования земельного участка не менялся, он был лишь приведен в соответствие с Классификатором.
Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, исходя из следующего.
Как следует из положений ст. 11 ГК РФ, в судебном порядке осуществляется защита нарушенных либо оспоренных гражданских прав.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Таким образом, положения действующего законодательства предполагают в качестве обязательного условия предоставления судебной защиты наличие нарушенного или оспариваемого права истца.
Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.
Глава V.1 ЗК РФ устанавливает основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ. В соответствии с пунктами 2 статей 9, 10, 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, осуществляют соответственно Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, органы местного самоуправления.
В соответствии с п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Порядок организации и проведение аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка установлен ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.
Пунктом 1 ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
В соответствии с частью 18 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.
Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (ч. 19 ст. 39.11 ЗК РФ).
Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (ч. 20 ст. 39.11 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 4 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
Согласно пункту 10 (1) статьи 4 Закон Иркутской области от 21.12.2006 № 99-оз (ред. от 12.12.2016) «Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области» предоставление земельных участков, находящихся на территории Иркутского районного муниципального образования, городских и сельских поселений ...., государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с настоящим Законом, если иное не предусмотрено законодательством.
Согласно ст. .... от **/**/**** №-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований .... и Правительством Иркутской области» (ред. от 03.05.2017) Правительство Иркутской области осуществляет полномочия органов местного самоуправления Иркутского районного муниципального образования, городских и сельских поселений Иркутского района Иркутской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с п. 11 ст. 39.11 ЗК РФ организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что распоряжением .... от **/**/**** № принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков из земель населенных пунктов, в том числе земельного участка ~~~ для малоэтажной жилой застройки (индивидуального жилищного строительства). В п. № названного Распоряжения также определено, что начальная цена предметов аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков установить в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». ОГКУ «Фонд имущества Иркутской области» определен организатором аукционов (п. № Распоряжения).
Таким образом, решение о проведении аукциона принято уполномоченным органом в соответствии с нормами земельного законодательства на предоставление такого земельного участка.
Пунктом 19 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Пунктом 1 Постановление Правительства РФ от 10.09.2012 № 909 «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» правительство Российской Федерации определило адрес сайта государственной информационной системы «Официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» .... в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
**/**/**** опубликовано на сайте ГИС Торги (....) извещение о проведении электронного аукциона по продаже земельного участка из земель населенных пунктов площадью ~~~ кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: .... (с указанием начальной цены – ~~~.), **/**/**** в ~~~ на площадке ....
Кроме того, **/**/**** и **/**/**** сведения о проведении указанного аукциона размещены на сайте ....
В соответствии с п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения) (пп. 4), о начальной цене предмета аукциона (пп. 5); о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (пп. 9).
В данном случае извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, площадью ~~~ кв.м., кадастровый № содержало весь объем необходимой и предусмотренной законом информации, в том числе относительно предмета договора, площади земельного участка, минимальных и максимальных параметров строительства, возможности технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, сроке договора, что позволяет сделать вывод о соответствии извещения о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, площадью ~~~ кв.м., кадастровый № требованиям ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ.
Согласно п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В соответствии с пунктами 12-16 статьи 39.11 ЗК РФ определяется цена арендной платы, а именно: начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. По результатам аукциона по продаже земельного участка определяется цена такого земельного участка. Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
Материалами дела подтверждается, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка ~~~ установлена на основании отчета ООО «....» от **/**/**** № об оценки стоимости ежегодной арендной платы (права пользования на один год), площадью ~~~ кв.м., разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство), по адресу: ...., в соответствии с которым рыночная стоимость ежегодной арендной платы за указанный земельный участок с учетом принятых при проведении оценки объекта ограничений и допущений по состоянию на дату оценки – **/**/****, составляет (округленно) ~~~ в год.
