РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
3 апреля 2026 года г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Ободоевой О.М., при секретаре Долгоржаповой В.Б., с участием представителя истца ФИО7, представителя ответчика ФИО8, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № №) по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
в обоснование требований указано, что **/**/**** ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли - продажи жилого дома, площадью 79,8 кв.м., кадастровый №, и земельного учаска, площадью 670 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: ~~~ Стоимость объектов недвижимости составила 1 600 000руб. (1 200 000 руб. – дом, 400 000 руб. – земельный участок), уплачена истцом в полном объеме.
В процессе эксплуатации жилого дома истцом были обнаружены существенные и скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже недвижимого имущества. Истец обратилась к эксперту-строителю ФИО6, которым по результатам осмотра установлены недостатки фундамента, полов, наружных стен и перегородок, входной двери, вентиляции, крыши, чердачного перекрытия, оконных ПВХ конструкций. Установлено, что дом не соответствует требованиям по предельным состояниям первой и второй группы. Здание не выработало эксплуатационный срок и не соответствует современным требованиям по сейсмоустройчивости и безопасности.
Определена сметная стоимость восстановительного ремонта выявленных недостатков – 1 964 930 руб. Установлено, что выявленные недостатки относятся к существенным, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, относятся к устранимым, так как их устранение возможно и экономически целесообразно, выявленные недостатки возникли вследствие ошибок проектирования, строительства, применения некачественных материалов и технологий.
Дальнейшее проживание в жилом доме может составлять угрозу для жизни и здоровья покупателя и членов его семьи.
**/**/**** истец направил ответчику письменное требование о необходимости возместить убытки по договору в полном объеме. Ответчик требование проигнорировал, ответа не направил.
Ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность, а покупатель – физическое лицо, приобретшее дом для личных семейных нужд, в связи с чем к правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).
Полагает, что у истца возникло право отказать от договора и потребовать полного возмещения убытков, включая стоимость устранения недостатков дома в размере 1 964 930 руб. и стоимость проведения досудебной экспертизы в размере 20 0000 руб.
Кроме того, истец в праве требовать от ответчика уплаты неустойки за просрочку выполнения требования потребителя в размере 1% от цены товара 1 600 000 руб. за каждый день просрочки до момента удовлетворения требования в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей. Ответчик в нарушение требований закона и заключенного договора уклоняется от исполнения обязательств, в связи с чем имеются основания для взыскания с ответчика штрафа в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований.
В спорном доме истец проживает совместно с сыном-инвалидом, лишен возможности использовать дом по назначению, проживание в доме причиняет ему значительные бытовые неудобства, стресс, негативно отражается на качестве жизни, здоровье. Вследствие наличия на стенах дома значительных участков поражения грибком у истца развилось заболевание – бронхиальная астма аллергической формы тяжелой степени, с персистирующим частично контролируемым течением. Поскольку все указанные последствия наступили в связи с действиями ответчика истец вправе требоватьь компенсации морального вреда.
На основании изложенного просит взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства: стоимость устранения недостатков дома в размере 1 964 930 руб., стоимость проведения досудебной экспертизы 20 000 руб., компенсацию морального вреда – 200 000 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя из расчета 1 % от товара 1 600 000 руб. за каждый день просрочки за период с **/**/**** по **/**/**** в размере 32 000 руб., и продолжить начисление по день фактической уплаты задолженности, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом, проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами на сумму, определенную в решении суда, начиная со дня вынесения решения суда по день фактической уплаты, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 170 руб.
В дополнительных пояснениях к исковому заявлению представитель истца ФИО7 указывает, что ответчик на момент заключения спорного договора купли-продажи осуществлял деятельность, связанную со строительством и последующей реализацией объектов недвижимости, носившую систематический характер и направленную на извлечение прибыли, несмотря на отсутствие на указанную дату регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Из представленных сведений Росреестра усматривается, что в период, непосредственно предшествовавший заключению договора, а также в период после его заключения и последующего исполнения, ФИО2 являлся правообладателем значительного количества объектов недвижимости, которые последовательно приобретались, оформлялись, застраивались и впоследствии отчуждались. Указанные сведения подтверждают не единичное распоряжение принадлежащим гражданину имуществом, а систематическую деятельность, связанную с оборотом объектов недвижимости.
