РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2026 года г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Ободоевой О.М., при секретаре судебного заседания Долгоржаповой В.Б., с участием представителя истца ФИО14. – ФИО15 представителя ответчика ФИО27 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1029/2026 (2-7433/2025) по исковому заявлению ФИО14 к ФИО19 об изменении условий договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО14 обратилась в суд с иском к ФИО19 в котором первоначально просила признать договор купли-продажи от **/**/**** в части цены договора в п. 2.1 недействительным, применить последствия недействительности условия договора, признать п. 2.1 в следующей редакции: по взаимной договоренности цена продажи объектов недвижимости составляет ~~~., из них стоимость земельного участка ~~~ стоимость жилого дома ~~~
В обоснование заявленных требований с учетом уточнений истец указала, что является собственником жилого дома, расположенного по адресу: .... **/**/**** между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которого был передан жилой дом, площадью ~~~ количество этажей – ~~~, земельный участок, расположенный по адресу: ..... В соответствии с п. 2.1 договора по взаимной договоренности цена продажи объектов недвижимости составляет 4 ~~~ из них стоимость земельного участка ~~~., стоимость жилого дома ~~~
Истец полагает, что ответчиком при составлении договор были неверно указаны стоимость земельного участка и жилого дома. Поскольку сделка проходила путем приобретения спорного имущества, в т.ч. за счет средств ипотечного кредита, выданного ПАО Сбербанк, объект подлежал оценке. Согласно оценке отчета №, выданного частнопрактикующим оценщиком ФИО22 общая стоимость объектов недвижимости ~~~., в том числе, жилой дом ~~~. (округленно), земельный участок – ~~~. Однако при заключении договора суммы фактически были перепутаны, полагает, что ответчиком была допущена опечатка.
Отмечает, что в период эксплуатации жилого дома истцом были выявлены существенные многочисленные недостатки жилого дома, которые в момент приобретения при визуальном осмотре не могли быть обнаружены в силу отсутствия познаний в области строительства. Истец обратилась в ООО «~~~», которым было подготовлено заключение, согласно которому стоимость устранения недостатков дома составляет ~~~ жилой дом не соответствует техническим регламентам, предъявляемым к данному жилому помещению, что существенным образом сказывается на комфорте и безопасности его эксплуатации. Ответчик, настаивая на отказе в удовлетворении исковых требований, мирного урегулирования спора, исходит из недобросовестного поведения, создавая для истца препятствия в дальнейшем обратиться на сумму указанных недостатков и потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.
Указывает, что истцу на момент совершения сделки было 18 лет, у нее отсутствовало высшее образование, она не могла оценить все риски совершения сделки без юридического сопровождения и полагалась на добросовестность поведения ответчика, находилась в другом регионе. Предварительно договор купли-продажи представлен не был. При этом ответчик на постоянной основе извлекает прибыль, основанную на коммерции – строительстве и продаже жилых домов. Сделка походила с подготовкой всех сопутствующих документов, начиная от договора купли-продажи до оцени спорного имущества и подачи для оформления пакета документов в Росреестр Иркутской области со стороны ответчика и его поверенного ФИО23
Оценка стоимости спорного имущества согласно выкопировок из Домклик была прикреплена **/**/****, оспариваемый договор купли-продажи добавлен **/**/**** Фактически условия договора были представлены истцу в день подписания договора, нет оснований полагать, что сотрудник банка дала возможность в распечатанном виде ознакомиться со всеми пунктами договора в полном объёме. Истец рассчитывала, что сделка проходит на тех условиях, согласно которым ответчик ранее представил ей для обоснования стоимости отчет об оценке. Дополнительно никаких условий по изменению местами стоимости земельного участка и жилого дома сторонами оглашено и оговорено не было. Ответчиком не представлено доказательств согласования до заключения кредитного договора истцом с банком всех условий по сделке, кроме отчета об оценке, который стороной не оспаривается и соответствует волеизъявлению истца при заключении сделки, доказательств направления посредством связи Интернет, сотовой связи проекта оспариваемого договора купли-продажи.
Отмечает, что иные сделки ответчика н содержат ошибок в части стоимости земельного участка и жилого дома.