**/**/**** ФИО1 по результатам изучения информационного сообщения № о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка ~~~ подана заявка на участие в аукционе, в которой им подтверждено, что на дату подписания заявки он ознакомлен с характеристиками земельного участка, указанного в извещении о проведении земельного аукциона; он располагает данными об Организаторе аукциона, предмете аукциона, начальной продажной цене предмета аукциона, «шаге аукциона», дате, времени и месте проведения аукциона, порядке его проведения, в том числе об оформлении участия в аукционе, порядке определения победителя, заключении договора аренды земельного участка и его условиях и др.
Платежным поручением от **/**/**** № подтверждается факт внесения ФИО1 задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка ~~~ размере ~~~
В соответствии с протоколом № от **/**/**** о результатах электронного аукциона № начальный размер годовой арендной платы земельного участка ~~~ составляет ~~~ при этом максимальное предложение участника аукциона ФИО1 составило ~~~. В результате электронного аукциона победителем признан участник ФИО1, заявка № от **/**/****, предложивший максимальный размер ежегодной арендной платы в размере ~~~. Протокол о результатах аукциона является основанием для заключения с Победителем аукциона договора. Задаток, внесенный победителем аукциона, засчитывается в счет приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него.
**/**/**** между Министерством имущественных отношений .... (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №.
Пунктом № Договора определено, что Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов~~~
В соответствии с п.№ договора срок договора с **/**/**** по **/**/**** (сроком на ~~~ лет).
**/**/**** составлен Акт приема передачи между Министерством имущественных отношений .... и ФИО1, в соответствии с которым на основании договора аренды земельного участка от **/**/**** № Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: ....
Участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории:
в границах зоны с реестровым номером № (охранная зона транспорта «приаэродромная территория аэродрома гражданской авиации Иркутск»), в границах зоны с реестровым номером № (зона охраны искусственных объектов - третья подзона приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иркутск); в границах зоны с реестровым номером № (зона охраны искусственных объектов - четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иркутск), в границах зоны с реестровым номером № (зона охраны искусственных объектов - шестая подзона приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Иркутск).
Сети централизованного водоснабжения и водоотведения отсутствуют.
Границу Участка пересекает забор протяженностью ~~~
В границах Участка расположен навес застроенной площадью ~~~
Участок залесен.
Вблизи юго-восточной границы Участка расположена водосточная канава.
Состояние Участка соответствует условиям Договора.
Участок осмотрен в натуре, претензий к передаваемому участку не имеется.
Пунктами № Договора определено, что арендная плата по Договору состоит из единовременного платежа и периодических платежей (ежеквартальных платежей), сумма единовременного платежа, определяемого по результатам аукциона, составляет ~~~
Платежным поручением № от **/**/**** подтверждается факт внесения ФИО1 арендной платы по договору аренды земельного участка № от **/**/**** в размере ~~~
Согласно выписке из ЕГРН **/**/**** договор аренды земельного участка от **/**/**** № зарегистрирован **/**/****, номер государственной регистрации ~~~, при этом право аренды земельного участка в пользу ФИО1 зарегистрировано в этот же день – **/**/****, номер государственной регистрации ~~~
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ФИО1 указал на недействительность как проведенного электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, так и заключенного по его результатам договора аренды земельного участка от **/**/****, указывая на допущенные существенные нарушения.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.
Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ).
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).
Исходя из положений ст. 449 ГК РФ, торги являются оспоримой сделкой, а споры о признании их недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что ФИО1 не только был допущен к участию в торгах в форме аукциона, но и был признан его победителем, как участник, предложивший максимальный размер ежегодной арендной платы, что подтверждает свободную реализацию истцом своих прав на участие в торгах.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как установлено вступившим в законную силу решением .... районного суда .... от **/**/****, принятого по результатам рассмотрения гражданского дела № по иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений .... о взыскании денежных средств (возврата аренды основного долга), процентов за пользование чужими денежными средствами, которым в удовлетворении требований ФИО1 было отказано, на основании определения Иркутского районного суда .... от **/**/**** в рамках гражданского дела № по иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений .... о признании незаконным межевания земельного участка ~~~, снятии земельного участка с кадастрового учета, по ходатайству истца ФИО1 приняты обеспечительные меры в отношении указанного земельного участка в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по .... совершать регистрационные действия в отношении земельного участка ~~~
В выписке из ЕГРН от **/**/**** № в отношении земельного участка ~~~ не содержалось сведений о запрете регистрационных действий на указанный земельный участок, вместе с тем, уведомлением Управления Росреестра по .... от **/**/**** государственная регистрация прав на основании договора аренды земельного участка была приостановлена в связи с наличием запрета на регистрационные действия.