Возражает против удовлетворения заявления ответчика о применении срока исковой давности. Заявленные недостатки жилого дома носили скрытый характер, при обычном визуальном осмотре выявлены быть не могли, были обнаружены лишь в октябре 2025 года в процессе эксплуатации жилого дома. После выявления недостатков в ноябре 2025 года в адрес ответчика была направлена претензия. Полагает, что именно с момента фактического выявления скрытых недостатков подлежит обсуждению вопрос о начале течения срока исковой давности, поскольку до этого момента у истца отсутствовали объективные основания полагать, что переданный объект обладает существенными скрытыми дефектами, нарушающими ее права как покупателя и потребителя. Довод ответчика о том, что срок исковой давности начал течение с **/**/**** не соответствует положениям ст. 200 ГК РФ. Подписание акта приема-передачи не свидетельствует ни о надлежащем качестве объекта во всех его элементах, ни о том, что истец уже в день передачи дома знала либо должна была знать о наличии именно тех недостатков, на которые она ссылается в обоснование иска.
Полагает, что с учетом заявленных требований подлежит применению п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, поскольку истцом оспариваются недостатки жилого дома как объекта недвижимости, возникшие вследствие ненадлежащего выполнения строительных работ и проявившиеся уже после передачи объекта. Указанная норма предусматривает, что если недостатки невозможно обнаружить при принятии выполненной работы, потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками выполненной работы, при отсутствии гарантийного срока в разумный срок, но в пределах пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе. Поскольку скрытые недостатки выявлены в октябре 2025 года, то есть в пределах пятилетнего срока с момента передачи объекта **/**/****, ссылка ответчика на истечение срока является несостоятельной.
Изначально истцом в суд была приложена копия экспертного заключения, согласно которой стоимость устранения выявленных недостатков составляет 1 964 930 руб., исходя из данной суммы сформулированы исковые требования. Наличие в материалах дела иного экспертного заключения обусловлено технической ошибкой, допущенной при оформлении локального сметного расчета, что разъяснено экспертом ФИО6 Экспертом была направлена исправленная копия экспертного заключения с корректным локальным сметным расчетом. Расхождение между имеющимися в деле заключениями объясняется не изменением существа проведенного исследования и не изменением позиции истца, а исключительно устранением технической ошибки в локальном сметном расчете.
В письменных возражениях представитель ответчика ИП ФИО2 – ФИО8 просит в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает, что дом строился для собственных нужд, ответчик собирался в нем проживать, жил в нем некоторое время. Работы требовалось продолжить, поскольку не были завершены некоторые отделочные работы и выполнить работы по укреплению полов и утеплению строения. Истец обратилась с просьбой продать дом в конце 2020 года, сообщила, что сама все доделает, поэтому ответчик согласился с ее предложением, заключил договора купли-продажи от **/**/****. Незадолго до подписания договора истец с приглашенными ею специалистами осмотрели дом, ответчик сообщил, что требуется завершить, стороны подписали договор и одновременно акт приема-передачи. Каких-либо гарантий при подписании договора ответчик не давал. С момента совершения сделки никаких претензий по качеству от истца не поступало, с **/**/**** истек срок исковой давности. Истец была информирована, что в доме требуется произвести завершающие строительные и отделочные работы, содержать строение, вкладывать средства в поддержание его состояния. Из фотографий эксперта видно, что состояние дома ухудшилось вследствие естественных причин, износа, поэтому требования являются неправомерными. Отмечает, что на дату заключения договора ответчик не был предпринимателем, выступал как физическое лицо, статус предпринимателя приобрел только в 2022 году, в связи с чем не подлежат применению положения Закона о защите прав потребителей.