С учетом уточнения требований просит изменить условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/****, заключенный между ФИО19 и ФИО14., изложить п. 2.1 договора купли-продажи и земельного участка от **/**/**** следующей редакции: по взаимной договоренности цена продажи объектов недвижимости составляет ~~~ их них стоимость земельного участка ~~~ стоимость жилого дома ~~~
В письменных возражениях на исковое заявление представитель ответчика ФИО27 просит в удовлетворении исковых требований отказать, в том числе, по пропуску срока исковой давности, оставить исковые требования без рассмотрения в отсутствие оплаты госпошлины, отсутствия претензионного порядка. Полагает, что истец в нарушение ст. 39 ГПК РФ одновременно изменила основание и предмет заявленных требований. Указывает на необходимость в оставлении иска без рассмотрения в связи с неуплатой государственной пошлины, исходя из стоимости объектов недвижимости, а также в связи с несоблюдением досудебного порядка.
Сделка от **/**/**** является заключенной по форме и содержанию, уже исполнена сторонами. Основания для признания недействительной уже исполненной сделки отсутствуют. Оценка имущества не может служить основанием для признания договора недействительным или измененным, поскольку цена сторонами согласована в соответствии со ст. 421 ГК РФ, в дальнейшем договор ответчиком исполнен. Стороны при заключении договора добровольно определили его существенные условия, конклюдентные действия по заключению покупателем договора.
Указывает, что сделка от **/**/**** является оспоримой, срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет 1 год. О нарушении своих прав оспариваемой сделкой истец узнала в момент заключения между сторонами договора купли-продажи от **/**/****, с последующей подачей истцом и ответчиком заявления на государственную регистрацию права собственности на спорную недвижимость и получения права собственности **/**/**** Полагает, что срок исковой давности истек **/**/****, оснований для его восстановления не имеется.
В судебное заседание истец ФИО14 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила своего представителя ФИО15
Представитель истца ФИО15 в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнения, поддержала. Пояснила, что при заключении сделки была допущена техническая ошибка (опечатка) в распределении стоимости между земельным участком и жилым домом. Стороны исходили из данных отчета об оценке, однако в договоре суммы были перепутаны местами. Истец ссылается на то, что сделка проходила дистанционно, стороны находились в разных регионах, юридическое сопровождение отсутствовало, и истец полагалась на добросовестность ответчика и данные оценки, необходимой для получения ипотечного кредита.
Ответчик ФИО19. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил своего представителя ФИО27
Представитель ответчика ФИО19. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенных в письменных возражениях. Указал, что договор купли-продажи является соглашением сторон, цена которого определена ими свободно (ст. 421 ГК РФ). Истец должна была ознакомиться со всеми условиями договора, в случае если она была не согласна с ними, могла отказаться от подписания договора. Договор подписан, исполнен (деньги уплачены, имущество передано), государственная регистрация произведена. Изменение существенных условий (цены) после исполнения договора не допускается. Позиция истца о «технической ошибке» не подтверждается, отчет об оценке не был приложением к договору купли-продажи. Ответчик также отметил, что истец знал об условиях договора, так как именно она инициировала сделку и подписала документ.
Третьи лица ПАО Сбербанк, Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
В отзыве на исковое заявление Управление Росреестра по Иркутской области просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, указывает, что по данным ЕГРН, **/**/**** в отношении здания (жилого дома) с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу. .... зарегистрировано право собственности ФИО14 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/**** с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк, при этом сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет ~~~ срок действия ипотеки с **/**/****. Вступившее в законную силу решение суда будет являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующих изменений (изменений существенных условий сделки об отчуждении, в том числе сведений о цене объектов недвижимости).
Определением суда от **/**/**** отказано в удовлетворении ходатайства представителя ответчика ФИО27 об оставлении искового заявления без рассмотрения.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с частью 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно положениям статьи 549 ГК РФ договором купли-продажи недвижимого имущества (договором продажи недвижимости) является договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При этом ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В статьях 554, 555 ГК РФ определены существенные условия договора продажи недвижимости, а именно о предмете договора и о цене недвижимого имущества.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу п. 1, 3 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.