С целью регистрации права аренды в пользу ФИО1 Министерством имущественных отношений .... были предприняты все меры по снятию имеющихся в ЕГРН обеспечительных мер на земельный участок. Определением Иркутского районного суда .... от **/**/**** обеспечительные меры, принятые по гражданскому делу №, были отменены.
Министерством имущественных отношений .... была проведена работа по снятию обеспечительных мер в отношении земельного участка ~~~, государственная регистрация договора аренды земельного участка от **/**/**** в Управлении Росреестра по .... осуществлена **/**/****, о чем ФИО1 был проинформирован письмом от **/**/****.
Поскольку указанные обстоятельства, в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего гражданского дела, суд критически оценивает доводы истца ФИО1 о проведении торгов в форме аукциона в нарушение существующего запрета на их проведение.
Доводы истца ФИО1 о том, что он был лишен возможности использовать земельный участок по назначению с момента заключения договора аренды и до момента его регистрации в Управлении Росреестра по ...., объективно ничем не подтверждены.
Оснований полагать, что ФИО1 понес убытки по причине того, что договор аренды земельного участка от **/**/**** был зарегистрирован в Управлении Росреестра по .... не в дату его заключения, а только **/**/****, у суда не имеется. Сроки, в течение которых, договор аренды земельного участка от **/**/**** должен быть зарегистрирован в ЕГРН, законодательством и условиями договора не согласованы, при этом регистрация договора аренды имеет значение не для сторон договора, а для третьих лиц.
Доказательств понуждения ФИО1 к заключению договора аренды на невыгодных для него, как арендатора условиях, истцом в материалы дела также не представлено.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Материалами дела подтверждается, что договор аренды, включающий в себя пункт о размере арендной платы, заключен по результатам торгов.
Принимая во внимание публичный характер торгов, суд приходит к выводу о том, что фактически размер арендной платы сформирован в рамках конкурентной процедуры по итогам проведенного аукциона. Цена, указанная в сообщении о проведении аукциона, имеет значение лишь для установления начальной цены предмета аукциона.
Изменение договора, заключенного на торгах в части установленного размера арендной платы, нарушает принципы открытости, прозрачности, а также приводит к нарушению публичных интересов.
Приняв участие в аукционе, подписав договор аренды в качестве победителя аукциона, ФИО1, как арендатор, принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).
Начальная цена права аренды в данном случае определена на основании пункта № распоряжения правительства .... от **/**/**** № и отчета об оценки № от **/**/****.
Как было указано выше, нормативным актом, регулирующим отношения по определению рыночной стоимости объектов, является Федеральный закон от **/**/**** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со ст. 7 которого под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
В п. 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 указано, что в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
Как следует из представленного в материалы дела отчета №, подготовленного оценщиком ООО «....» ФИО7, рыночная стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок была определена на основании расчетов в рамках доходного подхода с помощью модифицированного метода капитализации, основанного на данных о рыночной стоимости земельного участка и среднерыночной доходности объекта недвижимого имущества (п. № Отчета, стр. № Отчета).
Указанное позволяет сделать вывод о том, что оценщиком на первом этапе оценки определена рыночная стоимость объекта на праве собственности, в связи с чем, рассматривались приведенные в отчете об оценке аналоги, а на следующем этапе оценки была определена рыночная стоимость арендной платы за этот земельный участок, с применении корректировок в расчете (стр. № Отчета).
Оценщик при определении начальной цены рыночной стоимости арендной платы земельного использовал доходный подход с учетом принятых при проведении оценки ограничения и допущений.
Таким образом, довод истца о том, что неправильное применение оценщиком аналогов в отчете привело к неправильному определению стоимости начальной цены арендной платы, суд находит не состоятельным.