В судебное заседание истец ФИО12 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца ФИО7 исковые требования, поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что сторонами был заключен договор купли-продажи, дом был приобретен в готовом состоянии, подрядные правоотношения между сторонами отсутствовали. Недостатки жилого дома были выявлены истцом в октябре 2025 года в процессе эксплуатации дома. С требованиями об устранении выявленных недостатков истец к ответчику не обращалась, направила претензию, в которой просила возместить убытки в размере 1 964 930 руб. и стоимость проведения досудебной экспертизы 20 000 руб.
Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенных в письменных возражениях. Пояснил, что спорный жилой дом был построен ответчиком для личного проживания. Дом строила бригада рабочих. Ответчик продал истцу готовый дом, она осматривала его при продаже со специалистами. С претензиями по качеству, требованиями об устранении каких-либо недостатков дома истец не обращалась после заключения договора. Претензия от ноября 2025 года ответчиком не была получена. Пояснил, что стоимость недостатков существенно превышает стоимость дома по договору, отметил, что выявленные недостатки носят эксплуатационный характер.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные в суд доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, достаточности в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса).
Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса).
В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом качество товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока) (пункт 2 статьи 470 Гражданского кодекса).
Гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю (статья 457 Гражданского кодекса), если иное не предусмотрено договором купли-продажи (пункт 1 статьи 471 Гражданского кодекса).
Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 статьи 474 Гражданского кодекса, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса).
Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения по договору купли-продажи и потребовать возврата за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса).
Правила статьи 475 Гражданского кодекса, за исключением права покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, применяются и в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи о ее качестве (статья 557 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 Гражданского кодекса).
Таким образом, из положений статьи 476 Гражданского кодекса следует, что бремя доказывания причин возникновения недостатков товара распределяется между сторонами договора купли-продажи (поставки) в зависимости от того, установлен ли на товар гарантийный срок.
Согласно пункту 1 статьи 477 Гражданского кодекса, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 477 Гражданского кодекса).
Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером ~~~ находился в собственности ФИО9, которая **/**/**** обратилась в администрацию Уриковского МО с уведомлением о планируемом строительстве индивидуального жилого дома по адресу: .....
**/**/**** администрацией Уриковского МО ФИО9 выдано уведомление № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ~~~ зарегистрировано **/**/**** на основании договора дарения земельного участка, заключенного с ФИО9 **/**/****.
**/**/**** от ФИО2 в администрацию Уриковского МО поступило уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома по указанному адресу.
**/**/**** администрацией Уриковского МО ФИО2 выдано уведомление № о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ...., требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
**/**/**** зарегистрировано право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером ~~~ по указанному адресу, на основании договора дарения земельного участка от **/**/****, технического плана здания от **/**/****.
**/**/**** ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью 79,8 кв.м., кадастровый №, земельного участка, категории земель земли населенных пунктов, площадью 670 кв.м., кадастровый №, по адресу: ..... Цена объектов недвижимости составила 1 600 000 руб., из них стоимость жилого дома – 1 200 000 руб., стоимость земельного участка – 400 000 руб., оплачена истцом в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривалось.
В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора покупатель до заключения договора ознакомился с состоянием жилого дома и земельного участка, претензий не имеет. В соответствии со ст. 556 ГК РФ настоящий договор является также актом приема-передачи недвижимого имущества и подтверждает факт перехода недвижимого имущества от продавца к покупателю.
Право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок зарегистрировано **/**/****, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Как следует из искового заявления, письменных пояснений по делу после приобретения жилого дома истцом в октябре 2025 года истцом были обнаружены скрытые существенные недостатки жилого дома, в связи с чем истец обратилась к специалисту в области строительства в целях исследования объекта.