Как следует из материалов дела и установлено судом, по данным ЕГРН ФИО14. с **/**/**** является собственником жилого дома с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу. ...., на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/**** с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк, при этом сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет ~~~., срок действия ипотеки с **/**/****
По данным ЕГРИП, ФИО19 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя **/**/****, основной вид деятельности – 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
**/**/**** ФИО19 в лице представителя по доверенности ФИО23 и ФИО14 заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, площадью ~~~м., количество этаже~~~ и земельного участка с кадастровым номером №, площадью ~~~., расположенных по адресу: ....
В соответствии с п. 2.1 указанного договора по взаимной договоренности цена продажи объектов недвижимости составляет ~~~ из них стоимость земельного участка ~~~., стоимость жилого дома ~~~. В соответствии с п. 2.2 договора стоимость объектов недвижимости является окончательной и изменению не подлежит.
В соответствии с п. 3.1 договора покупатель оплачивает продавцу стоимость объектов недвижимости, указанную в п. 2.1 договора в следующем порядке: денежные средства в размере ~~~ передаются продавцу наличными из собственных денежных средств в качестве первоначального взноса, денежные средства в размере ~~~ перечисляются за счет целевых кредитных средств, предоставляемых покупателю на покупку объекта недвижимости ПАО Сбербанк в соответствии с заключенным кредитным договором № от **/**/**** с ФИО14 Иные условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором.
Расчеты по сделке купли-продажи объекта недвижимости производятся с использованием сервиса безопасных расчетов номинального счета ООО «Домклик». Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, является покупатель (п. 3.2).
Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объектов недвижимости осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, а также государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости в силу закона в пользу банка, на счет продавца (п. 3.2).
В п. 7.1 договора указано, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении объектов недвижимости, отменяет и делает недействительными все другие обязательств или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме, до заключения настоящего договора.
В соответствии с п. 7.2 договор покупатель путем визуального осмотра ознакомился с состоянием жилого дома и земельного участка. Видимых претензий не имеет.
Договор сторонами подписан в электронном виде дистанционно, что признавалось сторонами в ходе судебного заседания.
**/**/**** между истцом и ПАО Сбербанк заключен кредитный договор № согласно которому заемщику предоставлен кредит на приобретение готового жилья, в сумме ~~~. под ~~~ % годовых на срок ~~~. В соответствии с п. 12 кредитного договора цели использования заемщиком кредита –приобретение объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: .... документ основание приобретения объектов недвижимости: договор купли-продажи от **/**/****
Из отчета №, составленного **/**/**** частнопрактикующим оценщиком ФИО22 по заказу ФИО19 следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на **/**/**** составляет ~~~., в том числе: жилой дом, назначение жилое, площадью ~~~ в том числе количество этаже, в том числе подземных этажей: ~~~ том числе подземных: ~~~ расположенный по адресу: ...., по состоянию на **/**/**** составляет ~~~.; земельный участок, категория земель: ~~~, разрешенное использование: ~~~, площадью ~~~., расположенный по адресу: .... по состоянию на **/**/**** составляет ~~~
**/**/**** представитель истца ФИО15 направила ответчику претензию, в которой просила признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/**** в части цены договора п. 2.1 недействительным, применить последствия недействительности условия договора, признать п. 2.1 в следующей редакции: по взаимной договоренности цена продажи объектов недвижимости составляет ~~~., из них стоимость земельного участка ~~~., стоимость жилого дома ~~~ в 10-дневный срок с момента получения претензии оплатить ФИО14 денежную сумму в виде стоимости устранения выявленных недостатков жилого дома в размере ~~~., оплатить ФИО14. моральный вред в сумме ~~~.
Указанная претензия направлена ответчику по адресу регистрации: .... **/**/**** что подтверждается представленным в материалы дела чеком.
В соответствии с отчетом об отслеживании отправлений №, № отправления возвращены в связи с истечением срока хранения.
В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» разъяснено, что под досудебным урегулированием следует понимать деятельность сторон спора до обращения в суд, осуществляемую ими самостоятельно (переговоры, претензионный порядок) либо с привлечением третьих лиц (например, медиаторов, финансового уполномоченного по правам потребителей финансовых услуг), а также посредством обращения к уполномоченному органу публичной власти для разрешения спора в административном порядке.