Следует также отметить, что объектом оценки в данном случае являлась рыночная стоимость арендной платы за земельный участок. При этом, количественные характеристики, такие как местоположение в границах населенного пункта, категория земель, вид разрешенного использования могли быть установлены на основании данных публичной кадастровой карты, учитывая, что оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
В связи с чем, доводы истца о том, что отчет об оценке был составлен с нарушениями, без выезда на место, ничем не обоснованы, учитывая, что такой обязанности не предусмотрено действующими нормами в сфере оценке.
Доводам истца ФИО1 той части, что он был лишен возможности получить соответствующую разрешительную документацию для осуществления строительства на земельном участке, и, как следствие, для его использования, также дана оценка вступившим в законную силу решением Кировского районного суда .... от **/**/**** по делу №, имеющим, как было указано выше, в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего гражданского дела.
Оснований полагать, что земельный участок ~~~ был сформирован с нарушением ст. 11.9 ЗК РФ, не имеется, таких доказательств истцом в материалы дела не представлено. Само по себе то обстоятельство, что ранее ФИО1 являлся собственником земельного участка ~~~ с местоположением: ...., также не свидетельствует о нарушении ответчиком законодательства при формировании земельного участка ~~~
Доводы истца ФИО1 о том, что после проведения аукциона Министерство имущественных отношений .... изменило вид разрешенного использования земельного участка ~~~, суд находит не состоятельными, основанными не на неверном толковании норм права.
Как следует из материалов дела и установлено судом, предметом договора аренды земельного участка от **/**/**** № является земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: ....
**/**/**** в ЕГРН по заявлению Министерства имущественных отношений .... на основании распоряжения Министерства от **/**/**** № «Об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка ~~~ классификатору видов разрешенного использования земельных участков» внесены изменения в части наименования вида разрешенного использования с «Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство)» на «Для индивидуального жилищного строительства ~~~».
Данное обстоятельство не является изменением вида разрешенного использования земельного участка, указанные действия Министерства были направлены исключительно на приведение наименования (названия) вида в соответствие установленному единому классификатору. При этом следует отметить, что ранее, а именно **/**/**** сам ФИО1 через ГАУ «МФЦ» обращался с заявлением о государственном кадастровом учете изменений в отношении земельного участка ~~~, в котором просил изменить вид разрешенного использования земельного участка с «Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство)» на «Для индивидуального жилищного строительства ~~~» без предоставления каких-либо документов-оснований. Однако, в связи с несоблюдением порядка и отсутствием документов – оснований **/**/**** проведение учетных действий было приостановлено, а **/**/**** в связи с истечением срока приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета было отказано.
Таким образом, приведение в соответствие наименования вида разрешенного использования не могло сказаться на ни стоимости земельного участка, что подтверждается отчетом об оценки, ни на характере возводимых на нем объектов недвижимости.
Фактически ранее самовольно возведённые ФИО1 постройки в границах земельного участка ~~~, что было установлено при рассмотрении гражданского дела № (решение суда от **/**/****), не могли влиять на стоимость земельного участка.
Таким образом, ФИО1 в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств нарушения или ущемления его права на участия в торгах, равно как и не представлено доказательств недействительности заключенного между ним и Министерством имущественных отношений .... договора аренды земельного участка от **/**/****.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от **/**/**** № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ), а таких обстоятельств по делу при разрешении заявленных ФИО1 требований судом не установлено.
Как было указано выше, основанием для признания торгов недействительными является нарушение правил их проведения, имеющее существенное значение и повлиявшее на результаты торгов, которое привело к умалению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Исходя из того, что торги могут быть признаны недействительными только при наличии грубых нарушений, которые могли бы повлиять на результат торгов, вместе с тем, таких нарушений при проведении рассматриваемых торгов в форме аукциона судом не установлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений Иркутской области о признании аукциона и договора аренды недействительными, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, прекращении реестровых записей об обременении и основании государственной регистрации, обязании заключить новый договор аренды земельного участка – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы чрез Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 06 марта 2026 года.
Судья О.В. Недбаевская