Согласно заключению специалиста ФИО6 № по результатам строительного-технического исследования строительных конструкций спорного жилого дома на предмет соответствия обязательным нормам и требованиям технических регламентов РФ, конструкции фундамента, стен, полов, наружных стен, входной двери, ПВХ окон, системы вентиляции, перекрытий, крыши не соответствуют обязательным нормам и требованиям технических регламентов. Согласно приведенному локальному сметному расчету сумма устранения выявленных недостатков составит 1 964 930 руб. Выявленные недостатки являются существенными, возникли вследствие ошибок проектирования, строительства, применения некачественных материалов и технологий. Выявленные недостатки являются скрытыми, и не могли быть устранения при осмотре дома на момент заключения договора купли-продажи.
Кроме того, в материалы дела представлено заключение специалиста ФИО6 без номера, в котором содержатся аналогичные выводы о несоответствии конструкции фундамента, стен, полов, наружных стен, входной двери, ПВХ окон, системы вентиляции, перекрытий, крыши не соответствуют обязательным нормам и требованиям технических регламентов. Выявленные недостатки являются существенными, возникли вследствие ошибок проектирования, строительства, применения некачественных материалов и технологий. Выявленные недостатки являются скрытыми, и не могли быть устранения при осмотре дома на момент заключения договора купли-продажи. Вместе с тем, согласно приведенному локальному сметному расчету сумма устранения выявленных недостатков составит 1 391 910 руб.
Как следует из письма эксперта-строителя ФИО10, **/**/**** в адрес ФИО1 была направлена копия экспертного заключения №, просит считать указанную копию недействительной, поскольку в локальном сметном расчете была допущена техническая ошибка, в результате которой в выводах экспертного заключения была указана некорректная стоимость устранения выявленных недостатков. **/**/**** в адрес ФИО1, была направлена исправленная копия экспертного заключения с корректным локальным сметным расчетом. Согласно исправленному расчету стоимость устранения выявленных недостатков составляет 1 964 930 руб.
**/**/**** ФИО12 направила ИП ФИО2 претензию с требованием в срок не позднее 3 календарных дней с момента получения претензии возместить убытки в размере 1 964 930 руб. и стоимость проведения досудебной экспертизы в размере 20 000 руб., итого 1 984 930 руб. Ответа на претензию не последовало.
В соответствии абз. 1 преамбулы Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закона о защите прав потребителей) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товаре (работах, услугах) и об изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Согласно абз. 3 Преамбулы данного Закона, потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В соответствии со ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.
В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1).
Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований п. 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4).
Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.
Из представленного в материалы дела договора купли-продажи от **/**/****, заключенного между ФИО1 и ФИО2 следует, что указанный договор заключен между ними как физическими лицами.
Как следует из материалов дела, ФИО2 с **/**/**** является индивидуальным предпринимателем, основным видом деятельности указано строительство жилых и нежилых зданий.
По данным ЕГРН, по состоянию на **/**/**** (дата заключения договора) ФИО2 на праве собственности принадлежало 27 объектов недвижимости, в том числе: 24 земельных участка и 3 жилых здания.
За период с **/**/**** по **/**/**** ответчиком ФИО2 отчуждено 42 объекта недвижимости, в том числе: 35 земельных участков и 7 жилых домов, расположенных в .... (№, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 16, 18) в .... (№, 12, 59) и по .... (№, 5, 7, 7А, 10, 12, 14, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на момент заключения с истцом ФИО1 договора купли-продажи ответчик ФИО2 фактически осуществлял предпринимательскую деятельность по продаже объектов недвижимости без соответствующей регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, в связи с чем на возникшие между ними правоотношения распространяется действия Закона о защите прав потребителей.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 4 Закона о защите прав потребителей продавец обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии с п. п. 1 - 3 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Требования, указанные в пункте 1 этой статьи, предъявляются потребителем продавцу либо уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю (п. 2 ст. 18 Закона о защите прав потребителей).
Пунктом 6 этой же статьи установлено, что продавец отвечает за недостатки товара, на который не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 данного закона требования к продавцу в отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором.