Данная деятельность способствует реализации таких задач гражданского и арбитражного судопроизводства, как содействие мирному урегулированию споров, становлению и развитию партнерских и деловых отношений.
Согласно п. 28 указанного постановления суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать.
Таким образом, целью досудебного порядка является возможность урегулировать спор без задействования суда, а также предотвращение излишних судебных споров и судебных расходов.
В претензии от **/**/**** фактически содержится требование об изложении спорного условия договора в той редакции, которая в настоящий момент и является предметом заявленных требований, а именно: п. 2.1 по взаимной договоренности цена продажи объектов недвижимости составляет ~~~ из них стоимость земельного участка ~~~., стоимость жилого дома ~~~., в связи с чем суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка.
При этом требования истца ответчиком не признавались, ответчик против иска возражал, на протяжении всего рассмотрения дела намерений закончить дело миром не высказывал.
С учетом изложенного оснований для оставления искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка судом не установлено.
Истец, как потребитель, в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ освобождена от оплаты государственной пошлины при обращении в суд с иском, связанным с нарушением прав потребителей.
В обоснование требований истец указала, что при заключении договора она исходила из стоимости объектов недвижимости (жилого дома и земельного участка) с учетом представленного ей стороной ответчика отчета об оценке. При этом предварительно до подписания проект договора ей не направлялся, сам договор был подписан в электронном виде в отделении банка при заключении кредитного договора, все документы готовила представитель ответчика ФИО23 на добросовестность которой полагалась истец, не обладающая специальными познаниями.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с п. 4 указанной статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как следует из отчета об оценке № частнопрактикующего оценщика ФИО22. от **/**/****, целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для целей залога в ПАО Сбербанк.
Цена в договоре купли-продажи объектов недвижимости (~~~.) соответствует общей рыночной стоимости, указанной в отчете ~~~.). Распределение цены между земельным участком и жилым домом в договоре (~~~. за землю и ~~~. за дом) отличается от распределения в отчете, но общая сумма цены не изменена.
Подготовка проекта договора купли-продажи осуществлялась ответчиком, осуществляющим профессиональную деятельность по продаже и строительству домов, в лице его представителя, все документы были направлены истцу в электронном виде, подписание договора также происходило в электронном виде.
В материалы дела истцом представлены копии договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенных между ФИО19. в лице представителя по доверенности ФИО23 и другими гражданами.
Так, из договора, заключенного с ФИО53 **/**/**** следует, что предметом договора являлись жилой дом, площадью ~~~., и земельный участок, площадью ~~~ по адресу: .... стоимостью ~~~., из них стоимость земельного участка ~~~ стоимость жилого дома ~~~
Из договора, заключенного с ФИО54 **/**/**** следует, что предметом договора являлись жилой дом, площадью ~~~ и земельный участок, площадью ~~~., по адресу: .... стоимостью ~~~ из них стоимость земельного участка ~~~ стоимость жилого дома ~~~
Ранее истец ФИО14 обращалась в Иркутский районный суд Иркутской области с иском к ФИО19 в котором просила признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/**** части цены договора в п. 2.1 недействительным, применить последствия недействительности условия договора, признать п. 2.1 в следующей редакции: по взаимной договоренности цена продажи объектов недвижимости составляет ~~~., из них стоимость земельного участка ~~~ стоимость жилого дома 3 ~~~ взыскать с ФИО19 денежные средства, необходимые для устранения недостатков товара – жилого дома, общей площадью ~~~., расположенного по адресу: .... в размере ~~~ руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требования за период с **/**/**** в размере 1 % в размере ~~~., компенсацию морального вреда ~~~., штраф.
Определением суда от **/**/**** исковое заявление оставлено без рассмотрения на основании абз. 8 ст. 222 ГПК РФ.
В исковом заявлении по настоящему делу истцом указано, что истец намерена обратиться с требованиями к ФИО19 на сумму выявленных в жилом доме строительных недостатков и потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, представитель истца ФИО15 в судебном заседании данные доводы подтвердила, указав, что указание более низкой стоимости жилого дома ограничивает ответственность ФИО19
Принимая во внимание, что при заключении договора купли-продажи истец, исходила из того обстоятельства, что стоимость жилого дома и земельного участка будет соответствовать отчету об оценке от **/**/****, представленному ей до заключения сделки, при этом исходила из добросовестности поведения ответчика, подготовившего проект договора и ранее направившего указанный отчет об оценке, подписала договор в электронном виде, не распечатывая его, в момент заключения кредитного договора, учитывая, что общая цена объектов недвижимости в договоре не изменилась и соответствует рыночной стоимости, однако в договоре указаны стоимость жилого дома, фактически соответствующая рыночной стоимости земельного участка, и стоимость земельного участка, фактически соответствующая рыночной стоимости жилого дома, принимая во внимание, что в настоящий момент истец выявила недостатки в проданном ей ответчиком жилом доме, в связи с чем намерена обратиться с требованиями об уменьшении покупной цены в связи с имеющимися недостатками, учитывая, что ФИО14 в спорных правоотношениях является потребителем, т.е. экономически более слабой и зависимой стороной в спорных правоотношениях, тогда как в ответчик является профессиональным участником рассматриваемых правоотношений, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований об изменении п. 2.1 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/**** заключенного между ФИО19 и ФИО14 изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: по взаимной договоренности цена продажи объектов недвижимости составляет ~~~., из них стоимость земельного участка ~~~ стоимость жилого дома ~~~
Доводы ответчика о том, что изменение существенных условий (цены) после исполнения договора не допускается, судом отклоняются.
В соответствии с подп. 7 п. 55 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514, в записи реестра прав на недвижимость о вещных правах на объекты недвижимости указываются сведения о реквизитах, существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе сведения о цене возмездной сделки, если право возникает на основании сделки об отчуждении.
В соответствии с п. 59 указанного Порядка если право возникает на основании сделки об отчуждении, в записи о праве указываются сведения о существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе о цене возмездной сделки. Сведения о цене сделки вносятся с учетом следующего: при отчуждении (приобретении) нескольких объектов, когда приобретателем по договору является одно лицо либо объекты недвижимости приобретаются в общую совместную собственность: если в договоре цена определена за каждый объект недвижимости, в запись о праве на соответствующий объект недвижимости вносятся слова "цена объекта по договору" и сведения о цене соответствующего объекта, указанной в договоре.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержит ограничений на изменение условий сделки как до, так и после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю. Изменение условий сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части сроков, цены, порядка исполнения обязательств, в случае если эти условия прямо касаются сведений, вносимых в ЕГРН, должно сопровождаться государственной регистрацией изменений в соответствующие подразделы ЕГРН.
В силу требований ст. ст. 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, а исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон и изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В рассматриваемом случае суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения условия договора о цене в соответствии с положениями ст. 451-453 ГК РФ.
В рамках настоящего дела, стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Учитывая, что истцом заявлены требования об изменении условий договора, суд приходит к выводу, что к данным правоотношениям подлежит применению общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.
Принимая во внимание, что спорный договор заключен **/**/****, суд приходит к выводу, что с указанной даты подлежит исчислению срок исковой давности, который истекает **/**/****
Исковое заявление было направлено представителем истца – ФИО15. **/**/**** таким образом, суд приходит к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен.
Поскольку истец ФИО67В. в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ освобождена от оплаты государственной пошлины при обращении в суд с иском, связанным с нарушением прав потребителей, суд приходит к выводу, что в соответствии с требованиями п.п. 1,3 п.1 ст.333.19 НК РФ взысканию с ответчика в соответствующий бюджет подлежит госпошлина в размере ~~~
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО14 к ФИО19 – удовлетворить.
Изменить условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от **/**/**** заключенного между ФИО19 и ФИО14, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: по взаимной договоренности цена продажи объектов недвижимости составляет ~~~ руб., из них стоимость земельного участка ~~~) руб., стоимость жилого дома ~~~ руб.
Взыскать с ФИО19 (~~~) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ~~~
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.М. Ободоева
Мотивированный текст решения суда изготовлен 03.06.2026.