В соответствии с п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей в случае выявления существенных недостатков товара потребитель вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента. Указанное требование может быть предъявлено, если недостатки товара обнаружены по истечении двух лет со дня передачи товара потребителю, в течение установленного на товар срока службы или в течение десяти лет со дня передачи товара потребителю в случае неустановления срока службы. Если указанное требование не удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный им недостаток товара является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) иные предусмотренные пунктом 3 статьи 18 настоящего Закона требования или возвратить товар изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
Стороной ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Из приведенных выше норм права, а также из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 557-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан ФИО3 и ФИО4 на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 196, пунктом 2 статьи 199, пунктом 1 статьи 200, пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса и абзацем вторым пункта 1 статьи 19 Закона о защите прав потребителей», пункта 6 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации **/**/****, следует, что если договором купли-продажи гарантийный срок на него не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков объекта недвижимости составляет два года со дня его передачи покупателям, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности, предусмотренные пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).
Таким образом, пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса установлен двухлетний срок обнаружения недостатков товара с целью предъявления претензии во внесудебном порядке и не является сроком исковой давности для судебной защиты.
Как разъяснено в п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025), утв. Президиумом Верховного Суда РФ **/**/****, обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не является основанием для отказа в иске, если он подтвердит, что недостатки были им обнаружены в течение гарантийного срока.
Исходя из изложенного, обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не лишает его права на судебную защиту, но обязывает представить доказательства обнаружения недостатков именно в течение гарантийного срока.
Договором купли-продажи объектов недвижимости от **/**/**** гарантийный срок не установлен. Договор имеет силу акта приема-передачи объекта недвижимости, таким образом, с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю объекта недвижимости считается исполненной.
Из доводов стороны истца следует, что недостатки спорного жилого дома были ею обнаружены в октябре 2025 года, в связи с чем суд, разрешая ходатайство стороны ответчика о пропуске срока исковой давности, приходит к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку истец обратилась в суд с исковым заявлением о защите своего нарушенного права **/**/****, то есть в пределах трех лет с момента обнаружения недостатков в переданном ответчиком истцу жилом доме.
Поскольку договором купли-продажи объектов недвижимости от **/**/**** гарантийный срок не установлен и законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель может предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей, предъявление к продавцу требований в отношении недостатков жилого дома возможно в случае обнаружения недостатков жилого дома в течение гарантийного срока – то есть в течение двух лет со дня его передачи покупателю.
Принимая во внимание, что недостатки спорного жилого дома были истцом обнаружены только в октябре 2025 года, что подтверждено представителем истца в судебном заседании, т.е. спустя более 2 лет с момента заключения договора, стороной истца не представлено доказательств обнаружения недостатков в течение гарантийного срока, суд приходит к выводу, что правовые основания для удовлетворения заявленных требований о взыскании стоимости устранения недостатков дома в размере 1 964 930 руб. отсутствуют.
Доводы стороны истца о том, что подлежит применению ст. 29 Закона о защите прав потребителя, судом отклоняются, поскольку как неоднократно пояснял в судебном заседании представитель истца, между сторонами сложились правоотношения в рамках договора купли-продажи готового дома, подрядных правоотношений по строительству спорного жилого дома между сторонами не возникло.
Вместе с тем, истец, как потребитель, обнаруживший недостатки товара по истечении двух лет со дня передачи товара потребителю, в течение установленного на товар срока службы или в течение десяти лет со дня передачи товара потребителю в случае неустановления срока службы не лишен права обратиться с требованиями в соответствии с п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей, если докажет, что недостатки возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.
Поскольку судом отказано в удовлетворении основного требования, отсутствуют основания и для удовлетворения производных требований о взыскании стоимости проведения досудебной экспертизы, компенсации морального вреда, неустойки, процентов по ст. 395 ГК РФ, штрафа.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт ~~~) к ИП ФИО2 (паспорт ~~~) о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд .... в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.М. Ободоева
Мотивированный текст решения суда изготовлен **/**/****.